登録の欠格事由①(免許と共通)
最重要- 基本ルール
- 宅建士登録の欠格事由のうち宅建業者免許と共通するもの:1心身故障・破産者で復権得ない者、2一定の刑罰(拘禁刑以上/宅建業法違反罰金/暴力的犯罪・背任罪罰金→執行終了から5年)、3暴力団員等(でなくなった日から5年)。執行猶予満了で言渡し失効なら直ちに登録可。
- 例外・ひっかけ
- 執行猶予満了で言渡し失効なら直ちに可。5年待ちと混同
判断ポイント
覚え方：登録欠格の共通組、心身破産・一定刑罰5年・暴力団5年。猶予満了で失効なら即登録可
条件の違いを、比較して覚える。
93件の比較表で、主語・時点・母数・例外を整理します。必要な表を保存して復習できます。
最重要・比較表
免許の欠格事由・宅建士登録の欠格事由
「共通／免許のみ／登録のみ、刑、5年、執行猶予、未成年者、取消し」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 登録の欠格事由①(免許と共通)最重要 | 宅建士登録の欠格事由のうち宅建業者免許と共通するもの:1心身故障・破産者で復権得ない者、2一定の刑罰(拘禁刑以上/宅建業法違反罰金/暴力的犯罪・背任罪罰金→執行終了から5年)、3暴力団員等(でなくなった日から5年)。執行猶予満了で言渡し失効なら直ちに登録可。 | 執行猶予満了で言渡し失効なら直ちに可。5年待ちと混同 | 覚え方：登録欠格の共通組、心身破産・一定刑罰5年・暴力団5年。猶予満了で失効なら即登録可 |
| 登録の欠格事由(事務禁止中の自己申請消除・未成年者) | 事務禁止処分を受け禁止期間中に自らの申請で登録消除された者は、事務禁止期間(最長1年)経過まで登録不可(禁止期間中は再登録できない)。宅建業の営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者は、法定代理人が欠格か否かに関係なく登録不可(免許では法定代理人が欠格でなければ可)。 | 未成年は登録では法定代理人の欠格と無関係に不可。免許と逆 | 覚え方：事務禁止中に自分から消してもダメ、最長1年経つまで再登録不可。行為能力なき未成年は代理人問わず不可 |
| 登録の欠格事由②(免許と異なる)登録消除処分 | ①不正手段で登録 ②不正手段で宅建士証交付 ③事務禁止処分該当で情状特に重い ④事務禁止処分違反 ⑤登録したが宅建士証未交付の者が不正手段で登録 ⑥同未交付者が宅建士事務を行い情状特に重い、で登録消除処分→消除日から5年登録不可。かけこみ消除も消除日から5年不可。 | 登録消除処分は消除日から5年。監督処分の順序も狙われる | 覚え方：登録消除は不正登録・不正交付・重い情状・禁止違反など、消除日から5年不可。処分は指示→事務禁止→消除の順 |
| 登録の欠格事由(免許取消処分・かけこみ廃業) | その1=①不正手段で免許取得 ②業務停止該当行為で情状特に重い ③業務停止違反、で免許取消処分の者は取消日から5年登録不可(法人は聴聞公示前60日以内の役員も)。その2=かけこみ廃業は廃業届出日から5年登録不可。 | 登録でも一定理由の免許取消は5年不可。かけこみは届出日起算 | 覚え方：登録も免許取消なら5年不可、聴聞前ロクマル(60日)役員も、かけこみ廃業も届出日から5年ダメ |
| 欠格事由6(未成年者の法定代理人) | 営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者で、その法定代理人が欠格事由1〜5に該当する場合は免許不可。法定代理人から営業許可を受けた未成年者(成年者と同一の行為能力あり)は、本人が欠格事由に該当しなければ免許可。 | 営業許可ある未成年は本人が欠格でなければ可。法定代理人の欠格に注意 | 覚え方：行為能力なき未成年、法定代理人が欠格なら不可。営業許可もらった子は本人セーフなら可 |
| 欠格事由2(一定の刑罰) | ①拘禁刑以上の刑 ②宅建業法違反で罰金 ③暴力的犯罪・背任罪で罰金、に処せられ刑の執行終了日から5年経過しない者は欠格。罰金は②③のみ欠格(道交法違反の罰金は欠格でない)。執行猶予期間中は欠格だが、猶予期間満了で言渡し失効なら直ちに免許可。 | 罰金で欠格になる罪の限定。道交法違反の罰金は欠格でない | 覚え方：拘禁刑以上と宅建罰金と暴力背任罰金、終わって5年は欠格。道交法の罰金はセーフだよ |
登録の欠格事由(事務禁止中の自己申請消除・未成年者)
- 基本ルール
- 事務禁止処分を受け禁止期間中に自らの申請で登録消除された者は、事務禁止期間(最長1年)経過まで登録不可(禁止期間中は再登録できない)。宅建業の営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者は、法定代理人が欠格か否かに関係なく登録不可(免許では法定代理人が欠格でなければ可)。
- 例外・ひっかけ
- 未成年は登録では法定代理人の欠格と無関係に不可。免許と逆
判断ポイント
覚え方：事務禁止中に自分から消してもダメ、最長1年経つまで再登録不可。行為能力なき未成年は代理人問わず不可
登録の欠格事由②(免許と異なる)登録消除処分
- 基本ルール
- ①不正手段で登録 ②不正手段で宅建士証交付 ③事務禁止処分該当で情状特に重い ④事務禁止処分違反 ⑤登録したが宅建士証未交付の者が不正手段で登録 ⑥同未交付者が宅建士事務を行い情状特に重い、で登録消除処分→消除日から5年登録不可。かけこみ消除も消除日から5年不可。
- 例外・ひっかけ
- 登録消除処分は消除日から5年。監督処分の順序も狙われる
判断ポイント
覚え方：登録消除は不正登録・不正交付・重い情状・禁止違反など、消除日から5年不可。処分は指示→事務禁止→消除の順
登録の欠格事由(免許取消処分・かけこみ廃業)
- 基本ルール
- その1=①不正手段で免許取得 ②業務停止該当行為で情状特に重い ③業務停止違反、で免許取消処分の者は取消日から5年登録不可(法人は聴聞公示前60日以内の役員も)。その2=かけこみ廃業は廃業届出日から5年登録不可。
- 例外・ひっかけ
- 登録でも一定理由の免許取消は5年不可。かけこみは届出日起算
判断ポイント
覚え方：登録も免許取消なら5年不可、聴聞前ロクマル(60日)役員も、かけこみ廃業も届出日から5年ダメ
欠格事由6(未成年者の法定代理人)
- 基本ルール
- 営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者で、その法定代理人が欠格事由1〜5に該当する場合は免許不可。法定代理人から営業許可を受けた未成年者(成年者と同一の行為能力あり)は、本人が欠格事由に該当しなければ免許可。
- 例外・ひっかけ
- 営業許可ある未成年は本人が欠格でなければ可。法定代理人の欠格に注意
判断ポイント
覚え方：行為能力なき未成年、法定代理人が欠格なら不可。営業許可もらった子は本人セーフなら可
欠格事由2(一定の刑罰)
- 基本ルール
- ①拘禁刑以上の刑 ②宅建業法違反で罰金 ③暴力的犯罪・背任罪で罰金、に処せられ刑の執行終了日から5年経過しない者は欠格。罰金は②③のみ欠格(道交法違反の罰金は欠格でない)。執行猶予期間中は欠格だが、猶予期間満了で言渡し失効なら直ちに免許可。
- 例外・ひっかけ
- 罰金で欠格になる罪の限定。道交法違反の罰金は欠格でない
判断ポイント
覚え方：拘禁刑以上と宅建罰金と暴力背任罰金、終わって5年は欠格。道交法の罰金はセーフだよ
最重要・比較表
一般・専任・専属専任媒介
「重複依頼、自己発見、3か月、報告、REINS、更新」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 専任媒介契約等の有効期間最重要 | 専任媒介契約等の有効期間は3カ月を超えられず、超える期間を定めても強制的に3カ月となる。更新は依頼者からの申出がある場合のみ可（自動更新は不可）、更新後も最長3カ月。一般媒介は有効期間の規制なし。 | 「更新後は最長6カ月」等の数字すり替え、自動更新可の誤りに注意。更新は依頼者の申出時のみ。 | 覚え方：専任さん「産(3カ月)むまで待って」、超えても産(3)月、更新は君の申出だけ、一般はノーリミット |
| 業務処理状況の報告義務 | 専任媒介契約は2週間に1回以上、専属専任媒介契約は1週間に1回以上、依頼者に業務処理状況を報告する（電子メール・口頭でもよい）。一般媒介は報告義務なし。 | 専任と専属専任の頻度すり替え（2週に1回／1週に1回）と、口頭でも可の点が狙われる。 | 覚え方：専任は兄(2週)報告、専属は毎週(1週)ラブコール、一般さんは音沙汰なし |
| 媒介契約の種類と可否 | 一般・専任・専属専任の3種類。重ねて依頼は一般のみ可、専任・専属専任は不可。自己発見取引は一般・専任は可、専属専任は不可。一般媒介には他業者を明示する明示型と明示義務のない非明示型がある。 | 自己発見取引の可否。専属専任は不可、専任は可という区別 | 覚え方：一般・専任・専属専任の三種、重ね依頼は一般のみ、自己発見は専属専任だけ不可。一般は明示型と非明示型あり |
| 指定流通機構（レインズ）への登録 | 専任媒介契約は契約日から7日以内、専属専任媒介契約は契約日から5日以内に指定流通機構へ登録する義務がある（いずれも休業日を除く）。一般媒介は登録義務なし（してもしなくてもよい）。売買・交換の契約成立時は遅滞なく指定流通機構へ通知する。 | 登録期限の日数すり替え（専任7日・専属専任5日、いずれも休業日除く）が最頻出。 | 覚え方：レインズ登録、専任な(7日)らセブン、専属こう(5日)ご五日、一般はスルーでOK |
| 媒介契約書面の記載事項 | ①物件を特定する表示②売買すべき価額（意見時は根拠明示、口頭可）③媒介契約の種類④報酬⑤有効期間・解除⑥契約違反時の措置⑦標準媒介契約約款に基づくか否か⑧指定流通機構への登録に関する事項（一般でも省略不可）⑨既存建物は建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項。 | 指定流通機構への登録事項は一般媒介でも省略不可。「一般なら省略可」の誤りが狙われる。 | 覚え方：媒介書の中身は物件・価額・種類・報酬・期間・違反・約款・レインズ・調査あっせん、一般でもレインズ欄は消せぬ |
| 媒介契約書面（34条の2書面） | 売買・交換の媒介契約を締結したとき、種類を問わず遅滞なく媒介契約書面を作成・交付する（貸借の媒介は不要）。宅建業者の記名押印が必要（宅建士ではない・押印も必要）。交付場所はどこでもよい。依頼者の承諾があれば電磁的方法で提供可。 | 「宅建士の記名押印」への主体すり替え、貸借の媒介は書面不要の点に注意。 | 覚え方：34さん媒介書、売買交換にはチッ(遅滞なく)と交付、貸借いらん、業者ハンコ必須で士はノータッチ |
専任媒介契約等の有効期間
最重要- 基本ルール
- 専任媒介契約等の有効期間は3カ月を超えられず、超える期間を定めても強制的に3カ月となる。更新は依頼者からの申出がある場合のみ可（自動更新は不可）、更新後も最長3カ月。一般媒介は有効期間の規制なし。
- 例外・ひっかけ
- 「更新後は最長6カ月」等の数字すり替え、自動更新可の誤りに注意。更新は依頼者の申出時のみ。
判断ポイント
覚え方：専任さん「産(3カ月)むまで待って」、超えても産(3)月、更新は君の申出だけ、一般はノーリミット
業務処理状況の報告義務
- 基本ルール
- 専任媒介契約は2週間に1回以上、専属専任媒介契約は1週間に1回以上、依頼者に業務処理状況を報告する（電子メール・口頭でもよい）。一般媒介は報告義務なし。
- 例外・ひっかけ
- 専任と専属専任の頻度すり替え（2週に1回／1週に1回）と、口頭でも可の点が狙われる。
判断ポイント
覚え方：専任は兄(2週)報告、専属は毎週(1週)ラブコール、一般さんは音沙汰なし
媒介契約の種類と可否
- 基本ルール
- 一般・専任・専属専任の3種類。重ねて依頼は一般のみ可、専任・専属専任は不可。自己発見取引は一般・専任は可、専属専任は不可。一般媒介には他業者を明示する明示型と明示義務のない非明示型がある。
- 例外・ひっかけ
- 自己発見取引の可否。専属専任は不可、専任は可という区別
判断ポイント
覚え方：一般・専任・専属専任の三種、重ね依頼は一般のみ、自己発見は専属専任だけ不可。一般は明示型と非明示型あり
指定流通機構（レインズ）への登録
- 基本ルール
- 専任媒介契約は契約日から7日以内、専属専任媒介契約は契約日から5日以内に指定流通機構へ登録する義務がある（いずれも休業日を除く）。一般媒介は登録義務なし（してもしなくてもよい）。売買・交換の契約成立時は遅滞なく指定流通機構へ通知する。
- 例外・ひっかけ
- 登録期限の日数すり替え（専任7日・専属専任5日、いずれも休業日除く）が最頻出。
判断ポイント
覚え方：レインズ登録、専任な(7日)らセブン、専属こう(5日)ご五日、一般はスルーでOK
媒介契約書面の記載事項
- 基本ルール
- ①物件を特定する表示②売買すべき価額（意見時は根拠明示、口頭可）③媒介契約の種類④報酬⑤有効期間・解除⑥契約違反時の措置⑦標準媒介契約約款に基づくか否か⑧指定流通機構への登録に関する事項（一般でも省略不可）⑨既存建物は建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項。
- 例外・ひっかけ
- 指定流通機構への登録事項は一般媒介でも省略不可。「一般なら省略可」の誤りが狙われる。
判断ポイント
覚え方：媒介書の中身は物件・価額・種類・報酬・期間・違反・約款・レインズ・調査あっせん、一般でもレインズ欄は消せぬ
媒介契約書面（34条の2書面）
- 基本ルール
- 売買・交換の媒介契約を締結したとき、種類を問わず遅滞なく媒介契約書面を作成・交付する（貸借の媒介は不要）。宅建業者の記名押印が必要（宅建士ではない・押印も必要）。交付場所はどこでもよい。依頼者の承諾があれば電磁的方法で提供可。
- 例外・ひっかけ
- 「宅建士の記名押印」への主体すり替え、貸借の媒介は書面不要の点に注意。
判断ポイント
覚え方：34さん媒介書、売買交換にはチッ(遅滞なく)と交付、貸借いらん、業者ハンコ必須で士はノータッチ
最重要・比較表
34条の2・35条・37条書面
「作成・説明・記名主体、相手方、交付時期、電子化」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 37条書面の交付(35条との比較)最重要 | 37条書面は説明不要(35条は説明必要)。交付するのは宅建業者(宅建士ではない)、両書面とも同じ。交付相手は契約の両当事者(35条は買主・借主のみ)。交付時期は契約成立後(35条は契約成立まで)。宅建士の記名がある書面が必要(両書面同じ)。交付場所は規制なし。 | 35条は「買主・借主のみ」、37条は「両当事者」に交付。交付相手・時期の取り違えが罠。 | 覚え方：37は成立あと説明なし、35は前で説明あり、37は両当事者、35は買主借主だけ、士の記名は両方要 |
| 重要事項の説明・交付（35条書面） | 契約成立までに買主・借主等（宅建業者を除く）へ35条書面を交付して説明。説明者は宅建士（専任でなくてよい）。売買は買主・貸借は借主・交換は両当事者に説明、売主や貸主には説明不要。相手が宅建業者の場合は交付のみでよく説明は原則不要。どこで説明してもよい。 | 説明者は「専任の」宅建士に限る、売主・貸主にも説明必要、との誤りが狙われる。 | 覚え方：35(サンゴ)は珊瑚のごと成立まで、買主借主に士が説明、売主貸主にはいらん、業者相手は交付だけ |
| 媒介契約書面（34条の2書面） | 売買・交換の媒介契約を締結したとき、種類を問わず遅滞なく媒介契約書面を作成・交付する（貸借の媒介は不要）。宅建業者の記名押印が必要（宅建士ではない・押印も必要）。交付場所はどこでもよい。依頼者の承諾があれば電磁的方法で提供可。 | 「宅建士の記名押印」への主体すり替え、貸借の媒介は書面不要の点に注意。 | 覚え方：34さん媒介書、売買交換にはチッ(遅滞なく)と交付、貸借いらん、業者ハンコ必須で士はノータッチ |
| 宅建士証の提示義務・IT重説 | 35条説明の際は宅建士証を提示しなければならず、相手から求められなくても必ず提示する（違反は10万円以下の過料）。一定要件を満たせばテレビ会議等のITを活用した重要事項説明（IT重説）も可能。 | 「相手から求められたとき提示」の誤りに注意。求めなくても必ず提示。 | 覚え方：士証(シショウ)師匠は求めずとも提示、忘れりゃ十(10万円)の過料、テレビでIT重説OK |
37条書面の交付(35条との比較)
最重要- 基本ルール
- 37条書面は説明不要(35条は説明必要)。交付するのは宅建業者(宅建士ではない)、両書面とも同じ。交付相手は契約の両当事者(35条は買主・借主のみ)。交付時期は契約成立後(35条は契約成立まで)。宅建士の記名がある書面が必要(両書面同じ)。交付場所は規制なし。
- 例外・ひっかけ
- 35条は「買主・借主のみ」、37条は「両当事者」に交付。交付相手・時期の取り違えが罠。
判断ポイント
覚え方：37は成立あと説明なし、35は前で説明あり、37は両当事者、35は買主借主だけ、士の記名は両方要
重要事項の説明・交付（35条書面）
- 基本ルール
- 契約成立までに買主・借主等（宅建業者を除く）へ35条書面を交付して説明。説明者は宅建士（専任でなくてよい）。売買は買主・貸借は借主・交換は両当事者に説明、売主や貸主には説明不要。相手が宅建業者の場合は交付のみでよく説明は原則不要。どこで説明してもよい。
- 例外・ひっかけ
- 説明者は「専任の」宅建士に限る、売主・貸主にも説明必要、との誤りが狙われる。
判断ポイント
覚え方：35(サンゴ)は珊瑚のごと成立まで、買主借主に士が説明、売主貸主にはいらん、業者相手は交付だけ
媒介契約書面（34条の2書面）
- 基本ルール
- 売買・交換の媒介契約を締結したとき、種類を問わず遅滞なく媒介契約書面を作成・交付する（貸借の媒介は不要）。宅建業者の記名押印が必要（宅建士ではない・押印も必要）。交付場所はどこでもよい。依頼者の承諾があれば電磁的方法で提供可。
- 例外・ひっかけ
- 「宅建士の記名押印」への主体すり替え、貸借の媒介は書面不要の点に注意。
判断ポイント
覚え方：34さん媒介書、売買交換にはチッ(遅滞なく)と交付、貸借いらん、業者ハンコ必須で士はノータッチ
宅建士証の提示義務・IT重説
- 基本ルール
- 35条説明の際は宅建士証を提示しなければならず、相手から求められなくても必ず提示する（違反は10万円以下の過料）。一定要件を満たせばテレビ会議等のITを活用した重要事項説明（IT重説）も可能。
- 例外・ひっかけ
- 「相手から求められたとき提示」の誤りに注意。求めなくても必ず提示。
判断ポイント
覚え方：士証(シショウ)師匠は求めずとも提示、忘れりゃ十(10万円)の過料、テレビでIT重説OK
最重要・比較表
35条書面・37条書面の記載事項
「35条のみ／37条のみ／双方、必要的／任意的記載」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 37条書面と35条書面の記載比較(重要ポイント)最重要 | 代金等の額・支払時期・方法、引渡時期、租税公課負担は35条では記載不要だが37条では記載必要。手付金保全措置・支払金預り金保全措置・建物状況調査結果は35条で必要だが37条は不要。 | 代金の支払時期・方法は35条不要／37条必要。建物状況調査結果は35条必要／37条不要の逆転が罠。 | 覚え方：代金・引渡し・租税は35なくて37あり、手付保全・支払金・建物調査は35あって37なし、逆さま |
| 37条書面の必ず記載する事項 | (1)当事者の氏名住所、 (2)宅地建物を特定する表示、 (3)代金・交換差金・借賃の額と支払時期・方法、 (4)引渡時期、 (5)移転登記の申請時期(売買交換のみ)、 (6)既存建物の構造耐力上主要な部分等について双方が確認した事項(売買交換のみ)。 | 移転登記の申請時期・引渡時期などが「定めがあるとき」ではなく必要的記載である点に注意。 | 覚え方：37必須は当事者・物件・代金・引渡し、移転登記時期と既存確認は売買交換だけ |
| 37条書面の定めがあるとき記載する事項 | 定めがあれば記載=代金等以外の金銭授受、契約解除、損害賠償額の予定・違約金、天災等不可抗力による損害負担、ローンあっせん不成立時の措置(売買のみ)、担保責任・措置(売買のみ)、租税公課負担(売買のみ)。 | ローンあっせん不成立時の措置・租税公課負担は「売買のみ」。貸借にも要るとする誤りに注意。 | 覚え方：37の定めあらば、解除・違約金・危険負担・ローン・担保・租税、金絡みは売買のみ |
| 37条書面の交付(35条との比較) | 37条書面は説明不要(35条は説明必要)。交付するのは宅建業者(宅建士ではない)、両書面とも同じ。交付相手は契約の両当事者(35条は買主・借主のみ)。交付時期は契約成立後(35条は契約成立まで)。宅建士の記名がある書面が必要(両書面同じ)。交付場所は規制なし。 | 35条は「買主・借主のみ」、37条は「両当事者」に交付。交付相手・時期の取り違えが罠。 | 覚え方：37は成立あと説明なし、35は前で説明あり、37は両当事者、35は買主借主だけ、士の記名は両方要 |
| 35条重要事項（取引物件に関すること） | 登記された権利、法令上の制限、私道負担、電気ガス水道等の供給・排水施設の整備状況（未整備でも見通しと特別負担を説明）、既存建物の建物状況調査結果の概要（実施後1年・マンション等2年以内）、未完成物件の完了時の形状・構造等。私道負担は負担がない場合も「ない旨」の説明が必要（建物の貸借は説明不要）。 | 私道負担は「ない旨」も説明必要。建物の貸借では建蔽率等の説明不要の点も狙われる。 | 覚え方：物件35、登記・法令・私道・ライフライン、私道は『ない旨』も言え、既存調査は一(1年)・区分は二(2年)、建物貸借は建蔽容積いらん |
| 35条重要事項（区域・石綿・耐震・水害等） | 造成宅地防災区域・土砂災害警戒区域・津波災害警戒区域内か否か、水害ハザードマップ上の物件の所在地（ない場合はその旨を説明）は売買・交換・貸借問わず説明。石綿使用調査は結果が記録されているときにその内容を説明（記録がなければ調査不要）。 | 水害ハザードマップは売買・貸借問わず説明必要。石綿・耐震は「記録・診断があるとき」に限る点が罠。 | 覚え方：災害35、造成・土砂・津波・水害マップ、石綿は記録あれば、耐震は昭和56(ゴロー)年6月前、性能評価は新築売買だけ |
37条書面と35条書面の記載比較(重要ポイント)
最重要- 基本ルール
- 代金等の額・支払時期・方法、引渡時期、租税公課負担は35条では記載不要だが37条では記載必要。手付金保全措置・支払金預り金保全措置・建物状況調査結果は35条で必要だが37条は不要。
- 例外・ひっかけ
- 代金の支払時期・方法は35条不要／37条必要。建物状況調査結果は35条必要／37条不要の逆転が罠。
判断ポイント
覚え方：代金・引渡し・租税は35なくて37あり、手付保全・支払金・建物調査は35あって37なし、逆さま
37条書面の必ず記載する事項
- 基本ルール
- (1)当事者の氏名住所、
(2)宅地建物を特定する表示、
(3)代金・交換差金・借賃の額と支払時期・方法、
(4)引渡時期、
(5)移転登記の申請時期(売買交換のみ)、
(6)既存建物の構造耐力上主要な部分等について双方が確認した事項(売買交換のみ)。 - 例外・ひっかけ
- 移転登記の申請時期・引渡時期などが「定めがあるとき」ではなく必要的記載である点に注意。
判断ポイント
覚え方：37必須は当事者・物件・代金・引渡し、移転登記時期と既存確認は売買交換だけ
37条書面の定めがあるとき記載する事項
- 基本ルール
- 定めがあれば記載=代金等以外の金銭授受、契約解除、損害賠償額の予定・違約金、天災等不可抗力による損害負担、ローンあっせん不成立時の措置(売買のみ)、担保責任・措置(売買のみ)、租税公課負担(売買のみ)。
- 例外・ひっかけ
- ローンあっせん不成立時の措置・租税公課負担は「売買のみ」。貸借にも要るとする誤りに注意。
判断ポイント
覚え方：37の定めあらば、解除・違約金・危険負担・ローン・担保・租税、金絡みは売買のみ
37条書面の交付(35条との比較)
- 基本ルール
- 37条書面は説明不要(35条は説明必要)。交付するのは宅建業者(宅建士ではない)、両書面とも同じ。交付相手は契約の両当事者(35条は買主・借主のみ)。交付時期は契約成立後(35条は契約成立まで)。宅建士の記名がある書面が必要(両書面同じ)。交付場所は規制なし。
- 例外・ひっかけ
- 35条は「買主・借主のみ」、37条は「両当事者」に交付。交付相手・時期の取り違えが罠。
判断ポイント
覚え方：37は成立あと説明なし、35は前で説明あり、37は両当事者、35は買主借主だけ、士の記名は両方要
35条重要事項（取引物件に関すること）
- 基本ルール
- 登記された権利、法令上の制限、私道負担、電気ガス水道等の供給・排水施設の整備状況（未整備でも見通しと特別負担を説明）、既存建物の建物状況調査結果の概要（実施後1年・マンション等2年以内）、未完成物件の完了時の形状・構造等。私道負担は負担がない場合も「ない旨」の説明が必要（建物の貸借は説明不要）。
- 例外・ひっかけ
- 私道負担は「ない旨」も説明必要。建物の貸借では建蔽率等の説明不要の点も狙われる。
判断ポイント
覚え方：物件35、登記・法令・私道・ライフライン、私道は『ない旨』も言え、既存調査は一(1年)・区分は二(2年)、建物貸借は建蔽容積いらん
35条重要事項（区域・石綿・耐震・水害等）
- 基本ルール
- 造成宅地防災区域・土砂災害警戒区域・津波災害警戒区域内か否か、水害ハザードマップ上の物件の所在地（ない場合はその旨を説明）は売買・交換・貸借問わず説明。石綿使用調査は結果が記録されているときにその内容を説明（記録がなければ調査不要）。
- 例外・ひっかけ
- 水害ハザードマップは売買・貸借問わず説明必要。石綿・耐震は「記録・診断があるとき」に限る点が罠。
判断ポイント
覚え方：災害35、造成・土砂・津波・水害マップ、石綿は記録あれば、耐震は昭和56(ゴロー)年6月前、性能評価は新築売買だけ
最重要・比較表
営業保証金・保証協会の基本制度
「金額、供託先、分担金、還付対象、認証、取戻し」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 営業保証金制度の全体像最重要 | 宅建業者と取引し損失を被った相手方(宅建業者を除く)の損失を補償する制度。業者が本店最寄りの供託所に供託→客が取引で損害→客が供託所に還付請求→供託所が還付→不足額を免許権者が通知→業者が不足額供託→廃業等で取戻し。 | 還付を受けられる相手方から宅建業者は除かれる点が狙われる | 覚え方：営業保証金は業者以外の客を守る、供託→損害→還付請求→還付→不足通知→追加→廃業で取戻し |
| 弁済業務保証金分担金の額 | 分担金は本店（主たる事務所）につき60万円、支店等1カ所につき30万円。営業保証金（本店1,000万・支店500万）に比べて相当安い。 | 額のすり替え。本店60万・支店30万。営業保証金と混同させる | 覚え方：分担金は本店ロクジュウ(60万)・支店サンジュウ(30万)、営業保証金よりぐっと安い |
| 営業保証金の供託(額・供託物) | 事業開始までに本店(主たる事務所)最寄りの供託所(法務局)に供託。額は本店1,000万円+支店等1カ所につき500万円(本店+支店2カ所=2,000万円)。供託物は金銭のほか有価証券可。評価額は国債100%、地方債・政府保証債90%、その他省令で定める有価証券80%。 | 額のすり替え。本店1,000万＋支店1カ所500万。国債は100%評価 | 覚え方：本店1000万・支店500万、二支店なら2000万。国債100%・地方債90%・その他80%で評価だ |
| 営業保証金の還付 | 還付を受けられるのは宅建業者と宅建業に関し取引した人(宅建業者を除く)でその取引で生じた債権を有する人(宅地建物売買者・売買の代理媒介依頼者等はOK)。広告代理店・貸付銀行等は不可。還付額は供託されている営業保証金の範囲内。建設工事の請負は宅建業に関する取引ではなく還付不可。 | 取引の範囲。建設工事の請負は宅建取引でなく還付不可 | 覚え方：還付は宅建取引の客だけ、広告代理店・貸付銀行・建設請負はダメ。範囲は供託額まで |
| 分担金の納付は金銭のみ | 弁済業務保証金分担金の納付は金銭のみで、有価証券は不可。営業保証金は有価証券もOKだった点と区別する。 | 分担金は金銭のみ。営業保証金は有価証券可という違いが罠 | 覚え方：分担金は金銭のみ、有価証券はダメ。営業保証金は証券OKだったのと区別せよ |
| 還付額の限度と認証・請求先 | 還付限度額はその宅建業者が社員でなかったとしたら供託しているはずの営業保証金の範囲内（本店1,000万＋支店500万×店舗数）。還付を受けるには保証協会の認証が必要（宅建業者の免許権者ではない）。還付請求は供託所に対して行う。 | 認証は保証協会が行う。免許権者ではない点が狙われる | 覚え方：還付限度は営業保証金相当(本店1000万＋支店500万)、認証は協会がやる、請求は供託所へ |
営業保証金制度の全体像
最重要- 基本ルール
- 宅建業者と取引し損失を被った相手方(宅建業者を除く)の損失を補償する制度。業者が本店最寄りの供託所に供託→客が取引で損害→客が供託所に還付請求→供託所が還付→不足額を免許権者が通知→業者が不足額供託→廃業等で取戻し。
- 例外・ひっかけ
- 還付を受けられる相手方から宅建業者は除かれる点が狙われる
判断ポイント
覚え方：営業保証金は業者以外の客を守る、供託→損害→還付請求→還付→不足通知→追加→廃業で取戻し
弁済業務保証金分担金の額
- 基本ルール
- 分担金は本店（主たる事務所）につき60万円、支店等1カ所につき30万円。営業保証金（本店1,000万・支店500万）に比べて相当安い。
- 例外・ひっかけ
- 額のすり替え。本店60万・支店30万。営業保証金と混同させる
判断ポイント
覚え方：分担金は本店ロクジュウ(60万)・支店サンジュウ(30万)、営業保証金よりぐっと安い
営業保証金の供託(額・供託物)
- 基本ルール
- 事業開始までに本店(主たる事務所)最寄りの供託所(法務局)に供託。額は本店1,000万円+支店等1カ所につき500万円(本店+支店2カ所=2,000万円)。供託物は金銭のほか有価証券可。評価額は国債100%、地方債・政府保証債90%、その他省令で定める有価証券80%。
- 例外・ひっかけ
- 額のすり替え。本店1,000万＋支店1カ所500万。国債は100%評価
判断ポイント
覚え方：本店1000万・支店500万、二支店なら2000万。国債100%・地方債90%・その他80%で評価だ
営業保証金の還付
- 基本ルール
- 還付を受けられるのは宅建業者と宅建業に関し取引した人(宅建業者を除く)でその取引で生じた債権を有する人(宅地建物売買者・売買の代理媒介依頼者等はOK)。広告代理店・貸付銀行等は不可。還付額は供託されている営業保証金の範囲内。建設工事の請負は宅建業に関する取引ではなく還付不可。
- 例外・ひっかけ
- 取引の範囲。建設工事の請負は宅建取引でなく還付不可
判断ポイント
覚え方：還付は宅建取引の客だけ、広告代理店・貸付銀行・建設請負はダメ。範囲は供託額まで
分担金の納付は金銭のみ
- 基本ルール
- 弁済業務保証金分担金の納付は金銭のみで、有価証券は不可。営業保証金は有価証券もOKだった点と区別する。
- 例外・ひっかけ
- 分担金は金銭のみ。営業保証金は有価証券可という違いが罠
判断ポイント
覚え方：分担金は金銭のみ、有価証券はダメ。営業保証金は証券OKだったのと区別せよ
還付額の限度と認証・請求先
- 基本ルール
- 還付限度額はその宅建業者が社員でなかったとしたら供託しているはずの営業保証金の範囲内（本店1,000万＋支店500万×店舗数）。還付を受けるには保証協会の認証が必要（宅建業者の免許権者ではない）。還付請求は供託所に対して行う。
- 例外・ひっかけ
- 認証は保証協会が行う。免許権者ではない点が狙われる
判断ポイント
覚え方：還付限度は営業保証金相当(本店1000万＋支店500万)、認証は協会がやる、請求は供託所へ
最重要・比較表
8種制限の数字一覧
「8日、2年、20%、5%・10%、1,000万円、30日、30%」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 手付金等の保全措置が不要となる場合(5%・10%基準)最重要 | 保全措置不要= (1)買主への所有権移転登記がされたとき(買主が登記したとき)、 (2)手付金等の額が、未完成物件は代金(税込)の5%以下かつ1000万円以下、完成物件は代金(税込)の10%以下かつ1000万円以下。手付金等が基準を超えると全額について保全措置が必要。 | 未完成5%・完成10%（いずれも1000万円以下）の数字すり替えが最頻出。超えたら全額に保全必要。 | 覚え方：保全不要は、移転登記済か、未完成ご(5%)以下、完成とう(10%)以下でどちらも千万以下、超えたら全額保全 |
| クーリング・オフができなくなる場合(8日・引渡し+全額) | (1)クーリングオフできる旨・方法を宅建業者から書面で告げられた日から起算して8日を経過した場合(口頭告知はいつまでも可)、または(2)買主が宅地建物の引渡しを受け、かつ代金の全額を支払った場合。引渡しだけ・代金の一部支払だけならクーリングオフできる。 | 8日の起算点は「書面で告げられた日から」。口頭告知はカウント始まらない。引渡し＋全額の両方が必要。 | 覚え方：クー消滅、書面告知からハチ(8日)経過、または引渡し＋全額支払、片方だけならまだ勝てる |
| 損害賠償額の予定等の制限 | 宅建業者が自ら売主となる売買で損害賠償額の予定と違約金を定める場合、合算額が代金(税込み)の10分の2(20%)を超えることができない。超える定めをした場合、超える部分が無効。予定・違約金を定めない場合は実損額を請求でき、20%制限はない。 | 10分の2（20%）の数字すり替えに注意。超える部分のみ無効で全部無効ではない。 | 覚え方：賠償(バイショウ)予定＋違約金、合わせて代金の二割(20%)まで、超えたら超過部だけ無効、定めなきゃ実損請求 |
| 一定の担保責任の特約の制限 | 宅建業者が自ら売主となる売買で、種類・品質の契約不適合を担保する責任について民法より買主に不利な特約はできず、反する特約は無効(民法の規定に戻る)。ただし民法の『不適合を知った時から1年以内に通知』の期間制限は、特約で引渡しの時から2年以上とした場合は有効。買主に有利な特約は有効。 | 「引渡しから2年以上」の特約は有効。この期間を「1年以上」等にすり替える誤りに注意。 | 覚え方：担保特約、民法より不利は無効で民法戻り、でも『引渡しから二(2年)以上に通知』特約はセーフ、有利はOK |
| 手付の額の制限 | 民法では手付の額は自由。宅建業法では宅建業者が自ら売主なら手付の額は代金(税込み)の10分の2(20%)を超えられない。超える定めは超える部分につき無効。例:1000万円の建物で手付300万円→200万円まで有効・100万円は無効。 | 手付額の上限は代金の10分の2（20%）。この割合のすり替えが定番の罠。 | 覚え方：手付の額、業者売主は代金の二割(20%)まで、超過部は無効、千万で三百万手付なら二百万まで有効 |
| 割賦販売契約の解除等の制限 | 割賦販売=引渡後1年以上にわたり2回以上に分割して代金を受領する販売。宅建業者が自ら売主の割賦販売で買主が賦払金を履行しない場合、(1)30日以上の期間を定めて(2)書面で催告し、期間内に支払がないときでなければ契約解除や残賦払金の支払請求ができない。反する特約は無効。 | 催告期間「30日以上」・「書面で」の要件すり替えに注意。口頭催告や短期期間は不可。 | 覚え方：割賦(カップ)は一年二回以上分割、履行せねば三十(30日)以上を書面催告してから解除、不利特約は無効 |
手付金等の保全措置が不要となる場合(5%・10%基準)
最重要- 基本ルール
- 保全措置不要=
(1)買主への所有権移転登記がされたとき(買主が登記したとき)、
(2)手付金等の額が、未完成物件は代金(税込)の5%以下かつ1000万円以下、完成物件は代金(税込)の10%以下かつ1000万円以下。手付金等が基準を超えると全額について保全措置が必要。 - 例外・ひっかけ
- 未完成5%・完成10%（いずれも1000万円以下）の数字すり替えが最頻出。超えたら全額に保全必要。
判断ポイント
覚え方：保全不要は、移転登記済か、未完成ご(5%)以下、完成とう(10%)以下でどちらも千万以下、超えたら全額保全
クーリング・オフができなくなる場合(8日・引渡し+全額)
- 基本ルール
- (1)クーリングオフできる旨・方法を宅建業者から書面で告げられた日から起算して8日を経過した場合(口頭告知はいつまでも可)、または(2)買主が宅地建物の引渡しを受け、かつ代金の全額を支払った場合。引渡しだけ・代金の一部支払だけならクーリングオフできる。
- 例外・ひっかけ
- 8日の起算点は「書面で告げられた日から」。口頭告知はカウント始まらない。引渡し＋全額の両方が必要。
判断ポイント
覚え方：クー消滅、書面告知からハチ(8日)経過、または引渡し＋全額支払、片方だけならまだ勝てる
損害賠償額の予定等の制限
- 基本ルール
- 宅建業者が自ら売主となる売買で損害賠償額の予定と違約金を定める場合、合算額が代金(税込み)の10分の2(20%)を超えることができない。超える定めをした場合、超える部分が無効。予定・違約金を定めない場合は実損額を請求でき、20%制限はない。
- 例外・ひっかけ
- 10分の2（20%）の数字すり替えに注意。超える部分のみ無効で全部無効ではない。
判断ポイント
覚え方：賠償(バイショウ)予定＋違約金、合わせて代金の二割(20%)まで、超えたら超過部だけ無効、定めなきゃ実損請求
一定の担保責任の特約の制限
- 基本ルール
- 宅建業者が自ら売主となる売買で、種類・品質の契約不適合を担保する責任について民法より買主に不利な特約はできず、反する特約は無効(民法の規定に戻る)。ただし民法の『不適合を知った時から1年以内に通知』の期間制限は、特約で引渡しの時から2年以上とした場合は有効。買主に有利な特約は有効。
- 例外・ひっかけ
- 「引渡しから2年以上」の特約は有効。この期間を「1年以上」等にすり替える誤りに注意。
判断ポイント
覚え方：担保特約、民法より不利は無効で民法戻り、でも『引渡しから二(2年)以上に通知』特約はセーフ、有利はOK
手付の額の制限
- 基本ルール
- 民法では手付の額は自由。宅建業法では宅建業者が自ら売主なら手付の額は代金(税込み)の10分の2(20%)を超えられない。超える定めは超える部分につき無効。例:1000万円の建物で手付300万円→200万円まで有効・100万円は無効。
- 例外・ひっかけ
- 手付額の上限は代金の10分の2（20%）。この割合のすり替えが定番の罠。
判断ポイント
覚え方：手付の額、業者売主は代金の二割(20%)まで、超過部は無効、千万で三百万手付なら二百万まで有効
割賦販売契約の解除等の制限
- 基本ルール
- 割賦販売=引渡後1年以上にわたり2回以上に分割して代金を受領する販売。宅建業者が自ら売主の割賦販売で買主が賦払金を履行しない場合、(1)30日以上の期間を定めて(2)書面で催告し、期間内に支払がないときでなければ契約解除や残賦払金の支払請求ができない。反する特約は無効。
- 例外・ひっかけ
- 催告期間「30日以上」・「書面で」の要件すり替えに注意。口頭催告や短期期間は不可。
判断ポイント
覚え方：割賦(カップ)は一年二回以上分割、履行せねば三十(30日)以上を書面催告してから解除、不利特約は無効
最重要・比較表
売買・貸借×媒介・代理の報酬上限
「基本額、片側・双方、1倍・2倍、借賃、権利金、消費税」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 売買・交換の媒介の報酬限度額最重要 | 売買・交換の媒介で依頼者の一方から受け取れる報酬限度額=基本公式の額×1.1(課税業者)または×1.04(免税業者)。宅建業者が買主・売主双方から媒介依頼を受けた場合は双方から報酬を受け取れる。 | 媒介は基本額×1.1（課税）。代理の×2と混同させる出題に注意。双方から受領できる点も。 | 覚え方：売買媒介の限度、片方から基本×十(×1.1)、双方依頼なら両取りOK |
| 売買・交換の代理の報酬限度額 | 売買・交換の代理で宅建業者が受け取れる報酬限度額=基本公式の額×2×1.1(課税業者)または×1.04(免税業者)。すなわち媒介の2倍。 | 代理は媒介の2倍（基本額×2×1.1）。媒介と同額とする誤りに注意。 | 覚え方：代理(ダイリ)の限度は基本×二(×2)、媒介のダブル、それに消費税乗せ |
| 貸借の代理の報酬限度額 | 貸借の代理で宅建業者が依頼者から受け取れる報酬限度額は1カ月分の借賃（プラス消費税相当額）。 | 貸借の代理でも受領できるのは借賃1カ月分（＋消費税）まで。媒介の2倍にはならない点が罠。 | 覚え方：貸借代理は依頼者から借賃いっ(1カ月)ヶ月分プラス消費税、これが上限 |
| 貸借の媒介の報酬限度額（原則） | 貸主・借主から受け取れる合計限度額は1カ月分の借賃×1.1（課税業者）または×1.04（免税業者）。合計1カ月分ならどちらからいくら受け取るかは原則自由。 | 貸借の媒介は貸主・借主合計で借賃1カ月分×1.1が上限。「各1カ月ずつ」の誤りに注意。 | 覚え方：貸借媒介、貸主借主の合計はいっ(1カ月)ヶ月×1.1、どちらからいくらは自由 |
| 権利金の授受がある場合の報酬計算 | 居住用建物以外（宅地・事業用建物・店舗等）の賃貸借で、返還されない権利金の設定がある場合、その権利金を売買代金とみなして報酬額を計算できる。通常の貸借の媒介として計算した額と権利金を売買代金とみなして計算した額のうち高いほうを報酬限度額とできる。 | 権利金を売買代金とみなせるのは「居住用建物以外」。居住用でも可とする誤りに注意。 | 覚え方：権利金(ケンリキン)返らぬなら売買代金とみなし計算、通常額と権利金換算の高いほうを限度に |
売買・交換の媒介の報酬限度額
最重要- 基本ルール
- 売買・交換の媒介で依頼者の一方から受け取れる報酬限度額=基本公式の額×1.1(課税業者)または×1.04(免税業者)。宅建業者が買主・売主双方から媒介依頼を受けた場合は双方から報酬を受け取れる。
- 例外・ひっかけ
- 媒介は基本額×1.1（課税）。代理の×2と混同させる出題に注意。双方から受領できる点も。
判断ポイント
覚え方：売買媒介の限度、片方から基本×十(×1.1)、双方依頼なら両取りOK
売買・交換の代理の報酬限度額
- 基本ルール
- 売買・交換の代理で宅建業者が受け取れる報酬限度額=基本公式の額×2×1.1(課税業者)または×1.04(免税業者)。すなわち媒介の2倍。
- 例外・ひっかけ
- 代理は媒介の2倍（基本額×2×1.1）。媒介と同額とする誤りに注意。
判断ポイント
覚え方：代理(ダイリ)の限度は基本×二(×2)、媒介のダブル、それに消費税乗せ
貸借の代理の報酬限度額
- 基本ルール
- 貸借の代理で宅建業者が依頼者から受け取れる報酬限度額は1カ月分の借賃（プラス消費税相当額）。
- 例外・ひっかけ
- 貸借の代理でも受領できるのは借賃1カ月分（＋消費税）まで。媒介の2倍にはならない点が罠。
判断ポイント
覚え方：貸借代理は依頼者から借賃いっ(1カ月)ヶ月分プラス消費税、これが上限
貸借の媒介の報酬限度額（原則）
- 基本ルール
- 貸主・借主から受け取れる合計限度額は1カ月分の借賃×1.1（課税業者）または×1.04（免税業者）。合計1カ月分ならどちらからいくら受け取るかは原則自由。
- 例外・ひっかけ
- 貸借の媒介は貸主・借主合計で借賃1カ月分×1.1が上限。「各1カ月ずつ」の誤りに注意。
判断ポイント
覚え方：貸借媒介、貸主借主の合計はいっ(1カ月)ヶ月×1.1、どちらからいくらは自由
権利金の授受がある場合の報酬計算
- 基本ルール
- 居住用建物以外（宅地・事業用建物・店舗等）の賃貸借で、返還されない権利金の設定がある場合、その権利金を売買代金とみなして報酬額を計算できる。通常の貸借の媒介として計算した額と権利金を売買代金とみなして計算した額のうち高いほうを報酬限度額とできる。
- 例外・ひっかけ
- 権利金を売買代金とみなせるのは「居住用建物以外」。居住用でも可とする誤りに注意。
判断ポイント
覚え方：権利金(ケンリキン)返らぬなら売買代金とみなし計算、通常額と権利金換算の高いほうを限度に
最重要・比較表
宅建業者・宅建士の監督処分
「指示、業務停止・事務禁止、免許取消・登録消除、処分権者」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 宅建士の指示処分・事務禁止処分最重要 | 指示処分の対象は、本来の事務所以外の事務所で専任宅建士である旨の表示を許しその旨表示させたとき、名義貸し、宅建士の事務に関し不正・著しく不当な行為をしたとき等。事務禁止処分は都道府県知事が1年以内の期間を定めて事務の全部または一部を禁止できる。 | 事務禁止は1年以内。処分権者は登録知事だけでなく行為地の知事も。数字と主体の罠。 | 覚え方：『指示』は名義貸しにペケ、『事務禁止』は知事が最長1年オフ、やらかした県の知事も出張ってくる |
| 宅建業者に対する監督処分の種類 | 処分が軽い順に、指示処分→業務停止処分→免許取消処分の3つがある。 | 処分の軽重順（指示→業務停止→免許取消）の並べ替えすり替えに注意。 | 覚え方：監督処分は軽い順、指示(シジ)→業務停止→免許取消の三段ロケット |
| 監督処分の手続（聴聞と公告） | 監督処分は不正行為→聴聞の通知・公示→聴聞（言い訳を聴く機会）→処分→公告の流れ。国土交通大臣・知事は宅建業者・宅建士への監督処分を行おうとするとき、公開の聴聞をしなければならない。 | 公告されるのは業者の業務停止・免許取消のみ。指示や宅建士処分の公告有無の罠。 | 覚え方：処分は聴聞（言い訳タイム）経てから、公告されるのは業者の停止・免許取消だけ、指示や士の処分は闇に葬る |
| 指示処分の対象事由・処分権者 | 対象事由は、業務に関し宅建業法以外の法令に違反し不適当なとき、宅建士が処分を受け業者に責めがあるとき、取引関係者に損害を与えた（おそれが大な）とき、宅建業法の規定に違反したとき等。処分権者は免許権者のほか、宅建業者が処分対象行為を行った都道府県の知事も行える。 | 指示処分は免許権者に加え「業務地の知事」も可。処分権者を免許権者に限る誤りに注意。 | 覚え方：指示処分、他法令違反・士の責め・損害・業法違反で発動、免許権者＋行為地の知事も打てる |
| 宅建士の登録消除処分 | 都道府県知事は、宅建士が登録の欠格事由に該当、不正の手段で登録を受けた、不正の手段で宅建士証の交付を受けた、事務禁止処分該当行為で情状が特に重い、事務禁止処分に違反したときは、その登録を消除しなければならない。処分権者は登録をした都道府県知事のみ。 | 登録消除の処分権者は登録した知事のみ。行為地の知事もできる、とする罠に注意。 | 覚え方：消除は情状マシマシで一発退場、権者は登録した知事オンリー、他県は口出しできぬ |
| 免許取消処分の処分権者 | 免許取消処分は免許権者（その業者に免許を与えた国土交通大臣または都道府県知事）のみが行える。業務地の知事は行えない。 | 免許取消は免許権者のみ。「業務地の知事も取消できる」とする誤りが定番の罠。 | 覚え方：免許取消(トリケシ)は免許権者だけ、業務地の知事は取り消せぬ |
宅建士の指示処分・事務禁止処分
最重要- 基本ルール
- 指示処分の対象は、本来の事務所以外の事務所で専任宅建士である旨の表示を許しその旨表示させたとき、名義貸し、宅建士の事務に関し不正・著しく不当な行為をしたとき等。事務禁止処分は都道府県知事が1年以内の期間を定めて事務の全部または一部を禁止できる。
- 例外・ひっかけ
- 事務禁止は1年以内。処分権者は登録知事だけでなく行為地の知事も。数字と主体の罠。
判断ポイント
覚え方：『指示』は名義貸しにペケ、『事務禁止』は知事が最長1年オフ、やらかした県の知事も出張ってくる
宅建業者に対する監督処分の種類
- 基本ルール
- 処分が軽い順に、指示処分→業務停止処分→免許取消処分の3つがある。
- 例外・ひっかけ
- 処分の軽重順（指示→業務停止→免許取消）の並べ替えすり替えに注意。
判断ポイント
覚え方：監督処分は軽い順、指示(シジ)→業務停止→免許取消の三段ロケット
監督処分の手続（聴聞と公告）
- 基本ルール
- 監督処分は不正行為→聴聞の通知・公示→聴聞（言い訳を聴く機会）→処分→公告の流れ。国土交通大臣・知事は宅建業者・宅建士への監督処分を行おうとするとき、公開の聴聞をしなければならない。
- 例外・ひっかけ
- 公告されるのは業者の業務停止・免許取消のみ。指示や宅建士処分の公告有無の罠。
判断ポイント
覚え方：処分は聴聞（言い訳タイム）経てから、公告されるのは業者の停止・免許取消だけ、指示や士の処分は闇に葬る
指示処分の対象事由・処分権者
- 基本ルール
- 対象事由は、業務に関し宅建業法以外の法令に違反し不適当なとき、宅建士が処分を受け業者に責めがあるとき、取引関係者に損害を与えた（おそれが大な）とき、宅建業法の規定に違反したとき等。処分権者は免許権者のほか、宅建業者が処分対象行為を行った都道府県の知事も行える。
- 例外・ひっかけ
- 指示処分は免許権者に加え「業務地の知事」も可。処分権者を免許権者に限る誤りに注意。
判断ポイント
覚え方：指示処分、他法令違反・士の責め・損害・業法違反で発動、免許権者＋行為地の知事も打てる
宅建士の登録消除処分
- 基本ルール
- 都道府県知事は、宅建士が登録の欠格事由に該当、不正の手段で登録を受けた、不正の手段で宅建士証の交付を受けた、事務禁止処分該当行為で情状が特に重い、事務禁止処分に違反したときは、その登録を消除しなければならない。処分権者は登録をした都道府県知事のみ。
- 例外・ひっかけ
- 登録消除の処分権者は登録した知事のみ。行為地の知事もできる、とする罠に注意。
判断ポイント
覚え方：消除は情状マシマシで一発退場、権者は登録した知事オンリー、他県は口出しできぬ
免許取消処分の処分権者
- 基本ルール
- 免許取消処分は免許権者（その業者に免許を与えた国土交通大臣または都道府県知事）のみが行える。業務地の知事は行えない。
- 例外・ひっかけ
- 免許取消は免許権者のみ。「業務地の知事も取消できる」とする誤りが定番の罠。
判断ポイント
覚え方：免許取消(トリケシ)は免許権者だけ、業務地の知事は取り消せぬ
混同注意・比較表
宅建業に当たる・当たらない
「自ら売買・交換・貸借、媒介・代理、反復継続、免許不要主体」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 取引にあたる行為 | 取引とは、①自ら当事者となって売買・交換を行う、②他人を代理して売買・交換・貸借を行う、③他人間を媒介して売買・交換・貸借を行うこと。自ら貸借は取引に該当せず免許不要。 | 自ら貸借は取引に該当せず免許不要。自ら売買・代理媒介との違いに注意 | 覚え方：取引は『自ら売買交換・代理売買交換貸借・媒介売買交換貸借』、自ら貸借だけは取引じゃなく免許いらず |
| 業の定義 | 業とは、①不特定多数の人を相手方として、②反復継続して取引を行うこと。1回限りの取引は業に当たらず、自社の社員に限定した分譲販売も業に当たらない。代理・媒介を依頼した場合の効果は本人に帰属するため、本人が反復継続していれば業にあたる。 | 業=不特定多数に反復継続。社員限定の分譲は業に非該当。相手方の範囲に注意 | 覚え方：『ぎょう(業)＝不特定多数に反復継続』、一回こっきりや社員限定分譲は業じゃない、代理媒介でも本人が反復なら業 |
| 宅建業の定義 | 宅建業（宅地建物取引業）とは、「宅地・建物」の「取引」を「業」として行うことをいう。宅建業を営むには原則として免許が必要。 | 宅地建物の取引を業として行う。基本知識。素直に判断 | 覚え方：『たっけん(宅建業)＝宅地建物の取引を業』、営むなら原則めんきょ(免許)がいる |
| 免許が不要な団体 | ①国・地方公共団体等（独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社など。ただし農協は含まれず免許が必要）、②信託会社・信託銀行（信託業法に規定があるため免許不要だが、国土交通大臣への届出が必要で、免許以外の規定は適用される）は免許なしで宅建業を営める。 | 農協は免許必要、信託会社は届出で免許不要。免許不要団体の範囲に注意 | 覚え方：免許不要は国地公＆機構公社(農協は必要)、信託会社銀行(届出はいる)、この二者は免許なしでOK |
| 取引に該当しない行為 | 自ら宅地・建物を賃貸（転貸）する行為＝不動産賃貸業、建物の建築を請け負う行為＝建設業、宅地の造成を請け負う行為＝宅地造成業、ビルの管理行為＝不動産管理業は、いずれも取引に該当しない。 | 自ら賃貸・建築請負・管理は取引に非該当。取引該当性の混同に注意 | 覚え方：『自ら賃貸・建築請負・造成請負・ビル管理』はどれも取引に非該当、免許いらず |
取引にあたる行為
- 基本ルール
- 取引とは、①自ら当事者となって売買・交換を行う、②他人を代理して売買・交換・貸借を行う、③他人間を媒介して売買・交換・貸借を行うこと。自ら貸借は取引に該当せず免許不要。
- 例外・ひっかけ
- 自ら貸借は取引に該当せず免許不要。自ら売買・代理媒介との違いに注意
判断ポイント
覚え方：取引は『自ら売買交換・代理売買交換貸借・媒介売買交換貸借』、自ら貸借だけは取引じゃなく免許いらず
業の定義
- 基本ルール
- 業とは、①不特定多数の人を相手方として、②反復継続して取引を行うこと。1回限りの取引は業に当たらず、自社の社員に限定した分譲販売も業に当たらない。代理・媒介を依頼した場合の効果は本人に帰属するため、本人が反復継続していれば業にあたる。
- 例外・ひっかけ
- 業=不特定多数に反復継続。社員限定の分譲は業に非該当。相手方の範囲に注意
判断ポイント
覚え方：『ぎょう(業)＝不特定多数に反復継続』、一回こっきりや社員限定分譲は業じゃない、代理媒介でも本人が反復なら業
宅建業の定義
- 基本ルール
- 宅建業（宅地建物取引業）とは、「宅地・建物」の「取引」を「業」として行うことをいう。宅建業を営むには原則として免許が必要。
- 例外・ひっかけ
- 宅地建物の取引を業として行う。基本知識。素直に判断
判断ポイント
覚え方：『たっけん(宅建業)＝宅地建物の取引を業』、営むなら原則めんきょ(免許)がいる
免許が不要な団体
- 基本ルール
- ①国・地方公共団体等（独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社など。ただし農協は含まれず免許が必要）、②信託会社・信託銀行（信託業法に規定があるため免許不要だが、国土交通大臣への届出が必要で、免許以外の規定は適用される）は免許なしで宅建業を営める。
- 例外・ひっかけ
- 農協は免許必要、信託会社は届出で免許不要。免許不要団体の範囲に注意
判断ポイント
覚え方：免許不要は国地公＆機構公社(農協は必要)、信託会社銀行(届出はいる)、この二者は免許なしでOK
取引に該当しない行為
- 基本ルール
- 自ら宅地・建物を賃貸（転貸）する行為＝不動産賃貸業、建物の建築を請け負う行為＝建設業、宅地の造成を請け負う行為＝宅地造成業、ビルの管理行為＝不動産管理業は、いずれも取引に該当しない。
- 例外・ひっかけ
- 自ら賃貸・建築請負・管理は取引に非該当。取引該当性の混同に注意
判断ポイント
覚え方：『自ら賃貸・建築請負・造成請負・ビル管理』はどれも取引に非該当、免許いらず
混同注意・比較表
知事免許・大臣免許／事務所・案内所
「所在地、数、営業範囲、契約締結権限、免許換え」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 免許の種類（知事免許・大臣免許） | 1つの都道府県内のみに事務所を設置する場合はその都道府県知事免許、2つ以上の都道府県内に事務所を設置する場合は国土交通大臣免許。同一県内なら事務所がいくつあっても知事免許。知事免許・大臣免許いずれでも全国で宅建業を営める。 | 事務所が1県内なら数に関係なく知事免許。2県以上で大臣免許。数え方に注意 | 覚え方：一県だけなら知事、二県またぎで大臣、同県は事務所いくつでも知事、どっちでも全国営業OK |
| 免許換えのパターン | ①知事免許者が2以上の都道府県に事務所→大臣免許(大臣に直接申請) ②知事免許者が他の1県のみに事務所→乙県知事免許(乙県知事に直接申請) ③大臣免許者が1県のみに事務所→知事免許(知事に直接申請)。 | 申請先のすり替え。免許換えは新免許権者に直接申請 | 覚え方：免許換え、二県なら大臣・他一県なら乙知事・大臣から一県なら知事へ直接申請ダッシュ |
| 宅建業法上の事務所 | 事務所とは、①本店（主たる事務所）、②宅建業を行っている支店（従たる事務所）、③継続的に業務を行える施設で契約締結権限を有する使用人が置かれている場所。テント張りの施設・案内所・モデルルームは事務所にあたらず、商業登記簿の記載も関係ない。 | 案内所・モデルルームは事務所でない。本店は宅建業をしなくても常に事務所。範囲に注意 | 覚え方：事務所は『本店・宅建やる支店・契約権限ある使用人の常設施設』、テント案内所モデルルームは非該当、本店は業やらずとも常に事務所 |
| 免許換えによる免許の有効期間 | 免許換えで取得した新免許の有効期間は、新免許が交付された日から5年。 | 免許換え後の起算点。旧免許を引き継がず新交付日から5年 | 覚え方：免許換えの新免許、交付の日から数えてキッチリ5年ぞ |
免許の種類（知事免許・大臣免許）
- 基本ルール
- 1つの都道府県内のみに事務所を設置する場合はその都道府県知事免許、2つ以上の都道府県内に事務所を設置する場合は国土交通大臣免許。同一県内なら事務所がいくつあっても知事免許。知事免許・大臣免許いずれでも全国で宅建業を営める。
- 例外・ひっかけ
- 事務所が1県内なら数に関係なく知事免許。2県以上で大臣免許。数え方に注意
判断ポイント
覚え方：一県だけなら知事、二県またぎで大臣、同県は事務所いくつでも知事、どっちでも全国営業OK
免許換えのパターン
- 基本ルール
- ①知事免許者が2以上の都道府県に事務所→大臣免許(大臣に直接申請) ②知事免許者が他の1県のみに事務所→乙県知事免許(乙県知事に直接申請) ③大臣免許者が1県のみに事務所→知事免許(知事に直接申請)。
- 例外・ひっかけ
- 申請先のすり替え。免許換えは新免許権者に直接申請
判断ポイント
覚え方：免許換え、二県なら大臣・他一県なら乙知事・大臣から一県なら知事へ直接申請ダッシュ
宅建業法上の事務所
- 基本ルール
- 事務所とは、①本店（主たる事務所）、②宅建業を行っている支店（従たる事務所）、③継続的に業務を行える施設で契約締結権限を有する使用人が置かれている場所。テント張りの施設・案内所・モデルルームは事務所にあたらず、商業登記簿の記載も関係ない。
- 例外・ひっかけ
- 案内所・モデルルームは事務所でない。本店は宅建業をしなくても常に事務所。範囲に注意
判断ポイント
覚え方：事務所は『本店・宅建やる支店・契約権限ある使用人の常設施設』、テント案内所モデルルームは非該当、本店は業やらずとも常に事務所
免許換えによる免許の有効期間
- 基本ルール
- 免許換えで取得した新免許の有効期間は、新免許が交付された日から5年。
- 例外・ひっかけ
- 免許換え後の起算点。旧免許を引き継がず新交付日から5年
判断ポイント
覚え方：免許換えの新免許、交付の日から数えてキッチリ5年ぞ
混同注意・比較表
免許・資格登録・宅建士証の有効期間
「一生／5年、更新、講習、免許換え、登録移転後の残存期間」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 宅建士証の交付申請・有効期間・更新 | 登録者は登録している知事に宅建士証の交付を申請。原則、知事指定の法定講習で交付申請前6カ月以内のものを受講(試験合格から1年以内交付なら免除)。宅建士証の有効期間は5年、更新も同じく交付申請前6カ月以内の法定講習受講が必要、更新後も5年。 | 法定講習は交付申請前6カ月以内。合格後1年以内なら免除 | 覚え方：宅建士証は交付前ロクカ月(6カ月)内の法定講習、合格1年内なら免除。有効5年、更新も講習で5年 |
| 免許換えによる免許の有効期間 | 免許換えで取得した新免許の有効期間は、新免許が交付された日から5年。 | 免許換え後の起算点。旧免許を引き継がず新交付日から5年 | 覚え方：免許換えの新免許、交付の日から数えてキッチリ5年ぞ |
| 免許の有効期間・更新申請 | 免許の有効期間は5年。更新の申請は有効期間満了日の90日前から30日前までの間に行う。 | 免許は5年、更新は満了日の90日前～30日前。数字・期間のすり替えに注意 | 覚え方：免許はゴネン(5年)、更新はキュウジュウ(90日)前からサンジュウ(30日)前までに申請 |
| 登録移転後の宅建士証の有効期間 | 登録移転後の新宅建士証は移転先知事から交付されるが、有効期間は移転前の有効期間を引き継ぐ(延長されない)。有効な古い宅建士証保有者が新宅建士証の交付を受ける場合、交付は古い宅建士証との引換えで行う。 | 移転後の宅建士証は期間引継ぎ。新たに5年ではない | 覚え方：移転後の新宅建士証、有効期間は前を引き継ぎ延びぬ。古い証と引換えで交付だ |
| 免許更新の申請期間 | 有効期間満了後も続ける場合、有効期間満了の日の90日前から30日前までの間に更新手続を行う。 | 更新は満了日の90日前から30日前まで。起算点・期間のすり替えに注意 | 覚え方：更新はキュウジュウ(90日)前からサンジュウ(30日)前まで、この期間内に手続きせよ |
宅建士証の交付申請・有効期間・更新
- 基本ルール
- 登録者は登録している知事に宅建士証の交付を申請。原則、知事指定の法定講習で交付申請前6カ月以内のものを受講(試験合格から1年以内交付なら免除)。宅建士証の有効期間は5年、更新も同じく交付申請前6カ月以内の法定講習受講が必要、更新後も5年。
- 例外・ひっかけ
- 法定講習は交付申請前6カ月以内。合格後1年以内なら免除
判断ポイント
覚え方：宅建士証は交付前ロクカ月(6カ月)内の法定講習、合格1年内なら免除。有効5年、更新も講習で5年
免許換えによる免許の有効期間
- 基本ルール
- 免許換えで取得した新免許の有効期間は、新免許が交付された日から5年。
- 例外・ひっかけ
- 免許換え後の起算点。旧免許を引き継がず新交付日から5年
判断ポイント
覚え方：免許換えの新免許、交付の日から数えてキッチリ5年ぞ
免許の有効期間・更新申請
- 基本ルール
- 免許の有効期間は5年。更新の申請は有効期間満了日の90日前から30日前までの間に行う。
- 例外・ひっかけ
- 免許は5年、更新は満了日の90日前～30日前。数字・期間のすり替えに注意
判断ポイント
覚え方：免許はゴネン(5年)、更新はキュウジュウ(90日)前からサンジュウ(30日)前までに申請
登録移転後の宅建士証の有効期間
- 基本ルール
- 登録移転後の新宅建士証は移転先知事から交付されるが、有効期間は移転前の有効期間を引き継ぐ(延長されない)。有効な古い宅建士証保有者が新宅建士証の交付を受ける場合、交付は古い宅建士証との引換えで行う。
- 例外・ひっかけ
- 移転後の宅建士証は期間引継ぎ。新たに5年ではない
判断ポイント
覚え方：移転後の新宅建士証、有効期間は前を引き継ぎ延びぬ。古い証と引換えで交付だ
免許更新の申請期間
- 基本ルール
- 有効期間満了後も続ける場合、有効期間満了の日の90日前から30日前までの間に更新手続を行う。
- 例外・ひっかけ
- 更新は満了日の90日前から30日前まで。起算点・期間のすり替えに注意
判断ポイント
覚え方：更新はキュウジュウ(90日)前からサンジュウ(30日)前まで、この期間内に手続きせよ
混同注意・比較表
変更届・変更登録・登録移転・書換え・免許換え
「義務／任意、期限、申請先、対象事項、有効期間」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 免許換えによる免許の有効期間 | 免許換えで取得した新免許の有効期間は、新免許が交付された日から5年。 | 免許換え後の起算点。旧免許を引き継がず新交付日から5年 | 覚え方：免許換えの新免許、交付の日から数えてキッチリ5年ぞ |
| 登録移転後の宅建士証の有効期間 | 登録移転後の新宅建士証は移転先知事から交付されるが、有効期間は移転前の有効期間を引き継ぐ(延長されない)。有効な古い宅建士証保有者が新宅建士証の交付を受ける場合、交付は古い宅建士証との引換えで行う。 | 移転後の宅建士証は期間引継ぎ。新たに5年ではない | 覚え方：移転後の新宅建士証、有効期間は前を引き継ぎ延びぬ。古い証と引換えで交付だ |
| 免許換えのパターン | ①知事免許者が2以上の都道府県に事務所→大臣免許(大臣に直接申請) ②知事免許者が他の1県のみに事務所→乙県知事免許(乙県知事に直接申請) ③大臣免許者が1県のみに事務所→知事免許(知事に直接申請)。 | 申請先のすり替え。免許換えは新免許権者に直接申請 | 覚え方：免許換え、二県なら大臣・他一県なら乙知事・大臣から一県なら知事へ直接申請ダッシュ |
| 登録の効力・登録の移転 | 登録は一生有効で試験合格地の都道府県で行うが、どこで登録しても全国で業務可。登録の移転は、登録している知事の管轄外の都道府県の事務所に勤務し(勤務しようとし)ているときに、現知事を経由して移転先知事に申請。任意(義務でない)。単なる自宅住所変更ではできず変更の登録が必要。 | 登録移転は任意。単なる住所変更ではできない。事務禁止中不可 | 覚え方：登録は一生・全国で働ける、移転は管轄外勤務のとき現知事経由で任意申請。事務禁止中は移転できぬ |
| 宅建士証の書換え交付・再交付 | 氏名または住所を変更したときは変更の登録に加え書換え交付を申請。書換えは従来証と交換で新証交付、住所のみ変更なら裏書き可(裏に変更後住所を記載)。宅建士証を亡失し再交付を受けた後に古い証を発見したときは、速やかに古い(発見した)方を交付を受けた知事に返納する。 | 住所のみ変更は裏書き可。氏名変更は書換え交付が必要 | 覚え方：氏名住所変えたら書換え交付、住所だけなら裏書き可。再交付後に古い証見つけたら速やか返納 |
| 変更の登録 | 資格登録簿のうち②氏名 ④住所・本籍 ⑤勤務先宅建業者の商号または名称・免許証番号に変更があった場合は、事務禁止処分中でも遅滞なく変更の登録を申請。事務所の所在地は登載事項でないため変更の登録は不要。(業者名簿記載事項の変更は30日以内) | 住所・本籍・事務所所在地の扱い。事務所所在地は登載事項でない | 覚え方：変更の登録は氏名・住所本籍・勤務先、事務禁止中でも遅滞なく。事務所所在地は不要ぞ |
免許換えによる免許の有効期間
- 基本ルール
- 免許換えで取得した新免許の有効期間は、新免許が交付された日から5年。
- 例外・ひっかけ
- 免許換え後の起算点。旧免許を引き継がず新交付日から5年
判断ポイント
覚え方：免許換えの新免許、交付の日から数えてキッチリ5年ぞ
登録移転後の宅建士証の有効期間
- 基本ルール
- 登録移転後の新宅建士証は移転先知事から交付されるが、有効期間は移転前の有効期間を引き継ぐ(延長されない)。有効な古い宅建士証保有者が新宅建士証の交付を受ける場合、交付は古い宅建士証との引換えで行う。
- 例外・ひっかけ
- 移転後の宅建士証は期間引継ぎ。新たに5年ではない
判断ポイント
覚え方：移転後の新宅建士証、有効期間は前を引き継ぎ延びぬ。古い証と引換えで交付だ
免許換えのパターン
- 基本ルール
- ①知事免許者が2以上の都道府県に事務所→大臣免許(大臣に直接申請) ②知事免許者が他の1県のみに事務所→乙県知事免許(乙県知事に直接申請) ③大臣免許者が1県のみに事務所→知事免許(知事に直接申請)。
- 例外・ひっかけ
- 申請先のすり替え。免許換えは新免許権者に直接申請
判断ポイント
覚え方：免許換え、二県なら大臣・他一県なら乙知事・大臣から一県なら知事へ直接申請ダッシュ
登録の効力・登録の移転
- 基本ルール
- 登録は一生有効で試験合格地の都道府県で行うが、どこで登録しても全国で業務可。登録の移転は、登録している知事の管轄外の都道府県の事務所に勤務し(勤務しようとし)ているときに、現知事を経由して移転先知事に申請。任意(義務でない)。単なる自宅住所変更ではできず変更の登録が必要。
- 例外・ひっかけ
- 登録移転は任意。単なる住所変更ではできない。事務禁止中不可
判断ポイント
覚え方：登録は一生・全国で働ける、移転は管轄外勤務のとき現知事経由で任意申請。事務禁止中は移転できぬ
宅建士証の書換え交付・再交付
- 基本ルール
- 氏名または住所を変更したときは変更の登録に加え書換え交付を申請。書換えは従来証と交換で新証交付、住所のみ変更なら裏書き可(裏に変更後住所を記載)。宅建士証を亡失し再交付を受けた後に古い証を発見したときは、速やかに古い(発見した)方を交付を受けた知事に返納する。
- 例外・ひっかけ
- 住所のみ変更は裏書き可。氏名変更は書換え交付が必要
判断ポイント
覚え方：氏名住所変えたら書換え交付、住所だけなら裏書き可。再交付後に古い証見つけたら速やか返納
変更の登録
- 基本ルール
- 資格登録簿のうち②氏名 ④住所・本籍 ⑤勤務先宅建業者の商号または名称・免許証番号に変更があった場合は、事務禁止処分中でも遅滞なく変更の登録を申請。事務所の所在地は登載事項でないため変更の登録は不要。(業者名簿記載事項の変更は30日以内)
- 例外・ひっかけ
- 住所・本籍・事務所所在地の扱い。事務所所在地は登載事項でない
判断ポイント
覚え方：変更の登録は氏名・住所本籍・勤務先、事務禁止中でも遅滞なく。事務所所在地は不要ぞ
混同注意・比較表
廃業等届出・宅建士の死亡等届出
「死亡、合併、破産、解散、届出義務者、30日の起算」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 宅建士の死亡等の届出 | 登録者が死亡・破産等したときは登録している知事へ届出。死亡=相続人が死亡を知った日から30日以内。心身の故障=本人・法定代理人・同居親族。破産=本人。拘禁刑等の欠格事由=本人。暴力団員等該当=本人。死亡以外はその日から30日以内。破産の届出義務者は本人(破産管財人ではない)。 | 破産の届出義務者は本人。破産管財人ではない点が罠 | 覚え方：宅建士の死亡等は知事へ、死亡は知った日から三十路(30日)、破産の届出は本人ぞ管財人じゃない |
| 廃業等の届出(義務者・期限・失効時点) | 死亡(個人)=相続人が死亡を知った日から30日以内・失効は死亡時。合併消滅=消滅した会社の代表役員・消滅時。破産=破産管財人・届出時。解散=清算人・届出時。廃業=本人/会社代表者・届出時。破産/解散/廃業は事由の日から30日以内。 | 死亡の起算点は死亡日でなく相続人が知った日。破産は管財人 | 覚え方：廃業届は皆三十路(30日)、死亡は知った日から・破産は管財人・解散は清算人が泣きつく |
| みなし宅建業者 | 死亡・合併消滅・廃業届出・免許取消等で免許失効しても、相続人・合併後法人・宅建業者であった者等は、その者が締結した契約にもとづく取引を結了する目的の範囲内でなお宅建業者とみなされる。 | みなし業者は取引結了目的の範囲内に限る。全業務可ではない | 覚え方：免許死んでもみなし業者、結んだ契約チャラにできぬから結了までは業者扱い |
宅建士の死亡等の届出
- 基本ルール
- 登録者が死亡・破産等したときは登録している知事へ届出。死亡=相続人が死亡を知った日から30日以内。心身の故障=本人・法定代理人・同居親族。破産=本人。拘禁刑等の欠格事由=本人。暴力団員等該当=本人。死亡以外はその日から30日以内。破産の届出義務者は本人(破産管財人ではない)。
- 例外・ひっかけ
- 破産の届出義務者は本人。破産管財人ではない点が罠
判断ポイント
覚え方：宅建士の死亡等は知事へ、死亡は知った日から三十路(30日)、破産の届出は本人ぞ管財人じゃない
廃業等の届出(義務者・期限・失効時点)
- 基本ルール
- 死亡(個人)=相続人が死亡を知った日から30日以内・失効は死亡時。合併消滅=消滅した会社の代表役員・消滅時。破産=破産管財人・届出時。解散=清算人・届出時。廃業=本人/会社代表者・届出時。破産/解散/廃業は事由の日から30日以内。
- 例外・ひっかけ
- 死亡の起算点は死亡日でなく相続人が知った日。破産は管財人
判断ポイント
覚え方：廃業届は皆三十路(30日)、死亡は知った日から・破産は管財人・解散は清算人が泣きつく
みなし宅建業者
- 基本ルール
- 死亡・合併消滅・廃業届出・免許取消等で免許失効しても、相続人・合併後法人・宅建業者であった者等は、その者が締結した契約にもとづく取引を結了する目的の範囲内でなお宅建業者とみなされる。
- 例外・ひっかけ
- みなし業者は取引結了目的の範囲内に限る。全業務可ではない
判断ポイント
覚え方：免許死んでもみなし業者、結んだ契約チャラにできぬから結了までは業者扱い
混同注意・比較表
事務所・契約する案内所・しない案内所
「届出、専任宅建士、標識、報酬掲示、帳簿・名簿」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 案内所等の届出 | 申込み・契約をする案内所等を設ける場合、業務開始の10日前までに「免許権者」と「案内所等の所在地を管轄する都道府県知事」の両方に届出が必要。申込み・契約をしない案内所等は届出不要。 | 10日前まで・両方に届出。申込契約しない案内所は届出不要 | 覚え方：契約する案内所は業務開始トオカ(10日)前までに、権者と所在地知事の両方へ届出。契約せぬなら不要だ |
| 報酬額の掲示・従業者証明書の携帯義務・設置義務まとめ | 報酬額の掲示は事務所ごとに必要（案内所等は不要）。従業者証明書は正社員のほか社長・非常勤役員・パート・アルバイト等全員に携帯させ、取引関係者の請求時に提示（宅建士証や従業者名簿では不可）。証明書には宅建士か否かは記載されない。 | 提示は従業者証明書。宅建士証や従業者名簿では代替不可 | 覚え方：報酬額掲示・帳簿・名簿は事務所だけ、証明書はパートも社長も全員携帯し請求で提示。案内所は専任と標識のみ |
| 標識の掲示 | すべての事務所・案内所等（申込み・契約をしない案内所等も含む）に公衆の見やすい場所へ標識を掲示しなければならない。共通記載事項は免許証番号・免許の有効期間・商号または名称・代表者の氏名・本店の所在地。 | 標識は申込・契約しない案内所も含め全てに掲示。範囲の罠 | 覚え方：標識は全事務所・案内所に見やすく掲示、番号・有効期間・商号・代表者・本店所在地を書く |
| 専任の宅建士の設置数 | 事務所は業務に従事する者5人に1人以上、申込み・契約をする案内所等は1人以上、申込み・契約をしない案内所等は不要。設置すべきは成年者である専任の宅建士。 | 事務所は5人に1人。案内所は人数不問で1人以上 | 覚え方：事務所は五人に一人、契約案内所は一人以上、契約せぬ案内所はゼロ。成年専任宅建士だぞ |
| 成年者・専任の意味と宅建士不足時の補充 | 成年者は原則18歳以上（未成年でも宅建業者本人や役員は成年者とみなす）。専任はその事務所等への常勤。宅建士が不足すると事務所等を開設できず、既存事務所で不足に至ったら2週間以内に補充等しなければならない（30日以内ではない）。 | 不足時の補充期間は2週間以内。30日以内と混同させる罠 | 覚え方：成年は原則18歳、専任は常勤。不足になったら二週(2週間)以内に補充せよ、30日じゃないぞ |
案内所等の届出
- 基本ルール
- 申込み・契約をする案内所等を設ける場合、業務開始の10日前までに「免許権者」と「案内所等の所在地を管轄する都道府県知事」の両方に届出が必要。申込み・契約をしない案内所等は届出不要。
- 例外・ひっかけ
- 10日前まで・両方に届出。申込契約しない案内所は届出不要
判断ポイント
覚え方：契約する案内所は業務開始トオカ(10日)前までに、権者と所在地知事の両方へ届出。契約せぬなら不要だ
報酬額の掲示・従業者証明書の携帯義務・設置義務まとめ
- 基本ルール
- 報酬額の掲示は事務所ごとに必要（案内所等は不要）。従業者証明書は正社員のほか社長・非常勤役員・パート・アルバイト等全員に携帯させ、取引関係者の請求時に提示（宅建士証や従業者名簿では不可）。証明書には宅建士か否かは記載されない。
- 例外・ひっかけ
- 提示は従業者証明書。宅建士証や従業者名簿では代替不可
判断ポイント
覚え方：報酬額掲示・帳簿・名簿は事務所だけ、証明書はパートも社長も全員携帯し請求で提示。案内所は専任と標識のみ
標識の掲示
- 基本ルール
- すべての事務所・案内所等（申込み・契約をしない案内所等も含む）に公衆の見やすい場所へ標識を掲示しなければならない。共通記載事項は免許証番号・免許の有効期間・商号または名称・代表者の氏名・本店の所在地。
- 例外・ひっかけ
- 標識は申込・契約しない案内所も含め全てに掲示。範囲の罠
判断ポイント
覚え方：標識は全事務所・案内所に見やすく掲示、番号・有効期間・商号・代表者・本店所在地を書く
専任の宅建士の設置数
- 基本ルール
- 事務所は業務に従事する者5人に1人以上、申込み・契約をする案内所等は1人以上、申込み・契約をしない案内所等は不要。設置すべきは成年者である専任の宅建士。
- 例外・ひっかけ
- 事務所は5人に1人。案内所は人数不問で1人以上
判断ポイント
覚え方：事務所は五人に一人、契約案内所は一人以上、契約せぬ案内所はゼロ。成年専任宅建士だぞ
成年者・専任の意味と宅建士不足時の補充
- 基本ルール
- 成年者は原則18歳以上（未成年でも宅建業者本人や役員は成年者とみなす）。専任はその事務所等への常勤。宅建士が不足すると事務所等を開設できず、既存事務所で不足に至ったら2週間以内に補充等しなければならない（30日以内ではない）。
- 例外・ひっかけ
- 不足時の補充期間は2週間以内。30日以内と混同させる罠
判断ポイント
覚え方：成年は原則18歳、専任は常勤。不足になったら二週(2週間)以内に補充せよ、30日じゃないぞ
混同注意・比較表
営業保証金・保証協会の手続と期限
「初回、追加、還付後、取戻し、1週・2週・1月・3月・6月」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 営業保証金の追加供託 | 還付で不足が生じたら追加供託が必要。業者は免許権者から不足額供託の通知を受けた日から2週間以内に供託所へ追加供託。追加供託した日から2週間以内に免許権者へ届出。 | 期間のすり替え。供託2週間以内・届出も供託から2週間以内 | 覚え方：還付で穴あきゃ追加供託、通知の日から二週(2週間)で供託所へ、供託の日から二週(2週間)で届出だ |
| 営業保証金の取戻し(公告の要否) | 取戻しは原則6カ月以上の期間を定めて公告(債権者は申し出よ)後でなければできない。公告必要:免許有効期間満了・廃業/破産等で失効・免許取消処分・一部事務所廃止。公告不要:有価証券供託中の本店移転で最寄り供託所変更・保証協会の社員になった。取戻し事由発生から10年経過なら公告不要。 | 公告の要否。一部事務所廃止は公告必要、保証協会加入は不要 | 覚え方：取戻しは原則ロクカ月(6カ月)公告後、満了・廃業・取消・一部廃止は要公告、有価証券移転と協会加入は不要。10年経てば公告いらぬ |
| 社員の地位喪失後の営業保証金供託 | 還付充当金を期限内に納付せず社員の地位を失った場合、その後も宅建業を営むときは、地位を失った日から1週間以内に営業保証金を供託しなければならない。地位を失うだけで直ちに免許が失効するわけではない。 | 地位喪失後の供託期限は1週間以内。2週間と混同させる罠 | 覚え方：充当金払えず社員の地位失っても業を続けるなら、失った日から一週(1週間)で営業保証金供託。免許は即失効せぬ |
| 弁済業務保証金の取戻しと公告の要否 | 社員でなくなったために取り戻すときは6カ月以上の期間を定めて公告が必要（保証協会が行う）。一部の事務所を廃止したために取り戻すときは公告不要。営業保証金では一部廃止でも公告が必要なので区別する。 | 一部事務所廃止は公告不要。営業保証金では必要という違い | 覚え方：社員やめての取戻しはロクカ月(6カ月)公告要、一部廃止は公告不要。営業保証金は一部廃止でも要るから区別だ |
| 取戻し公告後の届出 | 営業保証金を取り戻すための公告をした場合は、遅滞なくその旨を免許権者に届け出なければならない。 | 公告をしたら遅滞なく免許権者に届出。基本知識 | 覚え方：取戻し公告したら、遅滞なく免許権者へ知らせなさい |
営業保証金の追加供託
- 基本ルール
- 還付で不足が生じたら追加供託が必要。業者は免許権者から不足額供託の通知を受けた日から2週間以内に供託所へ追加供託。追加供託した日から2週間以内に免許権者へ届出。
- 例外・ひっかけ
- 期間のすり替え。供託2週間以内・届出も供託から2週間以内
判断ポイント
覚え方：還付で穴あきゃ追加供託、通知の日から二週(2週間)で供託所へ、供託の日から二週(2週間)で届出だ
営業保証金の取戻し(公告の要否)
- 基本ルール
- 取戻しは原則6カ月以上の期間を定めて公告(債権者は申し出よ)後でなければできない。公告必要:免許有効期間満了・廃業/破産等で失効・免許取消処分・一部事務所廃止。公告不要:有価証券供託中の本店移転で最寄り供託所変更・保証協会の社員になった。取戻し事由発生から10年経過なら公告不要。
- 例外・ひっかけ
- 公告の要否。一部事務所廃止は公告必要、保証協会加入は不要
判断ポイント
覚え方：取戻しは原則ロクカ月(6カ月)公告後、満了・廃業・取消・一部廃止は要公告、有価証券移転と協会加入は不要。10年経てば公告いらぬ
社員の地位喪失後の営業保証金供託
- 基本ルール
- 還付充当金を期限内に納付せず社員の地位を失った場合、その後も宅建業を営むときは、地位を失った日から1週間以内に営業保証金を供託しなければならない。地位を失うだけで直ちに免許が失効するわけではない。
- 例外・ひっかけ
- 地位喪失後の供託期限は1週間以内。2週間と混同させる罠
判断ポイント
覚え方：充当金払えず社員の地位失っても業を続けるなら、失った日から一週(1週間)で営業保証金供託。免許は即失効せぬ
弁済業務保証金の取戻しと公告の要否
- 基本ルール
- 社員でなくなったために取り戻すときは6カ月以上の期間を定めて公告が必要（保証協会が行う）。一部の事務所を廃止したために取り戻すときは公告不要。営業保証金では一部廃止でも公告が必要なので区別する。
- 例外・ひっかけ
- 一部事務所廃止は公告不要。営業保証金では必要という違い
判断ポイント
覚え方：社員やめての取戻しはロクカ月(6カ月)公告要、一部廃止は公告不要。営業保証金は一部廃止でも要るから区別だ
取戻し公告後の届出
- 基本ルール
- 営業保証金を取り戻すための公告をした場合は、遅滞なくその旨を免許権者に届け出なければならない。
- 例外・ひっかけ
- 公告をしたら遅滞なく免許権者に届出。基本知識
判断ポイント
覚え方：取戻し公告したら、遅滞なく免許権者へ知らせなさい
混同注意・比較表
広告開始時期・契約締結時期
「未完成、売買・貸借、許可・確認前後、誇大広告、取引態様」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 広告開始時期・契約締結時期の制限 | 未完成物件は開発許可・建築確認を受ける前は広告できない（申請後でも受ける前は不可）。契約も許可・確認前は不可。ただし貸借（貸借の代理・媒介）は許可・確認前でも契約できる（広告は貸借も不可）。 | 貸借は許可・確認前でも「契約」は可だが「広告」は不可。両者の取り違えが罠。 | 覚え方：未完成、許可確認まえに広告(コーコク)しちゃダメ、契約もダメ、でも貸借だけは契約OK |
| 誇大広告等の禁止 | 著しく事実に相違する表示や著しく優良・有利と誤認させる表示（誇大広告等）は禁止。おとり広告・虚偽広告も禁止。取引の相手方が実際に誤認していなくても、損害を受けた人がいなくても宅建業法違反となり監督処分の対象。手段は新聞・チラシ・インターネット等も含む。 | 「誤認した者や損害を受けた者がいなければ違反にならない」という誤りに注意。実害不要。 | 覚え方：誇大(コダイ)な古代広告、著しくウソると即アウト、誰も誤認せず損もなくても監督処分 |
| 取引態様の明示義務 | 宅建業者は広告をするときと注文を受けたとき（遅滞なく）に取引態様を明示しなければならない。広告時に明示していても注文を受けたときに再度明示が必要。明示の方法は書面でも口頭でもよい。 | 広告時に明示済みでも注文時に再度明示が必要。「一度で足りる」の誤りに注意。 | 覚え方：態様(タイヨウ)は太陽二度差す、広告のとき＋注文チッ(遅滞なく)、口頭でも書面でもよし |
広告開始時期・契約締結時期の制限
- 基本ルール
- 未完成物件は開発許可・建築確認を受ける前は広告できない（申請後でも受ける前は不可）。契約も許可・確認前は不可。ただし貸借（貸借の代理・媒介）は許可・確認前でも契約できる（広告は貸借も不可）。
- 例外・ひっかけ
- 貸借は許可・確認前でも「契約」は可だが「広告」は不可。両者の取り違えが罠。
判断ポイント
覚え方：未完成、許可確認まえに広告(コーコク)しちゃダメ、契約もダメ、でも貸借だけは契約OK
誇大広告等の禁止
- 基本ルール
- 著しく事実に相違する表示や著しく優良・有利と誤認させる表示（誇大広告等）は禁止。おとり広告・虚偽広告も禁止。取引の相手方が実際に誤認していなくても、損害を受けた人がいなくても宅建業法違反となり監督処分の対象。手段は新聞・チラシ・インターネット等も含む。
- 例外・ひっかけ
- 「誤認した者や損害を受けた者がいなければ違反にならない」という誤りに注意。実害不要。
判断ポイント
覚え方：誇大(コダイ)な古代広告、著しくウソると即アウト、誰も誤認せず損もなくても監督処分
取引態様の明示義務
- 基本ルール
- 宅建業者は広告をするときと注文を受けたとき（遅滞なく）に取引態様を明示しなければならない。広告時に明示していても注文を受けたときに再度明示が必要。明示の方法は書面でも口頭でもよい。
- 例外・ひっかけ
- 広告時に明示済みでも注文時に再度明示が必要。「一度で足りる」の誤りに注意。
判断ポイント
覚え方：態様(タイヨウ)は太陽二度差す、広告のとき＋注文チッ(遅滞なく)、口頭でも書面でもよし
混同注意・比較表
8種制限・住宅瑕疵担保履行法の適用範囲
「自ら売主、一般買主、新築限定、媒介・代理、保護内容」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 8種制限の内容と適用場面 | 8種制限= (1)クーリングオフ、 (2)担保責任特約の制限、 (3)損害賠償額の予定等の制限、 (4)手付の性質・額の制限、 (5)手付金等の保全措置、 (6)自己所有に属しない物件(他人物売買)の制限、 (7)割賦販売契約の解除等の制限、 (8)所有権留保等の禁止。 | 8種制限は「売主が宅建業者・買主が一般人・自ら売買」の場合のみ。媒介・代理には適用なし。 | 覚え方：八(8)種制限、クー・担保・賠償・手付性・手付保全・他人物・割賦・所有権留保、業者売主で素人買主の自ら売買だけ |
| 住宅瑕疵担保履行法とは | 品確法により新築住宅の売主は引渡しから10年間、構造耐力上主要な部分・雨水浸入防止部分の瑕疵について瑕疵担保責任を負う。この履行を確保するため、売主（宅建業者）に資力確保義務を課したのが住宅瑕疵担保履行法。特定住宅瑕疵担保責任に関し買主に不利な特約は無効。対象は新築住宅のみで中古住宅は対象外。 | 資力確保の対象は新築住宅のみ。中古も対象とする罠、責任期間10年の数字に注意。 | 覚え方：履行法さん『新築は引渡し10年、構造と雨漏りは俺が持つ』、売主業者に資力確保を課す、中古は蚊帳の外 |
| 資力確保措置が義務付けられる者 | 宅建業者が売主となり、宅建業者以外の者（買主）に新築住宅を引き渡す場合に資力確保措置が義務付けられる。買主が宅建業者の場合は適用なし。宅建業者が「自ら売主」となる場合のみ適用され、媒介・代理の場合は適用なし。 | 買主が宅建業者なら適用なし。媒介・代理も適用なし。売主・買主の主体の罠。 | 覚え方：資力確保は『自ら売主×素人買主』の時だけ、買主がプロなら免除、媒介・代理もノーカウント |
8種制限の内容と適用場面
- 基本ルール
- 8種制限=
(1)クーリングオフ、
(2)担保責任特約の制限、
(3)損害賠償額の予定等の制限、
(4)手付の性質・額の制限、
(5)手付金等の保全措置、
(6)自己所有に属しない物件(他人物売買)の制限、
(7)割賦販売契約の解除等の制限、
(8)所有権留保等の禁止。 - 例外・ひっかけ
- 8種制限は「売主が宅建業者・買主が一般人・自ら売買」の場合のみ。媒介・代理には適用なし。
判断ポイント
覚え方：八(8)種制限、クー・担保・賠償・手付性・手付保全・他人物・割賦・所有権留保、業者売主で素人買主の自ら売買だけ
住宅瑕疵担保履行法とは
- 基本ルール
- 品確法により新築住宅の売主は引渡しから10年間、構造耐力上主要な部分・雨水浸入防止部分の瑕疵について瑕疵担保責任を負う。この履行を確保するため、売主（宅建業者）に資力確保義務を課したのが住宅瑕疵担保履行法。特定住宅瑕疵担保責任に関し買主に不利な特約は無効。対象は新築住宅のみで中古住宅は対象外。
- 例外・ひっかけ
- 資力確保の対象は新築住宅のみ。中古も対象とする罠、責任期間10年の数字に注意。
判断ポイント
覚え方：履行法さん『新築は引渡し10年、構造と雨漏りは俺が持つ』、売主業者に資力確保を課す、中古は蚊帳の外
資力確保措置が義務付けられる者
- 基本ルール
- 宅建業者が売主となり、宅建業者以外の者（買主）に新築住宅を引き渡す場合に資力確保措置が義務付けられる。買主が宅建業者の場合は適用なし。宅建業者が「自ら売主」となる場合のみ適用され、媒介・代理の場合は適用なし。
- 例外・ひっかけ
- 買主が宅建業者なら適用なし。媒介・代理も適用なし。売主・買主の主体の罠。
判断ポイント
覚え方：資力確保は『自ら売主×素人買主』の時だけ、買主がプロなら免除、媒介・代理もノーカウント
混同注意・比較表
クーリングオフ可否
「申込場所、買主指定、8日、告知、引渡し＋全額、発信主義」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| クーリング・オフができなくなる場合(8日・引渡し+全額) | (1)クーリングオフできる旨・方法を宅建業者から書面で告げられた日から起算して8日を経過した場合(口頭告知はいつまでも可)、または(2)買主が宅地建物の引渡しを受け、かつ代金の全額を支払った場合。引渡しだけ・代金の一部支払だけならクーリングオフできる。 | 8日の起算点は「書面で告げられた日から」。口頭告知はカウント始まらない。引渡し＋全額の両方が必要。 | 覚え方：クー消滅、書面告知からハチ(8日)経過、または引渡し＋全額支払、片方だけならまだ勝てる |
| クーリング・オフの告知書面の記載事項 | 告げるときは必ず書面(告知書面)により、承諾があっても電磁的方法での告知は不可。記載事項=買主等の氏名住所、売主宅建業者の商号名称住所・免許証番号、8日経過日まで書面でクーリングオフできる旨、損害賠償・違約金請求不可、書面発信時に効力発生、受領済金銭は遅滞なく返還する旨。 | 告知は必ず書面で、承諾があっても電磁的方法は不可。「メールでも可」とする誤りに注意。 | 覚え方：告知書面に書くは、双方の住所・免許番号・ハチ(8日)まで書面でクー可・賠償なし・発信で効力・金は遅滞なく返す |
| クーリング・オフの方法・効果(発信主義) | クーリングオフは必ず書面で行う。買主が書面を発したときに効力が生じる(発信主義、到達時ではない)。適正にされると売主(宅建業者)は受領済の手付金・代金等を全て返還、損害賠償・違約金請求は不可。規定に反する申込者に不利な特約は無効。 | 効力発生は「発信時」（発信主義）。到達時とする誤り、書面不要とする誤りに注意。 | 覚え方：クーは必ず書面、発した(発信主義)瞬間に効力、業者は手付全返し、賠償請求ゼロ、不利特約は無効 |
| クーリング・オフができない場所 | クーリングオフできない= (1)事務所、 (2)専任の宅建士設置義務がある場所(継続的業務施設の営業所、土地に定着する案内所=モデルルーム等。テント張りの案内所は可)、 (3)買主が自ら申し出た場合の自宅・勤務先。喫茶店・ホテルロビー等はクーリングオフできる。 | 喫茶店・ホテルロビーはクーリングオフ可。テント張り案内所も可。事務所・案内所と混同させる罠。 | 覚え方：クーできぬ場所、事務所・専任士のいる案内所・自ら申出た自宅職場、喫茶店ホテルロビーは解除OK |
| 申込みの場所と契約締結の場所が異なる場合 | 申込みの場所と契約締結の場所が異なる場合、クーリングオフ適用は申込みの場所で判断する。事務所で申込→喫茶店で契約=できない。喫茶店で申込→事務所で契約=できる。 | 適用は「申込みの場所」で判断。契約の場所で判断させる逆転出題が定番の罠。 | 覚え方：申込みと契約で場所ちがえば、クーは申込地で判定、事務所申込は喫茶契約でも負け |
クーリング・オフができなくなる場合(8日・引渡し+全額)
- 基本ルール
- (1)クーリングオフできる旨・方法を宅建業者から書面で告げられた日から起算して8日を経過した場合(口頭告知はいつまでも可)、または(2)買主が宅地建物の引渡しを受け、かつ代金の全額を支払った場合。引渡しだけ・代金の一部支払だけならクーリングオフできる。
- 例外・ひっかけ
- 8日の起算点は「書面で告げられた日から」。口頭告知はカウント始まらない。引渡し＋全額の両方が必要。
判断ポイント
覚え方：クー消滅、書面告知からハチ(8日)経過、または引渡し＋全額支払、片方だけならまだ勝てる
クーリング・オフの告知書面の記載事項
- 基本ルール
- 告げるときは必ず書面(告知書面)により、承諾があっても電磁的方法での告知は不可。記載事項=買主等の氏名住所、売主宅建業者の商号名称住所・免許証番号、8日経過日まで書面でクーリングオフできる旨、損害賠償・違約金請求不可、書面発信時に効力発生、受領済金銭は遅滞なく返還する旨。
- 例外・ひっかけ
- 告知は必ず書面で、承諾があっても電磁的方法は不可。「メールでも可」とする誤りに注意。
判断ポイント
覚え方：告知書面に書くは、双方の住所・免許番号・ハチ(8日)まで書面でクー可・賠償なし・発信で効力・金は遅滞なく返す
クーリング・オフの方法・効果(発信主義)
- 基本ルール
- クーリングオフは必ず書面で行う。買主が書面を発したときに効力が生じる(発信主義、到達時ではない)。適正にされると売主(宅建業者)は受領済の手付金・代金等を全て返還、損害賠償・違約金請求は不可。規定に反する申込者に不利な特約は無効。
- 例外・ひっかけ
- 効力発生は「発信時」（発信主義）。到達時とする誤り、書面不要とする誤りに注意。
判断ポイント
覚え方：クーは必ず書面、発した(発信主義)瞬間に効力、業者は手付全返し、賠償請求ゼロ、不利特約は無効
クーリング・オフができない場所
- 基本ルール
- クーリングオフできない=
(1)事務所、
(2)専任の宅建士設置義務がある場所(継続的業務施設の営業所、土地に定着する案内所=モデルルーム等。テント張りの案内所は可)、
(3)買主が自ら申し出た場合の自宅・勤務先。喫茶店・ホテルロビー等はクーリングオフできる。 - 例外・ひっかけ
- 喫茶店・ホテルロビーはクーリングオフ可。テント張り案内所も可。事務所・案内所と混同させる罠。
判断ポイント
覚え方：クーできぬ場所、事務所・専任士のいる案内所・自ら申出た自宅職場、喫茶店ホテルロビーは解除OK
申込みの場所と契約締結の場所が異なる場合
- 基本ルール
- 申込みの場所と契約締結の場所が異なる場合、クーリングオフ適用は申込みの場所で判断する。事務所で申込→喫茶店で契約=できない。喫茶店で申込→事務所で契約=できる。
- 例外・ひっかけ
- 適用は「申込みの場所」で判断。契約の場所で判断させる逆転出題が定番の罠。
判断ポイント
覚え方：申込みと契約で場所ちがえば、クーは申込地で判定、事務所申込は喫茶契約でも負け
混同注意・比較表
完成・未完成物件の手付保全
「10%・5%、1,000万円、保全方法、所有権登記、全額保全」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 手付金等の保全措置が不要となる場合(5%・10%基準) | 保全措置不要= (1)買主への所有権移転登記がされたとき(買主が登記したとき)、 (2)手付金等の額が、未完成物件は代金(税込)の5%以下かつ1000万円以下、完成物件は代金(税込)の10%以下かつ1000万円以下。手付金等が基準を超えると全額について保全措置が必要。 | 未完成5%・完成10%（いずれも1000万円以下）の数字すり替えが最頻出。超えたら全額に保全必要。 | 覚え方：保全不要は、移転登記済か、未完成ご(5%)以下、完成とう(10%)以下でどちらも千万以下、超えたら全額保全 |
| 手付金等の保全措置の方法 | 保全措置の方法= (1)銀行等との保証委託契約、 (2)保険会社との保証保険契約、 (3)指定保管機関による保全措置(完成物件のみ)。保証委託・保証保険の期間は少なくとも引渡しまでの期間をカバーするもの。未完成物件では指定保管機関 (3)は使えない。 | 指定保管機関による保全は「完成物件のみ」。未完成物件で使えるとする誤りに注意。 | 覚え方：保全方法、銀行保証・保険会社・指定保管の三つ、指定保管は完成のみ、未完成は使えぬ |
| 手付金等の保全措置の必要性・手付金等の定義 | 宅建業者が自ら売主なら、原則保全措置をしたあとでなければ手付金等を受け取れない。保全措置が必要なのにしなかった場合、買主は手付金等の支払を拒絶できる。手付金等=契約締結後・物件引渡前に支払われる金銭(手付金・中間金等を含む)。 | 手付金等は「引渡前」に支払う金銭で中間金も含む。保全なしなら買主は支払拒絶できる点も狙われる。 | 覚え方：手付金等、業者売主は保全先行、せねば買主は支払拒絶、締結後引渡前の金は全部手付金等 |
手付金等の保全措置が不要となる場合(5%・10%基準)
- 基本ルール
- 保全措置不要=
(1)買主への所有権移転登記がされたとき(買主が登記したとき)、
(2)手付金等の額が、未完成物件は代金(税込)の5%以下かつ1000万円以下、完成物件は代金(税込)の10%以下かつ1000万円以下。手付金等が基準を超えると全額について保全措置が必要。 - 例外・ひっかけ
- 未完成5%・完成10%（いずれも1000万円以下）の数字すり替えが最頻出。超えたら全額に保全必要。
判断ポイント
覚え方：保全不要は、移転登記済か、未完成ご(5%)以下、完成とう(10%)以下でどちらも千万以下、超えたら全額保全
手付金等の保全措置の方法
- 基本ルール
- 保全措置の方法=
(1)銀行等との保証委託契約、
(2)保険会社との保証保険契約、
(3)指定保管機関による保全措置(完成物件のみ)。保証委託・保証保険の期間は少なくとも引渡しまでの期間をカバーするもの。未完成物件では指定保管機関
(3)は使えない。 - 例外・ひっかけ
- 指定保管機関による保全は「完成物件のみ」。未完成物件で使えるとする誤りに注意。
判断ポイント
覚え方：保全方法、銀行保証・保険会社・指定保管の三つ、指定保管は完成のみ、未完成は使えぬ
手付金等の保全措置の必要性・手付金等の定義
- 基本ルール
- 宅建業者が自ら売主なら、原則保全措置をしたあとでなければ手付金等を受け取れない。保全措置が必要なのにしなかった場合、買主は手付金等の支払を拒絶できる。手付金等=契約締結後・物件引渡前に支払われる金銭(手付金・中間金等を含む)。
- 例外・ひっかけ
- 手付金等は「引渡前」に支払う金銭で中間金も含む。保全なしなら買主は支払拒絶できる点も狙われる。
判断ポイント
覚え方：手付金等、業者売主は保全先行、せねば買主は支払拒絶、締結後引渡前の金は全部手付金等
混同注意・比較表
低廉空家売買・長期空家貸借の特例
「800万円／1年、33万円／借賃2.2倍、媒介・代理」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 低廉な空家等の売買・交換の媒介・代理の特例 | 売買代金額（または交換の宅地・建物の価額、消費税相当額を含まない）が800万円以下の宅地・建物が対象で使用の状態は問わない。媒介の報酬限度額は通常の限度額に費用を加算でき、30万円×1.1＝33万円を超えてはならない。代理はその2倍を超えてはならない。 | 低廉な空家の対象は800万円以下、媒介上限は33万円（30万×1.1）。金額のすり替えに注意。 | 覚え方：低廉(テイレン)空家はっ(800万)以下、媒介はさんざん(33万＝30万×1.1)まで、代理はその倍 |
| 長期の空家等の貸借の媒介・代理の特例 | 現に長期間（少なくとも1年を超える期間）居住・事業等の用に供されていない、または将来居住等の見込みがない宅地・建物が対象。依頼者双方から受ける報酬は借賃1カ月分（税抜き）の2.2倍まで。ただし報酬を上乗せできるのは長期の空家等の貸主から受ける報酬のみ。 | 上乗せできるのは「長期の空家等の貸主から」のみ。借主から上乗せできるとする誤りに注意。 | 覚え方：長期(チョウキ)空家、一年超放置なら双方合計借賃の二・二(2.2)倍、上乗せは空家の貸主からのみ |
低廉な空家等の売買・交換の媒介・代理の特例
- 基本ルール
- 売買代金額（または交換の宅地・建物の価額、消費税相当額を含まない）が800万円以下の宅地・建物が対象で使用の状態は問わない。媒介の報酬限度額は通常の限度額に費用を加算でき、30万円×1.1＝33万円を超えてはならない。代理はその2倍を超えてはならない。
- 例外・ひっかけ
- 低廉な空家の対象は800万円以下、媒介上限は33万円（30万×1.1）。金額のすり替えに注意。
判断ポイント
覚え方：低廉(テイレン)空家はっ(800万)以下、媒介はさんざん(33万＝30万×1.1)まで、代理はその倍
長期の空家等の貸借の媒介・代理の特例
- 基本ルール
- 現に長期間（少なくとも1年を超える期間）居住・事業等の用に供されていない、または将来居住等の見込みがない宅地・建物が対象。依頼者双方から受ける報酬は借賃1カ月分（税抜き）の2.2倍まで。ただし報酬を上乗せできるのは長期の空家等の貸主から受ける報酬のみ。
- 例外・ひっかけ
- 上乗せできるのは「長期の空家等の貸主から」のみ。借主から上乗せできるとする誤りに注意。
判断ポイント
覚え方：長期(チョウキ)空家、一年超放置なら双方合計借賃の二・二(2.2)倍、上乗せは空家の貸主からのみ
混同注意・比較表
報酬・必要経費・消費税
「別請求、事前承諾、土地・建物、課税・免税、1.1・1.04」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 報酬にかかる消費税(課税業者・免税業者) | 課税業者は報酬額に10%の消費税を上乗せできる(×1.1)。免税業者は消費税を上乗せできないが、仕入れにかかる消費税相当額として報酬額に4%を上乗せできる(×1.04)。 | 課税業者は×1.1、免税業者は×1.04。この率のすり替えが狙われる。免税でも4%上乗せ可。 | 覚え方：課税業者は報酬に十(×1.1)乗せ、免税(メンゼイ)業者は上乗せ不可だが仕入分よん(×1.04)まで乗せられる |
| 消費税の課税対象(課税取引か非課税取引か) | 消費税率10%(消費税7.8%・地方消費税2.2%)。土地は売買・貸借とも非課税。建物の売買・交換は居住用・非居住用とも課税。建物の貸借は居住用が非課税、居住用以外(事務所・店舗等)は課税。報酬計算では代金を税抜き価額に直す。 | 土地は売買・貸借とも非課税、建物の売買は課税、建物貸借は居住用のみ非課税。組合せのすり替えに注意。 | 覚え方：消費税(ショウヒゼイ)十(10%)、土地は非課税、建物売買は課税、建物貸借は住居非課税・店舗課税 |
| 必要経費の請求可否 | 宅建業者は原則、報酬とは別に必要経費(広告費・出張費等)を請求できない。例外= (1)依頼者から依頼された広告の料金、 (2)依頼者の特別の依頼により支出する特別の費用で事前に依頼者の承諾があるもの(遠隔地の現地調査・空き家の特別調査等の実費相当額)は別途請求できる。 | 依頼者が依頼した広告料・特別依頼の実費は別途請求可。「一切請求できない」とする誤りに注意。 | 覚え方：必要経費、原則報酬別取り禁止、依頼された広告料と事前承諾の特別費用だけ別途OK |
| 報酬基本額の速算式(基本公式) | 報酬基本額(税抜き価額ベース)=代金額200万円以下は代金×5%、200万円超400万円以下は代金×4%+2万円、400万円超は代金×3%+6万円。代金額は消費税を除いた税抜き価額(交換で価額差がある場合はいずれか高い価額)。 | 「+2万円」「+6万円」の加算額や区分（200万・400万）のすり替えに注意。税抜き価額で計算。 | 覚え方：速算式、二百以下ご(5%)、二〜四百はよん(4%)＋二万、四百超はさん(3%)＋六万、額は税抜き |
| 報酬に関するその他のポイント | 宅建業者は事務所ごとに公衆の見やすい場所に、国土交通大臣が定めた報酬額を掲示しなければならない。報酬額の制限は宅建業者間の取引の場合にも適用される。 | 報酬額の制限は宅建業者間の取引にも適用。「業者間なら適用なし」の誤りに注意。 | 覚え方：報酬(ホウシュウ)は事務所ごと見やすく掲示、この制限は業者間取引にも効く |
報酬にかかる消費税(課税業者・免税業者)
- 基本ルール
- 課税業者は報酬額に10%の消費税を上乗せできる(×1.1)。免税業者は消費税を上乗せできないが、仕入れにかかる消費税相当額として報酬額に4%を上乗せできる(×1.04)。
- 例外・ひっかけ
- 課税業者は×1.1、免税業者は×1.04。この率のすり替えが狙われる。免税でも4%上乗せ可。
判断ポイント
覚え方：課税業者は報酬に十(×1.1)乗せ、免税(メンゼイ)業者は上乗せ不可だが仕入分よん(×1.04)まで乗せられる
消費税の課税対象(課税取引か非課税取引か)
- 基本ルール
- 消費税率10%(消費税7.8%・地方消費税2.2%)。土地は売買・貸借とも非課税。建物の売買・交換は居住用・非居住用とも課税。建物の貸借は居住用が非課税、居住用以外(事務所・店舗等)は課税。報酬計算では代金を税抜き価額に直す。
- 例外・ひっかけ
- 土地は売買・貸借とも非課税、建物の売買は課税、建物貸借は居住用のみ非課税。組合せのすり替えに注意。
判断ポイント
覚え方：消費税(ショウヒゼイ)十(10%)、土地は非課税、建物売買は課税、建物貸借は住居非課税・店舗課税
必要経費の請求可否
- 基本ルール
- 宅建業者は原則、報酬とは別に必要経費(広告費・出張費等)を請求できない。例外=
(1)依頼者から依頼された広告の料金、
(2)依頼者の特別の依頼により支出する特別の費用で事前に依頼者の承諾があるもの(遠隔地の現地調査・空き家の特別調査等の実費相当額)は別途請求できる。 - 例外・ひっかけ
- 依頼者が依頼した広告料・特別依頼の実費は別途請求可。「一切請求できない」とする誤りに注意。
判断ポイント
覚え方：必要経費、原則報酬別取り禁止、依頼された広告料と事前承諾の特別費用だけ別途OK
報酬基本額の速算式(基本公式)
- 基本ルール
- 報酬基本額(税抜き価額ベース)=代金額200万円以下は代金×5%、200万円超400万円以下は代金×4%+2万円、400万円超は代金×3%+6万円。代金額は消費税を除いた税抜き価額(交換で価額差がある場合はいずれか高い価額)。
- 例外・ひっかけ
- 「+2万円」「+6万円」の加算額や区分（200万・400万）のすり替えに注意。税抜き価額で計算。
判断ポイント
覚え方：速算式、二百以下ご(5%)、二〜四百はよん(4%)＋二万、四百超はさん(3%)＋六万、額は税抜き
報酬に関するその他のポイント
- 基本ルール
- 宅建業者は事務所ごとに公衆の見やすい場所に、国土交通大臣が定めた報酬額を掲示しなければならない。報酬額の制限は宅建業者間の取引の場合にも適用される。
- 例外・ひっかけ
- 報酬額の制限は宅建業者間の取引にも適用。「業者間なら適用なし」の誤りに注意。
判断ポイント
覚え方：報酬(ホウシュウ)は事務所ごと見やすく掲示、この制限は業者間取引にも効く
混同注意・比較表
瑕疵担保保証金供託・責任保険
「金額、10年、保険料負担、基準日、届出、説明時期」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 保証金の供託のポイント | 毎年基準日（3月31日）から3週間を経過する日までに、基準日前10年間に引き渡した新築住宅について供託する。供託先は主たる事務所の最寄りの供託所。額は引渡戸数をもとに計算し、床面積55㎡以下は2戸で1戸と数える。有価証券も可（国債100%・地方債/政府保証債90%・その他80%）。 | 基準日は3月31日、3週間経過日まで。基準日前10年間。数字のすり替えに注意。 | 覚え方：基準日3/31から3週で供託、55㎡以下は2戸で1戸に値引き、還付欠けたら2週で穴埋め＋2週で届出 |
| 資力確保措置の状況に関する届出等 | 新築住宅を引き渡した宅建業者は、基準日ごと（毎年3月31日）に保証金の供託および保険契約の締結状況を免許権者に届け出る。届出期限は基準日から3週間以内。届出をしないと基準日の翌日から50日を経過した日以後は、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。 | 届出は基準日から3週間以内、違反は翌日から50日で契約禁止。数字のずらしに注意。 | 覚え方：基準日3/31ごと3週以内に届出、サボると翌日から50日で新築の自ら売主契約が凍結 |
| 保険への加入の要件 | 住宅販売瑕疵担保責任保険契約の主な要件は、宅建業者（売主）が保険料を支払う（買主ではない）、瑕疵担保責任履行で生じた損害を填補する、業者が履行しない場合は買主の請求により填補する、保険金額が2,000万円以上、有効期間が引渡しから10年以上、国土交通大臣の承認を受けた場合を除き変更・解除できないこと。 | 保険金額2,000万円以上・有効期間10年以上・保険料は売主負担。数字と主体の罠。 | 覚え方：保険は業者が保険料払い、金額2000万以上・期間10年以上、大臣OKなくば解約させぬ |
| 資力確保措置の方法 | 資力確保措置の方法は、保証金の供託（住宅販売瑕疵担保保証金の供託）と保険への加入（住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結）の2つがあり、いずれかを講じなければならない。 | 供託と保険のいずれか一方でよい。両方必要とする罠に注意。 | 覚え方：資力確保は『供託かホケン』の二択どっちか、両刀じゃなくてどちらか一本で勝負 |
| 供託所の所在地等の説明 | 保証金の供託をしている場合、売主である宅建業者は売買契約を締結するまでに、買主（宅建業者を除く）に対し供託所の名称・所在地等を書面を交付して説明しなければならない。買主の承諾を得て電磁的方法により提供することもできる。引渡しまでではなく契約締結までである点に注意。 | 説明は「契約締結まで」。引渡しまでとする期間の罠。書面交付が必要。 | 覚え方：供託所の在り処は『契約締結まで』に書面で素人買主へ説明、引渡しまでじゃない点に注意して |
保証金の供託のポイント
- 基本ルール
- 毎年基準日（3月31日）から3週間を経過する日までに、基準日前10年間に引き渡した新築住宅について供託する。供託先は主たる事務所の最寄りの供託所。額は引渡戸数をもとに計算し、床面積55㎡以下は2戸で1戸と数える。有価証券も可（国債100%・地方債/政府保証債90%・その他80%）。
- 例外・ひっかけ
- 基準日は3月31日、3週間経過日まで。基準日前10年間。数字のすり替えに注意。
判断ポイント
覚え方：基準日3/31から3週で供託、55㎡以下は2戸で1戸に値引き、還付欠けたら2週で穴埋め＋2週で届出
資力確保措置の状況に関する届出等
- 基本ルール
- 新築住宅を引き渡した宅建業者は、基準日ごと（毎年3月31日）に保証金の供託および保険契約の締結状況を免許権者に届け出る。届出期限は基準日から3週間以内。届出をしないと基準日の翌日から50日を経過した日以後は、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。
- 例外・ひっかけ
- 届出は基準日から3週間以内、違反は翌日から50日で契約禁止。数字のずらしに注意。
判断ポイント
覚え方：基準日3/31ごと3週以内に届出、サボると翌日から50日で新築の自ら売主契約が凍結
保険への加入の要件
- 基本ルール
- 住宅販売瑕疵担保責任保険契約の主な要件は、宅建業者（売主）が保険料を支払う（買主ではない）、瑕疵担保責任履行で生じた損害を填補する、業者が履行しない場合は買主の請求により填補する、保険金額が2,000万円以上、有効期間が引渡しから10年以上、国土交通大臣の承認を受けた場合を除き変更・解除できないこと。
- 例外・ひっかけ
- 保険金額2,000万円以上・有効期間10年以上・保険料は売主負担。数字と主体の罠。
判断ポイント
覚え方：保険は業者が保険料払い、金額2000万以上・期間10年以上、大臣OKなくば解約させぬ
資力確保措置の方法
- 基本ルール
- 資力確保措置の方法は、保証金の供託（住宅販売瑕疵担保保証金の供託）と保険への加入（住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結）の2つがあり、いずれかを講じなければならない。
- 例外・ひっかけ
- 供託と保険のいずれか一方でよい。両方必要とする罠に注意。
判断ポイント
覚え方：資力確保は『供託かホケン』の二択どっちか、両刀じゃなくてどちらか一本で勝負
供託所の所在地等の説明
- 基本ルール
- 保証金の供託をしている場合、売主である宅建業者は売買契約を締結するまでに、買主（宅建業者を除く）に対し供託所の名称・所在地等を書面を交付して説明しなければならない。買主の承諾を得て電磁的方法により提供することもできる。引渡しまでではなく契約締結までである点に注意。
- 例外・ひっかけ
- 説明は「契約締結まで」。引渡しまでとする期間の罠。書面交付が必要。
判断ポイント
覚え方：供託所の在り処は『契約締結まで』に書面で素人買主へ説明、引渡しまでじゃない点に注意して
混同注意・比較表
申請書・各名簿・免許証・宅建士証
「役員、専任宅建士、住所・本籍、処分歴、有効期間」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 宅建士証の記載事項 | ①宅建士の氏名(申請すれば旧姓併記)・生年月日・住所 ②登録番号・登録年月日 ③有効期間の満了する日 ④交付年月日。 | 宅建士証の記載事項。住所は記載されるが本籍は記載されない | 覚え方：宅建士証に載るは氏名・生年・住所・番号・満了日・交付日、この六つだ |
| 宅建業者名簿の登載事項 | ①免許証番号・免許年月日 ②商号または名称 ③法人は役員・政令使用人の氏名 ④個人はその者・政令使用人の氏名 ⑤事務所の名称・所在地 ⑥宅建業以外の事業の種類 ⑦指示・業務停止処分の年月日と内容。専任宅建士の氏名は名簿には登載されない(免許申請書には記載する)。 | 専任宅建士の氏名は名簿に登載されない（申請書には記載） | 覚え方：業者名簿に専任宅建士は載らぬぞ、載るのは番号・商号・役員・事務所・他事業・処分歴だけ |
| 免許申請書の記載事項 | ①商号または名称 ②法人は役員(非常勤含む)・政令で定める使用人の氏名 ③個人はその者・政令で定める使用人の氏名 ④事務所の名称・所在地 ⑤事務所ごとの専任宅建士の氏名 ⑥宅建業以外の事業の種類。希望者は旧姓併記可。 | 役員は非常勤も記載。専任宅建士は事務所ごとに記載。記載事項の範囲に注意 | 覚え方：申請書は『商号・役員政令使用人・個人と使用人・事務所名称所在・専任宅建士・宅建以外の事業』、旧姓併記も希望で可 |
| 免許証の記載事項 | ①商号または名称 ②代表者の氏名(旧姓併記可) ③主たる事務所の所在地 ④免許証番号 ⑤免許の有効期間。 | 免許証には有効期間や免許証番号が記載される。素直に判断 | 覚え方：免許証に載るは商号・代表者・所在地・番号・有効期間、この五点セットを暗記せよ |
| 資格登録簿の主な登載事項 | ①登録番号・登録年月日 ②氏名(旧姓併記可) ③生年月日・性別 ④住所・本籍 ⑤宅建業者に勤務している場合その商号または名称・免許証番号 ⑥試験合格年月日・合格証書番号 ⑦指示・事務禁止処分の年月日と内容。宅建業者名簿と異なり住所・本籍が登載される。 | 資格登録簿には住所・本籍が登載される。業者名簿との違い | 覚え方：登録簿には住所・本籍まで載る、番号・氏名・生年・勤務先・合格・処分歴。業者名簿と違うとこ |
宅建士証の記載事項
- 基本ルール
- ①宅建士の氏名(申請すれば旧姓併記)・生年月日・住所 ②登録番号・登録年月日 ③有効期間の満了する日 ④交付年月日。
- 例外・ひっかけ
- 宅建士証の記載事項。住所は記載されるが本籍は記載されない
判断ポイント
覚え方：宅建士証に載るは氏名・生年・住所・番号・満了日・交付日、この六つだ
宅建業者名簿の登載事項
- 基本ルール
- ①免許証番号・免許年月日 ②商号または名称 ③法人は役員・政令使用人の氏名 ④個人はその者・政令使用人の氏名 ⑤事務所の名称・所在地 ⑥宅建業以外の事業の種類 ⑦指示・業務停止処分の年月日と内容。専任宅建士の氏名は名簿には登載されない(免許申請書には記載する)。
- 例外・ひっかけ
- 専任宅建士の氏名は名簿に登載されない（申請書には記載）
判断ポイント
覚え方：業者名簿に専任宅建士は載らぬぞ、載るのは番号・商号・役員・事務所・他事業・処分歴だけ
免許申請書の記載事項
- 基本ルール
- ①商号または名称 ②法人は役員(非常勤含む)・政令で定める使用人の氏名 ③個人はその者・政令で定める使用人の氏名 ④事務所の名称・所在地 ⑤事務所ごとの専任宅建士の氏名 ⑥宅建業以外の事業の種類。希望者は旧姓併記可。
- 例外・ひっかけ
- 役員は非常勤も記載。専任宅建士は事務所ごとに記載。記載事項の範囲に注意
判断ポイント
覚え方：申請書は『商号・役員政令使用人・個人と使用人・事務所名称所在・専任宅建士・宅建以外の事業』、旧姓併記も希望で可
免許証の記載事項
- 基本ルール
- ①商号または名称 ②代表者の氏名(旧姓併記可) ③主たる事務所の所在地 ④免許証番号 ⑤免許の有効期間。
- 例外・ひっかけ
- 免許証には有効期間や免許証番号が記載される。素直に判断
判断ポイント
覚え方：免許証に載るは商号・代表者・所在地・番号・有効期間、この五点セットを暗記せよ
資格登録簿の主な登載事項
- 基本ルール
- ①登録番号・登録年月日 ②氏名(旧姓併記可) ③生年月日・性別 ④住所・本籍 ⑤宅建業者に勤務している場合その商号または名称・免許証番号 ⑥試験合格年月日・合格証書番号 ⑦指示・事務禁止処分の年月日と内容。宅建業者名簿と異なり住所・本籍が登載される。
- 例外・ひっかけ
- 資格登録簿には住所・本籍が登載される。業者名簿との違い
判断ポイント
覚え方：登録簿には住所・本籍まで載る、番号・氏名・生年・勤務先・合格・処分歴。業者名簿と違うとこ
混同注意・比較表
帳簿・従業者名簿・従業者証明書
「備付場所、保存期間、閲覧、携帯・提示、記載事項」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 報酬額の掲示・従業者証明書の携帯義務・設置義務まとめ | 報酬額の掲示は事務所ごとに必要（案内所等は不要）。従業者証明書は正社員のほか社長・非常勤役員・パート・アルバイト等全員に携帯させ、取引関係者の請求時に提示（宅建士証や従業者名簿では不可）。証明書には宅建士か否かは記載されない。 | 提示は従業者証明書。宅建士証や従業者名簿では代替不可 | 覚え方：報酬額掲示・帳簿・名簿は事務所だけ、証明書はパートも社長も全員携帯し請求で提示。案内所は専任と標識のみ |
| 従業者名簿の備付けと保存期間 | 宅建業者は事務所ごとに従業者名簿を備え付ける（案内所等は不要）。氏名・主たる職務内容・従業者となった年月日・でなくなった年月日・宅建士か否かを記載。保存期間は最終の記載をした日から10年間。取引関係者の請求があれば閲覧させる（退職者の情報も保存期間内は消去不可）。 | 従業者名簿の保存は最終記載日から10年。帳簿と保存起算が異なる | 覚え方：従業者名簿は事務所ごと、最終記載から10年保存、請求あれば閲覧させる。辞めた人も期間内は消せぬ |
| 帳簿の備付けと保存期間 | 宅建業者は事務所ごとに取引内容を記載した帳簿を備え付ける（案内所等は不要）。保存期間は各事業年度末に閉鎖し閉鎖後5年間、自ら売主となる新築物件は10年間。帳簿は閲覧なし。 | 帳簿の保存は原則5年、自ら売主の新築は10年。閲覧なし | 覚え方：帳簿は事務所ごと、年度末閉鎖して5年、自ら売主の新築は10年保存。閲覧はなしだ |
報酬額の掲示・従業者証明書の携帯義務・設置義務まとめ
- 基本ルール
- 報酬額の掲示は事務所ごとに必要（案内所等は不要）。従業者証明書は正社員のほか社長・非常勤役員・パート・アルバイト等全員に携帯させ、取引関係者の請求時に提示（宅建士証や従業者名簿では不可）。証明書には宅建士か否かは記載されない。
- 例外・ひっかけ
- 提示は従業者証明書。宅建士証や従業者名簿では代替不可
判断ポイント
覚え方：報酬額掲示・帳簿・名簿は事務所だけ、証明書はパートも社長も全員携帯し請求で提示。案内所は専任と標識のみ
従業者名簿の備付けと保存期間
- 基本ルール
- 宅建業者は事務所ごとに従業者名簿を備え付ける（案内所等は不要）。氏名・主たる職務内容・従業者となった年月日・でなくなった年月日・宅建士か否かを記載。保存期間は最終の記載をした日から10年間。取引関係者の請求があれば閲覧させる（退職者の情報も保存期間内は消去不可）。
- 例外・ひっかけ
- 従業者名簿の保存は最終記載日から10年。帳簿と保存起算が異なる
判断ポイント
覚え方：従業者名簿は事務所ごと、最終記載から10年保存、請求あれば閲覧させる。辞めた人も期間内は消せぬ
帳簿の備付けと保存期間
- 基本ルール
- 宅建業者は事務所ごとに取引内容を記載した帳簿を備え付ける（案内所等は不要）。保存期間は各事業年度末に閉鎖し閉鎖後5年間、自ら売主となる新築物件は10年間。帳簿は閲覧なし。
- 例外・ひっかけ
- 帳簿の保存は原則5年、自ら売主の新築は10年。閲覧なし
判断ポイント
覚え方：帳簿は事務所ごと、年度末閉鎖して5年、自ら売主の新築は10年保存。閲覧はなしだ
最重要・比較表
詐欺・強迫と第三者
「相手方／第三者による行為、取消し、認識、善意無過失第三者」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 第三者の詐欺最重要 | 第三者の詐欺によってなされた意思表示は、相手方が善意無過失の場合には取り消すことができない。相手方が悪意または有過失の場合には取り消すことができる。 | 第三者詐欺は相手方が善意無過失なら取消「不可」の向き | 覚え方：第三者のサギ(詐欺)、相手が善意無過失なら取消せず、悪意・有過失なら取り消せる |
| 第三者の強迫 | 第三者の強迫によってなされた意思表示は、相手方が善意の場合でも悪意の場合でも取り消すことができる。第三者の詐欺(相手方善意無過失なら取消不可)との違いに注意。 | 第三者強迫は相手方の善意悪意を問わず取消可。詐欺と混同 | 覚え方：第三者に脅(強迫)されたら、相手が善意でも悪意でも取消しOK、詐欺との違いに注意 |
| 詐欺による意思表示 | 詐欺(だまして勘違いさせること)による意思表示は原則として取り消すことができる。ただしこの取消しは善意無過失の第三者には対抗できない。 | 詐欺取消は「善意無過失」の第三者に対抗不可。無過失不要と混同 | 覚え方：詐欺(サギ)られた!取り消せる、けど善意無過失の第三者にゃ勝てぬ |
| 強迫による意思表示 | 強迫(おどすこと)による意思表示は取り消すことができる。この取消しは善意の第三者にも対抗できる(詐欺と異なり善意無過失の第三者にも対抗できる)。強迫された人のほうを保護する。 | 強迫取消は善意の第三者「にも」対抗できる（詐欺と逆） | 覚え方：脅(強迫)されたら善意の第三者にも勝てる、詐欺より強く保護したろ |
第三者の詐欺
最重要- 基本ルール
- 第三者の詐欺によってなされた意思表示は、相手方が善意無過失の場合には取り消すことができない。相手方が悪意または有過失の場合には取り消すことができる。
- 例外・ひっかけ
- 第三者詐欺は相手方が善意無過失なら取消「不可」の向き
判断ポイント
覚え方：第三者のサギ(詐欺)、相手が善意無過失なら取消せず、悪意・有過失なら取り消せる
第三者の強迫
- 基本ルール
- 第三者の強迫によってなされた意思表示は、相手方が善意の場合でも悪意の場合でも取り消すことができる。第三者の詐欺(相手方善意無過失なら取消不可)との違いに注意。
- 例外・ひっかけ
- 第三者強迫は相手方の善意悪意を問わず取消可。詐欺と混同
判断ポイント
覚え方：第三者に脅(強迫)されたら、相手が善意でも悪意でも取消しOK、詐欺との違いに注意
詐欺による意思表示
- 基本ルール
- 詐欺(だまして勘違いさせること)による意思表示は原則として取り消すことができる。ただしこの取消しは善意無過失の第三者には対抗できない。
- 例外・ひっかけ
- 詐欺取消は「善意無過失」の第三者に対抗不可。無過失不要と混同
判断ポイント
覚え方：詐欺(サギ)られた!取り消せる、けど善意無過失の第三者にゃ勝てぬ
強迫による意思表示
- 基本ルール
- 強迫(おどすこと)による意思表示は取り消すことができる。この取消しは善意の第三者にも対抗できる(詐欺と異なり善意無過失の第三者にも対抗できる)。強迫された人のほうを保護する。
- 例外・ひっかけ
- 強迫取消は善意の第三者「にも」対抗できる（詐欺と逆）
判断ポイント
覚え方：脅(強迫)されたら善意の第三者にも勝てる、詐欺より強く保護したろ
混同注意・比較表
心裡留保・通謀虚偽表示
「当事者間、有効・無効、相手方の認識、第三者の無過失要否」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 虚偽表示(通謀虚偽表示) | 相手方と示し合わせてウソの意思表示をすること。当事者間では無効(そもそもはじめから効力がない)。ただし善意の第三者に対しては無効を対抗できない(第三者の無過失は不要)。 | 虚偽表示は善意の第三者に対抗不可（無過失は不要）の罠 | 覚え方：示し合わせのウソ(虚偽)は最初から無効、でも善意の第三者(無過失不要)にゃ言えぬ |
| 心裡留保 | 心裡留保(表意者が本心でないことを自分で知って意思表示すること)は原則として有効。ただし①相手方が悪意②相手方が善意有過失の場合は無効となる。この無効は善意の第三者に対抗できない。 | 心裡留保は原則「有効」。無効との逆転に注意 | 覚え方：本心じゃない心裡(しんり)留保、原則有効、相手が悪意・善意有過失なら無効やで |
| 虚偽表示の第三者・転得者 | 「第三者」には第三者からさらに譲り受けた転得者も含まれる。ケース1:第三者が悪意でも転得者が善意なら無効を転得者に対抗できない。ケース2:第三者が善意なら以降の転得者が悪意でも保護される(いったん善意の人が現れたら以降の人が悪意でも保護)。 | いったん善意者が現れれば以後の悪意転得者も保護される点 | 覚え方：転売のテン(転得者)も第三者、善意が一人現れりゃ以降の悪意もみんな救われる |
虚偽表示(通謀虚偽表示)
- 基本ルール
- 相手方と示し合わせてウソの意思表示をすること。当事者間では無効(そもそもはじめから効力がない)。ただし善意の第三者に対しては無効を対抗できない(第三者の無過失は不要)。
- 例外・ひっかけ
- 虚偽表示は善意の第三者に対抗不可（無過失は不要）の罠
判断ポイント
覚え方：示し合わせのウソ(虚偽)は最初から無効、でも善意の第三者(無過失不要)にゃ言えぬ
心裡留保
- 基本ルール
- 心裡留保(表意者が本心でないことを自分で知って意思表示すること)は原則として有効。ただし①相手方が悪意②相手方が善意有過失の場合は無効となる。この無効は善意の第三者に対抗できない。
- 例外・ひっかけ
- 心裡留保は原則「有効」。無効との逆転に注意
判断ポイント
覚え方：本心じゃない心裡(しんり)留保、原則有効、相手が悪意・善意有過失なら無効やで
虚偽表示の第三者・転得者
- 基本ルール
- 「第三者」には第三者からさらに譲り受けた転得者も含まれる。ケース1:第三者が悪意でも転得者が善意なら無効を転得者に対抗できない。ケース2:第三者が善意なら以降の転得者が悪意でも保護される(いったん善意の人が現れたら以降の人が悪意でも保護)。
- 例外・ひっかけ
- いったん善意者が現れれば以後の悪意転得者も保護される点
判断ポイント
覚え方：転売のテン(転得者)も第三者、善意が一人現れりゃ以降の悪意もみんな救われる
混同注意・比較表
錯誤・詐欺・強迫
「原因、取消要件、重過失、基礎事情、第三者対抗」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 錯誤の例外(表意者に重過失) | 表意者に重大な過失があった場合は原則として取り消すことができない。ただし①相手方が錯誤を知りまたは重過失で知らなかったとき②相手方が同一の錯誤に陥っていたときは、重過失があっても取り消すことができる。 | 重過失があっても取消できる例外（相手方も同一錯誤等） | 覚え方：重過失は原則ダメ、けど相手も知ってた・同じ勘違いなら取り消せる |
| 強迫による意思表示 | 強迫(おどすこと)による意思表示は取り消すことができる。この取消しは善意の第三者にも対抗できる(詐欺と異なり善意無過失の第三者にも対抗できる)。強迫された人のほうを保護する。 | 強迫取消は善意の第三者「にも」対抗できる（詐欺と逆） | 覚え方：脅(強迫)されたら善意の第三者にも勝てる、詐欺より強く保護したろ |
| 動機の錯誤 | 動機の錯誤とは意思と表示は一致しているが意思を形成する過程(動機)に錯誤があること。取消しが認められるには、動機となった事情が法律行為の基礎とされていることが相手方に表示されている必要がある(明示・黙示いずれも可)。 | 動機の錯誤は「基礎事情の表示」が必要。無条件取消と混同 | 覚え方：動機のサクゴ(錯誤)、『こういう訳で』と相手に表示(明示黙示OK)してこそ取消せる |
| 詐欺による意思表示 | 詐欺(だまして勘違いさせること)による意思表示は原則として取り消すことができる。ただしこの取消しは善意無過失の第三者には対抗できない。 | 詐欺取消は「善意無過失」の第三者に対抗不可。無過失不要と混同 | 覚え方：詐欺(サギ)られた!取り消せる、けど善意無過失の第三者にゃ勝てぬ |
| 錯誤による意思表示 | 錯誤(勘違いで意思表示すること)のうち、法律行為の目的および取引上の社会通念に照らして重要なもの(要素の錯誤)は取り消すことができる。取消しの対象は①表示の錯誤(意思を欠く錯誤)②動機の錯誤の2種類。この取消しは善意無過失の第三者に対抗できない。 | 錯誤の効果は「取消し」。無効とのすり替えに注意 | 覚え方：サクゴ(錯誤)の勘違い、重要な要素なら取消せる、善意無過失の第三者にゃ勝てぬ |
錯誤の例外(表意者に重過失)
- 基本ルール
- 表意者に重大な過失があった場合は原則として取り消すことができない。ただし①相手方が錯誤を知りまたは重過失で知らなかったとき②相手方が同一の錯誤に陥っていたときは、重過失があっても取り消すことができる。
- 例外・ひっかけ
- 重過失があっても取消できる例外（相手方も同一錯誤等）
判断ポイント
覚え方：重過失は原則ダメ、けど相手も知ってた・同じ勘違いなら取り消せる
強迫による意思表示
- 基本ルール
- 強迫(おどすこと)による意思表示は取り消すことができる。この取消しは善意の第三者にも対抗できる(詐欺と異なり善意無過失の第三者にも対抗できる)。強迫された人のほうを保護する。
- 例外・ひっかけ
- 強迫取消は善意の第三者「にも」対抗できる（詐欺と逆）
判断ポイント
覚え方：脅(強迫)されたら善意の第三者にも勝てる、詐欺より強く保護したろ
動機の錯誤
- 基本ルール
- 動機の錯誤とは意思と表示は一致しているが意思を形成する過程(動機)に錯誤があること。取消しが認められるには、動機となった事情が法律行為の基礎とされていることが相手方に表示されている必要がある(明示・黙示いずれも可)。
- 例外・ひっかけ
- 動機の錯誤は「基礎事情の表示」が必要。無条件取消と混同
判断ポイント
覚え方：動機のサクゴ(錯誤)、『こういう訳で』と相手に表示(明示黙示OK)してこそ取消せる
詐欺による意思表示
- 基本ルール
- 詐欺(だまして勘違いさせること)による意思表示は原則として取り消すことができる。ただしこの取消しは善意無過失の第三者には対抗できない。
- 例外・ひっかけ
- 詐欺取消は「善意無過失」の第三者に対抗不可。無過失不要と混同
判断ポイント
覚え方：詐欺(サギ)られた!取り消せる、けど善意無過失の第三者にゃ勝てぬ
錯誤による意思表示
- 基本ルール
- 錯誤(勘違いで意思表示すること)のうち、法律行為の目的および取引上の社会通念に照らして重要なもの(要素の錯誤)は取り消すことができる。取消しの対象は①表示の錯誤(意思を欠く錯誤)②動機の錯誤の2種類。この取消しは善意無過失の第三者に対抗できない。
- 例外・ひっかけ
- 錯誤の効果は「取消し」。無効とのすり替えに注意
判断ポイント
覚え方：サクゴ(錯誤)の勘違い、重要な要素なら取消せる、善意無過失の第三者にゃ勝てぬ
最重要・比較表
代理権の消滅事由の違い
最初に「本人側の事情か、代理人側の事情か」を確認します。試験で差がつくのは、本人が破産した場合です。
| 事由 | 任意代理権（委任） | 法定代理権 | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 本人の死亡 | 消滅する | 消滅する | 本人が死亡すると、どちらの代理権も共通して消滅します。 |
| 本人の破産手続開始最重要 | 消滅する | 消滅しない | 任意代理は本人の破産により委任が終了します。法定代理では、本人の破産は共通の消滅事由ではありません。 |
| 代理人の死亡 | 消滅する | 消滅する | 代理人が死亡すると、どちらの代理権も共通して消滅します。 |
| 代理人の破産手続開始 | 消滅する | 消滅する | 代理人が破産した場合は、どちらの代理権も共通して消滅します。 |
| 代理人の後見開始 | 消滅する | 消滅する | 代理人が後見開始の審判を受けた場合は、どちらも共通して消滅します。 |
本人の死亡
- 任意代理権（委任）
- 消滅する
- 法定代理権
- 消滅する
判断ポイント
本人が死亡すると、どちらの代理権も共通して消滅します。
本人の破産手続開始
最重要- 任意代理権（委任）
- 消滅する
- 法定代理権
- 消滅しない
判断ポイント
任意代理は本人の破産により委任が終了します。法定代理では、本人の破産は共通の消滅事由ではありません。
代理人の死亡
- 任意代理権（委任）
- 消滅する
- 法定代理権
- 消滅する
判断ポイント
代理人が死亡すると、どちらの代理権も共通して消滅します。
代理人の破産手続開始
- 任意代理権（委任）
- 消滅する
- 法定代理権
- 消滅する
判断ポイント
代理人が破産した場合は、どちらの代理権も共通して消滅します。
代理人の後見開始
- 任意代理権（委任）
- 消滅する
- 法定代理権
- 消滅する
判断ポイント
代理人が後見開始の審判を受けた場合は、どちらも共通して消滅します。
最重要・比較表
有権代理・無権代理・表見代理
「代理権、顕名、本人への帰属、追認、善意無過失」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 表見代理が成立する場合最重要 | 無権代理でも表面上正当な代理権があるようにみえ、相手方が善意無過失なら有効な代理行為となる。①代理権授与の表示(「代理権を与えたよ」)②権限外の代理行為③代理権消滅後の代理行為、およびこれらを重ねて適用する④(①と②)⑤(②と③)。 | 表見代理は相手方が「善意無過失」であることが必要 | 覚え方：表見(ひょうけん)は五通り、授与表示・権限外・消滅後＋重ね技二つ、善意無過失で有効に |
| 無権代理行為の効果 | 無権代理(代理権がないのに代理人として行った行為)の効果は原則として本人に生じない。例外として本人が追認した場合は契約時にさかのぼって有効な代理行為となる。追認は無権代理人に対して行ってもよいし相手方に対して行ってもよい。 | 追認は無権代理人・相手方どちらに対してもできる点 | 覚え方：無権(むけん)の代理は本人に効かぬ、追認すりゃ契約時にさかのぼり有効、相手にも代理人にも追認可 |
| 顕名をしなかった場合 | 代理人が顕名をせずに契約した場合、原則として代理人自身が契約したものとみなす。例外として①相手方が悪意(本人の代理人と知っていた)②相手方が善意有過失の場合は、本人に効果が生じる(有効な代理行為となる)。 | 顕名なしは原則「代理人自身」が契約したものとみなす向き | 覚え方：顕名(けんめい)忘れりゃ代理人自身の契約、相手が悪意・善意有過失なら本人にセーフ |
| 有効な代理行為の要件 | 代理人が本人に代わって行った行為の効果は直接本人に生じる。要件は①代理人が代理権を有していること②代理人が「本人の代理人である」ことを相手方に示していること(顕名)。 | 代理の要件は「代理権」＋「顕名」。顕名を落とす罠 | 覚え方：代理はダイジ(大事)、代理権と『本人の代理です』の顕名(けんめい)、二本柱で本人に効く |
表見代理が成立する場合
最重要- 基本ルール
- 無権代理でも表面上正当な代理権があるようにみえ、相手方が善意無過失なら有効な代理行為となる。①代理権授与の表示(「代理権を与えたよ」)②権限外の代理行為③代理権消滅後の代理行為、およびこれらを重ねて適用する④(①と②)⑤(②と③)。
- 例外・ひっかけ
- 表見代理は相手方が「善意無過失」であることが必要
判断ポイント
覚え方：表見(ひょうけん)は五通り、授与表示・権限外・消滅後＋重ね技二つ、善意無過失で有効に
無権代理行為の効果
- 基本ルール
- 無権代理(代理権がないのに代理人として行った行為)の効果は原則として本人に生じない。例外として本人が追認した場合は契約時にさかのぼって有効な代理行為となる。追認は無権代理人に対して行ってもよいし相手方に対して行ってもよい。
- 例外・ひっかけ
- 追認は無権代理人・相手方どちらに対してもできる点
判断ポイント
覚え方：無権(むけん)の代理は本人に効かぬ、追認すりゃ契約時にさかのぼり有効、相手にも代理人にも追認可
顕名をしなかった場合
- 基本ルール
- 代理人が顕名をせずに契約した場合、原則として代理人自身が契約したものとみなす。例外として①相手方が悪意(本人の代理人と知っていた)②相手方が善意有過失の場合は、本人に効果が生じる(有効な代理行為となる)。
- 例外・ひっかけ
- 顕名なしは原則「代理人自身」が契約したものとみなす向き
判断ポイント
覚え方：顕名(けんめい)忘れりゃ代理人自身の契約、相手が悪意・善意有過失なら本人にセーフ
有効な代理行為の要件
- 基本ルール
- 代理人が本人に代わって行った行為の効果は直接本人に生じる。要件は①代理人が代理権を有していること②代理人が「本人の代理人である」ことを相手方に示していること(顕名)。
- 例外・ひっかけ
- 代理の要件は「代理権」＋「顕名」。顕名を落とす罠
判断ポイント
覚え方：代理はダイジ(大事)、代理権と『本人の代理です』の顕名(けんめい)、二本柱で本人に効く
混同注意・比較表
無権代理の相手方の権利
「催告、取消し、責任追及、善意・悪意・過失、追認前後」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 無権代理の相手方の保護(催告権・取消権・責任追及権) | ①催告権:本人に追認するか催告できる。確答なし→追認拒絶とみなす。善意・悪意どちらでも可。②取消権:善意の相手方は本人が追認しない間、契約を取り消せる(悪意は不可)。③責任追及権:相手方が善意無過失、または善意有過失だが無権代理人が悪意の場合、無権代理人に契約の履行または損害賠償を請求できる。 | 取消権は「善意」の相手方のみ。催告権は善意悪意問わず | 覚え方：相手は催告・善意なら取消し・善意無過失なら責任追及、でも代理人が制限者なら追及不可 |
| 無権代理行為の効果 | 無権代理(代理権がないのに代理人として行った行為)の効果は原則として本人に生じない。例外として本人が追認した場合は契約時にさかのぼって有効な代理行為となる。追認は無権代理人に対して行ってもよいし相手方に対して行ってもよい。 | 追認は無権代理人・相手方どちらに対してもできる点 | 覚え方：無権(むけん)の代理は本人に効かぬ、追認すりゃ契約時にさかのぼり有効、相手にも代理人にも追認可 |
無権代理の相手方の保護(催告権・取消権・責任追及権)
- 基本ルール
- ①催告権:本人に追認するか催告できる。確答なし→追認拒絶とみなす。善意・悪意どちらでも可。②取消権:善意の相手方は本人が追認しない間、契約を取り消せる(悪意は不可)。③責任追及権:相手方が善意無過失、または善意有過失だが無権代理人が悪意の場合、無権代理人に契約の履行または損害賠償を請求できる。
- 例外・ひっかけ
- 取消権は「善意」の相手方のみ。催告権は善意悪意問わず
判断ポイント
覚え方：相手は催告・善意なら取消し・善意無過失なら責任追及、でも代理人が制限者なら追及不可
無権代理行為の効果
- 基本ルール
- 無権代理(代理権がないのに代理人として行った行為)の効果は原則として本人に生じない。例外として本人が追認した場合は契約時にさかのぼって有効な代理行為となる。追認は無権代理人に対して行ってもよいし相手方に対して行ってもよい。
- 例外・ひっかけ
- 追認は無権代理人・相手方どちらに対してもできる点
判断ポイント
覚え方：無権(むけん)の代理は本人に効かぬ、追認すりゃ契約時にさかのぼり有効、相手にも代理人にも追認可
最重要・比較表
無権代理と相続の向き
「無権代理人→本人／本人→無権代理人、追認拒絶、責任承継」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 無権代理と相続①(無権代理人が本人を単独相続)最重要 | 本人が死亡し無権代理人が本人を単独相続した場合、無権代理行為は有効となる。相続人である無権代理人は追認を拒絶できない(自分でした行為を相続後に拒絶するのはおかしいため)。 | 無権代理人が本人を単独相続→追認拒絶「できない」向き | 覚え方：無権代理人が本人を相続、自分でやった事、追認拒絶できず有効に |
| 無権代理と相続②(本人が無権代理人を単独相続) | 無権代理人が死亡し本人が無権代理人を単独相続した場合、本人は追認を拒絶することができる。ただし追認拒絶した場合、無権代理人に代理権がない事につき①相手方が善意無過失②善意有過失だが無権代理人が悪意のときは、本人は無権代理人を相続しているため無権代理人の責任(履行・損害賠償)が生じる。 | 本人が無権代理人を相続→追認拒絶「できる」向き（33と逆） | 覚え方：本人が無権代理人を相続、拒絶はできる、でも相続した分の責任(履行・賠償)は背負う |
無権代理と相続①(無権代理人が本人を単独相続)
最重要- 基本ルール
- 本人が死亡し無権代理人が本人を単独相続した場合、無権代理行為は有効となる。相続人である無権代理人は追認を拒絶できない(自分でした行為を相続後に拒絶するのはおかしいため)。
- 例外・ひっかけ
- 無権代理人が本人を単独相続→追認拒絶「できない」向き
判断ポイント
覚え方：無権代理人が本人を相続、自分でやった事、追認拒絶できず有効に
無権代理と相続②(本人が無権代理人を単独相続)
- 基本ルール
- 無権代理人が死亡し本人が無権代理人を単独相続した場合、本人は追認を拒絶することができる。ただし追認拒絶した場合、無権代理人に代理権がない事につき①相手方が善意無過失②善意有過失だが無権代理人が悪意のときは、本人は無権代理人を相続しているため無権代理人の責任(履行・損害賠償)が生じる。
- 例外・ひっかけ
- 本人が無権代理人を相続→追認拒絶「できる」向き（33と逆）
判断ポイント
覚え方：本人が無権代理人を相続、拒絶はできる、でも相続した分の責任(履行・賠償)は背負う
混同注意・比較表
代理権濫用・自己契約・双方代理
「代理権内外、本人許諾、債務履行、相手方の認識」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 自己契約・双方代理 | 自己契約(代理人が自ら相手方となる)・双方代理(同一人が両当事者の代理人となる)は原則として無権代理人がした行為とみなす。例外として①本人の許諾がある場合②債務の履行をする場合(既に売買済で所有権移転登記をするだけ等)はOK。 | 自己契約・双方代理も「債務の履行」等は例外的にOK | 覚え方：自分と契約(自己)・両手に代理(双方)は無権代理、本人許諾か履行だけならOK |
| 代理権の濫用 | 代理権の濫用(代理人が自己または第三者の利益を図る目的で代理権の範囲内の行為をすること)の効果は原則として本人に帰属する。例外として①相手方が悪意②相手方が善意有過失の場合は無権代理人がした行為とみなす。 | 代理権濫用は相手方悪意・善意有過失なら無権代理扱い | 覚え方：代理権ランヨウ(濫用)で私腹肥やす、相手が悪意・善意有過失なら無権代理扱い |
| 利益相反行為 | 利益相反行為(代理人と本人との利益が相反する行為)は原則として無権代理人がした行為とみなす。例外として本人があらかじめ許諾した行為はOK。 | 利益相反行為は原則無権代理扱い（本人事前許諾で例外） | 覚え方：利益がぶつかる相反(そうはん)行為も無権代理、あらかじめ本人が許せばOK |
自己契約・双方代理
- 基本ルール
- 自己契約(代理人が自ら相手方となる)・双方代理(同一人が両当事者の代理人となる)は原則として無権代理人がした行為とみなす。例外として①本人の許諾がある場合②債務の履行をする場合(既に売買済で所有権移転登記をするだけ等)はOK。
- 例外・ひっかけ
- 自己契約・双方代理も「債務の履行」等は例外的にOK
判断ポイント
覚え方：自分と契約(自己)・両手に代理(双方)は無権代理、本人許諾か履行だけならOK
代理権の濫用
- 基本ルール
- 代理権の濫用(代理人が自己または第三者の利益を図る目的で代理権の範囲内の行為をすること)の効果は原則として本人に帰属する。例外として①相手方が悪意②相手方が善意有過失の場合は無権代理人がした行為とみなす。
- 例外・ひっかけ
- 代理権濫用は相手方悪意・善意有過失なら無権代理扱い
判断ポイント
覚え方：代理権ランヨウ(濫用)で私腹肥やす、相手が悪意・善意有過失なら無権代理扱い
利益相反行為
- 基本ルール
- 利益相反行為(代理人と本人との利益が相反する行為)は原則として無権代理人がした行為とみなす。例外として本人があらかじめ許諾した行為はOK。
- 例外・ひっかけ
- 利益相反行為は原則無権代理扱い（本人事前許諾で例外）
判断ポイント
覚え方：利益がぶつかる相反(そうはん)行為も無権代理、あらかじめ本人が許せばOK
最重要・比較表
成年後見・保佐・補助・未成年
「同意権、取消権、代理権、日用品、追認、相手方の催告」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 未成年者の保護最重要 | 未成年者が単独で法律行為をするには法定代理人の同意が必要で、同意を得ずに行った行為は原則取り消せる（本人・法定代理人のいずれも取消可）。取消しは善意・悪意を問わず第三者に対抗できる。 | 取消権者を「法定代理人だけ」に絞る罠。本人も取消可 | 覚え方：未成年『同意なし契約したろ』→親『取り消し!』、得だけ・営業許可はセーフやで |
| 制限行為能力者の種類 | 4種類。未成年者＝18歳未満の者（保護者は親権者・未成年後見人）。成年被後見人＝精神上の障害により事理弁識能力を欠く常況にある者で後見開始の審判を受けた者（保護者は成年後見人）。被保佐人＝事理弁識能力が著しく不十分な者で保佐開始の審判を受けた者（保護者は保佐人）。 | 未成年は「18歳未満」。20歳未満とすり替える罠に注意 | 覚え方：制限された四天王『未成(みせい)・後見・保佐・補助』、四(4種)人そろって単独NG |
| 成年被後見人の保護 | 成年被後見人の財産上の行為は原則として成年後見人（法定代理人）が代理して行う。代理によらず行った行為は原則取り消せる（成年後見人の同意を得て行った行為も取り消せる点が未成年者と異なる）。例外として日用品の購入その他日常生活に関する行為は取り消せない。 | 成年後見人の「同意を得た行為」も取り消せる点を突く罠 | 覚え方：後見『同意もらったも〜ん』、それでも取消!でも日用品の買い物だけは許したろ |
| 被保佐人の保護 | 被保佐人は保佐人の同意がなくても有効な契約を結べるが、重要な財産上の行為は保佐人の同意（またはこれに代わる家裁の許可）が必要で、同意なしに行うと取り消せる。重要な財産上の行為の例＝借金・保証、不動産等重要財産の売買、新築・改築・増築・大修繕、長期賃貸借（土地5年超・建物3年超）等。 | 長期賃貸借の年数（土地5年超・建物3年超）のすり替え | 覚え方：保佐(ほさ)さん普段はOK、でも借金・不動産は同意が要る、土地5年超・建物3年超もな |
| 被補助人の保護 | 被補助人は補助人の同意がなくても有効な契約を結べる。ただし重要な財産上の行為のうち、家庭裁判所の審判で補助人の同意を得なければならないとされた特定の行為を、同意なしに行った場合は取り消せる。取消しは善意・悪意を問わず第三者に対抗できる。 | 被補助人は「審判で定めた特定行為」のみ同意が必要な点 | 覚え方：補助(ほじょ)さんほぼ自由、家裁が指名した『特定の行為』だけ同意なきゃ取消せる |
| 制限行為能力者とは・3つの能力 | 制限行為能力者とは判断能力が不十分なため単独で有効な法律行為を行う能力（行為能力）を制限された人。権利能力＝権利義務の主体となる資格（人は生まれながらに持ち、胎児も不法行為の損害賠償・相続・遺贈では権利能力を持つ）。意思能力＝法律行為の結果を理解する能力（意思能力がない状態＝泥酊等の行為は無効）。 | 権利能力・意思能力・行為能力の3つを混同させる罠 | 覚え方：権利で生まれ、意思で分かり、行為で契約、三(3)つの能力そろって一人前 |
未成年者の保護
最重要- 基本ルール
- 未成年者が単独で法律行為をするには法定代理人の同意が必要で、同意を得ずに行った行為は原則取り消せる（本人・法定代理人のいずれも取消可）。取消しは善意・悪意を問わず第三者に対抗できる。
- 例外・ひっかけ
- 取消権者を「法定代理人だけ」に絞る罠。本人も取消可
判断ポイント
覚え方：未成年『同意なし契約したろ』→親『取り消し!』、得だけ・営業許可はセーフやで
制限行為能力者の種類
- 基本ルール
- 4種類。未成年者＝18歳未満の者（保護者は親権者・未成年後見人）。成年被後見人＝精神上の障害により事理弁識能力を欠く常況にある者で後見開始の審判を受けた者（保護者は成年後見人）。被保佐人＝事理弁識能力が著しく不十分な者で保佐開始の審判を受けた者（保護者は保佐人）。
- 例外・ひっかけ
- 未成年は「18歳未満」。20歳未満とすり替える罠に注意
判断ポイント
覚え方：制限された四天王『未成(みせい)・後見・保佐・補助』、四(4種)人そろって単独NG
成年被後見人の保護
- 基本ルール
- 成年被後見人の財産上の行為は原則として成年後見人（法定代理人）が代理して行う。代理によらず行った行為は原則取り消せる（成年後見人の同意を得て行った行為も取り消せる点が未成年者と異なる）。例外として日用品の購入その他日常生活に関する行為は取り消せない。
- 例外・ひっかけ
- 成年後見人の「同意を得た行為」も取り消せる点を突く罠
判断ポイント
覚え方：後見『同意もらったも〜ん』、それでも取消!でも日用品の買い物だけは許したろ
被保佐人の保護
- 基本ルール
- 被保佐人は保佐人の同意がなくても有効な契約を結べるが、重要な財産上の行為は保佐人の同意（またはこれに代わる家裁の許可）が必要で、同意なしに行うと取り消せる。重要な財産上の行為の例＝借金・保証、不動産等重要財産の売買、新築・改築・増築・大修繕、長期賃貸借（土地5年超・建物3年超）等。
- 例外・ひっかけ
- 長期賃貸借の年数（土地5年超・建物3年超）のすり替え
判断ポイント
覚え方：保佐(ほさ)さん普段はOK、でも借金・不動産は同意が要る、土地5年超・建物3年超もな
被補助人の保護
- 基本ルール
- 被補助人は補助人の同意がなくても有効な契約を結べる。ただし重要な財産上の行為のうち、家庭裁判所の審判で補助人の同意を得なければならないとされた特定の行為を、同意なしに行った場合は取り消せる。取消しは善意・悪意を問わず第三者に対抗できる。
- 例外・ひっかけ
- 被補助人は「審判で定めた特定行為」のみ同意が必要な点
判断ポイント
覚え方：補助(ほじょ)さんほぼ自由、家裁が指名した『特定の行為』だけ同意なきゃ取消せる
制限行為能力者とは・3つの能力
- 基本ルール
- 制限行為能力者とは判断能力が不十分なため単独で有効な法律行為を行う能力（行為能力）を制限された人。権利能力＝権利義務の主体となる資格（人は生まれながらに持ち、胎児も不法行為の損害賠償・相続・遺贈では権利能力を持つ）。意思能力＝法律行為の結果を理解する能力（意思能力がない状態＝泥酊等の行為は無効）。
- 例外・ひっかけ
- 権利能力・意思能力・行為能力の3つを混同させる罠
判断ポイント
覚え方：権利で生まれ、意思で分かり、行為で契約、三(3)つの能力そろって一人前
最重要・比較表
取得時効10年・20年と占有承継
「善意無過失／有過失・悪意、判定時、占有・属性の承継」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 取得時効の善意悪意の判定時期最重要 | 「善意・悪意」「有過失・無過失」は占有の開始時で判定する。占有開始時に善意無過失なら途中で悪意に変わっても10年で取得時効が完成する。実際に自分で占有せず誰かに占有させていても取得時効は完成する。 | 善意悪意は「占有開始時」で判定。途中変化は無関係 | 覚え方：善意悪意は始めの一歩(占有開始時)で判定、あとで悪意でも十(10年)で完成、他人に占有させてもOK |
| 所有権の取得時効の要件と期間 | 所有の意思をもって平穏かつ公然に他人のものを占有すれば所有権を取得できる。占有開始時に善意&無過失なら10年間、善意&有過失なら20年間、悪意なら20年間。取得時効の要件である占有は自主占有(所有の意思がある占有)であること。 | 善意無過失10年／善意有過失・悪意20年の年数すり替え | 覚え方：自主占有で他人の物、善意無過失は十(10年)、悪意・有過失は二十(20年)で我が物に |
| 占有の承継 | 売買や相続で占有は承継される。前の占有者の占有期間を合計(承継)する場合には、前占有者の善意・悪意も承継する。善意無過失のAが6年占有後、悪意のBに売却した場合、BはAの善意無過失を引き継ぎ、あと4年占有すれば合計10年で取得時効が完成する。 | 承継すると前占有者の善意悪意も引き継ぐ点 | 覚え方：占有バトンタッチ、前の善意悪意も受け継ぐ、善意六(6年)+悪意四(4年)で合計十(10年)完成 |
取得時効の善意悪意の判定時期
最重要- 基本ルール
- 「善意・悪意」「有過失・無過失」は占有の開始時で判定する。占有開始時に善意無過失なら途中で悪意に変わっても10年で取得時効が完成する。実際に自分で占有せず誰かに占有させていても取得時効は完成する。
- 例外・ひっかけ
- 善意悪意は「占有開始時」で判定。途中変化は無関係
判断ポイント
覚え方：善意悪意は始めの一歩(占有開始時)で判定、あとで悪意でも十(10年)で完成、他人に占有させてもOK
所有権の取得時効の要件と期間
- 基本ルール
- 所有の意思をもって平穏かつ公然に他人のものを占有すれば所有権を取得できる。占有開始時に善意&無過失なら10年間、善意&有過失なら20年間、悪意なら20年間。取得時効の要件である占有は自主占有(所有の意思がある占有)であること。
- 例外・ひっかけ
- 善意無過失10年／善意有過失・悪意20年の年数すり替え
判断ポイント
覚え方：自主占有で他人の物、善意無過失は十(10年)、悪意・有過失は二十(20年)で我が物に
占有の承継
- 基本ルール
- 売買や相続で占有は承継される。前の占有者の占有期間を合計(承継)する場合には、前占有者の善意・悪意も承継する。善意無過失のAが6年占有後、悪意のBに売却した場合、BはAの善意無過失を引き継ぎ、あと4年占有すれば合計10年で取得時効が完成する。
- 例外・ひっかけ
- 承継すると前占有者の善意悪意も引き継ぐ点
判断ポイント
覚え方：占有バトンタッチ、前の善意悪意も受け継ぐ、善意六(6年)+悪意四(4年)で合計十(10年)完成
最重要・比較表
消滅時効3・5・10・20年
「通常債権、生命身体侵害、不法行為、確定判決、起算点」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 消滅時効の期間・起算点最重要 | 通常の債権:主観的起算点(権利行使できると知った時)から5年、客観的起算点(権利行使できる時)から10年。債権・所有権以外の財産権(地上権・永小作権・地役権等):20年。人の生命・身体侵害の損害賠償請求権:主観的5年/客観的20年。確定判決等で確定した権利:10年より短い定めでも10年。 | 債権は主観5年・客観10年。所有権は時効消滅しない点 | 覚え方：消滅時効、知って五(5年)・行使できて十(10年)、他の財産権は二十(20年)、所有権は消えぬ |
| 不法行為による損害賠償請求権の時効 | 不法行為による損害賠償請求権は、主観的起算点(被害者またはその法定代理人が損害および加害者を知った時)から3年(人の生命・身体を害する不法行為の場合は5年)、客観的起算点(不法行為の時)から20年で時効消滅する。 | 不法行為は主観3年（生命身体5年）・客観20年の数字 | 覚え方：不法行為の賠償、知って三(3年)(生命身体は5年)、行為から二十(20年)で消える |
| 客観的起算点(権利を行使できる時) | ①確定期限のある債権→期限が到来した時②不確定期限付債権→期限が到来した時(到来は確実だが時期は不確定)③期限の定めのない債権→債権が成立した時。 | 期限の定めのない債権は「成立時」が客観的起算点 | 覚え方：確定期限は到来時、不確定も到来時、期限なしは成立時が客観スタート |
消滅時効の期間・起算点
最重要- 基本ルール
- 通常の債権:主観的起算点(権利行使できると知った時)から5年、客観的起算点(権利行使できる時)から10年。債権・所有権以外の財産権(地上権・永小作権・地役権等):20年。人の生命・身体侵害の損害賠償請求権:主観的5年/客観的20年。確定判決等で確定した権利:10年より短い定めでも10年。
- 例外・ひっかけ
- 債権は主観5年・客観10年。所有権は時効消滅しない点
判断ポイント
覚え方：消滅時効、知って五(5年)・行使できて十(10年)、他の財産権は二十(20年)、所有権は消えぬ
不法行為による損害賠償請求権の時効
- 基本ルール
- 不法行為による損害賠償請求権は、主観的起算点(被害者またはその法定代理人が損害および加害者を知った時)から3年(人の生命・身体を害する不法行為の場合は5年)、客観的起算点(不法行為の時)から20年で時効消滅する。
- 例外・ひっかけ
- 不法行為は主観3年（生命身体5年）・客観20年の数字
判断ポイント
覚え方：不法行為の賠償、知って三(3年)(生命身体は5年)、行為から二十(20年)で消える
客観的起算点(権利を行使できる時)
- 基本ルール
- ①確定期限のある債権→期限が到来した時②不確定期限付債権→期限が到来した時(到来は確実だが時期は不確定)③期限の定めのない債権→債権が成立した時。
- 例外・ひっかけ
- 期限の定めのない債権は「成立時」が客観的起算点
判断ポイント
覚え方：確定期限は到来時、不確定も到来時、期限なしは成立時が客観スタート
最重要・比較表
時効の完成猶予・更新
「裁判、強制執行、仮差押え、催告、承認、協議、6か月」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 強制執行等・仮差押え等(完成猶予・更新)最重要 | 強制執行・財産開示手続等は、事由終了まで時効は完成せず、申立ての取下げ・取消しで終了した場合は終了時から6カ月経過まで完成しない(完成猶予)。事由終了時から新たに進行を始める(更新、取下げ等で終了した場合を除く)。仮差押え・仮処分は事由終了時から6カ月経過まで完成しない(完成猶予のみ、更新なし)。 | 仮差押え・仮処分は「更新なし・完成猶予のみ」の罠 | 覚え方：強制執行は更新、取下げなら六(6カ月)月猶予、仮差押えは六(6カ月)月猶予のみ更新なし |
| 時効の完成猶予・更新の意味 | 完成猶予=一定期間経過するまで時効の完成が猶予される(進行自体は止まらない)。更新=更新事由の発生により進行していた時効期間の経過が無意味になり、新たにゼロから進行がスタートする。 | 完成猶予（進行は止まらない）と更新（ゼロから）の逆転 | 覚え方：猶予は進行止まらず完成だけ待つ、更新はゼロリセット、性格まるで別もの |
| 裁判上の請求等(完成猶予・更新) | 裁判上の請求・支払督促等は、その事由が終了するまで時効は完成しない。確定判決等で権利が確定することなく終了した場合、終了時から6カ月を経過するまで時効は完成しない(完成猶予)。確定判決等で権利が確定したときは、事由終了時から新たに進行を始める(更新)。 | 確定判決で権利未確定終了→6カ月完成猶予の期間 | 覚え方：裁判で請求、終わるまで完成せず、確定なしで終われば六(6カ月)月猶予、確定すりゃ更新ゼロから |
| 催告(完成猶予) | 催告の場合、催告をした時から6カ月を経過するまでの間、時効は完成しない(完成猶予のみ)。催告による時効の完成猶予中に再度催告をしてもダメ(効力なし)。内容証明郵便による支払請求は裁判外の請求=催告に該当する。 | 催告は6カ月の完成猶予のみ。催告の再度反復は無効 | 覚え方：サイコク(催告)一発、六(6カ月)月だけ猶予、もう一回催告してもムダ、内容証明も催告 |
| 承認(更新) | 債務者が債務の一部を弁済したなど承認があった時から、時効は新たに進行を始める(更新)。債務者が時効完成の事実を知らずに承認したときでも、その後、消滅時効の援用をすることはできない。 | 承認は更新事由。完成猶予とのすり替えに注意 | 覚え方：一部弁済で承認、時効ゼロから更新、完成知らずに承認しても、もう援用できぬ |
| 協議を行う旨の合意(完成猶予) | 権利についての協議を行う旨の合意は、①合意から1年経過②当事者が定めた協議期間(1年未満に限る)経過③協議続行拒絶の書面通知から6カ月経過、のうち最も早い時まで時効は完成しない。合意は書面または電磁的記録による。猶予中の再度の合意はOK(通算5年が限度)。 | 協議合意は書面必要・通算5年限度・催告との併用不可 | 覚え方：協議しよ(合意)、一(1年)年・協議期間・拒絶通知六(6カ月)月の最速まで猶予、通算五(5年)年が限度 |
強制執行等・仮差押え等(完成猶予・更新)
最重要- 基本ルール
- 強制執行・財産開示手続等は、事由終了まで時効は完成せず、申立ての取下げ・取消しで終了した場合は終了時から6カ月経過まで完成しない(完成猶予)。事由終了時から新たに進行を始める(更新、取下げ等で終了した場合を除く)。仮差押え・仮処分は事由終了時から6カ月経過まで完成しない(完成猶予のみ、更新なし)。
- 例外・ひっかけ
- 仮差押え・仮処分は「更新なし・完成猶予のみ」の罠
判断ポイント
覚え方：強制執行は更新、取下げなら六(6カ月)月猶予、仮差押えは六(6カ月)月猶予のみ更新なし
時効の完成猶予・更新の意味
- 基本ルール
- 完成猶予=一定期間経過するまで時効の完成が猶予される(進行自体は止まらない)。更新=更新事由の発生により進行していた時効期間の経過が無意味になり、新たにゼロから進行がスタートする。
- 例外・ひっかけ
- 完成猶予（進行は止まらない）と更新（ゼロから）の逆転
判断ポイント
覚え方：猶予は進行止まらず完成だけ待つ、更新はゼロリセット、性格まるで別もの
裁判上の請求等(完成猶予・更新)
- 基本ルール
- 裁判上の請求・支払督促等は、その事由が終了するまで時効は完成しない。確定判決等で権利が確定することなく終了した場合、終了時から6カ月を経過するまで時効は完成しない(完成猶予)。確定判決等で権利が確定したときは、事由終了時から新たに進行を始める(更新)。
- 例外・ひっかけ
- 確定判決で権利未確定終了→6カ月完成猶予の期間
判断ポイント
覚え方：裁判で請求、終わるまで完成せず、確定なしで終われば六(6カ月)月猶予、確定すりゃ更新ゼロから
催告(完成猶予)
- 基本ルール
- 催告の場合、催告をした時から6カ月を経過するまでの間、時効は完成しない(完成猶予のみ)。催告による時効の完成猶予中に再度催告をしてもダメ(効力なし)。内容証明郵便による支払請求は裁判外の請求=催告に該当する。
- 例外・ひっかけ
- 催告は6カ月の完成猶予のみ。催告の再度反復は無効
判断ポイント
覚え方：サイコク(催告)一発、六(6カ月)月だけ猶予、もう一回催告してもムダ、内容証明も催告
承認(更新)
- 基本ルール
- 債務者が債務の一部を弁済したなど承認があった時から、時効は新たに進行を始める(更新)。債務者が時効完成の事実を知らずに承認したときでも、その後、消滅時効の援用をすることはできない。
- 例外・ひっかけ
- 承認は更新事由。完成猶予とのすり替えに注意
判断ポイント
覚え方：一部弁済で承認、時効ゼロから更新、完成知らずに承認しても、もう援用できぬ
協議を行う旨の合意(完成猶予)
- 基本ルール
- 権利についての協議を行う旨の合意は、①合意から1年経過②当事者が定めた協議期間(1年未満に限る)経過③協議続行拒絶の書面通知から6カ月経過、のうち最も早い時まで時効は完成しない。合意は書面または電磁的記録による。猶予中の再度の合意はOK(通算5年が限度)。
- 例外・ひっかけ
- 協議合意は書面必要・通算5年限度・催告との併用不可
判断ポイント
覚え方：協議しよ(合意)、一(1年)年・協議期間・拒絶通知六(6カ月)月の最速まで猶予、通算五(5年)年が限度
混同注意・比較表
時効の援用・利益放棄・遡及効
「誰が、いつ、完成前後、意思表示、効力発生日」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 時効の援用 | 援用=時効の利益を受ける人が、時効の利益を受ける旨の意思表示をすること。時効が完成しても援用(主張)しなければ時効の効力は生じない。消滅時効を援用できる人は①債務者②保証人・連帯保証人③物上保証人④抵当不動産の第三取得者。 | 援用しなければ時効の効力は生じない点。援用権者の範囲 | 覚え方：エンヨウ(援用)しなきゃ効かぬ、主張する人は債務者・保証人・物上保証人・第三取得者 |
| 時効の効力(遡及効) | 時効の効力は、その起算日(時効期間がスタートする日)にさかのぼって発生する。例:悪意のBが20年占有し取得時効完成→Bは20年前にさかのぼって所有者であったことになる。 | 時効の効力は「起算日にさかのぼる」遡及効の向き | 覚え方：時効の効力、起算日にさかのぼる、二十(20年)年前から所有者やったことに |
| 時効の利益の放棄 | 時効の利益は、あらかじめ(時効完成前に)放棄することはできない。時効の完成後であれば、時効の利益を放棄することができる。 | 時効利益は完成「前」の放棄不可・完成「後」は可の向き | 覚え方：時効の利益、完成前は放棄できぬ、完成後なら『いらん』と放棄OK |
時効の援用
- 基本ルール
- 援用=時効の利益を受ける人が、時効の利益を受ける旨の意思表示をすること。時効が完成しても援用(主張)しなければ時効の効力は生じない。消滅時効を援用できる人は①債務者②保証人・連帯保証人③物上保証人④抵当不動産の第三取得者。
- 例外・ひっかけ
- 援用しなければ時効の効力は生じない点。援用権者の範囲
判断ポイント
覚え方：エンヨウ(援用)しなきゃ効かぬ、主張する人は債務者・保証人・物上保証人・第三取得者
時効の効力(遡及効)
- 基本ルール
- 時効の効力は、その起算日(時効期間がスタートする日)にさかのぼって発生する。例:悪意のBが20年占有し取得時効完成→Bは20年前にさかのぼって所有者であったことになる。
- 例外・ひっかけ
- 時効の効力は「起算日にさかのぼる」遡及効の向き
判断ポイント
覚え方：時効の効力、起算日にさかのぼる、二十(20年)年前から所有者やったことに
時効の利益の放棄
- 基本ルール
- 時効の利益は、あらかじめ(時効完成前に)放棄することはできない。時効の完成後であれば、時効の利益を放棄することができる。
- 例外・ひっかけ
- 時効利益は完成「前」の放棄不可・完成「後」は可の向き
判断ポイント
覚え方：時効の利益、完成前は放棄できぬ、完成後なら『いらん』と放棄OK
混同注意・比較表
登記が必要な第三者・不要な相手
「正当利益、背信的悪意者、無権利者、不法占有、妨害者」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 登記なくても対抗できる者（例外） | 次の者には登記なくても所有権を対抗できる：①詐欺・強迫によって登記を妨げた者、②他人のために登記申請する義務がある者、③背信的悪意者、④無権利者（文書偽造で登記した人や無権利者から買い受けた人）、⑤不法占有者。要するに明らかな悪者には登記なくても対抗できる。 | 登記なく対抗できる相手の範囲。背信的悪意者・無権利者等に注意 | 覚え方：登記なくても勝てる悪者ズ、詐欺強迫で登記妨げ・登記義務者・背信的悪意・無権利・不法占有、要はワルには無条件で勝つ |
| 物権変動と登記（原則・ポイント） | 原則：不動産の物権変動は登記がなければ第三者に対抗できない。第三者とは当事者やその包括承継人（相続人など）以外で、登記がないことを主張する正当な利益を有する者。当事者間では登記なくても対抗でき、第三者は善意・悪意を問わず、登記は先にした者勝ち。 | 第三者の善意悪意・登記先勝ちの原則。悪意でも登記なければ対抗不可 | 覚え方：物権変動は登記が命、第三者は善意悪意問わず登記が先の者勝ち、A→B→CのCはAに登記なくても勝つ |
登記なくても対抗できる者（例外）
- 基本ルール
- 次の者には登記なくても所有権を対抗できる：①詐欺・強迫によって登記を妨げた者、②他人のために登記申請する義務がある者、③背信的悪意者、④無権利者（文書偽造で登記した人や無権利者から買い受けた人）、⑤不法占有者。要するに明らかな悪者には登記なくても対抗できる。
- 例外・ひっかけ
- 登記なく対抗できる相手の範囲。背信的悪意者・無権利者等に注意
判断ポイント
覚え方：登記なくても勝てる悪者ズ、詐欺強迫で登記妨げ・登記義務者・背信的悪意・無権利・不法占有、要はワルには無条件で勝つ
物権変動と登記（原則・ポイント）
- 基本ルール
- 原則：不動産の物権変動は登記がなければ第三者に対抗できない。第三者とは当事者やその包括承継人（相続人など）以外で、登記がないことを主張する正当な利益を有する者。当事者間では登記なくても対抗でき、第三者は善意・悪意を問わず、登記は先にした者勝ち。
- 例外・ひっかけ
- 第三者の善意悪意・登記先勝ちの原則。悪意でも登記なければ対抗不可
判断ポイント
覚え方：物権変動は登記が命、第三者は善意悪意問わず登記が先の者勝ち、A→B→CのCはAに登記なくても勝つ
最重要・比較表
取得時効と第三者が現れた時期
「完成前／完成後、登記要否、当事者類似関係」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 取得時効と登記（完成時・完成前）最重要 | 時効取得者は時効完成時に登記がなくても、もとの所有者に対して所有権を主張できる。また時効完成前に所有権を取得した第三者に対しても登記なくして所有権を主張できる（時効完成前の第三者＝当事者類似の関係）。 | 完成前/完成後の第三者の区別。完成前の第三者には登記不要 | 覚え方：時効カンセイ時に登記なくても元所有者に勝ち、完成前の第三者も当事者類似で登記なく勝てる |
| 時効完成後の第三者と時効取得者 | 時効完成後に所有権を取得した第三者と時効取得者は対抗関係にあるので、先に登記をしたほうが所有権を主張できる。 | 完成後の第三者は対抗関係。先に登記した方が勝つ | 覚え方：時効カンセイ後の第三者とは対抗関係、先に登記した者が所有権をゲット |
| 時効取得と登記(時効完成前の第三者) | 時効取得者(B)は、時効完成前の第三者(C)に対しては登記がなくても所有権を主張できる。 | 完成前の第三者に登記を要求する罠。完成前は登記不要 | 覚え方：時効取得のBは、完成マエの第三者Cには登記なくても堂々と所有権を主張できる |
取得時効と登記（完成時・完成前）
最重要- 基本ルール
- 時効取得者は時効完成時に登記がなくても、もとの所有者に対して所有権を主張できる。また時効完成前に所有権を取得した第三者に対しても登記なくして所有権を主張できる（時効完成前の第三者＝当事者類似の関係）。
- 例外・ひっかけ
- 完成前/完成後の第三者の区別。完成前の第三者には登記不要
判断ポイント
覚え方：時効カンセイ時に登記なくても元所有者に勝ち、完成前の第三者も当事者類似で登記なく勝てる
時効完成後の第三者と時効取得者
- 基本ルール
- 時効完成後に所有権を取得した第三者と時効取得者は対抗関係にあるので、先に登記をしたほうが所有権を主張できる。
- 例外・ひっかけ
- 完成後の第三者は対抗関係。先に登記した方が勝つ
判断ポイント
覚え方：時効カンセイ後の第三者とは対抗関係、先に登記した者が所有権をゲット
時効取得と登記(時効完成前の第三者)
- 基本ルール
- 時効取得者(B)は、時効完成前の第三者(C)に対しては登記がなくても所有権を主張できる。
- 例外・ひっかけ
- 完成前の第三者に登記を要求する罠。完成前は登記不要
判断ポイント
覚え方：時効取得のBは、完成マエの第三者Cには登記なくても堂々と所有権を主張できる
最重要・比較表
取消し・解除・取得時効と第三者
「前後、登記、第三者の善意無過失、誰が勝つか」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 取得時効・取消し・解除と登記のまとめ最重要 | 「前」に第三者登場: 時効=時効取得者の勝ち、取消し=取消権者の勝ち(ただし錯誤・詐欺による取消しは善意無過失の第三者に対抗できない)、解除=先に登記した人が勝ち。「後」に第三者登場: いずれも先に登記した人が勝ち。 | 前/後・時効取消解除の結論の入替。詐欺錯誤の例外に注意 | 覚え方：『前』は時効=取得者勝ち・取消し=取消権者勝ち(錯誤詐欺は善意無過失に負け)・解除=登記先、『後』は全部登記先勝ち |
| 取消し前の第三者と取消権者 | 取消権者は登記がなくても取消し前に所有権を取得した第三者に所有権を主張できる。制限行為能力・強迫による取消しは第三者が善意・悪意でも取消権者が勝つが、錯誤・詐欺による取消しは第三者が善意無過失のときは取消権者は所有権を主張できない。 | 取消原因による結論の違い。詐欺・錯誤は善意無過失の第三者に負ける | 覚え方：取消し前の第三者、制限・強迫なら善意悪意問わず取消権者の勝ち、錯誤・詐欺は善意無過失の第三者に負ける |
| 取消し後の第三者と取消権者 | 取消し後に所有権を取得した第三者と取消権者は対抗関係にあるので、先に登記をしたほうが所有権を主張できる。 | 取消し後は対抗関係。先に登記した方が勝つ | 覚え方：取消し後の第三者は対抗関係、登記を先に取った者が所有権をつかむ |
| 解除前の第三者と解除権者 | 契約解除前に所有権を取得した第三者(C)と解除権者(A)は、先に登記をしたほうが所有権を主張できる。対抗関係ではないが対抗関係と同じ扱い。 | 解除前の第三者処理の混同。先に登記した方が勝つ | 覚え方：解除前の第三者Cと解除権者A、対抗関係じゃないけど扱いは同じ、先に登記した者が勝ち |
| 解除後の第三者と解除権者 | 契約解除後に所有権を取得した第三者と解除権者は対抗関係にあり、先に登記をしたほうが所有権を主張できる。 | 解除後も対抗関係。先に登記した方が勝つ | 覚え方：解除後の第三者は対抗関係、これも先に登記した者が所有権を主張できる |
取得時効・取消し・解除と登記のまとめ
最重要- 基本ルール
- 「前」に第三者登場: 時効=時効取得者の勝ち、取消し=取消権者の勝ち(ただし錯誤・詐欺による取消しは善意無過失の第三者に対抗できない)、解除=先に登記した人が勝ち。「後」に第三者登場: いずれも先に登記した人が勝ち。
- 例外・ひっかけ
- 前/後・時効取消解除の結論の入替。詐欺錯誤の例外に注意
判断ポイント
覚え方：『前』は時効=取得者勝ち・取消し=取消権者勝ち(錯誤詐欺は善意無過失に負け)・解除=登記先、『後』は全部登記先勝ち
取消し前の第三者と取消権者
- 基本ルール
- 取消権者は登記がなくても取消し前に所有権を取得した第三者に所有権を主張できる。制限行為能力・強迫による取消しは第三者が善意・悪意でも取消権者が勝つが、錯誤・詐欺による取消しは第三者が善意無過失のときは取消権者は所有権を主張できない。
- 例外・ひっかけ
- 取消原因による結論の違い。詐欺・錯誤は善意無過失の第三者に負ける
判断ポイント
覚え方：取消し前の第三者、制限・強迫なら善意悪意問わず取消権者の勝ち、錯誤・詐欺は善意無過失の第三者に負ける
取消し後の第三者と取消権者
- 基本ルール
- 取消し後に所有権を取得した第三者と取消権者は対抗関係にあるので、先に登記をしたほうが所有権を主張できる。
- 例外・ひっかけ
- 取消し後は対抗関係。先に登記した方が勝つ
判断ポイント
覚え方：取消し後の第三者は対抗関係、登記を先に取った者が所有権をつかむ
解除前の第三者と解除権者
- 基本ルール
- 契約解除前に所有権を取得した第三者(C)と解除権者(A)は、先に登記をしたほうが所有権を主張できる。対抗関係ではないが対抗関係と同じ扱い。
- 例外・ひっかけ
- 解除前の第三者処理の混同。先に登記した方が勝つ
判断ポイント
覚え方：解除前の第三者Cと解除権者A、対抗関係じゃないけど扱いは同じ、先に登記した者が勝ち
解除後の第三者と解除権者
- 基本ルール
- 契約解除後に所有権を取得した第三者と解除権者は対抗関係にあり、先に登記をしたほうが所有権を主張できる。
- 例外・ひっかけ
- 解除後も対抗関係。先に登記した方が勝つ
判断ポイント
覚え方：解除後の第三者は対抗関係、これも先に登記した者が所有権を主張できる
混同注意・比較表
賃貸不動産譲渡時の対抗関係
「新所有者・賃借人、所有権登記、引渡し、賃貸人地位・敷金」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 不動産の賃貸人の変更と敷金 | 賃借人が対抗要件を備えている不動産が譲渡されたときは、賃貸人の地位は原則として新賃貸人(譲受人)に移転する。対抗要件を備えていない場合でも譲渡人と譲受人の合意があれば(賃借人の承諾は不要)移転する。地位移転を賃借人に主張するには所有権移転登記が必要。 | 賃貸人変更で敷金返還債務は新賃貸人に承継(登記後)。承継されないと誤らせる。 | 覚え方：対抗そなえ物件売れば貸主の地位は新オーナーへ、地位主張には移転登記、登記すりゃ敷金も自動で承継 |
| 賃貸不動産の譲渡と登記 | 賃貸不動産の譲渡があった場合、譲受人は所有権移転登記がなければ、賃借人に対して賃貸人の地位が移転したことを主張できない。 | 賃貸人地位の対抗に登記が要る点。移転主張には所有権移転登記が必要 | 覚え方：賃貸物件を譲り受けたら、移転登記なきゃ賃借人に『大家は俺だ』と言えないぞ譲受人 |
| 民法における賃借権の対抗要件 | 民法では不動産の賃借権を登記すれば第三者に対抗できる。ただし賃貸人に登記協力義務はないため、借地借家法では登記以外の対抗要件を規定している。 | 民法では賃借権の登記で対抗可。ただし賃貸人に登記協力義務はない点。 | 覚え方：民法じゃ賃借登記で第三者に勝てる、けど貸主は協力せぬから借地借家法が助ける |
不動産の賃貸人の変更と敷金
- 基本ルール
- 賃借人が対抗要件を備えている不動産が譲渡されたときは、賃貸人の地位は原則として新賃貸人(譲受人)に移転する。対抗要件を備えていない場合でも譲渡人と譲受人の合意があれば(賃借人の承諾は不要)移転する。地位移転を賃借人に主張するには所有権移転登記が必要。
- 例外・ひっかけ
- 賃貸人変更で敷金返還債務は新賃貸人に承継(登記後)。承継されないと誤らせる。
判断ポイント
覚え方：対抗そなえ物件売れば貸主の地位は新オーナーへ、地位主張には移転登記、登記すりゃ敷金も自動で承継
賃貸不動産の譲渡と登記
- 基本ルール
- 賃貸不動産の譲渡があった場合、譲受人は所有権移転登記がなければ、賃借人に対して賃貸人の地位が移転したことを主張できない。
- 例外・ひっかけ
- 賃貸人地位の対抗に登記が要る点。移転主張には所有権移転登記が必要
判断ポイント
覚え方：賃貸物件を譲り受けたら、移転登記なきゃ賃借人に『大家は俺だ』と言えないぞ譲受人
民法における賃借権の対抗要件
- 基本ルール
- 民法では不動産の賃借権を登記すれば第三者に対抗できる。ただし賃貸人に登記協力義務はないため、借地借家法では登記以外の対抗要件を規定している。
- 例外・ひっかけ
- 民法では賃借権の登記で対抗可。ただし賃貸人に登記協力義務はない点。
判断ポイント
覚え方：民法じゃ賃借登記で第三者に勝てる、けど貸主は協力せぬから借地借家法が助ける
混同注意・比較表
債務不履行3類型と解除・損害賠償
「遅滞・不能・不完全、催告、帰責事由、解除、損害賠償」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 損害賠償請求と帰責事由 | 債権者は債務不履行（履行遅滞・履行不能）により生じた損害の賠償を請求できる。ただし債務不履行が債務者の責めに帰することができない事由によるときは原則として請求できない（債務者の帰責事由が必要）。 | 損害賠償請求には債務者の帰責事由が必要な点 | 覚え方：賠償は不履行の損害に、でも債務者の責めじゃない事由なら請求できぬ、帰責事由が要 |
| 解除後の損害賠償請求 | 契約を解除した場合でも、解除権者は損害が生じていれば損害賠償請求をすることができる。 | 解除したら賠償請求できないと逆転させる罠 | 覚え方：解除しても損はソンのまま、賠償請求は別腹でいけるよ解除権者さん |
| 債務不履行の種類と要件 | 債務不履行(債務者が本旨に従った履行をしないこと=契約違反)には履行遅滞と履行不能がある(ほかに不完全履行)。損害賠償請求には原則として債務者の帰責事由が必要。一方、契約の解除では債務者の帰責事由は不要。 | 損害賠償は帰責事由必要／解除は帰責事由不要の対比 | 覚え方：債務フリコー(不履行)は遅滞と不能、賠償は帰責事由要る、解除は帰責事由要らぬ |
| 催告によらない解除（全部解除） | ①全部履行不能、②債務者が全部の履行を拒絶する意思を明確に表示（確定的履行拒絶）、③一部不能・一部拒絶で残存部分では契約目的達成不能、④定期行為で時期経過、⑤催告しても契約目的達成に足りる履行の見込みがないことが明らかなとき、催告なしで直ちに解除できる。 | 解除の場面と催告要否のすり替え。全部拒絶・全部不能なら催告不要 | 覚え方：催告なしのサイコクん、全部ムリ・全部イヤ・目的果たせず・時期過ぎ・見込みゼロで即サヨナラ |
| 損害賠償の範囲 | ①通常生ずべき損害の賠償を請求できる。②特別の事情による損害でも当事者（債務者）がその事情を予見すべきであったときはその賠償を請求できる。将来取得すべき利益（逸失利益）や将来負担すべき費用も請求可能。 | 特別損害は「予見すべきであった」場合に請求可の要件 | 覚え方：賠償の範囲、通常損害は当然、予見すべき特別事情もOK、逸失利益・将来費用も請求可 |
| 損害賠償額の予定のポイント | ①予定されると実際の損害額に関わらず予定額が損害賠償額となる。②契約と同時に行う必要はないが、すでに損害が発生したあとに予定することはできない。③違約金は債務不履行による損害賠償額の予定と推定する。 | 予定額は実損害と無関係。損害発生後の予定は不可の点 | 覚え方：予定(よてい)したら実損関係なく予定額、同時じゃなくてよいが損害後はダメ、違約金は予定と推定 |
損害賠償請求と帰責事由
- 基本ルール
- 債権者は債務不履行（履行遅滞・履行不能）により生じた損害の賠償を請求できる。ただし債務不履行が債務者の責めに帰することができない事由によるときは原則として請求できない（債務者の帰責事由が必要）。
- 例外・ひっかけ
- 損害賠償請求には債務者の帰責事由が必要な点
判断ポイント
覚え方：賠償は不履行の損害に、でも債務者の責めじゃない事由なら請求できぬ、帰責事由が要
解除後の損害賠償請求
- 基本ルール
- 契約を解除した場合でも、解除権者は損害が生じていれば損害賠償請求をすることができる。
- 例外・ひっかけ
- 解除したら賠償請求できないと逆転させる罠
判断ポイント
覚え方：解除しても損はソンのまま、賠償請求は別腹でいけるよ解除権者さん
債務不履行の種類と要件
- 基本ルール
- 債務不履行(債務者が本旨に従った履行をしないこと=契約違反)には履行遅滞と履行不能がある(ほかに不完全履行)。損害賠償請求には原則として債務者の帰責事由が必要。一方、契約の解除では債務者の帰責事由は不要。
- 例外・ひっかけ
- 損害賠償は帰責事由必要／解除は帰責事由不要の対比
判断ポイント
覚え方：債務フリコー(不履行)は遅滞と不能、賠償は帰責事由要る、解除は帰責事由要らぬ
催告によらない解除（全部解除）
- 基本ルール
- ①全部履行不能、②債務者が全部の履行を拒絶する意思を明確に表示（確定的履行拒絶）、③一部不能・一部拒絶で残存部分では契約目的達成不能、④定期行為で時期経過、⑤催告しても契約目的達成に足りる履行の見込みがないことが明らかなとき、催告なしで直ちに解除できる。
- 例外・ひっかけ
- 解除の場面と催告要否のすり替え。全部拒絶・全部不能なら催告不要
判断ポイント
覚え方：催告なしのサイコクん、全部ムリ・全部イヤ・目的果たせず・時期過ぎ・見込みゼロで即サヨナラ
損害賠償の範囲
- 基本ルール
- ①通常生ずべき損害の賠償を請求できる。②特別の事情による損害でも当事者（債務者）がその事情を予見すべきであったときはその賠償を請求できる。将来取得すべき利益（逸失利益）や将来負担すべき費用も請求可能。
- 例外・ひっかけ
- 特別損害は「予見すべきであった」場合に請求可の要件
判断ポイント
覚え方：賠償の範囲、通常損害は当然、予見すべき特別事情もOK、逸失利益・将来費用も請求可
損害賠償額の予定のポイント
- 基本ルール
- ①予定されると実際の損害額に関わらず予定額が損害賠償額となる。②契約と同時に行う必要はないが、すでに損害が発生したあとに予定することはできない。③違約金は債務不履行による損害賠償額の予定と推定する。
- 例外・ひっかけ
- 予定額は実損害と無関係。損害発生後の予定は不可の点
判断ポイント
覚え方：予定(よてい)したら実損関係なく予定額、同時じゃなくてよいが損害後はダメ、違約金は予定と推定
最重要・比較表
債務不履行・不法行為の過失相殺
「必要的考慮／任意的減額、対象者、裁判所の扱い」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 過失相殺（不法行為）最重要 | 不法行為で被害者にも過失があった場合、裁判所は被害者の過失を考慮して損害賠償額を減額することが「できる」(任意的減額)。債務不履行の過失相殺が必要的なのと異なる。 | 不法行為の過失相殺は任意的（減額できる）。債務不履行の必要的と逆にする誤りに注意 | 覚え方：過失相殺、不法行為は減らせるダケ(任意的)、債務不履行は必ず減らす、そこが違う |
| 過失相殺（債務不履行） | 債務不履行またはこれによる損害の発生・拡大に関して債権者にも過失があった場合、裁判所はそれを考慮して損害賠償の責任および額を定める（過失相殺）。 | 債務不履行の過失相殺は裁判所が「必ず」考慮する点 | 覚え方：債権者にも過失(かしつ)あれば、裁判所が斟酌(しんしゃく)して責任と額を相殺(そうさい) |
過失相殺（不法行為）
最重要- 基本ルール
- 不法行為で被害者にも過失があった場合、裁判所は被害者の過失を考慮して損害賠償額を減額することが「できる」(任意的減額)。債務不履行の過失相殺が必要的なのと異なる。
- 例外・ひっかけ
- 不法行為の過失相殺は任意的（減額できる）。債務不履行の必要的と逆にする誤りに注意
判断ポイント
覚え方：過失相殺、不法行為は減らせるダケ(任意的)、債務不履行は必ず減らす、そこが違う
過失相殺（債務不履行）
- 基本ルール
- 債務不履行またはこれによる損害の発生・拡大に関して債権者にも過失があった場合、裁判所はそれを考慮して損害賠償の責任および額を定める（過失相殺）。
- 例外・ひっかけ
- 債務不履行の過失相殺は裁判所が「必ず」考慮する点
判断ポイント
覚え方：債権者にも過失(かしつ)あれば、裁判所が斟酌(しんしゃく)して責任と額を相殺(そうさい)
混同注意・比較表
相殺できる・できない
「相殺適状、弁済期、不法行為債権、差押禁止、第三者差押え」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 相殺できる場合（相殺適状の4要件） | ①当事者双方が互いに債権を有する、②双方の債権が有効に成立（時効消滅していても時効完成以前に相殺適状にあれば相殺できる）、③双方の債権の目的が同種（金銭債権同士は可、金銭債権と土地引渡請求権は不可）、④双方の債権が弁済期にある（ただし自働債権が弁済期到来なら受働債権の期限の利益を放棄して相殺できる）。 | 同種性・弁済期の要件すり替え。金銭債権と引渡請求権は相殺不可 | 覚え方：相殺できる適状4つ、互いに債権・有効成立・同種の目的・弁済期(自働到来なら受働の期限利益は放棄) |
| 相殺できない場合 | ①当事者間で相殺禁止・制限の意思表示がある場合（第三者に対抗するには第三者が悪意または重過失であることが必要）、②悪意による不法行為・人の生命身体の侵害で生じた損害賠償請求権が受働債権である場合（加害者からは相殺不可、被害者からは可。 | 加害者/被害者いずれから相殺可かの逆転。加害者からは不可 | 覚え方：相殺ダメ三つ、禁止特約(悪意重過失に対抗)、悪意不法行為や生命身体の損害は加害者から不可、差押え後取得の自働もアウト |
| 差押え後取得の自働債権の例外 | 受働債権の差押え後に取得（他人の債権取得を除く）した自働債権でも、それが差押え前の原因にもとづいて生じたものであるときは相殺できる。 | 差押え前の原因という例外の見落とし。原因が差押え前なら相殺可 | 覚え方：差押え後に取った自働でも、差押え前の原因から生まれた子なら相殺セーフ |
| 債権譲渡における相殺権 | 債務者は原則として対抗要件を具備される時より前に取得した譲渡人に対する債権による相殺をもって譲受人に対抗できる（通知・承諾より前に反対債権を有していれば譲受人に相殺を主張できる）。 | 相殺権を主張できる時点のずらし。対抗要件具備前取得の債権で相殺可 | 覚え方：対抗要件つく前に持ってた債権なら、債務者は相殺(そうさい)を譲受人へぶつけて対抗OK |
相殺できる場合（相殺適状の4要件）
- 基本ルール
- ①当事者双方が互いに債権を有する、②双方の債権が有効に成立（時効消滅していても時効完成以前に相殺適状にあれば相殺できる）、③双方の債権の目的が同種（金銭債権同士は可、金銭債権と土地引渡請求権は不可）、④双方の債権が弁済期にある（ただし自働債権が弁済期到来なら受働債権の期限の利益を放棄して相殺できる）。
- 例外・ひっかけ
- 同種性・弁済期の要件すり替え。金銭債権と引渡請求権は相殺不可
判断ポイント
覚え方：相殺できる適状4つ、互いに債権・有効成立・同種の目的・弁済期(自働到来なら受働の期限利益は放棄)
相殺できない場合
- 基本ルール
- ①当事者間で相殺禁止・制限の意思表示がある場合（第三者に対抗するには第三者が悪意または重過失であることが必要）、②悪意による不法行為・人の生命身体の侵害で生じた損害賠償請求権が受働債権である場合（加害者からは相殺不可、被害者からは可。
- 例外・ひっかけ
- 加害者/被害者いずれから相殺可かの逆転。加害者からは不可
判断ポイント
覚え方：相殺ダメ三つ、禁止特約(悪意重過失に対抗)、悪意不法行為や生命身体の損害は加害者から不可、差押え後取得の自働もアウト
差押え後取得の自働債権の例外
- 基本ルール
- 受働債権の差押え後に取得（他人の債権取得を除く）した自働債権でも、それが差押え前の原因にもとづいて生じたものであるときは相殺できる。
- 例外・ひっかけ
- 差押え前の原因という例外の見落とし。原因が差押え前なら相殺可
判断ポイント
覚え方：差押え後に取った自働でも、差押え前の原因から生まれた子なら相殺セーフ
債権譲渡における相殺権
- 基本ルール
- 債務者は原則として対抗要件を具備される時より前に取得した譲渡人に対する債権による相殺をもって譲受人に対抗できる（通知・承諾より前に反対債権を有していれば譲受人に相殺を主張できる）。
- 例外・ひっかけ
- 相殺権を主張できる時点のずらし。対抗要件具備前取得の債権で相殺可
判断ポイント
覚え方：対抗要件つく前に持ってた債権なら、債務者は相殺(そうさい)を譲受人へぶつけて対抗OK
混同注意・比較表
契約不適合の買主救済
「追完、代金減額、損害賠償、解除、催告、帰責事由、通知期間」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 代金減額請求（原則・例外） | 原則：契約不適合の場合、買主が相当の期間を定めて追完の催告をし期間内に追完がないとき、不適合の程度に応じて代金減額を請求できる。例外：①追完不能、②売主が追完拒絶の意思を明確に表示、③定期行為で時期経過、④催告しても追完見込みがないことが明らかなときは催告なしで直ちに減額請求できる。 | 減額に催告不要とする罠。原則は催告後、追完不能等が例外 | 覚え方：減額はまず催告、期間内に追完なしで程度に応じ値引き、追完不能・拒絶・時期過ぎ・見込みゼロなら即減額 |
| 損害賠償請求・契約の解除 | 契約不適合の場合、買主は債務不履行の一般規定により損害賠償の請求や契約の解除ができる（方法はSEC05のとおり）。 | 基本知識。不適合でも一般規定で賠償・解除できる | 覚え方：契約不適合の損害賠償・解除は、債務不履行の一般ルールでフツーに行使できるよ |
| 買主の救済（売主の担保責任）の4手段 | 売主が種類・品質・数量について契約内容に適合しない目的物を引き渡した場合や移転した権利が契約内容に適合しない場合、買主は①追完請求、②代金減額請求、③損害賠償請求、④契約の解除の4つの手段をとれる（担保責任＝契約不適合責任）。物の売買だけでなく権利の売買も基本的に同じ。 | 担保責任の4手段の一部欠落・入替。追完・減額・賠償・解除 | 覚え方：契約不適合、買主の救済ヨン手『ツイ・ゲン・ソン・カイ』追完・減額・損害賠償・解除で戦う |
| 担保責任の期間の制限（原則・例外） | 原則：種類・品質に関する不適合は、買主が不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知しなければ、追完請求・代金減額請求・損害賠償請求・契約解除ができない。例外：売主が引渡し時に不適合を知っていた、または重大な過失で知らなかったときはこの期間制限はなくなる。 | 起算点・期間の数字すり替え。知った時から1年以内に通知 | 覚え方：種類・品質の不適合は知った時からイチ(1年)以内に通知、売主が悪意か重過失なら期間制限チャラ |
| 追完請求（原則・例外） | 原則：種類・品質・数量が契約不適合のとき、買主は目的物の修補・代替物の引渡し・不足分の引渡しによる履行の追完を請求できる（権利の不適合も同様）。売主は買主に不相当な負担を課さないときは買主が請求した方法と異なる方法で追完できる。例外：不適合が買主の帰責事由によるときは追完請求できない。 | 追完方法の選択主体・買主帰責の例外。買主帰責なら請求不可 | 覚え方：追完(ついかん)請求、修補・代替・不足分でつかんで直す、売主は負担軽けりゃ別方法可、買主のせいなら請求不可 |
| 抵当権等がある場合の費用償還請求 | 買い受けた不動産に契約不適合の先取特権・質権・抵当権が存し、買主が費用を支出してその不動産の所有権を保存したときは、売主に対して費用の償還を請求できる。 | 費用償還請求の可否。所有権保存の費用は売主に償還請求可 | 覚え方：抵当ついた物件、買主が費用出し所有権を守ったら、売主に『そのカネ返して』と償還請求 |
代金減額請求（原則・例外）
- 基本ルール
- 原則：契約不適合の場合、買主が相当の期間を定めて追完の催告をし期間内に追完がないとき、不適合の程度に応じて代金減額を請求できる。例外：①追完不能、②売主が追完拒絶の意思を明確に表示、③定期行為で時期経過、④催告しても追完見込みがないことが明らかなときは催告なしで直ちに減額請求できる。
- 例外・ひっかけ
- 減額に催告不要とする罠。原則は催告後、追完不能等が例外
判断ポイント
覚え方：減額はまず催告、期間内に追完なしで程度に応じ値引き、追完不能・拒絶・時期過ぎ・見込みゼロなら即減額
損害賠償請求・契約の解除
- 基本ルール
- 契約不適合の場合、買主は債務不履行の一般規定により損害賠償の請求や契約の解除ができる（方法はSEC05のとおり）。
- 例外・ひっかけ
- 基本知識。不適合でも一般規定で賠償・解除できる
判断ポイント
覚え方：契約不適合の損害賠償・解除は、債務不履行の一般ルールでフツーに行使できるよ
買主の救済（売主の担保責任）の4手段
- 基本ルール
- 売主が種類・品質・数量について契約内容に適合しない目的物を引き渡した場合や移転した権利が契約内容に適合しない場合、買主は①追完請求、②代金減額請求、③損害賠償請求、④契約の解除の4つの手段をとれる（担保責任＝契約不適合責任）。物の売買だけでなく権利の売買も基本的に同じ。
- 例外・ひっかけ
- 担保責任の4手段の一部欠落・入替。追完・減額・賠償・解除
判断ポイント
覚え方：契約不適合、買主の救済ヨン手『ツイ・ゲン・ソン・カイ』追完・減額・損害賠償・解除で戦う
担保責任の期間の制限（原則・例外）
- 基本ルール
- 原則：種類・品質に関する不適合は、買主が不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知しなければ、追完請求・代金減額請求・損害賠償請求・契約解除ができない。例外：売主が引渡し時に不適合を知っていた、または重大な過失で知らなかったときはこの期間制限はなくなる。
- 例外・ひっかけ
- 起算点・期間の数字すり替え。知った時から1年以内に通知
判断ポイント
覚え方：種類・品質の不適合は知った時からイチ(1年)以内に通知、売主が悪意か重過失なら期間制限チャラ
追完請求（原則・例外）
- 基本ルール
- 原則：種類・品質・数量が契約不適合のとき、買主は目的物の修補・代替物の引渡し・不足分の引渡しによる履行の追完を請求できる（権利の不適合も同様）。売主は買主に不相当な負担を課さないときは買主が請求した方法と異なる方法で追完できる。例外：不適合が買主の帰責事由によるときは追完請求できない。
- 例外・ひっかけ
- 追完方法の選択主体・買主帰責の例外。買主帰責なら請求不可
判断ポイント
覚え方：追完(ついかん)請求、修補・代替・不足分でつかんで直す、売主は負担軽けりゃ別方法可、買主のせいなら請求不可
抵当権等がある場合の費用償還請求
- 基本ルール
- 買い受けた不動産に契約不適合の先取特権・質権・抵当権が存し、買主が費用を支出してその不動産の所有権を保存したときは、売主に対して費用の償還を請求できる。
- 例外・ひっかけ
- 費用償還請求の可否。所有権保存の費用は売主に償還請求可
判断ポイント
覚え方：抵当ついた物件、買主が費用出し所有権を守ったら、売主に『そのカネ返して』と償還請求
混同注意・比較表
抵当権の4性質
「付従性、随伴性、物上代位性、不可分性」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 抵当権の性質(4つ) | 抵当権には付従性・随伴性・不可分性・物上代位性がある(担保物権に共通、ただし留置権には物上代位性がない)。 | 物上代位性の例外の見落とし。留置権に物上代位性なし | 覚え方：抵当の体質は『フ・ズイ・フ・ブツ』付従・随伴・不可分・物上代位、ただし留置権に物上代位はない |
| 物上代位性 | 抵当不動産が売却・滅失等した場合、所有者(設定者)が受け取るべき金銭等(売却代金・保険金・賃料等)に対して抵当権を行使できる。ただし設定者が金銭を受領する前に差押えをしなければならない。 | 差押えの要否・タイミング。受領前に差押えが必要 | 覚え方：物上代位(ぶつじょうだいい)、売却代金・保険金・賃料に化けても追える、ただし受領前に差押えマスト |
| 付従性 | 抵当権は被担保債権が存在してはじめて成立し、被担保債権が消滅(弁済・時効等)すれば抵当権も消滅する。 | 付従性の意味のすり替え。被担保債権消滅で抵当権も消滅 | 覚え方：付従(ふじゅう)性、被担保債権が生まれて初めて成立し、債権が消えれば抵当もフッと消える |
| 不可分性 | 抵当権は被担保債権の全部が消滅するまで、抵当不動産の全部について効力を及ぼす。借金の一部を返済しても抵当権はその割合分だけ消えるわけではない。 | 一部弁済で抵当権が割合的に消えるとする罠。不可分性で全部存続 | 覚え方：不可分(ふかぶん)性、全部返すまで抵当は物件まるごと居座る、一部返済でも割合分は消えない |
| 随伴性 | 抵当権は被担保債権が移転すると、それに伴って移転する(債権譲渡で新債権者に抵当権も移る)。 | 随伴性の方向のすり替え。債権移転に伴い抵当権も移転 | 覚え方：随伴(ずいはん)性、債権がお引っ越しすれば抵当も随(ずい)っとお供、新債権者に移る |
抵当権の性質(4つ)
- 基本ルール
- 抵当権には付従性・随伴性・不可分性・物上代位性がある(担保物権に共通、ただし留置権には物上代位性がない)。
- 例外・ひっかけ
- 物上代位性の例外の見落とし。留置権に物上代位性なし
判断ポイント
覚え方：抵当の体質は『フ・ズイ・フ・ブツ』付従・随伴・不可分・物上代位、ただし留置権に物上代位はない
物上代位性
- 基本ルール
- 抵当不動産が売却・滅失等した場合、所有者(設定者)が受け取るべき金銭等(売却代金・保険金・賃料等)に対して抵当権を行使できる。ただし設定者が金銭を受領する前に差押えをしなければならない。
- 例外・ひっかけ
- 差押えの要否・タイミング。受領前に差押えが必要
判断ポイント
覚え方：物上代位(ぶつじょうだいい)、売却代金・保険金・賃料に化けても追える、ただし受領前に差押えマスト
付従性
- 基本ルール
- 抵当権は被担保債権が存在してはじめて成立し、被担保債権が消滅(弁済・時効等)すれば抵当権も消滅する。
- 例外・ひっかけ
- 付従性の意味のすり替え。被担保債権消滅で抵当権も消滅
判断ポイント
覚え方：付従(ふじゅう)性、被担保債権が生まれて初めて成立し、債権が消えれば抵当もフッと消える
不可分性
- 基本ルール
- 抵当権は被担保債権の全部が消滅するまで、抵当不動産の全部について効力を及ぼす。借金の一部を返済しても抵当権はその割合分だけ消えるわけではない。
- 例外・ひっかけ
- 一部弁済で抵当権が割合的に消えるとする罠。不可分性で全部存続
判断ポイント
覚え方：不可分(ふかぶん)性、全部返すまで抵当は物件まるごと居座る、一部返済でも割合分は消えない
随伴性
- 基本ルール
- 抵当権は被担保債権が移転すると、それに伴って移転する(債権譲渡で新債権者に抵当権も移る)。
- 例外・ひっかけ
- 随伴性の方向のすり替え。債権移転に伴い抵当権も移転
判断ポイント
覚え方：随伴(ずいはん)性、債権がお引っ越しすれば抵当も随(ずい)っとお供、新債権者に移る
混同注意・比較表
抵当権の効力範囲・物上代位
「土地・建物・従物、賃料・保険金、設定時、差押え」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 抵当権の効力が及ぶ範囲 | 土地に設定した抵当権は建物に及ばず、建物に設定した抵当権は土地に及ばない。付加一体物(立木・雨戸・ドア)には及ぶ。抵当権設定当時からある従物・従たる権利(畳・クーラー・借地権)には及ぶが、設定後の従物には及ばない。不履行後に生じた果実(賃料)には及ぶ。 | 従物が設定前後どちらかで結論が変わる。設定後の従物には及ばない | 覚え方：抵当の効力、土地建物は互いに及ばず、付加一体物と設定時の従物(畳クーラー借地権)は及び、後の従物はダメ、不履行後の果実(賃料)は及ぶ |
| 物上代位性 | 抵当不動産が売却・滅失等した場合、所有者(設定者)が受け取るべき金銭等(売却代金・保険金・賃料等)に対して抵当権を行使できる。ただし設定者が金銭を受領する前に差押えをしなければならない。 | 差押えの要否・タイミング。受領前に差押えが必要 | 覚え方：物上代位(ぶつじょうだいい)、売却代金・保険金・賃料に化けても追える、ただし受領前に差押えマスト |
抵当権の効力が及ぶ範囲
- 基本ルール
- 土地に設定した抵当権は建物に及ばず、建物に設定した抵当権は土地に及ばない。付加一体物(立木・雨戸・ドア)には及ぶ。抵当権設定当時からある従物・従たる権利(畳・クーラー・借地権)には及ぶが、設定後の従物には及ばない。不履行後に生じた果実(賃料)には及ぶ。
- 例外・ひっかけ
- 従物が設定前後どちらかで結論が変わる。設定後の従物には及ばない
判断ポイント
覚え方：抵当の効力、土地建物は互いに及ばず、付加一体物と設定時の従物(畳クーラー借地権)は及び、後の従物はダメ、不履行後の果実(賃料)は及ぶ
物上代位性
- 基本ルール
- 抵当不動産が売却・滅失等した場合、所有者(設定者)が受け取るべき金銭等(売却代金・保険金・賃料等)に対して抵当権を行使できる。ただし設定者が金銭を受領する前に差押えをしなければならない。
- 例外・ひっかけ
- 差押えの要否・タイミング。受領前に差押えが必要
判断ポイント
覚え方：物上代位(ぶつじょうだいい)、売却代金・保険金・賃料に化けても追える、ただし受領前に差押えマスト
混同注意・比較表
抵当権の順位変更・譲渡・放棄
「登記、合意、承諾、優先弁済、按分、利息2年」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 抵当権の処分(転抵当・譲渡放棄) | 転抵当=抵当権を他の債権の担保として提供すること。抵当権の譲渡・放棄は一般債権者に対して、抵当権の順位の譲渡・放棄は後順位抵当権者に対して行う。譲渡=優先弁済権を譲る(受けた者が優先)、放棄=同順位となり債権額の割合で按分。 | 譲渡と放棄の効果の入替。譲渡は優先、放棄は按分 | 覚え方：処分いろいろ、転抵当は抵当を担保に又貸し、譲渡は優先権まるごと譲り(受けた者勝ち)、放棄は同順位で按分 |
| 抵当権の順位の変更 | 各抵当権者の合意で順位変更でき、利害関係者がいるときはその承諾が必要(設定者・債務者の同意・承諾は不要)。順位変更は登記をしなければ効力を生じない。 | 承諾を要する者のすり替え。利害関係者の承諾要・設定者不要 | 覚え方：順位変更は抵当権者の合意でOK、利害関係者は承諾要るが設定者は不要、登記しなきゃ効力なし |
| 抵当権の順位 | 一つの不動産に複数の抵当権を設定でき、順位は登記の前後で決まる。 | 順位の基準のすり替え。登記の前後で決まる | 覚え方：抵当のジュンイは登記の前後で決まる、一つの不動産に何個も乗せられる早い者順 |
| 優先弁済を受けられる額(利息) | 抵当権者は元本のほか利息も優先弁済を受けられるが、原則として利息は最後の2年分だけ(後順位抵当権者がいない場合は2年分に制限されない)。 | 利息の年数の数字すり替え。原則最後の2年分 | 覚え方：利息の優先はサイゴのニ(最後の2年)分だけ、後順位がいなけりゃ2年に縛られない大盤振る舞い |
抵当権の処分(転抵当・譲渡放棄)
- 基本ルール
- 転抵当=抵当権を他の債権の担保として提供すること。抵当権の譲渡・放棄は一般債権者に対して、抵当権の順位の譲渡・放棄は後順位抵当権者に対して行う。譲渡=優先弁済権を譲る(受けた者が優先)、放棄=同順位となり債権額の割合で按分。
- 例外・ひっかけ
- 譲渡と放棄の効果の入替。譲渡は優先、放棄は按分
判断ポイント
覚え方：処分いろいろ、転抵当は抵当を担保に又貸し、譲渡は優先権まるごと譲り(受けた者勝ち)、放棄は同順位で按分
抵当権の順位の変更
- 基本ルール
- 各抵当権者の合意で順位変更でき、利害関係者がいるときはその承諾が必要(設定者・債務者の同意・承諾は不要)。順位変更は登記をしなければ効力を生じない。
- 例外・ひっかけ
- 承諾を要する者のすり替え。利害関係者の承諾要・設定者不要
判断ポイント
覚え方：順位変更は抵当権者の合意でOK、利害関係者は承諾要るが設定者は不要、登記しなきゃ効力なし
抵当権の順位
- 基本ルール
- 一つの不動産に複数の抵当権を設定でき、順位は登記の前後で決まる。
- 例外・ひっかけ
- 順位の基準のすり替え。登記の前後で決まる
判断ポイント
覚え方：抵当のジュンイは登記の前後で決まる、一つの不動産に何個も乗せられる早い者順
優先弁済を受けられる額(利息)
- 基本ルール
- 抵当権者は元本のほか利息も優先弁済を受けられるが、原則として利息は最後の2年分だけ(後順位抵当権者がいない場合は2年分に制限されない)。
- 例外・ひっかけ
- 利息の年数の数字すり替え。原則最後の2年分
判断ポイント
覚え方：利息の優先はサイゴのニ(最後の2年)分だけ、後順位がいなけりゃ2年に縛られない大盤振る舞い
最重要・比較表
第三取得者が抵当権を消す方法
「全額弁済、代価弁済、消滅請求、主体、支払額、期限」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 第三取得者が抵当権を消滅させる方法最重要 | ①弁済: 第三取得者が債務者の借金を全額弁済すれば抵当権消滅(債務者の意思に関係なく弁済できる)。②代価弁済: 抵当権者の請求に応じ代価を支払えば消滅。③抵当権消滅請求。 | 消滅方法の混同。弁済・代価弁済・抵当権消滅請求の3つ | 覚え方：第三取得者が抵当を消す三手『ベン・ダイ・ショウ』弁済・代価弁済・抵当権消滅請求 |
| 抵当権消滅請求 | 第三取得者が抵当権者に一定金額の支払いと引換えに抵当権消滅を請求。競売による差押えの効力発生前に請求が必要。抵当権者が承諾しないときは請求を受けてから2カ月以内に競売の申立てをすれば消滅請求の効果は生じない(何もしなければ承諾したことになる)。債務者・保証人は消滅請求できない。 | 期間の数字・請求権者のすり替え。2カ月以内の競売申立て、債務者保証人不可 | 覚え方：消滅請求、金払い引換えで請求、差押え効力前に、承諾なきゃニ(2)カ月以内に競売申立て、放置は承諾扱い、債務者保証人は不可 |
| 抵当不動産の第三取得者とは | 抵当不動産の第三取得者とは、抵当権のついた不動産を取得した人のこと。 | 基本知識。抵当付き不動産の取得者 | 覚え方：第三取得者とは、抵当つきの物件をそれと承知で取得しちゃった人のこと |
第三取得者が抵当権を消滅させる方法
最重要- 基本ルール
- ①弁済: 第三取得者が債務者の借金を全額弁済すれば抵当権消滅(債務者の意思に関係なく弁済できる)。②代価弁済: 抵当権者の請求に応じ代価を支払えば消滅。③抵当権消滅請求。
- 例外・ひっかけ
- 消滅方法の混同。弁済・代価弁済・抵当権消滅請求の3つ
判断ポイント
覚え方：第三取得者が抵当を消す三手『ベン・ダイ・ショウ』弁済・代価弁済・抵当権消滅請求
抵当権消滅請求
- 基本ルール
- 第三取得者が抵当権者に一定金額の支払いと引換えに抵当権消滅を請求。競売による差押えの効力発生前に請求が必要。抵当権者が承諾しないときは請求を受けてから2カ月以内に競売の申立てをすれば消滅請求の効果は生じない(何もしなければ承諾したことになる)。債務者・保証人は消滅請求できない。
- 例外・ひっかけ
- 期間の数字・請求権者のすり替え。2カ月以内の競売申立て、債務者保証人不可
判断ポイント
覚え方：消滅請求、金払い引換えで請求、差押え効力前に、承諾なきゃニ(2)カ月以内に競売申立て、放置は承諾扱い、債務者保証人は不可
抵当不動産の第三取得者とは
- 基本ルール
- 抵当不動産の第三取得者とは、抵当権のついた不動産を取得した人のこと。
- 例外・ひっかけ
- 基本知識。抵当付き不動産の取得者
判断ポイント
覚え方：第三取得者とは、抵当つきの物件をそれと承知で取得しちゃった人のこと
混同注意・比較表
法定地上権・一括競売・賃借人保護
「設定時の建物、同一所有、賃借権の先後、6か月猶予」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 法定地上権とは | 土地・建物を所有する者が土地に抵当権を設定し、抵当権実行により土地と建物の所有者が別々になった場合、自動的に建物所有者に地上権を与えて土地を使えるようにする制度。 | 法定地上権の趣旨のすり替え。所有者が別々になる場面が前提 | 覚え方：法定地上権、土地に抵当かけ実行で所有者バラバラ、じゃあ建物さんに地上権あげて土地を使わせる救済 |
| 法定地上権の成立要件(4つ) | ①抵当権設定当時、土地上に建物が存在すること(登記の有無は問わない)。②設定当時、土地と建物の所有者が同一であること。③土地・建物の一方または双方に抵当権が設定されていること。④抵当権実行により土地と建物の所有者が別々になること。 | 設定当時の建物存在・所有者同一の要件抜け。登記の有無は問わない | 覚え方：法定地上権のヨン要件、設定時に建物あり(登記不問)・所有者が同一・一方か双方に抵当・実行で別々になる |
| 一括競売 | 抵当権設定当時は更地で、設定後にその土地に建物を築造した場合、抵当権者は土地と建物を一括競売にかけられる(建物はBのものでなくてもよい)。ただし抵当権者が優先弁済を受けられるのは土地の代価についてのみ。 | 一括競売でも優先弁済の範囲。優先弁済は土地の代価のみ | 覚え方：更地に抵当その後に建てたら、土地建物イッカツ競売OK(建物は他人でも可)、でも優先弁済は土地代だけ |
| 建物賃借人の引渡し猶予 | 抵当権設定登記後の賃借人(対抗できない場合)は、抵当権実行により買受人に明け渡す必要があるが、一定の場合、買受人が買い受けたときから6カ月を経過するまで建物を引き渡さなくてよい。土地の賃借人にはこの猶予はない。 | 猶予は建物のみ。土地賃借人には猶予なし。期間は買受け時から6カ月。 | 覚え方：抵当後の店子は買受人にサヨナラ、でも猶予は無(6)ロっとムー(6カ月)、土地の借主にゃ猶予なし |
| 抵当権と賃借権の関係 | 抵当権設定登記前の賃借権は対抗要件を備えていれば抵当権者等に対抗できる。設定登記後の賃借権は原則対抗できないが、例外としてすべての抵当権者が同意しその同意の登記があれば対抗できる。 | 設定登記の前後で対抗の可否が逆。後の賃借権は「全抵当権者の同意＋同意登記」が例外要件。 | 覚え方：抵当より先に住みゃ勝てる、後からじゃダメ、でも全抵当が『同意登記』でひっくり返る |
法定地上権とは
- 基本ルール
- 土地・建物を所有する者が土地に抵当権を設定し、抵当権実行により土地と建物の所有者が別々になった場合、自動的に建物所有者に地上権を与えて土地を使えるようにする制度。
- 例外・ひっかけ
- 法定地上権の趣旨のすり替え。所有者が別々になる場面が前提
判断ポイント
覚え方：法定地上権、土地に抵当かけ実行で所有者バラバラ、じゃあ建物さんに地上権あげて土地を使わせる救済
法定地上権の成立要件(4つ)
- 基本ルール
- ①抵当権設定当時、土地上に建物が存在すること(登記の有無は問わない)。②設定当時、土地と建物の所有者が同一であること。③土地・建物の一方または双方に抵当権が設定されていること。④抵当権実行により土地と建物の所有者が別々になること。
- 例外・ひっかけ
- 設定当時の建物存在・所有者同一の要件抜け。登記の有無は問わない
判断ポイント
覚え方：法定地上権のヨン要件、設定時に建物あり(登記不問)・所有者が同一・一方か双方に抵当・実行で別々になる
一括競売
- 基本ルール
- 抵当権設定当時は更地で、設定後にその土地に建物を築造した場合、抵当権者は土地と建物を一括競売にかけられる(建物はBのものでなくてもよい)。ただし抵当権者が優先弁済を受けられるのは土地の代価についてのみ。
- 例外・ひっかけ
- 一括競売でも優先弁済の範囲。優先弁済は土地の代価のみ
判断ポイント
覚え方：更地に抵当その後に建てたら、土地建物イッカツ競売OK(建物は他人でも可)、でも優先弁済は土地代だけ
建物賃借人の引渡し猶予
- 基本ルール
- 抵当権設定登記後の賃借人(対抗できない場合)は、抵当権実行により買受人に明け渡す必要があるが、一定の場合、買受人が買い受けたときから6カ月を経過するまで建物を引き渡さなくてよい。土地の賃借人にはこの猶予はない。
- 例外・ひっかけ
- 猶予は建物のみ。土地賃借人には猶予なし。期間は買受け時から6カ月。
判断ポイント
覚え方：抵当後の店子は買受人にサヨナラ、でも猶予は無(6)ロっとムー(6カ月)、土地の借主にゃ猶予なし
抵当権と賃借権の関係
- 基本ルール
- 抵当権設定登記前の賃借権は対抗要件を備えていれば抵当権者等に対抗できる。設定登記後の賃借権は原則対抗できないが、例外としてすべての抵当権者が同意しその同意の登記があれば対抗できる。
- 例外・ひっかけ
- 設定登記の前後で対抗の可否が逆。後の賃借権は「全抵当権者の同意＋同意登記」が例外要件。
判断ポイント
覚え方：抵当より先に住みゃ勝てる、後からじゃダメ、でも全抵当が『同意登記』でひっくり返る
最重要・比較表
民法賃貸借・借地・借家の存続期間
「上限・下限、短い定め、更新後、通知、正当事由」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 民法・借地借家法(借地)・(借家)の存続期間比較最重要 | 存続期間:民法は最長50年。借地は当初30年以上・最初の更新20年以上・2回目以降10年以上。借家は最長制限なし・1年未満は期間の定めなしとみなす。期間の定めがない場合の終了:民法は解約申入れから土地1年・建物3カ月経過後に終了。 | 民法最長50年、借地当初30年、借家は上限なし。賃借人からの解約は正当事由不要・3カ月。数字と主体の混同に注意 | 覚え方：民法ゴマ(50年)、借地サンマ (30)→更新ハタ (20)→トウ (10)、借家は無制限で1年未満はナシ扱い |
| 借地権の当初の存続期間 | 民法上の賃貸借は最長50年だが、借地借家法の借地権の存続期間は30年。契約でこれより短い期間を定めても30年となる。30年より長い期間を定めた場合はその契約期間が存続期間となる(上限なし)。 | 借地権の当初存続期間は30年。短い定めは30年に。50年と混同させる。 | 覚え方：借地の当初はサンレイ(30年)固定、短く決めてもサンレイ、長けりゃその期間で青天井 |
| 賃貸借の存続期間 | 賃貸借の存続期間は50年を超えることができない。50年を超える定めは50年に短縮される。更新後の期間も50年を超えられない。期間の定めのない賃貸借も有効。 | 賃貸借の上限は50年。超える定めは50年に短縮。20年と誤らせる典型。 | 覚え方：賃貸借はゴレイ(50)超えられぬ、越えたら削られゴレイ止まり、更新後もゴレイ天井 |
| 契約の更新方法(合意・請求・法定)と更新後期間 | 更新方法は合意更新・請求更新・法定更新の3つ。請求更新と法定更新は借地上に建物が存在する場合に限られる(合意更新は建物なしでもOK)。更新後の期間は最初の更新が20年以上、2回目以降の更新が10年以上。 | 更新後期間は最初20年・2回目以降10年。数字入替えに注意。請求/法定更新は建物必要。 | 覚え方：更新はゴウ・セイ・ホウ(合意・請求・法定)の三本、請求と法定は建物あってこそ、後はニレイ(20年)以上・二回目からトオ(10年)以上 |
| 一般定期借地権 | 存続期間を50年以上とする借地権を設定する場合、 (1)契約の更新がない、 (2)建物滅失時の再築による存続期間延長がない、 (3)建物買取請求権がない、旨の特約を定められる。特約は書面(公正証書でなくてもよい)または電磁的記録で行う必要がある。 | 一般定期借地権は存続期間50年以上・書面(公正証書に限らない)または電磁的記録。 | 覚え方：一般定借はゴレイ(50年)以上、更新なし・再築延長なし・買取なしの三ナシ特約、書面か電子で(公正証書までは不要) |
| 事業用定期借地権 | もっぱら事業用建物(居住用を除く)の所有を目的とし、存続期間を10年以上50年未満とする借地権。10年以上30年未満のものは更新・再築による延長・建物買取請求権等がなく、30年以上50年未満のものはこれらがない旨の特約を定められる。設定は必ず公正証書で行わなければならない。 | 事業用定期借地権は10年以上50年未満・居住用不可・必ず公正証書。数字と用途に注意。 | 覚え方：事業用定借はトオ(10年)以上ゴレイ(50年)未満、居住はダメ、設定は必ずコウセイ(公正)証書で決めろ |
民法・借地借家法(借地)・(借家)の存続期間比較
最重要- 基本ルール
- 存続期間:民法は最長50年。借地は当初30年以上・最初の更新20年以上・2回目以降10年以上。借家は最長制限なし・1年未満は期間の定めなしとみなす。期間の定めがない場合の終了:民法は解約申入れから土地1年・建物3カ月経過後に終了。
- 例外・ひっかけ
- 民法最長50年、借地当初30年、借家は上限なし。賃借人からの解約は正当事由不要・3カ月。数字と主体の混同に注意
判断ポイント
覚え方：民法ゴマ(50年)、借地サンマ
(30)→更新ハタ
(20)→トウ
(10)、借家は無制限で1年未満はナシ扱い
借地権の当初の存続期間
- 基本ルール
- 民法上の賃貸借は最長50年だが、借地借家法の借地権の存続期間は30年。契約でこれより短い期間を定めても30年となる。30年より長い期間を定めた場合はその契約期間が存続期間となる(上限なし)。
- 例外・ひっかけ
- 借地権の当初存続期間は30年。短い定めは30年に。50年と混同させる。
判断ポイント
覚え方：借地の当初はサンレイ(30年)固定、短く決めてもサンレイ、長けりゃその期間で青天井
賃貸借の存続期間
- 基本ルール
- 賃貸借の存続期間は50年を超えることができない。50年を超える定めは50年に短縮される。更新後の期間も50年を超えられない。期間の定めのない賃貸借も有効。
- 例外・ひっかけ
- 賃貸借の上限は50年。超える定めは50年に短縮。20年と誤らせる典型。
判断ポイント
覚え方：賃貸借はゴレイ(50)超えられぬ、越えたら削られゴレイ止まり、更新後もゴレイ天井
契約の更新方法(合意・請求・法定)と更新後期間
- 基本ルール
- 更新方法は合意更新・請求更新・法定更新の3つ。請求更新と法定更新は借地上に建物が存在する場合に限られる(合意更新は建物なしでもOK)。更新後の期間は最初の更新が20年以上、2回目以降の更新が10年以上。
- 例外・ひっかけ
- 更新後期間は最初20年・2回目以降10年。数字入替えに注意。請求/法定更新は建物必要。
判断ポイント
覚え方：更新はゴウ・セイ・ホウ(合意・請求・法定)の三本、請求と法定は建物あってこそ、後はニレイ(20年)以上・二回目からトオ(10年)以上
一般定期借地権
- 基本ルール
- 存続期間を50年以上とする借地権を設定する場合、
(1)契約の更新がない、
(2)建物滅失時の再築による存続期間延長がない、
(3)建物買取請求権がない、旨の特約を定められる。特約は書面(公正証書でなくてもよい)または電磁的記録で行う必要がある。 - 例外・ひっかけ
- 一般定期借地権は存続期間50年以上・書面(公正証書に限らない)または電磁的記録。
判断ポイント
覚え方：一般定借はゴレイ(50年)以上、更新なし・再築延長なし・買取なしの三ナシ特約、書面か電子で(公正証書までは不要)
事業用定期借地権
- 基本ルール
- もっぱら事業用建物(居住用を除く)の所有を目的とし、存続期間を10年以上50年未満とする借地権。10年以上30年未満のものは更新・再築による延長・建物買取請求権等がなく、30年以上50年未満のものはこれらがない旨の特約を定められる。設定は必ず公正証書で行わなければならない。
- 例外・ひっかけ
- 事業用定期借地権は10年以上50年未満・居住用不可・必ず公正証書。数字と用途に注意。
判断ポイント
覚え方：事業用定借はトオ(10年)以上ゴレイ(50年)未満、居住はダメ、設定は必ずコウセイ(公正)証書で決めろ
混同注意・比較表
民法・借地・借家の対抗要件
「賃借権登記、建物登記、引渡し、滅失後の掲示」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 民法・借地借家法の対抗要件・その他比較 | 対抗要件:民法は賃借権の登記。借地は賃借権の登記または借地上の建物の登記。借家は賃借権の登記または建物の引渡し。その他:借地では一定の場合に建物買取請求権、借家では一定の場合に造作買取請求権が認められる。 | 借地の対抗要件は建物の登記、借家は建物の引渡し。買取請求権は借地=建物、借家=造作。組合せのすり替えに注意 | 覚え方：対抗は民法トウキ(登記)のみ、借地は建物登記もOK、借家は引渡しでOK、買取請求も忘れずに |
| 借地権の対抗力 | 民法上、不動産賃借権を第三者に対抗するには登記が必要だが、借地借家法では借地権の登記がなくても、借地上に借地権者が自己を所有者として登記した建物を所有していれば第三者に対抗できる。登記は表示の登記でもよい。 | 対抗力は「借地権者名義で登記した建物の所有」。表示登記でも可。建物登記は借地権登記でなくてよい。 | 覚え方：登記なくても自分名義の建物建ってりゃ借地は第三者に対抗、表示の登記でも文句なし |
| 民法における賃借権の対抗要件 | 民法では不動産の賃借権を登記すれば第三者に対抗できる。ただし賃貸人に登記協力義務はないため、借地借家法では登記以外の対抗要件を規定している。 | 民法では賃借権の登記で対抗可。ただし賃貸人に登記協力義務はない点。 | 覚え方：民法じゃ賃借登記で第三者に勝てる、けど貸主は協力せぬから借地借家法が助ける |
| 建物滅失後の借地権の対抗力維持 | 登記した建物が滅失した場合でも、一定の内容(滅失建物の特定・滅失日・再築予定等)をその土地の見やすい場所に掲示すれば、滅失日から2年を経過するまでは借地権の対抗力を維持できる。 | 滅失後の掲示による対抗力維持は滅失日から2年間。数字すり替えに注意。 | 覚え方：建物燃えても看板掲示で対抗キープ、滅失からニ(2年)過ぎるまでは借地は生きてる |
| 建物賃借権(借家権)の対抗力 | 民法上、建物賃借権を第三者に対抗するには建物賃借権の登記が必要だが、借地借家法では登記がなくても建物の引渡しがあれば第三者に対抗できる。 | 借家権は建物の引渡しで対抗可。登記が必要と誤らせる。 | 覚え方：民法は借家も登記いるが、借地借家法なら引渡しさえありゃ第三者に対抗できる |
民法・借地借家法の対抗要件・その他比較
- 基本ルール
- 対抗要件:民法は賃借権の登記。借地は賃借権の登記または借地上の建物の登記。借家は賃借権の登記または建物の引渡し。その他:借地では一定の場合に建物買取請求権、借家では一定の場合に造作買取請求権が認められる。
- 例外・ひっかけ
- 借地の対抗要件は建物の登記、借家は建物の引渡し。買取請求権は借地=建物、借家=造作。組合せのすり替えに注意
判断ポイント
覚え方：対抗は民法トウキ(登記)のみ、借地は建物登記もOK、借家は引渡しでOK、買取請求も忘れずに
借地権の対抗力
- 基本ルール
- 民法上、不動産賃借権を第三者に対抗するには登記が必要だが、借地借家法では借地権の登記がなくても、借地上に借地権者が自己を所有者として登記した建物を所有していれば第三者に対抗できる。登記は表示の登記でもよい。
- 例外・ひっかけ
- 対抗力は「借地権者名義で登記した建物の所有」。表示登記でも可。建物登記は借地権登記でなくてよい。
判断ポイント
覚え方：登記なくても自分名義の建物建ってりゃ借地は第三者に対抗、表示の登記でも文句なし
民法における賃借権の対抗要件
- 基本ルール
- 民法では不動産の賃借権を登記すれば第三者に対抗できる。ただし賃貸人に登記協力義務はないため、借地借家法では登記以外の対抗要件を規定している。
- 例外・ひっかけ
- 民法では賃借権の登記で対抗可。ただし賃貸人に登記協力義務はない点。
判断ポイント
覚え方：民法じゃ賃借登記で第三者に勝てる、けど貸主は協力せぬから借地借家法が助ける
建物滅失後の借地権の対抗力維持
- 基本ルール
- 登記した建物が滅失した場合でも、一定の内容(滅失建物の特定・滅失日・再築予定等)をその土地の見やすい場所に掲示すれば、滅失日から2年を経過するまでは借地権の対抗力を維持できる。
- 例外・ひっかけ
- 滅失後の掲示による対抗力維持は滅失日から2年間。数字すり替えに注意。
判断ポイント
覚え方：建物燃えても看板掲示で対抗キープ、滅失からニ(2年)過ぎるまでは借地は生きてる
建物賃借権(借家権)の対抗力
- 基本ルール
- 民法上、建物賃借権を第三者に対抗するには建物賃借権の登記が必要だが、借地借家法では登記がなくても建物の引渡しがあれば第三者に対抗できる。
- 例外・ひっかけ
- 借家権は建物の引渡しで対抗可。登記が必要と誤らせる。
判断ポイント
覚え方：民法は借家も登記いるが、借地借家法なら引渡しさえありゃ第三者に対抗できる
混同注意・比較表
賃借権譲渡・転貸
「承諾、当事者関係、直接請求、背信性、解除」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 賃借権の譲渡・賃借物の転貸の要件 | 賃借権の譲渡・転貸には賃貸人の承諾が必要(黙認も含む)。承諾は賃借人・転借人いずれに対するものでもよい。無断で譲渡・転貸した場合、原則として賃貸人は契約を解除できる(現実に譲受人・転借人が使用している場合)。 | 譲渡・転貸には賃貸人の承諾が必要。承諾の相手は賃借人・転借人どちらでもよい。 | 覚え方：貸したり又貸しゃ貸主の承諾いる、黙認もアリ、無断でやりゃ原則カイジョ(解除)されるぞ |
| 無断譲渡・転貸の解除の例外(背信的行為) | 無断譲渡・転貸でも、賃貸人に対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情がある場合は、賃貸人は契約を解除できない。 | 背信的行為と認めるに足りない特段の事情があれば解除できない例外。 | 覚え方：無断でも背信ハイシンってほどじゃない特段の事情ありゃ、貸主は解除できません |
| 賃借物の転貸の効果 | 転貸しても賃貸人と賃借人(転貸人)の関係は終了しない。賃貸人は賃借人に賃料請求でき、賃借人が賃料を払わない場合は転借人に直接賃料を請求できる。転借人は賃借人の債務の範囲を限度に直接履行義務を負う。 | 適法転貸でも賃貸人・賃借人の関係は継続。賃貸人は転借人に直接請求もできる点。 | 覚え方：テンタイ(転貸)しても貸主と借主は切れず、借主が滞納すりゃ転借人に直接『払え』 |
| 賃貸人が転借人に直接請求できる限度額 | 賃貸人が転借人に直接賃料を請求する場合、賃料と転借料のうちいずれか低い金額が限度となる。例:賃料15万円・転借料10万円なら10万円が限度。 | 直接請求できる限度は賃料と転借料のうち低い方。高い方と誤らせる。 | 覚え方：転借人への直接請求は賃料と転借料の低いほう、十五(15万)と十(10万)ならジュウ(10万)が限度 |
| 賃借権の譲渡の効果 | 賃借権が譲渡されると譲受人が新賃借人となり、賃貸人と旧賃借人の関係は終了する。賃貸人は旧賃借人には賃料を請求できず、新賃借人に請求できる。 | 譲渡の場合は旧賃借人との関係が終了。転貸(関係継続)との相違に注意。 | 覚え方：ジョウト(譲渡)されりゃ新借主が主役、旧借主は退場、貸主は新人にだけ請求 |
賃借権の譲渡・賃借物の転貸の要件
- 基本ルール
- 賃借権の譲渡・転貸には賃貸人の承諾が必要(黙認も含む)。承諾は賃借人・転借人いずれに対するものでもよい。無断で譲渡・転貸した場合、原則として賃貸人は契約を解除できる(現実に譲受人・転借人が使用している場合)。
- 例外・ひっかけ
- 譲渡・転貸には賃貸人の承諾が必要。承諾の相手は賃借人・転借人どちらでもよい。
判断ポイント
覚え方：貸したり又貸しゃ貸主の承諾いる、黙認もアリ、無断でやりゃ原則カイジョ(解除)されるぞ
無断譲渡・転貸の解除の例外(背信的行為)
- 基本ルール
- 無断譲渡・転貸でも、賃貸人に対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情がある場合は、賃貸人は契約を解除できない。
- 例外・ひっかけ
- 背信的行為と認めるに足りない特段の事情があれば解除できない例外。
判断ポイント
覚え方：無断でも背信ハイシンってほどじゃない特段の事情ありゃ、貸主は解除できません
賃借物の転貸の効果
- 基本ルール
- 転貸しても賃貸人と賃借人(転貸人)の関係は終了しない。賃貸人は賃借人に賃料請求でき、賃借人が賃料を払わない場合は転借人に直接賃料を請求できる。転借人は賃借人の債務の範囲を限度に直接履行義務を負う。
- 例外・ひっかけ
- 適法転貸でも賃貸人・賃借人の関係は継続。賃貸人は転借人に直接請求もできる点。
判断ポイント
覚え方：テンタイ(転貸)しても貸主と借主は切れず、借主が滞納すりゃ転借人に直接『払え』
賃貸人が転借人に直接請求できる限度額
- 基本ルール
- 賃貸人が転借人に直接賃料を請求する場合、賃料と転借料のうちいずれか低い金額が限度となる。例:賃料15万円・転借料10万円なら10万円が限度。
- 例外・ひっかけ
- 直接請求できる限度は賃料と転借料のうち低い方。高い方と誤らせる。
判断ポイント
覚え方：転借人への直接請求は賃料と転借料の低いほう、十五(15万)と十(10万)ならジュウ(10万)が限度
賃借権の譲渡の効果
- 基本ルール
- 賃借権が譲渡されると譲受人が新賃借人となり、賃貸人と旧賃借人の関係は終了する。賃貸人は旧賃借人には賃料を請求できず、新賃借人に請求できる。
- 例外・ひっかけ
- 譲渡の場合は旧賃借人との関係が終了。転貸(関係継続)との相違に注意。
判断ポイント
覚え方：ジョウト(譲渡)されりゃ新借主が主役、旧借主は退場、貸主は新人にだけ請求
最重要・比較表
元契約終了時の転借人保護
「合意解除、債務不履行解除、期間満了、通知、終了時期」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 賃貸借の合意解除と転貸借最重要 | 適法な転貸後、賃貸人(A)と賃借人(B)が賃貸借を合意解除しても、原則として賃貸人は転借人(C)に対抗できず、明渡しを請求できない。ただし合意解除時に賃貸人がBの債務不履行による解除権を有していたときは対抗できる。 | 合意解除は原則転借人に対抗不可。債務不履行解除権があれば例外的に対抗可。 | 覚え方：合意(ゴウイ)で仲良く解除しても転借人Cにゃ対抗できぬ、でも解除権もってりゃ話は別 |
| 賃貸借の債務不履行解除と転貸借 | 賃借人(B)の債務不履行で賃貸借が解除されたときは、転借人(C)は賃貸人(A)に対抗できず、AはCに明渡しを請求できる。この際AはCに賃料支払の機会を与える通知は不要。 | 債務不履行解除は転借人に対抗可。転借人への賃料支払機会の通知は不要。 | 覚え方：Bの滞納で不履行解除なら、転借人Cはお手上げ、AはCに『出てけ』、支払機会の通知も不要 |
賃貸借の合意解除と転貸借
最重要- 基本ルール
- 適法な転貸後、賃貸人(A)と賃借人(B)が賃貸借を合意解除しても、原則として賃貸人は転借人(C)に対抗できず、明渡しを請求できない。ただし合意解除時に賃貸人がBの債務不履行による解除権を有していたときは対抗できる。
- 例外・ひっかけ
- 合意解除は原則転借人に対抗不可。債務不履行解除権があれば例外的に対抗可。
判断ポイント
覚え方：合意(ゴウイ)で仲良く解除しても転借人Cにゃ対抗できぬ、でも解除権もってりゃ話は別
賃貸借の債務不履行解除と転貸借
- 基本ルール
- 賃借人(B)の債務不履行で賃貸借が解除されたときは、転借人(C)は賃貸人(A)に対抗できず、AはCに明渡しを請求できる。この際AはCに賃料支払の機会を与える通知は不要。
- 例外・ひっかけ
- 債務不履行解除は転借人に対抗可。転借人への賃料支払機会の通知は不要。
判断ポイント
覚え方：Bの滞納で不履行解除なら、転借人Cはお手上げ、AはCに『出てけ』、支払機会の通知も不要
最重要・比較表
定期借地権3種・一時使用
「期間、用途、更新、再築、買取請求、契約方式」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 一時使用目的の借地権最重要 | 一時使用のために借地権を設定したことが明らかな場合は、普通借地権に関する規定(存続期間・更新・建物買取請求権・建物滅失と再築)や定期借地権等の規定は適用されない。 | 一時使用目的が明らかなら普通・定期借地権の規定は適用されない点。 | 覚え方：イチジ(一時)使用が明らかなら、存続・更新・買取・再築の普通ルールも定借規定もぜんぶ蚊帳の外 |
| 事業用定期借地権 | もっぱら事業用建物(居住用を除く)の所有を目的とし、存続期間を10年以上50年未満とする借地権。10年以上30年未満のものは更新・再築による延長・建物買取請求権等がなく、30年以上50年未満のものはこれらがない旨の特約を定められる。設定は必ず公正証書で行わなければならない。 | 事業用定期借地権は10年以上50年未満・居住用不可・必ず公正証書。数字と用途に注意。 | 覚え方：事業用定借はトオ(10年)以上ゴレイ(50年)未満、居住はダメ、設定は必ずコウセイ(公正)証書で決めろ |
| 一般定期借地権 | 存続期間を50年以上とする借地権を設定する場合、 (1)契約の更新がない、 (2)建物滅失時の再築による存続期間延長がない、 (3)建物買取請求権がない、旨の特約を定められる。特約は書面(公正証書でなくてもよい)または電磁的記録で行う必要がある。 | 一般定期借地権は存続期間50年以上・書面(公正証書に限らない)または電磁的記録。 | 覚え方：一般定借はゴレイ(50年)以上、更新なし・再築延長なし・買取なしの三ナシ特約、書面か電子で(公正証書までは不要) |
| 建物譲渡特約付借地権 | 借地権を消滅させるため、設定後30年以上経過した日に借地上の建物を借地権設定者(地主)に相当の対価で譲渡する旨の特約を定めた借地権。この特約は書面で行う必要がなく口頭でも可。契約期間終了時は建物付で土地を返す。 | 建物譲渡特約付借地権は口頭でも可・30年以上経過日に譲渡。書面必須と誤らせる。 | 覚え方：譲渡特約付は設定後サンレイ(30年)以上たったら建物を地主にお譲り、口約束でもOK、建物付きで返す |
一時使用目的の借地権
最重要- 基本ルール
- 一時使用のために借地権を設定したことが明らかな場合は、普通借地権に関する規定(存続期間・更新・建物買取請求権・建物滅失と再築)や定期借地権等の規定は適用されない。
- 例外・ひっかけ
- 一時使用目的が明らかなら普通・定期借地権の規定は適用されない点。
判断ポイント
覚え方：イチジ(一時)使用が明らかなら、存続・更新・買取・再築の普通ルールも定借規定もぜんぶ蚊帳の外
事業用定期借地権
- 基本ルール
- もっぱら事業用建物(居住用を除く)の所有を目的とし、存続期間を10年以上50年未満とする借地権。10年以上30年未満のものは更新・再築による延長・建物買取請求権等がなく、30年以上50年未満のものはこれらがない旨の特約を定められる。設定は必ず公正証書で行わなければならない。
- 例外・ひっかけ
- 事業用定期借地権は10年以上50年未満・居住用不可・必ず公正証書。数字と用途に注意。
判断ポイント
覚え方：事業用定借はトオ(10年)以上ゴレイ(50年)未満、居住はダメ、設定は必ずコウセイ(公正)証書で決めろ
一般定期借地権
- 基本ルール
- 存続期間を50年以上とする借地権を設定する場合、
(1)契約の更新がない、
(2)建物滅失時の再築による存続期間延長がない、
(3)建物買取請求権がない、旨の特約を定められる。特約は書面(公正証書でなくてもよい)または電磁的記録で行う必要がある。 - 例外・ひっかけ
- 一般定期借地権は存続期間50年以上・書面(公正証書に限らない)または電磁的記録。
判断ポイント
覚え方：一般定借はゴレイ(50年)以上、更新なし・再築延長なし・買取なしの三ナシ特約、書面か電子で(公正証書までは不要)
建物譲渡特約付借地権
- 基本ルール
- 借地権を消滅させるため、設定後30年以上経過した日に借地上の建物を借地権設定者(地主)に相当の対価で譲渡する旨の特約を定めた借地権。この特約は書面で行う必要がなく口頭でも可。契約期間終了時は建物付で土地を返す。
- 例外・ひっかけ
- 建物譲渡特約付借地権は口頭でも可・30年以上経過日に譲渡。書面必須と誤らせる。
判断ポイント
覚え方：譲渡特約付は設定後サンレイ(30年)以上たったら建物を地主にお譲り、口約束でもOK、建物付きで返す
混同注意・比較表
普通借家・定期借家・取壊し予定
「更新、書面、事前説明、終了通知、正当事由、中途解約」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 定期借家権の終了通知・中途解約 | 期間が1年以上の場合、期間満了の1年前から6カ月前までに賃借人へ終了の通知をしなければならない。床面積200㎡未満の居住用建物では、転勤等やむを得ない事情で本拠として使用困難となった場合、賃借人は解約申入れができ、申入日から1カ月経過後に終了する。 | 終了通知は1年前から6カ月前まで。中途解約は200㎡未満の居住用、申入れから1カ月経過で終了。数字すり替え頻出 | 覚え方：定期の終了『イチロー(1年前)からロク(6カ月)まで』通知、200㎡未満は転勤でイチ(1カ月)後サヨナラ |
| 定期建物賃貸借(定期借家権) | 期間の定めがある建物賃貸借を、書面または電磁的記録によって契約するときに限り、契約の更新がないこととできる。事業用建物でも居住用建物でも締結可能。契約締結前に「更新がなく期間満了で終了する」旨を記載した書面を交付し説明する必要がある(承諾を得て電磁的方法での提供も可)。 | 事前説明書面の交付が必須。居住用に限らず事業用でも可。用途制限のひっかけに注意 | 覚え方：テイキちゃん更新なし、書面と事前説明が命、住居も事業も締結OK |
| 取壊し予定建物の賃貸借 | 法令や契約により一定期間経過後に建物を取り壊すことが明らかな場合、その建物賃貸借に建物取壊し時に終了する旨の特約を定められる。この特約は取り壊すべき事由を記載した書面(または電磁的記録)によって行う必要がある。 | 取壊し予定建物の特約は取り壊すべき事由を記載した書面（電磁的記録）で行う。書面不要とする誤りに注意 | 覚え方：取壊し予定、事由を書面にコワし(壊し)て特約、更地の日に賃貸借もサヨナラ |
| 契約の更新と解約(期間の定めがある場合) | 期間満了の1年前から6カ月前までの間に相手方へ「更新をしない」旨の通知をしなかったときは、従前と同一条件(期間は定めなし)で更新したとみなす。賃貸人からの通知には正当事由が必要。正当事由ある通知をしても、期間満了後に賃借人が使用を継続し賃貸人が遅滞なく異議を述べないと更新したとみなされる。 | 更新拒絶通知は期間満了1年前から6カ月前まで。数字と正当事由の要否に注意。 | 覚え方：満了イチ(1年)前からロク(6カ月)前に『更新せぬ』と言わなきゃ同条件で自動更新、貸主の通知には正当事由、それでも使用継続で異議なしなら更新扱い |
| 正当事由の判断要素 | 賃貸人からの解約申入れに必要な正当事由は、 (1)賃貸人および賃借人(転借人含む)が建物使用を必要とする事情、 (2)従前の経過、 (3)建物の利用状況・現況、 (4)立退料の申出、を総合的に考慮して判断。高額な立退料の申出だけでは正当事由ありとは判断されない。 | 正当事由は諸事情を総合考慮。高額な立退料だけでは足りない点。 | 覚え方：正当事由はヒツヨウ・ケイカ・リヨウ・タチノキ(必要性・従前経過・利用状況・立退料)を総合判断、金だけ積んでもダメ |
| 契約の解約(期間の定めがない場合) | 期間の定めがない場合、賃借人から解約申入れは正当事由不要で、申入日から3カ月経過後に賃貸借が終了する。賃貸人から解約申入れは正当事由が必要で、申入日から6カ月経過後に終了する。 | 期間の定めなし借家の解約。賃借人3カ月(正当事由不要)・賃貸人6カ月(正当事由要)。 | 覚え方：定めなし解約、借主はサン(3カ月)で終了・事由いらず、貸主はロク(6カ月)で終了・正当事由いる |
定期借家権の終了通知・中途解約
- 基本ルール
- 期間が1年以上の場合、期間満了の1年前から6カ月前までに賃借人へ終了の通知をしなければならない。床面積200㎡未満の居住用建物では、転勤等やむを得ない事情で本拠として使用困難となった場合、賃借人は解約申入れができ、申入日から1カ月経過後に終了する。
- 例外・ひっかけ
- 終了通知は1年前から6カ月前まで。中途解約は200㎡未満の居住用、申入れから1カ月経過で終了。数字すり替え頻出
判断ポイント
覚え方：定期の終了『イチロー(1年前)からロク(6カ月)まで』通知、200㎡未満は転勤でイチ(1カ月)後サヨナラ
定期建物賃貸借(定期借家権)
- 基本ルール
- 期間の定めがある建物賃貸借を、書面または電磁的記録によって契約するときに限り、契約の更新がないこととできる。事業用建物でも居住用建物でも締結可能。契約締結前に「更新がなく期間満了で終了する」旨を記載した書面を交付し説明する必要がある(承諾を得て電磁的方法での提供も可)。
- 例外・ひっかけ
- 事前説明書面の交付が必須。居住用に限らず事業用でも可。用途制限のひっかけに注意
判断ポイント
覚え方：テイキちゃん更新なし、書面と事前説明が命、住居も事業も締結OK
取壊し予定建物の賃貸借
- 基本ルール
- 法令や契約により一定期間経過後に建物を取り壊すことが明らかな場合、その建物賃貸借に建物取壊し時に終了する旨の特約を定められる。この特約は取り壊すべき事由を記載した書面(または電磁的記録)によって行う必要がある。
- 例外・ひっかけ
- 取壊し予定建物の特約は取り壊すべき事由を記載した書面（電磁的記録）で行う。書面不要とする誤りに注意
判断ポイント
覚え方：取壊し予定、事由を書面にコワし(壊し)て特約、更地の日に賃貸借もサヨナラ
契約の更新と解約(期間の定めがある場合)
- 基本ルール
- 期間満了の1年前から6カ月前までの間に相手方へ「更新をしない」旨の通知をしなかったときは、従前と同一条件(期間は定めなし)で更新したとみなす。賃貸人からの通知には正当事由が必要。正当事由ある通知をしても、期間満了後に賃借人が使用を継続し賃貸人が遅滞なく異議を述べないと更新したとみなされる。
- 例外・ひっかけ
- 更新拒絶通知は期間満了1年前から6カ月前まで。数字と正当事由の要否に注意。
判断ポイント
覚え方：満了イチ(1年)前からロク(6カ月)前に『更新せぬ』と言わなきゃ同条件で自動更新、貸主の通知には正当事由、それでも使用継続で異議なしなら更新扱い
正当事由の判断要素
- 基本ルール
- 賃貸人からの解約申入れに必要な正当事由は、
(1)賃貸人および賃借人(転借人含む)が建物使用を必要とする事情、
(2)従前の経過、
(3)建物の利用状況・現況、
(4)立退料の申出、を総合的に考慮して判断。高額な立退料の申出だけでは正当事由ありとは判断されない。 - 例外・ひっかけ
- 正当事由は諸事情を総合考慮。高額な立退料だけでは足りない点。
判断ポイント
覚え方：正当事由はヒツヨウ・ケイカ・リヨウ・タチノキ(必要性・従前経過・利用状況・立退料)を総合判断、金だけ積んでもダメ
契約の解約(期間の定めがない場合)
- 基本ルール
- 期間の定めがない場合、賃借人から解約申入れは正当事由不要で、申入日から3カ月経過後に賃貸借が終了する。賃貸人から解約申入れは正当事由が必要で、申入日から6カ月経過後に終了する。
- 例外・ひっかけ
- 期間の定めなし借家の解約。賃借人3カ月(正当事由不要)・賃貸人6カ月(正当事由要)。
判断ポイント
覚え方：定めなし解約、借主はサン(3カ月)で終了・事由いらず、貸主はロク(6カ月)で終了・正当事由いる
混同注意・比較表
賃貸借終了時のお金
「必要費、有益費、原状回復、敷金、返還時期、承継」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 必要費と有益費 | 必要費=現状維持に必要な支出(雨漏り修繕等)。賃借人が支出したときは直ちに費用償還を請求できる。有益費=価値を増加させる支出(ウォシュレット等)。賃貸借終了時に価値増加が残っていれば、賃貸人は「支出額」か「増価額」のいずれかを選択して償還する。 | 必要費は直ちに請求可。有益費は終了時に賃貸人が支出額か増価額を選択償還。混同注意。 | 覚え方：必要費(雨漏り)は今すぐ返せ、有益費(ウォシュレット)は終了時、貸主が支出額か増価額を選んで払う |
| 敷金の返還時期 | 敷金の返還は、賃貸借契約が終了し賃貸物を返還したあと、または賃借人が適法に賃借権を譲り渡したときとなる。「賃貸物の返還」と「敷金の返還」は同時履行の関係にない(明渡しが先)。 | 明渡しが先で同時履行の関係にない点。同時履行と誤らせる典型。 | 覚え方：敷金返還は明け渡してから、明渡しが先で同時履行にゃならんのよ |
| 不動産の賃貸人の変更と敷金 | 賃借人が対抗要件を備えている不動産が譲渡されたときは、賃貸人の地位は原則として新賃貸人(譲受人)に移転する。対抗要件を備えていない場合でも譲渡人と譲受人の合意があれば(賃借人の承諾は不要)移転する。地位移転を賃借人に主張するには所有権移転登記が必要。 | 賃貸人変更で敷金返還債務は新賃貸人に承継(登記後)。承継されないと誤らせる。 | 覚え方：対抗そなえ物件売れば貸主の地位は新オーナーへ、地位主張には移転登記、登記すりゃ敷金も自動で承継 |
| 賃借人の変更と敷金 | 賃借権の譲渡で賃借人が変わった場合(借手チェンジ)、敷金についての権利義務は原則として新賃借人に承継されない。 | 賃借人変更(借手チェンジ)では敷金は原則承継されない。賃貸人変更と逆。 | 覚え方：借手チェンジ(賃借人交代)じゃ敷金は原則ついてこない、新借主に引き継がれず |
| 原状回復義務 | 賃借人は受取り後に生じた損傷(通常の使用による損耗・経年変化を除く)につき、賃貸借終了時に原状回復義務を負う。ただし賃借人の責めに帰することができない事由による損傷は原状回復義務なし。 | 通常損耗・経年変化は原状回復の対象外。含めると誤り。 | 覚え方：現状(原状)回復は借主の傷だけ、通常使用の擦り減りは除く、借主無責なら回復ムヨウ |
必要費と有益費
- 基本ルール
- 必要費=現状維持に必要な支出(雨漏り修繕等)。賃借人が支出したときは直ちに費用償還を請求できる。有益費=価値を増加させる支出(ウォシュレット等)。賃貸借終了時に価値増加が残っていれば、賃貸人は「支出額」か「増価額」のいずれかを選択して償還する。
- 例外・ひっかけ
- 必要費は直ちに請求可。有益費は終了時に賃貸人が支出額か増価額を選択償還。混同注意。
判断ポイント
覚え方：必要費(雨漏り)は今すぐ返せ、有益費(ウォシュレット)は終了時、貸主が支出額か増価額を選んで払う
敷金の返還時期
- 基本ルール
- 敷金の返還は、賃貸借契約が終了し賃貸物を返還したあと、または賃借人が適法に賃借権を譲り渡したときとなる。「賃貸物の返還」と「敷金の返還」は同時履行の関係にない(明渡しが先)。
- 例外・ひっかけ
- 明渡しが先で同時履行の関係にない点。同時履行と誤らせる典型。
判断ポイント
覚え方：敷金返還は明け渡してから、明渡しが先で同時履行にゃならんのよ
不動産の賃貸人の変更と敷金
- 基本ルール
- 賃借人が対抗要件を備えている不動産が譲渡されたときは、賃貸人の地位は原則として新賃貸人(譲受人)に移転する。対抗要件を備えていない場合でも譲渡人と譲受人の合意があれば(賃借人の承諾は不要)移転する。地位移転を賃借人に主張するには所有権移転登記が必要。
- 例外・ひっかけ
- 賃貸人変更で敷金返還債務は新賃貸人に承継(登記後)。承継されないと誤らせる。
判断ポイント
覚え方：対抗そなえ物件売れば貸主の地位は新オーナーへ、地位主張には移転登記、登記すりゃ敷金も自動で承継
賃借人の変更と敷金
- 基本ルール
- 賃借権の譲渡で賃借人が変わった場合(借手チェンジ)、敷金についての権利義務は原則として新賃借人に承継されない。
- 例外・ひっかけ
- 賃借人変更(借手チェンジ)では敷金は原則承継されない。賃貸人変更と逆。
判断ポイント
覚え方：借手チェンジ(賃借人交代)じゃ敷金は原則ついてこない、新借主に引き継がれず
原状回復義務
- 基本ルール
- 賃借人は受取り後に生じた損傷(通常の使用による損耗・経年変化を除く)につき、賃貸借終了時に原状回復義務を負う。ただし賃借人の責めに帰することができない事由による損傷は原状回復義務なし。
- 例外・ひっかけ
- 通常損耗・経年変化は原状回復の対象外。含めると誤り。
判断ポイント
覚え方：現状(原状)回復は借主の傷だけ、通常使用の擦り減りは除く、借主無責なら回復ムヨウ
混同注意・比較表
不法行為の責任類型
「一般、使用者、共同、工作物、注文者、免責・求償」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 使用者責任の成立と免責 | 被用者が使用者の事業執行につき他人に損害を与えた場合、使用者は被用者とともに損害賠償責任を負う。被用者の行為が一般不法行為に該当することが必要。休日のマイカー事故は生じないが、外見上事業執行に見える場合は生じる。 | 外見上事業執行に見えれば成立。選任監督に相当の注意をすれば免責。免責の有無に注意 | 覚え方：使用者シヨウさん、事業でやらかせば連帯責任、休日マイカーは無罪、注意しても防げぬなら免責 |
| 使用者責任の請求と求償・逆求償 | 被害者は使用者・被用者のいずれにも損害賠償を請求できる。損害賠償をした使用者は被用者に対し信義則上相当と認められる範囲内で求償できる。逆に賠償した被用者から使用者への逆求償も認められる。 | 使用者の求償は信義則上相当な範囲に限定。被用者から使用者への逆求償も可。求償の可否・範囲に注意 | 覚え方：使用者も被用者もどっちでも請求OK、払った使用者は信義則で求償、逆求償も認める |
| 工作物責任 | 土地の工作物(壁・塀など)の設置・保存に瑕疵があり他人に損害を与えたとき、第一次的に占有者が損害賠償責任を負う。占有者が損害防止に必要な注意をしていたときは、所有者が責任を負う(所有者は過失の有無にかかわらず責任を負う＝無過失責任)。 | 第一次は占有者、占有者が必要な注意をすれば所有者が無過失責任。責任主体の順序に注意 | 覚え方：工作物コウサク、瑕疵の塀で怪我、まず占有者、注意してたら所有者が無過失で負う |
| 共同不法行為 | 数人が共同で不法行為を行い他人に損害を与えたときは、各自が連帯して損害賠償責任を負う。被害者は各加害者のいずれに対しても損害賠償を請求できる。 | 共同不法行為者は各自連帯責任。被害者はいずれにも全額請求可。分割責任とする誤りに注意 | 覚え方：共同キョウドウでやった不法行為、各自レンタイ(連帯)、被害者はどいつにも全額請求 |
| 注文者の責任 | 請負人が仕事につき他人に損害を与えた場合、原則として請負人のみが損害賠償責任を負う。ただし注文者の指図または注文に過失があった場合には、請負人のほか注文者も責任を負う。 | 原則は請負人のみ責任。注文者の指図・注文に過失があれば注文者も責任。例外の存在に注意 | 覚え方：注文者チュウモン、原則は請負だけが責任、指図や注文にミスあれば注文者も一緒に責任 |
使用者責任の成立と免責
- 基本ルール
- 被用者が使用者の事業執行につき他人に損害を与えた場合、使用者は被用者とともに損害賠償責任を負う。被用者の行為が一般不法行為に該当することが必要。休日のマイカー事故は生じないが、外見上事業執行に見える場合は生じる。
- 例外・ひっかけ
- 外見上事業執行に見えれば成立。選任監督に相当の注意をすれば免責。免責の有無に注意
判断ポイント
覚え方：使用者シヨウさん、事業でやらかせば連帯責任、休日マイカーは無罪、注意しても防げぬなら免責
使用者責任の請求と求償・逆求償
- 基本ルール
- 被害者は使用者・被用者のいずれにも損害賠償を請求できる。損害賠償をした使用者は被用者に対し信義則上相当と認められる範囲内で求償できる。逆に賠償した被用者から使用者への逆求償も認められる。
- 例外・ひっかけ
- 使用者の求償は信義則上相当な範囲に限定。被用者から使用者への逆求償も可。求償の可否・範囲に注意
判断ポイント
覚え方：使用者も被用者もどっちでも請求OK、払った使用者は信義則で求償、逆求償も認める
工作物責任
- 基本ルール
- 土地の工作物(壁・塀など)の設置・保存に瑕疵があり他人に損害を与えたとき、第一次的に占有者が損害賠償責任を負う。占有者が損害防止に必要な注意をしていたときは、所有者が責任を負う(所有者は過失の有無にかかわらず責任を負う＝無過失責任)。
- 例外・ひっかけ
- 第一次は占有者、占有者が必要な注意をすれば所有者が無過失責任。責任主体の順序に注意
判断ポイント
覚え方：工作物コウサク、瑕疵の塀で怪我、まず占有者、注意してたら所有者が無過失で負う
共同不法行為
- 基本ルール
- 数人が共同で不法行為を行い他人に損害を与えたときは、各自が連帯して損害賠償責任を負う。被害者は各加害者のいずれに対しても損害賠償を請求できる。
- 例外・ひっかけ
- 共同不法行為者は各自連帯責任。被害者はいずれにも全額請求可。分割責任とする誤りに注意
判断ポイント
覚え方：共同キョウドウでやった不法行為、各自レンタイ(連帯)、被害者はどいつにも全額請求
注文者の責任
- 基本ルール
- 請負人が仕事につき他人に損害を与えた場合、原則として請負人のみが損害賠償責任を負う。ただし注文者の指図または注文に過失があった場合には、請負人のほか注文者も責任を負う。
- 例外・ひっかけ
- 原則は請負人のみ責任。注文者の指図・注文に過失があれば注文者も責任。例外の存在に注意
判断ポイント
覚え方：注文者チュウモン、原則は請負だけが責任、指図や注文にミスあれば注文者も一緒に責任
最重要・比較表
相続人の順位・代襲相続
「配偶者、子、直系尊属、兄弟姉妹、放棄、再代襲」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 代襲相続最重要 | 相続開始時に相続人となるべき者が死亡・欠格・廃除で相続権を失っている場合、その子が代わりに相続する。相続の放棄では代襲相続は認められない。子(直系卑属)は代襲・再代襲がある。兄弟姉妹は代襲は認められるが再代襲は認められない。直系尊属には代襲という考え方がない。 | 放棄では代襲なし。兄弟姉妹は代襲あり再代襲なし。子は再代襲あり。代襲の可否に注意 | 覚え方：ダイシュウ(代襲)、死亡・欠格・廃除なら子が代わる、放棄はダメ、子は再代襲・兄弟は再はナシ |
| 相続人の範囲と順位 | 配偶者は常に相続人となる。血族相続人の優先順位は第1順位=子、第2順位=直系尊属、第3順位=兄弟姉妹。子には嫡出子・非嫡出子・養子・胎児が含まれる。血族相続人は先順位がいない場合に限り後順位が相続人となり、配偶者と血族相続人は同順位で相続人となる。 | 配偶者は常に相続人。第1子・第2直系尊属・第3兄弟姉妹。胎児も子に含む。順位の入替えに注意 | 覚え方：相続の順位、配偶者は常連、イチ(1位)子ニ(2位)尊属サン(3位)兄弟、胎児も養子も子のうち |
代襲相続
最重要- 基本ルール
- 相続開始時に相続人となるべき者が死亡・欠格・廃除で相続権を失っている場合、その子が代わりに相続する。相続の放棄では代襲相続は認められない。子(直系卑属)は代襲・再代襲がある。兄弟姉妹は代襲は認められるが再代襲は認められない。直系尊属には代襲という考え方がない。
- 例外・ひっかけ
- 放棄では代襲なし。兄弟姉妹は代襲あり再代襲なし。子は再代襲あり。代襲の可否に注意
判断ポイント
覚え方：ダイシュウ(代襲)、死亡・欠格・廃除なら子が代わる、放棄はダメ、子は再代襲・兄弟は再はナシ
相続人の範囲と順位
- 基本ルール
- 配偶者は常に相続人となる。血族相続人の優先順位は第1順位=子、第2順位=直系尊属、第3順位=兄弟姉妹。子には嫡出子・非嫡出子・養子・胎児が含まれる。血族相続人は先順位がいない場合に限り後順位が相続人となり、配偶者と血族相続人は同順位で相続人となる。
- 例外・ひっかけ
- 配偶者は常に相続人。第1子・第2直系尊属・第3兄弟姉妹。胎児も子に含む。順位の入替えに注意
判断ポイント
覚え方：相続の順位、配偶者は常連、イチ(1位)子ニ(2位)尊属サン(3位)兄弟、胎児も養子も子のうち
最重要・比較表
法定相続分・遺留分
「相続人の組合せ、配偶者割合、直系尊属、兄弟姉妹」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 法定相続分の割合最重要 | 配偶者のみ→全部。配偶者と子→各1/2。配偶者と直系尊属→配偶者2/3・直系尊属1/3。配偶者と兄弟姉妹→配偶者3/4・兄弟姉妹1/4。配偶者がいない場合は各血族相続人がすべてを相続する。養子の相続分は実子と同じ、非嫡出子は嫡出子と同じ。半血兄弟姉妹は全血兄弟姉妹の1/2。 | 配偶者と子は各1/2、直系尊属は配偶者2/3、兄弟姉妹は配偶者3/4。割合の取り違えに注意 | 覚え方：法定相続、子とはハンハン(各1/2)、尊属ならニで割りサン(配2/3尊1/3)、兄弟はサンとシ(配3/4兄1/4)、半血は半分 |
| 遺留分の割合 | 遺留分は兄弟姉妹以外の相続人に認められる。原則は遺留分算定財産の価額の1/2、相続人が直系尊属のみのときは1/3。兄弟姉妹には遺留分はない。 | 遺留分は原則1/2、直系尊属のみ1/3。兄弟姉妹には遺留分なし。割合と対象者に注意 | 覚え方：遺留分イリュウ、兄弟にはナシ、原則ハンブン(1/2)、直系尊属だけならサン(1/3) |
| 指定相続分と法定相続分 | 相続分には指定相続分と法定相続分がある。被相続人は遺言で相続分を指定でき(指定相続分)、指定相続分は法定相続分より優先される。同順位に複数の相続人がいる場合は相続分を均分する。 | 指定相続分は法定相続分に優先。優先関係の逆転に注意 | 覚え方：指定相続シテイは遺言で決め、法定より優先、同順位なら仲良く均分 |
| 遺言の種類(自筆・公正・秘密) | 自筆証書遺言=全文・日付・氏名を自書し押印(財産目録は各葉に署名押印すればパソコン可・自書不要)、証人不要・検認必要(法務局〈遺言書保管所〉保管なら不要)。公正証書遺言=公証人が作成、証人2人以上・検認不要・原本は公証役場保管。秘密証書遺言=証人2人以上・検認必要、パソコン作成や代筆も可。 | 自筆証書は検認必要（保管所保管なら不要）、公正証書は検認不要。財産目録はパソコン可。検認の要否に注意 | 覚え方：自筆は自書で検認要(保管所なら不要)、公正は証人フタリ(2人)検認不要、秘密はパソコンもOK証人フタリ検認要 |
法定相続分の割合
最重要- 基本ルール
- 配偶者のみ→全部。配偶者と子→各1/2。配偶者と直系尊属→配偶者2/3・直系尊属1/3。配偶者と兄弟姉妹→配偶者3/4・兄弟姉妹1/4。配偶者がいない場合は各血族相続人がすべてを相続する。養子の相続分は実子と同じ、非嫡出子は嫡出子と同じ。半血兄弟姉妹は全血兄弟姉妹の1/2。
- 例外・ひっかけ
- 配偶者と子は各1/2、直系尊属は配偶者2/3、兄弟姉妹は配偶者3/4。割合の取り違えに注意
判断ポイント
覚え方：法定相続、子とはハンハン(各1/2)、尊属ならニで割りサン(配2/3尊1/3)、兄弟はサンとシ(配3/4兄1/4)、半血は半分
遺留分の割合
- 基本ルール
- 遺留分は兄弟姉妹以外の相続人に認められる。原則は遺留分算定財産の価額の1/2、相続人が直系尊属のみのときは1/3。兄弟姉妹には遺留分はない。
- 例外・ひっかけ
- 遺留分は原則1/2、直系尊属のみ1/3。兄弟姉妹には遺留分なし。割合と対象者に注意
判断ポイント
覚え方：遺留分イリュウ、兄弟にはナシ、原則ハンブン(1/2)、直系尊属だけならサン(1/3)
指定相続分と法定相続分
- 基本ルール
- 相続分には指定相続分と法定相続分がある。被相続人は遺言で相続分を指定でき(指定相続分)、指定相続分は法定相続分より優先される。同順位に複数の相続人がいる場合は相続分を均分する。
- 例外・ひっかけ
- 指定相続分は法定相続分に優先。優先関係の逆転に注意
判断ポイント
覚え方：指定相続シテイは遺言で決め、法定より優先、同順位なら仲良く均分
遺言の種類(自筆・公正・秘密)
- 基本ルール
- 自筆証書遺言=全文・日付・氏名を自書し押印(財産目録は各葉に署名押印すればパソコン可・自書不要)、証人不要・検認必要(法務局〈遺言書保管所〉保管なら不要)。公正証書遺言=公証人が作成、証人2人以上・検認不要・原本は公証役場保管。秘密証書遺言=証人2人以上・検認必要、パソコン作成や代筆も可。
- 例外・ひっかけ
- 自筆証書は検認必要（保管所保管なら不要）、公正証書は検認不要。財産目録はパソコン可。検認の要否に注意
判断ポイント
覚え方：自筆は自書で検認要(保管所なら不要)、公正は証人フタリ(2人)検認不要、秘密はパソコンもOK証人フタリ検認要
混同注意・比較表
自筆・公正・秘密証書遺言
「作成方式、証人、検認、保管、財産目録」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 遺言の種類(自筆・公正・秘密) | 自筆証書遺言=全文・日付・氏名を自書し押印(財産目録は各葉に署名押印すればパソコン可・自書不要)、証人不要・検認必要(法務局〈遺言書保管所〉保管なら不要)。公正証書遺言=公証人が作成、証人2人以上・検認不要・原本は公証役場保管。秘密証書遺言=証人2人以上・検認必要、パソコン作成や代筆も可。 | 自筆証書は検認必要（保管所保管なら不要）、公正証書は検認不要。財産目録はパソコン可。検認の要否に注意 | 覚え方：自筆は自書で検認要(保管所なら不要)、公正は証人フタリ(2人)検認不要、秘密はパソコンもOK証人フタリ検認要 |
| 遺言のポイント | 満15歳以上で意思能力があれば誰でも遺言できる。いつでも(遺言の方式に従って)全部または一部を変更・撤回できる。前の遺言と抵触する遺言をしたときは、抵触部分について後の遺言で前の遺言を撤回したものとみなす。遺言は遺言者が死亡した時から効力を生じる(停止条件付は条件成就時)。 | 遺言は満15歳以上で可。前の遺言と抵触する後の遺言は抵触部分を撤回とみなす。年齢のすり替えに注意 | 覚え方：遺言はイゴン、満イチゴ(15歳)で誰でもOK、いつでも撤回、抵触は後の勝ち、死んで効力 |
遺言の種類(自筆・公正・秘密)
- 基本ルール
- 自筆証書遺言=全文・日付・氏名を自書し押印(財産目録は各葉に署名押印すればパソコン可・自書不要)、証人不要・検認必要(法務局〈遺言書保管所〉保管なら不要)。公正証書遺言=公証人が作成、証人2人以上・検認不要・原本は公証役場保管。秘密証書遺言=証人2人以上・検認必要、パソコン作成や代筆も可。
- 例外・ひっかけ
- 自筆証書は検認必要（保管所保管なら不要）、公正証書は検認不要。財産目録はパソコン可。検認の要否に注意
判断ポイント
覚え方：自筆は自書で検認要(保管所なら不要)、公正は証人フタリ(2人)検認不要、秘密はパソコンもOK証人フタリ検認要
遺言のポイント
- 基本ルール
- 満15歳以上で意思能力があれば誰でも遺言できる。いつでも(遺言の方式に従って)全部または一部を変更・撤回できる。前の遺言と抵触する遺言をしたときは、抵触部分について後の遺言で前の遺言を撤回したものとみなす。遺言は遺言者が死亡した時から効力を生じる(停止条件付は条件成就時)。
- 例外・ひっかけ
- 遺言は満15歳以上で可。前の遺言と抵触する後の遺言は抵触部分を撤回とみなす。年齢のすり替えに注意
判断ポイント
覚え方：遺言はイゴン、満イチゴ(15歳)で誰でもOK、いつでも撤回、抵触は後の勝ち、死んで効力
最重要・比較表
共有物の保存・管理・変更・処分
「単独、持分過半数、全員同意、軽微変更、短期賃貸借」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 共有物の保存・管理・変更行為の要件最重要 | 保存行為(修繕、不法占拠者への明渡・損害賠償請求)は各共有者が単独でできる(ただし損害賠償は自己の持分割合を超えて請求できない)。管理行為・軽微な変更は持分価格の過半数で決定。変更行為(重大な変更)・処分行為は共有者全員の同意が必要。短期賃貸借(土地5年・建物3年以内)の設定は管理行為に含まれる。 | 保存は単独、管理・軽微変更は過半数、重大変更・処分は全員同意。短期賃貸借は管理行為。要件の混同に注意 | 覚え方：保存は単独、管理と軽微変更はカハンスウ(過半数)、重大変更・処分は全員、短期賃借(土地5・建物3)は管理だ |
| 共有物の管理者・管理費等 | 共有者は持分価格の過半数で共有物の管理者を選任・解任できる。共有物の管理費等は各共有者が持分に応じて負担し、ある共有者が管理費等を1年以上滞納した場合、他の共有者は相当の償金を支払って滞納共有者の持分を取得できる。 | 管理者選任は持分過半数。管理費1年以上滞納で償金を払い持分取得可。期間の数字に注意 | 覚え方：管理者はカハンスウ(過半数)で選任解任、管理費イチ(1年)以上滞納なら償金払って持分ゲット |
共有物の保存・管理・変更行為の要件
最重要- 基本ルール
- 保存行為(修繕、不法占拠者への明渡・損害賠償請求)は各共有者が単独でできる(ただし損害賠償は自己の持分割合を超えて請求できない)。管理行為・軽微な変更は持分価格の過半数で決定。変更行為(重大な変更)・処分行為は共有者全員の同意が必要。短期賃貸借(土地5年・建物3年以内)の設定は管理行為に含まれる。
- 例外・ひっかけ
- 保存は単独、管理・軽微変更は過半数、重大変更・処分は全員同意。短期賃貸借は管理行為。要件の混同に注意
判断ポイント
覚え方：保存は単独、管理と軽微変更はカハンスウ(過半数)、重大変更・処分は全員、短期賃借(土地5・建物3)は管理だ
共有物の管理者・管理費等
- 基本ルール
- 共有者は持分価格の過半数で共有物の管理者を選任・解任できる。共有物の管理費等は各共有者が持分に応じて負担し、ある共有者が管理費等を1年以上滞納した場合、他の共有者は相当の償金を支払って滞納共有者の持分を取得できる。
- 例外・ひっかけ
- 管理者選任は持分過半数。管理費1年以上滞納で償金を払い持分取得可。期間の数字に注意
判断ポイント
覚え方：管理者はカハンスウ(過半数)で選任解任、管理費イチ(1年)以上滞納なら償金払って持分ゲット
最重要・比較表
区分所有法の決議要件
「普通、規約、重大変更、使用禁止、滅失復旧、建替え」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 4分の3以上の特別決議事項最重要 | 規約の設定・変更・廃止、共用部分の重大な変更、管理組合法人の設立・解散、義務違反者への専有部分使用禁止請求は、定足数（区分所有者・議決権の各過半数の出席）を満たした集会で出席者の各4分の3以上により決定する。大規模滅失の復旧は出席者の各3分の2以上。 | 建替えの5分の4を他の特別決議に広げる誤り。改正前にあった「定数を過半数まで減らせる」という記述は削除されている。 | 覚え方：特別決議は出席者のヨンブンノサン、建替えだけ全体のゴブンノヨン |
| 規約の設定・変更・廃止 | 規約の設定・変更・廃止は、定足数（区分所有者・議決権の各過半数の出席）を満たした集会で、出席した区分所有者および議決権の各4分の3以上により行う（31条1項）。特別の影響を受ける者がいる場合はその者の承諾が必要。 | 普通決議（出席者の各過半数）と混同させる。また改正前の全区分所有者基準と取り違えさせる。 | 覚え方：規約を動かすなら、出席者のヨンブンノサン |
| 普通決議の要件 | 原則(一般的事項)は、出席した区分所有者(議決権を有しないものを除く)及びその議決権の各過半数で決定する。書面・代理人で議決権を行使した者は出席者数に算入する。 | 普通決議は出席区分所有者および議決権の各過半数。書面・代理行使者は出席に算入。基準に注意 | 覚え方：普通決議フツウは出席者と議決権の各カハンスウ(過半数)、書面・代理も出席にカウント |
| 建替え決議(5分の4以上) | 建物の建替え決議は、区分所有者及び議決権の各5分の4以上の多数で決定。ただし耐震・耐火の安全性が基準不適合等による建替え決議は各4分の3以上で決定。 | 建替え決議は各4/5以上。耐震不適合等の場合は各3/4以上。数字のすり替えに注意 | 覚え方：建替えタテカエはゴブンのヨン(4/5)、でも耐震・耐火の安全基準アウトによる建替えはヨンブンのサン(3/4) |
| 大規模滅失の復旧(3分の2以上) | 建物価格の2分の1超の滅失(大規模滅失)の復旧は、区分所有者及び議決権の各3分の2以上で決定。2分の1以下の滅失(小規模滅失)の復旧は普通決議で決定。 | 大規模滅失（価格1/2超）の復旧は各2/3以上、小規模滅失は普通決議。滅失規模と定数に注意 | 覚え方：大規模ダイキボ滅失(半分超)の復旧はサンブンのニ(2/3)、半分以下の小規模は普通決議でOK |
4分の3以上の特別決議事項
最重要- 基本ルール
- 規約の設定・変更・廃止、共用部分の重大な変更、管理組合法人の設立・解散、義務違反者への専有部分使用禁止請求は、定足数（区分所有者・議決権の各過半数の出席）を満たした集会で出席者の各4分の3以上により決定する。大規模滅失の復旧は出席者の各3分の2以上。
- 例外・ひっかけ
- 建替えの5分の4を他の特別決議に広げる誤り。改正前にあった「定数を過半数まで減らせる」という記述は削除されている。
判断ポイント
覚え方：特別決議は出席者のヨンブンノサン、建替えだけ全体のゴブンノヨン
規約の設定・変更・廃止
- 基本ルール
- 規約の設定・変更・廃止は、定足数（区分所有者・議決権の各過半数の出席）を満たした集会で、出席した区分所有者および議決権の各4分の3以上により行う（31条1項）。特別の影響を受ける者がいる場合はその者の承諾が必要。
- 例外・ひっかけ
- 普通決議（出席者の各過半数）と混同させる。また改正前の全区分所有者基準と取り違えさせる。
判断ポイント
覚え方：規約を動かすなら、出席者のヨンブンノサン
普通決議の要件
- 基本ルール
- 原則(一般的事項)は、出席した区分所有者(議決権を有しないものを除く)及びその議決権の各過半数で決定する。書面・代理人で議決権を行使した者は出席者数に算入する。
- 例外・ひっかけ
- 普通決議は出席区分所有者および議決権の各過半数。書面・代理行使者は出席に算入。基準に注意
判断ポイント
覚え方：普通決議フツウは出席者と議決権の各カハンスウ(過半数)、書面・代理も出席にカウント
建替え決議(5分の4以上)
- 基本ルール
- 建物の建替え決議は、区分所有者及び議決権の各5分の4以上の多数で決定。ただし耐震・耐火の安全性が基準不適合等による建替え決議は各4分の3以上で決定。
- 例外・ひっかけ
- 建替え決議は各4/5以上。耐震不適合等の場合は各3/4以上。数字のすり替えに注意
判断ポイント
覚え方：建替えタテカエはゴブンのヨン(4/5)、でも耐震・耐火の安全基準アウトによる建替えはヨンブンのサン(3/4)
大規模滅失の復旧(3分の2以上)
- 基本ルール
- 建物価格の2分の1超の滅失(大規模滅失)の復旧は、区分所有者及び議決権の各3分の2以上で決定。2分の1以下の滅失(小規模滅失)の復旧は普通決議で決定。
- 例外・ひっかけ
- 大規模滅失（価格1/2超）の復旧は各2/3以上、小規模滅失は普通決議。滅失規模と定数に注意
判断ポイント
覚え方：大規模ダイキボ滅失(半分超)の復旧はサンブンのニ(2/3)、半分以下の小規模は普通決議でOK
混同注意・比較表
危険負担の原則・債権者帰責の例外
「双方無責、債権者帰責、反対給付拒絶、履行不能、解除」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 不動産取引の危険負担（原則・例外） | 原則：双方の帰責事由によらず債務が履行不能になった場合、買主の債務は存続するがその履行（代金支払い）を拒絶できる（履行拒絶権）。例外：買主の帰責事由で履行不能になったときは履行を拒絶できず代金を支払わねばならない。ただし売主が債務を免れて利益を得たときは買主に償還する。 | 履行拒絶権を「債務消滅」とすり替える罠。原則は拒絶できるだけ | 覚え方：危険負担の原則、双方無責なら買主は『払うの拒否(履行拒絶)』、でも買主のせいなら払え、売主の得は返せ |
| 危険負担とは | 売買契約後・引渡し前に目的物が売主・買主双方の責めに帰すことができない事由（天災等）で滅失した場合に、売主の債務は消滅するが買主が債務を履行しなければならないかという問題を危険負担という。 | 危険負担の場面のすり替え。引渡し前・双方無責任がポイント | 覚え方：危険をキケンと背負うのは誰?引渡し前に天災で消え、売主の債務は消えたが買主払う?の悩み |
| 売主に帰責事由がある場合の処理 | 引渡し前の滅失原因が売主の帰責事由（売主の失火など）によるときは、買主は債務不履行による損害賠償請求・契約解除ができる。天災など売主に帰責事由がないときは損害賠償請求はできず、契約解除・危険負担の問題となる。 | 帰責主体のすり替え。売主帰責なら損害賠償・解除が可能 | 覚え方：売主が火を出し帰責(キセキ)あり、買主は賠償・解除OK、天災なら賠償ムリで解除か危険負担へ |
不動産取引の危険負担（原則・例外）
- 基本ルール
- 原則：双方の帰責事由によらず債務が履行不能になった場合、買主の債務は存続するがその履行（代金支払い）を拒絶できる（履行拒絶権）。例外：買主の帰責事由で履行不能になったときは履行を拒絶できず代金を支払わねばならない。ただし売主が債務を免れて利益を得たときは買主に償還する。
- 例外・ひっかけ
- 履行拒絶権を「債務消滅」とすり替える罠。原則は拒絶できるだけ
判断ポイント
覚え方：危険負担の原則、双方無責なら買主は『払うの拒否(履行拒絶)』、でも買主のせいなら払え、売主の得は返せ
危険負担とは
- 基本ルール
- 売買契約後・引渡し前に目的物が売主・買主双方の責めに帰すことができない事由（天災等）で滅失した場合に、売主の債務は消滅するが買主が債務を履行しなければならないかという問題を危険負担という。
- 例外・ひっかけ
- 危険負担の場面のすり替え。引渡し前・双方無責任がポイント
判断ポイント
覚え方：危険をキケンと背負うのは誰?引渡し前に天災で消え、売主の債務は消えたが買主払う?の悩み
売主に帰責事由がある場合の処理
- 基本ルール
- 引渡し前の滅失原因が売主の帰責事由（売主の失火など）によるときは、買主は債務不履行による損害賠償請求・契約解除ができる。天災など売主に帰責事由がないときは損害賠償請求はできず、契約解除・危険負担の問題となる。
- 例外・ひっかけ
- 帰責主体のすり替え。売主帰責なら損害賠償・解除が可能
判断ポイント
覚え方：売主が火を出し帰責(キセキ)あり、買主は賠償・解除OK、天災なら賠償ムリで解除か危険負担へ
混同注意・比較表
債権譲渡の対抗要件・譲渡制限
「債務者対抗、第三者対抗、通知・承諾、確定日付、譲渡制限」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 譲渡制限債権の催告による対抗制限 | 債務者が履行しない場合、悪意・重過失の譲受人その他の第三者が相当の期間を定めて譲渡人への履行を催告し、期間内に履行がないときは、債務者はその第三者に対して履行を拒んだり相当期間経過後に生じた弁済等の事由を対抗できない。 | 催告の主体・効果のずらし。相当期間経過後は債務者は対抗不可に | 覚え方：制限債権、悪意の譲受人が譲渡人へ相当期間の催告し履行なしなら、債務者はもう拒めず対抗できず |
| 譲渡制限の意思表示 | 譲渡を禁止・制限する特約（譲渡制限の意思表示）があっても債権譲渡は原則有効。譲受人その他の第三者が悪意または重過失であれば、債務者は履行を拒むことができ、譲渡人への弁済等で消滅させる事由をその第三者に対抗できる。 | 譲渡制限特約で譲渡を無効とする罠。原則有効・悪意重過失で拒絶可 | 覚え方：譲渡制限『ダメよ』特約あっても譲渡は有効、悪意・重過失の譲受人には債務者が履行を拒める |
| 債権譲渡を債務者に対抗する要件 | 債務者に対抗するには①譲渡人から債務者への通知（口頭による通知も可）、または②債務者の承諾（口頭でも可、承諾は譲渡人・譲受人のいずれにしても可）が必要。 | 債務者対抗要件を確定日付要とする罠。単なる通知・承諾で足りる | 覚え方：債務者への対抗はゆるゆる、口頭の通知でも承諾でもOK、承諾は譲渡人・譲受人どちらでも可 |
| 債権譲渡を債務者以外の第三者に対抗する要件 | 債務者以外の第三者に対抗するには①確定日付のある証書による譲渡人から債務者への通知（内容証明郵便など）、または②確定日付のある証書による債務者の承諾が必要。二重譲渡で両方に確定日付があるときは、通知が債務者に到達した日時または承諾の日時の早いほうが優先（確定日付の早いほうではない）。 | 「確定日付の早い方」への引っかけ。到達日時の早い方が優先 | 覚え方：第三者への対抗は確定日付の通知か承諾、二重譲渡は日付でなく『到達』の早い者勝ち! |
| 債権譲渡における相殺権 | 債務者は原則として対抗要件を具備される時より前に取得した譲渡人に対する債権による相殺をもって譲受人に対抗できる（通知・承諾より前に反対債権を有していれば譲受人に相殺を主張できる）。 | 相殺権を主張できる時点のずらし。対抗要件具備前取得の債権で相殺可 | 覚え方：対抗要件つく前に持ってた債権なら、債務者は相殺(そうさい)を譲受人へぶつけて対抗OK |
| 債権譲渡（現に発生していない債権） | 債権も原則として譲受人と譲渡人の合意によって譲渡できる。譲渡する債権は現に発生していることを要しない（将来債権も譲渡可）。 | 将来債権の譲渡可否の逆転。現に発生していなくても譲渡可 | 覚え方：債権ジョウトは合意でOK、まだ生まれてない将来債権も先取りで譲れちゃう |
譲渡制限債権の催告による対抗制限
- 基本ルール
- 債務者が履行しない場合、悪意・重過失の譲受人その他の第三者が相当の期間を定めて譲渡人への履行を催告し、期間内に履行がないときは、債務者はその第三者に対して履行を拒んだり相当期間経過後に生じた弁済等の事由を対抗できない。
- 例外・ひっかけ
- 催告の主体・効果のずらし。相当期間経過後は債務者は対抗不可に
判断ポイント
覚え方：制限債権、悪意の譲受人が譲渡人へ相当期間の催告し履行なしなら、債務者はもう拒めず対抗できず
譲渡制限の意思表示
- 基本ルール
- 譲渡を禁止・制限する特約（譲渡制限の意思表示）があっても債権譲渡は原則有効。譲受人その他の第三者が悪意または重過失であれば、債務者は履行を拒むことができ、譲渡人への弁済等で消滅させる事由をその第三者に対抗できる。
- 例外・ひっかけ
- 譲渡制限特約で譲渡を無効とする罠。原則有効・悪意重過失で拒絶可
判断ポイント
覚え方：譲渡制限『ダメよ』特約あっても譲渡は有効、悪意・重過失の譲受人には債務者が履行を拒める
債権譲渡を債務者に対抗する要件
- 基本ルール
- 債務者に対抗するには①譲渡人から債務者への通知（口頭による通知も可）、または②債務者の承諾（口頭でも可、承諾は譲渡人・譲受人のいずれにしても可）が必要。
- 例外・ひっかけ
- 債務者対抗要件を確定日付要とする罠。単なる通知・承諾で足りる
判断ポイント
覚え方：債務者への対抗はゆるゆる、口頭の通知でも承諾でもOK、承諾は譲渡人・譲受人どちらでも可
債権譲渡を債務者以外の第三者に対抗する要件
- 基本ルール
- 債務者以外の第三者に対抗するには①確定日付のある証書による譲渡人から債務者への通知（内容証明郵便など）、または②確定日付のある証書による債務者の承諾が必要。二重譲渡で両方に確定日付があるときは、通知が債務者に到達した日時または承諾の日時の早いほうが優先（確定日付の早いほうではない）。
- 例外・ひっかけ
- 「確定日付の早い方」への引っかけ。到達日時の早い方が優先
判断ポイント
覚え方：第三者への対抗は確定日付の通知か承諾、二重譲渡は日付でなく『到達』の早い者勝ち!
債権譲渡における相殺権
- 基本ルール
- 債務者は原則として対抗要件を具備される時より前に取得した譲渡人に対する債権による相殺をもって譲受人に対抗できる（通知・承諾より前に反対債権を有していれば譲受人に相殺を主張できる）。
- 例外・ひっかけ
- 相殺権を主張できる時点のずらし。対抗要件具備前取得の債権で相殺可
判断ポイント
覚え方：対抗要件つく前に持ってた債権なら、債務者は相殺(そうさい)を譲受人へぶつけて対抗OK
債権譲渡（現に発生していない債権）
- 基本ルール
- 債権も原則として譲受人と譲渡人の合意によって譲渡できる。譲渡する債権は現に発生していることを要しない（将来債権も譲渡可）。
- 例外・ひっかけ
- 将来債権の譲渡可否の逆転。現に発生していなくても譲渡可
判断ポイント
覚え方：債権ジョウトは合意でOK、まだ生まれてない将来債権も先取りで譲れちゃう
混同注意・比較表
連帯債務・保証・連帯保証
「付従性、補充性、絶対効・相対効、抗弁権、分別の利益、求償」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 一般保証と連帯保証の違い | 連帯保証人には①催告の抗弁権がない、②検索の抗弁権がない、③分別の利益がない。連帯保証人は各自3,000万円全額(複数でも全額)の保証債務を負い、債権者は誰にどの順番でも全額請求できる。 | 連帯保証人が複数でも各自全額。頭割りになると誤らせる。 | 覚え方：連帯保証はサイ・ケン・ブン(催告・検索・分別)の三ナシ、各自まるまる三千万を誰からでも全額 |
| 共同保証・分別の利益 | 共同保証=1つの主債務に複数の保証人がつくこと。各保証人は主債務を均等に分割した分割部分についてのみ保証債務を負う(分別の利益)。ただし連帯保証には分別の利益がない。 | 分別の利益は普通の共同保証にあり、連帯保証にはない。逆転に注意。 | 覚え方：共同保証は頭割りで『分別の利益』、でも連帯保証にゃその分け前ナシ |
| 相対効と絶対効 | 連帯債務者の1人に生じた事由は原則他の債務者に影響しない(相対効)。相対効の例=請求・時効の完成・債務の免除・債務の承認・期限の猶予。絶対効(他にも影響)=弁済・相殺・更改・混同。債権者と連帯債務者の1人の別段の合意で相対効を絶対効にできる。 | 絶対効は弁済・相殺・更改・混同の4つ。請求・免除・時効完成は相対効(混同と取り違えさせる)。 | 覚え方：相手に響くは弁済・相殺・更改・混同のヨン絶対、請求・時効・免除・承認・猶予はソイツだけの相対効 |
| 連帯債務の負担部分・求償 | 負担部分は別段の定めがなければ均一。連帯債務者の1人が弁済すれば他の債務も消滅。弁済し共同の免責を得たときは他の連帯債務者に負担部分に応じて求償できる。免責額が自己の負担部分を超えるかにかかわらず求償できる。 | 求償は「自己の負担部分を超えた分だけ」と誤らせる。超えるか否かにかかわらず求償可。 | 覚え方：負担は仲良く均等割り、一人が払や皆チャラ、超えても超えなくても『負担ぶんちょうだい』と求償だ |
| 連帯保証とは | 連帯保証とは保証人が主債務者と連帯して債務を負う保証形態。主債務者に生じた事由は連帯保証人にも効力が及ぶ。連帯保証人に生じた事由は原則主債務者に及ばないが、例外として主債務を消滅させる行為(弁済・相殺・更改など)は主債務者にも及ぶ。 | 連帯保証人に生じた事由は原則主債務者に及ばない。及ぶのは弁済等の消滅行為のみ。 | 覚え方：連帯保証は主とベッタリ、主の事由は保証に効くが、逆は原則届かず消滅行為だけ主へ返る |
| 催告の抗弁権・検索の抗弁権 | 補充性を担保するため保証人に2つの抗弁権がある。催告の抗弁権=いきなり請求されたら「まず主債務者に請求して」といえる。検索の抗弁権=主債務者に弁済資力があり執行が容易なことを証明すれば「まず主債務者の財産から弁済して」といえる。連帯保証人にはどちらもない。 | 連帯保証人には両抗弁権がない点。普通保証人と混同させる。 | 覚え方：催告『先に主へ言え』、検索『主に金あるぞ先に取れ』、連帯保証にゃどっちもナシ |
一般保証と連帯保証の違い
- 基本ルール
- 連帯保証人には①催告の抗弁権がない、②検索の抗弁権がない、③分別の利益がない。連帯保証人は各自3,000万円全額(複数でも全額)の保証債務を負い、債権者は誰にどの順番でも全額請求できる。
- 例外・ひっかけ
- 連帯保証人が複数でも各自全額。頭割りになると誤らせる。
判断ポイント
覚え方：連帯保証はサイ・ケン・ブン(催告・検索・分別)の三ナシ、各自まるまる三千万を誰からでも全額
共同保証・分別の利益
- 基本ルール
- 共同保証=1つの主債務に複数の保証人がつくこと。各保証人は主債務を均等に分割した分割部分についてのみ保証債務を負う(分別の利益)。ただし連帯保証には分別の利益がない。
- 例外・ひっかけ
- 分別の利益は普通の共同保証にあり、連帯保証にはない。逆転に注意。
判断ポイント
覚え方：共同保証は頭割りで『分別の利益』、でも連帯保証にゃその分け前ナシ
相対効と絶対効
- 基本ルール
- 連帯債務者の1人に生じた事由は原則他の債務者に影響しない(相対効)。相対効の例=請求・時効の完成・債務の免除・債務の承認・期限の猶予。絶対効(他にも影響)=弁済・相殺・更改・混同。債権者と連帯債務者の1人の別段の合意で相対効を絶対効にできる。
- 例外・ひっかけ
- 絶対効は弁済・相殺・更改・混同の4つ。請求・免除・時効完成は相対効(混同と取り違えさせる)。
判断ポイント
覚え方：相手に響くは弁済・相殺・更改・混同のヨン絶対、請求・時効・免除・承認・猶予はソイツだけの相対効
連帯債務の負担部分・求償
- 基本ルール
- 負担部分は別段の定めがなければ均一。連帯債務者の1人が弁済すれば他の債務も消滅。弁済し共同の免責を得たときは他の連帯債務者に負担部分に応じて求償できる。免責額が自己の負担部分を超えるかにかかわらず求償できる。
- 例外・ひっかけ
- 求償は「自己の負担部分を超えた分だけ」と誤らせる。超えるか否かにかかわらず求償可。
判断ポイント
覚え方：負担は仲良く均等割り、一人が払や皆チャラ、超えても超えなくても『負担ぶんちょうだい』と求償だ
連帯保証とは
- 基本ルール
- 連帯保証とは保証人が主債務者と連帯して債務を負う保証形態。主債務者に生じた事由は連帯保証人にも効力が及ぶ。連帯保証人に生じた事由は原則主債務者に及ばないが、例外として主債務を消滅させる行為(弁済・相殺・更改など)は主債務者にも及ぶ。
- 例外・ひっかけ
- 連帯保証人に生じた事由は原則主債務者に及ばない。及ぶのは弁済等の消滅行為のみ。
判断ポイント
覚え方：連帯保証は主とベッタリ、主の事由は保証に効くが、逆は原則届かず消滅行為だけ主へ返る
催告の抗弁権・検索の抗弁権
- 基本ルール
- 補充性を担保するため保証人に2つの抗弁権がある。催告の抗弁権=いきなり請求されたら「まず主債務者に請求して」といえる。検索の抗弁権=主債務者に弁済資力があり執行が容易なことを証明すれば「まず主債務者の財産から弁済して」といえる。連帯保証人にはどちらもない。
- 例外・ひっかけ
- 連帯保証人には両抗弁権がない点。普通保証人と混同させる。
判断ポイント
覚え方：催告『先に主へ言え』、検索『主に金あるぞ先に取れ』、連帯保証にゃどっちもナシ
混同注意・比較表
売買・請負の契約不適合責任
「追完、減額、損害賠償、解除、通知期間、免責特約」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 損害賠償請求・契約の解除 | 契約不適合の場合、買主は債務不履行の一般規定により損害賠償の請求や契約の解除ができる（方法はSEC05のとおり）。 | 基本知識。不適合でも一般規定で賠償・解除できる | 覚え方：契約不適合の損害賠償・解除は、債務不履行の一般ルールでフツーに行使できるよ |
| 買主の救済（売主の担保責任）の4手段 | 売主が種類・品質・数量について契約内容に適合しない目的物を引き渡した場合や移転した権利が契約内容に適合しない場合、買主は①追完請求、②代金減額請求、③損害賠償請求、④契約の解除の4つの手段をとれる（担保責任＝契約不適合責任）。物の売買だけでなく権利の売買も基本的に同じ。 | 担保責任の4手段の一部欠落・入替。追完・減額・賠償・解除 | 覚え方：契約不適合、買主の救済ヨン手『ツイ・ゲン・ソン・カイ』追完・減額・損害賠償・解除で戦う |
| 請負人の担保責任 | 目的物に契約不適合がある場合、注文者は請負人に対して (1)履行の追完請求(修補請求を含む)、 (2)報酬減額請求、 (3)損害賠償、 (4)契約の解除ができる。売買契約の売主の担保責任とおおむね同じ(売主→請負人、買主→注文者と読み替える)。 | 請負の担保責任は売買の売主責任とほぼ同じで、追完・報酬減額・損害賠償・解除が可能。手段を欠く誤りに注意 | 覚え方：請負の担保、不適合ならツイ(追完)ゲン(減額)ソン(損賠)カイ(解除)、売主責任とほぼ同じ読み替え |
| 担保責任の期間の制限（原則・例外） | 原則：種類・品質に関する不適合は、買主が不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知しなければ、追完請求・代金減額請求・損害賠償請求・契約解除ができない。例外：売主が引渡し時に不適合を知っていた、または重大な過失で知らなかったときはこの期間制限はなくなる。 | 起算点・期間の数字すり替え。知った時から1年以内に通知 | 覚え方：種類・品質の不適合は知った時からイチ(1年)以内に通知、売主が悪意か重過失なら期間制限チャラ |
| 代金減額請求（原則・例外） | 原則：契約不適合の場合、買主が相当の期間を定めて追完の催告をし期間内に追完がないとき、不適合の程度に応じて代金減額を請求できる。例外：①追完不能、②売主が追完拒絶の意思を明確に表示、③定期行為で時期経過、④催告しても追完見込みがないことが明らかなときは催告なしで直ちに減額請求できる。 | 減額に催告不要とする罠。原則は催告後、追完不能等が例外 | 覚え方：減額はまず催告、期間内に追完なしで程度に応じ値引き、追完不能・拒絶・時期過ぎ・見込みゼロなら即減額 |
| 請負人の担保責任の制限(免責特約) | 当事者間で請負人が担保責任を負わない旨の特約を結んだときは、原則として請負人は担保責任を負わない。ただし請負人が事実を知っていたのに注文者に告げなかった場合には、特約を結んでいても担保責任を免れることはできない。 | 免責特約があっても、請負人が事実を知りながら告げなかったときは免責されない。例外の存在に注意 | 覚え方：免責特約で請負ノーガード、でも知ってて黙ったら責任逃れられん、悪いウケオイ許さん |
損害賠償請求・契約の解除
- 基本ルール
- 契約不適合の場合、買主は債務不履行の一般規定により損害賠償の請求や契約の解除ができる（方法はSEC05のとおり）。
- 例外・ひっかけ
- 基本知識。不適合でも一般規定で賠償・解除できる
判断ポイント
覚え方：契約不適合の損害賠償・解除は、債務不履行の一般ルールでフツーに行使できるよ
買主の救済（売主の担保責任）の4手段
- 基本ルール
- 売主が種類・品質・数量について契約内容に適合しない目的物を引き渡した場合や移転した権利が契約内容に適合しない場合、買主は①追完請求、②代金減額請求、③損害賠償請求、④契約の解除の4つの手段をとれる（担保責任＝契約不適合責任）。物の売買だけでなく権利の売買も基本的に同じ。
- 例外・ひっかけ
- 担保責任の4手段の一部欠落・入替。追完・減額・賠償・解除
判断ポイント
覚え方：契約不適合、買主の救済ヨン手『ツイ・ゲン・ソン・カイ』追完・減額・損害賠償・解除で戦う
請負人の担保責任
- 基本ルール
- 目的物に契約不適合がある場合、注文者は請負人に対して
(1)履行の追完請求(修補請求を含む)、
(2)報酬減額請求、
(3)損害賠償、
(4)契約の解除ができる。売買契約の売主の担保責任とおおむね同じ(売主→請負人、買主→注文者と読み替える)。 - 例外・ひっかけ
- 請負の担保責任は売買の売主責任とほぼ同じで、追完・報酬減額・損害賠償・解除が可能。手段を欠く誤りに注意
判断ポイント
覚え方：請負の担保、不適合ならツイ(追完)ゲン(減額)ソン(損賠)カイ(解除)、売主責任とほぼ同じ読み替え
担保責任の期間の制限（原則・例外）
- 基本ルール
- 原則：種類・品質に関する不適合は、買主が不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知しなければ、追完請求・代金減額請求・損害賠償請求・契約解除ができない。例外：売主が引渡し時に不適合を知っていた、または重大な過失で知らなかったときはこの期間制限はなくなる。
- 例外・ひっかけ
- 起算点・期間の数字すり替え。知った時から1年以内に通知
判断ポイント
覚え方：種類・品質の不適合は知った時からイチ(1年)以内に通知、売主が悪意か重過失なら期間制限チャラ
代金減額請求（原則・例外）
- 基本ルール
- 原則：契約不適合の場合、買主が相当の期間を定めて追完の催告をし期間内に追完がないとき、不適合の程度に応じて代金減額を請求できる。例外：①追完不能、②売主が追完拒絶の意思を明確に表示、③定期行為で時期経過、④催告しても追完見込みがないことが明らかなときは催告なしで直ちに減額請求できる。
- 例外・ひっかけ
- 減額に催告不要とする罠。原則は催告後、追完不能等が例外
判断ポイント
覚え方：減額はまず催告、期間内に追完なしで程度に応じ値引き、追完不能・拒絶・時期過ぎ・見込みゼロなら即減額
請負人の担保責任の制限(免責特約)
- 基本ルール
- 当事者間で請負人が担保責任を負わない旨の特約を結んだときは、原則として請負人は担保責任を負わない。ただし請負人が事実を知っていたのに注文者に告げなかった場合には、特約を結んでいても担保責任を免れることはできない。
- 例外・ひっかけ
- 免責特約があっても、請負人が事実を知りながら告げなかったときは免責されない。例外の存在に注意
判断ポイント
覚え方：免責特約で請負ノーガード、でも知ってて黙ったら責任逃れられん、悪いウケオイ許さん
混同注意・比較表
不動産登記の申請・登記の種類
「表示・権利、共同・単独申請、仮登記、登記識別情報、対抗力」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 仮登記の申請(単独申請の例外) | 仮登記の申請は原則仮登記権利者と仮登記義務者が共同申請するが、仮登記義務者の承諾がある場合、又は仮登記を命ずる裁判所の処分がある場合は、仮登記権利者が単独で申請できる。 | 仮登記義務者の承諾か裁判所の処分があれば仮登記権利者が単独申請可。要件に注意 | 覚え方：仮登記は原則共同、でも義務者の承諾か裁判所の処分あれば権利者ひとりで単独GO |
| 共同申請主義(登記権利者・登記義務者) | 権利に関する登記は原則として登記権利者(利益を受ける者=買主等)と登記義務者(不利益を受ける者=売主等)が共同して申請する。表示に関する登記は申請人が単独で申請する。売買なら買主/売主、抵当権設定なら抵当権者/抵当権設定者。 | 権利登記=共同申請、表示登記=単独申請。どちらが単独かの逆転に注意 | 覚え方：権利者(買主)と義務者(売主)が共同で申請、表示登記だけは単独でGO |
| 単独申請できる登記(例外1) | 所有権保存登記、確定判決による登記、相続・法人合併による移転登記、登記名義人の氏名住所変更登記、仮登記義務者の承諾ある仮登記、相続人への遺贈による所有権移転登記、買戻特約から10年経過の買戻特約抹消登記等は登記権利者等が単独で申請できる。 | 所有権保存・判決・相続等は単独申請可。共同申請必須とする誤りに注意 | 覚え方：保存・確定判決・相続・氏名住所・承諾仮登記・遺贈・買戻し十年(10年)抹消は単独でどうぞ |
| 仮登記とは・対抗力 | 仮登記は本登記の順位を確保しておきたいときに行う登記で、本登記の順位を保全できるが、仮登記自体には対抗力がない。 | 仮登記は順位保全はできるが対抗力はない。対抗力の有無のすり替えに注意 | 覚え方：『カリ(仮登記)は順位キープの予約席』、順位は保全できるが仮の身、対抗力はなし |
| 表題部と権利部の違い | 表題部は表示に関する登記で申請義務があるが第三者への対抗力はない。権利部は権利に関する登記で原則申請義務がなく(相続登記と氏名等の変更登記は義務あり)、登記すると第三者への対抗力がある。 | 表題部は対抗力なし・権利部は対抗力あり。対抗力の有無の逆転に注意 | 覚え方：表題は義務あるが対抗ムリ、権利は原則任意でも登記すりゃ対抗OK(相続と氏名変更は義務) |
| 仮登記ができる場合 | 仮登記は、登記に必要な情報を登記所に提供できないとき、又は権利変動はまだ生じていないが将来生じる予定でその請求権を保全しようとするときに行える。 | 情報提供できないとき、又は請求権保全のときに仮登記可。場面の入れ替えに注意 | 覚え方：『情報出せぬ』か『未来の請求権を守りたい』とき、カリ(仮登記)で予約しとける |
仮登記の申請(単独申請の例外)
- 基本ルール
- 仮登記の申請は原則仮登記権利者と仮登記義務者が共同申請するが、仮登記義務者の承諾がある場合、又は仮登記を命ずる裁判所の処分がある場合は、仮登記権利者が単独で申請できる。
- 例外・ひっかけ
- 仮登記義務者の承諾か裁判所の処分があれば仮登記権利者が単独申請可。要件に注意
判断ポイント
覚え方：仮登記は原則共同、でも義務者の承諾か裁判所の処分あれば権利者ひとりで単独GO
共同申請主義(登記権利者・登記義務者)
- 基本ルール
- 権利に関する登記は原則として登記権利者(利益を受ける者=買主等)と登記義務者(不利益を受ける者=売主等)が共同して申請する。表示に関する登記は申請人が単独で申請する。売買なら買主/売主、抵当権設定なら抵当権者/抵当権設定者。
- 例外・ひっかけ
- 権利登記=共同申請、表示登記=単独申請。どちらが単独かの逆転に注意
判断ポイント
覚え方：権利者(買主)と義務者(売主)が共同で申請、表示登記だけは単独でGO
単独申請できる登記(例外1)
- 基本ルール
- 所有権保存登記、確定判決による登記、相続・法人合併による移転登記、登記名義人の氏名住所変更登記、仮登記義務者の承諾ある仮登記、相続人への遺贈による所有権移転登記、買戻特約から10年経過の買戻特約抹消登記等は登記権利者等が単独で申請できる。
- 例外・ひっかけ
- 所有権保存・判決・相続等は単独申請可。共同申請必須とする誤りに注意
判断ポイント
覚え方：保存・確定判決・相続・氏名住所・承諾仮登記・遺贈・買戻し十年(10年)抹消は単独でどうぞ
仮登記とは・対抗力
- 基本ルール
- 仮登記は本登記の順位を確保しておきたいときに行う登記で、本登記の順位を保全できるが、仮登記自体には対抗力がない。
- 例外・ひっかけ
- 仮登記は順位保全はできるが対抗力はない。対抗力の有無のすり替えに注意
判断ポイント
覚え方：『カリ(仮登記)は順位キープの予約席』、順位は保全できるが仮の身、対抗力はなし
表題部と権利部の違い
- 基本ルール
- 表題部は表示に関する登記で申請義務があるが第三者への対抗力はない。権利部は権利に関する登記で原則申請義務がなく(相続登記と氏名等の変更登記は義務あり)、登記すると第三者への対抗力がある。
- 例外・ひっかけ
- 表題部は対抗力なし・権利部は対抗力あり。対抗力の有無の逆転に注意
判断ポイント
覚え方：表題は義務あるが対抗ムリ、権利は原則任意でも登記すりゃ対抗OK(相続と氏名変更は義務)
仮登記ができる場合
- 基本ルール
- 仮登記は、登記に必要な情報を登記所に提供できないとき、又は権利変動はまだ生じていないが将来生じる予定でその請求権を保全しようとするときに行える。
- 例外・ひっかけ
- 情報提供できないとき、又は請求権保全のときに仮登記可。場面の入れ替えに注意
判断ポイント
覚え方：『情報出せぬ』か『未来の請求権を守りたい』とき、カリ(仮登記)で予約しとける
最重要・比較表
法令横断の許可・届出
「法律、行為、区域、規模、事前・事後、期限、権者、違反効果」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 開発許可の許可権者最重要 | 開発行為を行おうとする場合、原則として都道府県知事の許可(開発許可)が必要となる。 | 開発許可は原則として都道府県知事。市町村長とする主体すり替えに注意。 | 覚え方：開発行為は原則、都道府県知事の許可（開発許可）がなきゃ着手できぬ |
| 4区分と届出義務者・時期 | 規制区域は当事者が締結前に許可。監視区域・注視区域は当事者が締結前に届出。無指定区域は権利取得者が締結日から2週間以内に届出。規制区域=許可制、監視・注視=事前届出制、無指定=事後届出制。 | 届出義務者(当事者か権利取得者か)と事前・事後の混同 | 覚え方：規制は当事者が前に許可、監視・注視は前に届、無指定は取得者が二(2週間)後に届 |
| 3条・4条・5条の許可権者 | 3条(権利移動)は農業委員会の許可。4条(転用)は都道府県知事の許可。5条(転用目的の権利移動)は都道府県知事の許可。4条・5条は指定市町村の区域内では指定市町村長の許可。 | 3条(農業委員会)と4条5条(知事)の許可権者すり替え | 覚え方：三条は農業委員会、四条・五条は知事、指定市町村なら市町村長がジャッジ |
| 特定盛土等規制区域の工事の許可 | 特定盛土等規制区域内で大規模な崖崩れ・土砂流出のおそれが大きい一定規模の特定盛土等・土石の堆積工事を行う場合、原則として工事主は工事着手前に都道府県知事の許可を受ける。この許可を受けた場合は工事の届出は不要。届出とは別に説明会の開催等が必要。 | 許可権者は都道府県知事。許可を受ければ届出は不要になる関係に注意 | 覚え方：デカ盛りは着手の前に知事の許可、とれば届出いらず、ご近所に説明会 |
| 建築行為等の制限 | 事業施行の認可等の公告があった日から換地処分の公告がある日までは、施行地区内で①土地の形質変更②建築物等の新築・改築・増築③重量5トンを超える物件の設置・堆積(事業障害のおそれあるもの)を行う者は、国土交通大臣(国が施行)または都道府県知事(その他)の許可が必要。組合の許可ではない。 | 許可権者は国土交通大臣または都道府県知事。『組合の許可』とのすり替えが定番 | 覚え方：工事中の区域、土いじり・建てる・五トン(5t)超は、大臣か知事の許可、組合じゃダメ |
| その他法令の許可・届出権者(主要) | 文化財保護法=文化庁長官の許可。地すべり等防止法・急傾斜地法・土砂災害防止法・森林法=都道府県知事の許可。道路法=道路管理者、河川法=河川管理者、海岸法=海岸管理者、港湾法=港湾管理者の許可。生産緑地法=市町村長の許可。景観法=景観行政団体の長への届出。 | 許可権者のすり替えが定番。文化財=文化庁長官、生産緑地=市町村長、景観法は届出 | 覚え方：文化財は庁長官、崖と森は知事、道河海港は各管理者、緑地は町長、景観は団体の長へ届出 |
開発許可の許可権者
最重要- 基本ルール
- 開発行為を行おうとする場合、原則として都道府県知事の許可(開発許可)が必要となる。
- 例外・ひっかけ
- 開発許可は原則として都道府県知事。市町村長とする主体すり替えに注意。
判断ポイント
覚え方：開発行為は原則、都道府県知事の許可（開発許可）がなきゃ着手できぬ
4区分と届出義務者・時期
- 基本ルール
- 規制区域は当事者が締結前に許可。監視区域・注視区域は当事者が締結前に届出。無指定区域は権利取得者が締結日から2週間以内に届出。規制区域=許可制、監視・注視=事前届出制、無指定=事後届出制。
- 例外・ひっかけ
- 届出義務者(当事者か権利取得者か)と事前・事後の混同
判断ポイント
覚え方：規制は当事者が前に許可、監視・注視は前に届、無指定は取得者が二(2週間)後に届
3条・4条・5条の許可権者
- 基本ルール
- 3条(権利移動)は農業委員会の許可。4条(転用)は都道府県知事の許可。5条(転用目的の権利移動)は都道府県知事の許可。4条・5条は指定市町村の区域内では指定市町村長の許可。
- 例外・ひっかけ
- 3条(農業委員会)と4条5条(知事)の許可権者すり替え
判断ポイント
覚え方：三条は農業委員会、四条・五条は知事、指定市町村なら市町村長がジャッジ
特定盛土等規制区域の工事の許可
- 基本ルール
- 特定盛土等規制区域内で大規模な崖崩れ・土砂流出のおそれが大きい一定規模の特定盛土等・土石の堆積工事を行う場合、原則として工事主は工事着手前に都道府県知事の許可を受ける。この許可を受けた場合は工事の届出は不要。届出とは別に説明会の開催等が必要。
- 例外・ひっかけ
- 許可権者は都道府県知事。許可を受ければ届出は不要になる関係に注意
判断ポイント
覚え方：デカ盛りは着手の前に知事の許可、とれば届出いらず、ご近所に説明会
建築行為等の制限
- 基本ルール
- 事業施行の認可等の公告があった日から換地処分の公告がある日までは、施行地区内で①土地の形質変更②建築物等の新築・改築・増築③重量5トンを超える物件の設置・堆積(事業障害のおそれあるもの)を行う者は、国土交通大臣(国が施行)または都道府県知事(その他)の許可が必要。組合の許可ではない。
- 例外・ひっかけ
- 許可権者は国土交通大臣または都道府県知事。『組合の許可』とのすり替えが定番
判断ポイント
覚え方：工事中の区域、土いじり・建てる・五トン(5t)超は、大臣か知事の許可、組合じゃダメ
その他法令の許可・届出権者(主要)
- 基本ルール
- 文化財保護法=文化庁長官の許可。地すべり等防止法・急傾斜地法・土砂災害防止法・森林法=都道府県知事の許可。道路法=道路管理者、河川法=河川管理者、海岸法=海岸管理者、港湾法=港湾管理者の許可。生産緑地法=市町村長の許可。景観法=景観行政団体の長への届出。
- 例外・ひっかけ
- 許可権者のすり替えが定番。文化財=文化庁長官、生産緑地=市町村長、景観法は届出
判断ポイント
覚え方：文化財は庁長官、崖と森は知事、道河海港は各管理者、緑地は町長、景観は団体の長へ届出
最重要・比較表
都市計画区域の階層
「都市計画・準都市・市街化・調整・区域外、指定主体、用途地域」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 準都市計画区域最重要 | 都市計画区域外の区域のうち、放置すると将来の街づくりに問題が生じるおそれのある区域に指定する。指定は都道府県が行い、関係市町村・都道府県都市計画審議会の意見を聴く。日本は都市計画区域・準都市計画区域・それ以外の3つに分けられる。 | 準都市計画区域の指定は都道府県。国や市町村とする主体すり替えに注意。 | 覚え方：準都計は区域外の『放っとくとヤバい』予備軍を県が指定、日本は都計・準都計・その他の3分割 |
| 用途地域を定める区域 | 市街化区域には必ず用途地域を定める。市街化調整区域には原則として用途地域を定めない。非線引き区域には用途地域を定めることができる。準都市計画区域には用途地域を定めることができる。 | 市街化区域は必ず用途地域、調整区域は原則定めない。可否の逆転に注意。 | 覚え方：市街化区域は用途地域マスト、調整区域は原則ナシ、非線引きと準都計は『定められる』の任意 |
| 市街化区域・市街化調整区域の定義 | 市街化区域=すでに市街地を形成している区域、およびおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域。市街化調整区域=市街化を抑制すべき区域。 | 市街化区域は「おおむね10年以内」。年数のすり替え、抑制/促進の逆転に注意。 | 覚え方：市街化区域は『もう街＋10年で街に』、調整区域は『市街化ちょっと待った』 |
| 都市計画区域の指定権者 | 都市計画区域の指定は原則として都道府県が行う。複数の都府県にまたがって指定する場合は国土交通大臣が行う。1つの都道府県内で指定する場合、都道府県は関係市町村・都道府県都市計画審議会の意見を聴き、国土交通大臣に協議し同意を得て指定する。 | 都市計画区域の指定は原則都道府県。複数都府県は国土交通大臣。主体のすり替え。 | 覚え方：都市計画区域は原則都道府県が指定、県またぎは大臣、県内なら大臣に協議して同意ゲット |
| 区域区分(線引き) | 都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に分けることを区域区分(線引き)という。区域区分を定めない都市計画区域を非線引き区域という。 | 区域区分を定めないのは非線引き区域。用語の混同に注意。 | 覚え方：線引きは市街化区域と調整区域に仕分け、線を引かない区域は『非線引き』とあだ名 |
| 区域区分の要否 | 区域区分は必要があるときに都道府県が定めることができる(必ず定める必要はない)。ただし三大都市圏の既成市街地等・近郊整備地帯(区域)、その他大都市に係る政令指定の都市計画区域には必ず区域区分を定めなければならない。 | 区域区分は原則任意。三大都市圏等は必須。「必ず定める」と一般化する罠に注意。 | 覚え方：線引きは必要ならでOKだが、三大都市圏の中心はマストで線引き義務 |
| マスタープラン | すべての都市計画区域について、都市計画に「都市計画区域の整備・開発および保全の方針」(マスタープラン=街づくりの基本方針)が定められる。 | マスタープランはすべての都市計画区域について定める。「一部」等の限定に注意。 | 覚え方：マスタープランは全都市計画区域の必修科目、街づくりの基本方針を必ず策定 |
準都市計画区域
最重要- 基本ルール
- 都市計画区域外の区域のうち、放置すると将来の街づくりに問題が生じるおそれのある区域に指定する。指定は都道府県が行い、関係市町村・都道府県都市計画審議会の意見を聴く。日本は都市計画区域・準都市計画区域・それ以外の3つに分けられる。
- 例外・ひっかけ
- 準都市計画区域の指定は都道府県。国や市町村とする主体すり替えに注意。
判断ポイント
覚え方：準都計は区域外の『放っとくとヤバい』予備軍を県が指定、日本は都計・準都計・その他の3分割
用途地域を定める区域
- 基本ルール
- 市街化区域には必ず用途地域を定める。市街化調整区域には原則として用途地域を定めない。非線引き区域には用途地域を定めることができる。準都市計画区域には用途地域を定めることができる。
- 例外・ひっかけ
- 市街化区域は必ず用途地域、調整区域は原則定めない。可否の逆転に注意。
判断ポイント
覚え方：市街化区域は用途地域マスト、調整区域は原則ナシ、非線引きと準都計は『定められる』の任意
市街化区域・市街化調整区域の定義
- 基本ルール
- 市街化区域=すでに市街地を形成している区域、およびおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域。市街化調整区域=市街化を抑制すべき区域。
- 例外・ひっかけ
- 市街化区域は「おおむね10年以内」。年数のすり替え、抑制/促進の逆転に注意。
判断ポイント
覚え方：市街化区域は『もう街＋10年で街に』、調整区域は『市街化ちょっと待った』
都市計画区域の指定権者
- 基本ルール
- 都市計画区域の指定は原則として都道府県が行う。複数の都府県にまたがって指定する場合は国土交通大臣が行う。1つの都道府県内で指定する場合、都道府県は関係市町村・都道府県都市計画審議会の意見を聴き、国土交通大臣に協議し同意を得て指定する。
- 例外・ひっかけ
- 都市計画区域の指定は原則都道府県。複数都府県は国土交通大臣。主体のすり替え。
判断ポイント
覚え方：都市計画区域は原則都道府県が指定、県またぎは大臣、県内なら大臣に協議して同意ゲット
区域区分(線引き)
- 基本ルール
- 都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に分けることを区域区分(線引き)という。区域区分を定めない都市計画区域を非線引き区域という。
- 例外・ひっかけ
- 区域区分を定めないのは非線引き区域。用語の混同に注意。
判断ポイント
覚え方：線引きは市街化区域と調整区域に仕分け、線を引かない区域は『非線引き』とあだ名
区域区分の要否
- 基本ルール
- 区域区分は必要があるときに都道府県が定めることができる(必ず定める必要はない)。ただし三大都市圏の既成市街地等・近郊整備地帯(区域)、その他大都市に係る政令指定の都市計画区域には必ず区域区分を定めなければならない。
- 例外・ひっかけ
- 区域区分は原則任意。三大都市圏等は必須。「必ず定める」と一般化する罠に注意。
判断ポイント
覚え方：線引きは必要ならでOKだが、三大都市圏の中心はマストで線引き義務
マスタープラン
- 基本ルール
- すべての都市計画区域について、都市計画に「都市計画区域の整備・開発および保全の方針」(マスタープラン=街づくりの基本方針)が定められる。
- 例外・ひっかけ
- マスタープランはすべての都市計画区域について定める。「一部」等の限定に注意。
判断ポイント
覚え方：マスタープランは全都市計画区域の必修科目、街づくりの基本方針を必ず策定
最重要・比較表
用途地域13種類・建築用途
「住居8・商業2・工業3、目的、建築可否、必須事項」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 用途地域13種類最重要 | 用途地域とは建物の用途・建蔽率・容積率などを規制する地域。住居系・商業系・工業系を合わせて13種類ある(住居系8・商業系2・工業系3)。 | 用途地域は13種類(住居8・商業2・工業3)。数の内訳すり替えに注意。 | 覚え方：用途地域は建蔽・容積まで縛る13種、住8・商2・工3でおなじみの割り振り |
| 住居系用途地域の種類 | 第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、田園住居地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域の8種類。田園住居地域は低層住居専用をベースに農業用施設の立地を限定的に可能とする地域。 | 田園住居地域は低層住居専用ベースで農業用施設を限定的に可能とする地域。 | 覚え方：住居系8種『低低・田園・中中・住住・準住』、田園は低層ベースに農業施設もチョイ足しOK |
| 地域地区の区分 | 地域地区は土地の利用目的を決めて街づくりをする都市計画で、用途地域(基本的地域地区)と補助的地域地区に区分される。 | 地域地区は用途地域と補助的地域地区に区分。基本知識。 | 覚え方：地域地区は土地の使い道を決める計画、用途地域（基本）と補助的の二本立て |
| 用途地域を定める区域 | 市街化区域には必ず用途地域を定める。市街化調整区域には原則として用途地域を定めない。非線引き区域には用途地域を定めることができる。準都市計画区域には用途地域を定めることができる。 | 市街化区域は必ず用途地域、調整区域は原則定めない。可否の逆転に注意。 | 覚え方：市街化区域は用途地域マスト、調整区域は原則ナシ、非線引きと準都計は『定められる』の任意 |
| 用途地域に必ず定める事項 | 建築物の容積率=すべての用途地域で必ず定める。建築物の建蔽率=商業地域以外で必ず定める。建築物の高さの限度=第一種・第二種低層住居専用地域・田園住居地域のみ。 | 容積率は全用途地域、建蔽率は商業地域以外。「必ず定める」対象のすり替えに注意。 | 覚え方：容積は全地域マスト、建蔽は商業以外でマスト、高さ制限は低低・田園の低層御三家だけ |
| 用途地域に必要に応じ定める事項 | 敷地面積の最低限度=すべての用途地域。外壁の後退距離の限度=第一種・第二種低層住居専用地域・田園住居地域のみ。 | 外壁後退距離は低層住専・田園住居のみ。対象地域の拡大すり替えに注意。 | 覚え方：敷地面積の下限は全地域で任意、外壁後退は低低・田園の低層御三家だけのお家芸 |
用途地域13種類
最重要- 基本ルール
- 用途地域とは建物の用途・建蔽率・容積率などを規制する地域。住居系・商業系・工業系を合わせて13種類ある(住居系8・商業系2・工業系3)。
- 例外・ひっかけ
- 用途地域は13種類(住居8・商業2・工業3)。数の内訳すり替えに注意。
判断ポイント
覚え方：用途地域は建蔽・容積まで縛る13種、住8・商2・工3でおなじみの割り振り
住居系用途地域の種類
- 基本ルール
- 第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、田園住居地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域の8種類。田園住居地域は低層住居専用をベースに農業用施設の立地を限定的に可能とする地域。
- 例外・ひっかけ
- 田園住居地域は低層住居専用ベースで農業用施設を限定的に可能とする地域。
判断ポイント
覚え方：住居系8種『低低・田園・中中・住住・準住』、田園は低層ベースに農業施設もチョイ足しOK
地域地区の区分
- 基本ルール
- 地域地区は土地の利用目的を決めて街づくりをする都市計画で、用途地域(基本的地域地区)と補助的地域地区に区分される。
- 例外・ひっかけ
- 地域地区は用途地域と補助的地域地区に区分。基本知識。
判断ポイント
覚え方：地域地区は土地の使い道を決める計画、用途地域（基本）と補助的の二本立て
用途地域を定める区域
- 基本ルール
- 市街化区域には必ず用途地域を定める。市街化調整区域には原則として用途地域を定めない。非線引き区域には用途地域を定めることができる。準都市計画区域には用途地域を定めることができる。
- 例外・ひっかけ
- 市街化区域は必ず用途地域、調整区域は原則定めない。可否の逆転に注意。
判断ポイント
覚え方：市街化区域は用途地域マスト、調整区域は原則ナシ、非線引きと準都計は『定められる』の任意
用途地域に必ず定める事項
- 基本ルール
- 建築物の容積率=すべての用途地域で必ず定める。建築物の建蔽率=商業地域以外で必ず定める。建築物の高さの限度=第一種・第二種低層住居専用地域・田園住居地域のみ。
- 例外・ひっかけ
- 容積率は全用途地域、建蔽率は商業地域以外。「必ず定める」対象のすり替えに注意。
判断ポイント
覚え方：容積は全地域マスト、建蔽は商業以外でマスト、高さ制限は低低・田園の低層御三家だけ
用途地域に必要に応じ定める事項
- 基本ルール
- 敷地面積の最低限度=すべての用途地域。外壁の後退距離の限度=第一種・第二種低層住居専用地域・田園住居地域のみ。
- 例外・ひっかけ
- 外壁後退距離は低層住専・田園住居のみ。対象地域の拡大すり替えに注意。
判断ポイント
覚え方：敷地面積の下限は全地域で任意、外壁後退は低低・田園の低層御三家だけのお家芸
最重要・比較表
開発許可が要る・要らない
「区域、規模、農林漁業、公益施設、許可権者」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 開発許可が不要な規模(小規模開発)最重要 | 市街化区域=1,000㎡未満(三大都市圏の一定区域は500㎡未満)は許可不要。市街化調整区域=規模を問わず必ず許可必要。非線引き区域・準都市計画区域=3,000㎡未満は許可不要。①②以外の区域=10,000㎡未満は許可不要。 | 市街化区域は1,000㎡未満、調整区域は規模問わず許可必要。数字と区域の罠。 | 覚え方：許可不要ライン、市街化は1000㎡未満、調整区域は問答無用で必要、非線引き・準都計は3000未満、その他は1万未満 |
| 農林漁業用建築物の開発許可不要(グループB) | 市街化区域以外の区域内で行う、農林漁業用の一定の建築物(畜舎・温室・サイロ・農機具収納施設等)や農林漁業を営む者の居住用建築物を建築するための開発行為は許可不要。この例外は市街化区域内の開発行為には適用されない。 | 農林漁業用の例外は市街化区域には適用なし。適用区域のすり替えに注意。 | 覚え方：農林漁業用の畜舎・温室や農家の住まいは市街化区域『以外』なら許可不要、市街化区域内はこの特例お預け |
| 開発許可の許可権者 | 開発行為を行おうとする場合、原則として都道府県知事の許可(開発許可)が必要となる。 | 開発許可は原則として都道府県知事。市町村長とする主体すり替えに注意。 | 覚え方：開発行為は原則、都道府県知事の許可（開発許可）がなきゃ着手できぬ |
| 開発許可の基準(技術基準・立地基準) | 技術基準(33条)=すべての区域について適用。立地基準(34条)=市街化調整区域について適用。市街化調整区域に係る開発行為(第二種特定工作物建設のためのものを除く)は、技術基準に適合しかつ立地基準のいずれか一つに該当する場合でなければ許可してはならない。 | 技術基準は全区域、立地基準は調整区域のみ。適用区域のすり替えに注意。 | 覚え方：技術基準（33条）は全区域、立地基準（34条）は調整区域、調整の開発は両方クリアで初めて許可 |
| 開発許可不要のその他(グループC) | 公益上必要な建築物(駅舎・図書館・公民館・変電所など)、都市計画事業・土地区画整理事業・市街地再開発事業等の施行として行う開発行為、非常災害の応急措置、通常の管理行為・軽易な行為(仮設建築物・車庫建設等)は開発許可不要。試験で「〜事業の施行として行う開発行為」とあれば許可不要でOK。 | 公益上必要な建築物・事業施行の開発は許可不要。対象施設の範囲すり替えに注意。 | 覚え方：駅舎・図書館の公益物や区画整理・災害応急・軽い車庫は許可不要、『事業の施行として』とあれば許可いらずでOK |
開発許可が不要な規模(小規模開発)
最重要- 基本ルール
- 市街化区域=1,000㎡未満(三大都市圏の一定区域は500㎡未満)は許可不要。市街化調整区域=規模を問わず必ず許可必要。非線引き区域・準都市計画区域=3,000㎡未満は許可不要。①②以外の区域=10,000㎡未満は許可不要。
- 例外・ひっかけ
- 市街化区域は1,000㎡未満、調整区域は規模問わず許可必要。数字と区域の罠。
判断ポイント
覚え方：許可不要ライン、市街化は1000㎡未満、調整区域は問答無用で必要、非線引き・準都計は3000未満、その他は1万未満
農林漁業用建築物の開発許可不要(グループB)
- 基本ルール
- 市街化区域以外の区域内で行う、農林漁業用の一定の建築物(畜舎・温室・サイロ・農機具収納施設等)や農林漁業を営む者の居住用建築物を建築するための開発行為は許可不要。この例外は市街化区域内の開発行為には適用されない。
- 例外・ひっかけ
- 農林漁業用の例外は市街化区域には適用なし。適用区域のすり替えに注意。
判断ポイント
覚え方：農林漁業用の畜舎・温室や農家の住まいは市街化区域『以外』なら許可不要、市街化区域内はこの特例お預け
開発許可の許可権者
- 基本ルール
- 開発行為を行おうとする場合、原則として都道府県知事の許可(開発許可)が必要となる。
- 例外・ひっかけ
- 開発許可は原則として都道府県知事。市町村長とする主体すり替えに注意。
判断ポイント
覚え方：開発行為は原則、都道府県知事の許可（開発許可）がなきゃ着手できぬ
開発許可の基準(技術基準・立地基準)
- 基本ルール
- 技術基準(33条)=すべての区域について適用。立地基準(34条)=市街化調整区域について適用。市街化調整区域に係る開発行為(第二種特定工作物建設のためのものを除く)は、技術基準に適合しかつ立地基準のいずれか一つに該当する場合でなければ許可してはならない。
- 例外・ひっかけ
- 技術基準は全区域、立地基準は調整区域のみ。適用区域のすり替えに注意。
判断ポイント
覚え方：技術基準（33条）は全区域、立地基準（34条）は調整区域、調整の開発は両方クリアで初めて許可
開発許可不要のその他(グループC)
- 基本ルール
- 公益上必要な建築物(駅舎・図書館・公民館・変電所など)、都市計画事業・土地区画整理事業・市街地再開発事業等の施行として行う開発行為、非常災害の応急措置、通常の管理行為・軽易な行為(仮設建築物・車庫建設等)は開発許可不要。試験で「〜事業の施行として行う開発行為」とあれば許可不要でOK。
- 例外・ひっかけ
- 公益上必要な建築物・事業施行の開発は許可不要。対象施設の範囲すり替えに注意。
判断ポイント
覚え方：駅舎・図書館の公益物や区画整理・災害応急・軽い車庫は許可不要、『事業の施行として』とあれば許可いらずでOK
最重要・比較表
開発許可の時系列
「事前、申請、変更、完了検査、公告前後、建築制限、承継」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 開発許可申請の事前手続最重要 | 開発許可を申請しようとする者は、あらかじめ①開発行為に関係がある公共施設の管理者との協議・同意、②開発行為により設置される公共施設を管理する者との協議、③開発区域内の土地等の権利者の相当数の同意が必要。同意書・協議書を申請書に添付する。必ず書面で申請する。 | 公共施設管理者とは協議・同意、設置される施設管理者とは協議のみ。要件の混同に注意。 | 覚え方：許可申請の前に、公共施設の管理者と協議・同意、新設物の管理者と協議、権利者の相当数の同意、ぜんぶ書面で |
| 開発許可後の変更 | 開発許可を受けた者が申請書記載事項を変更するときは原則として都道府県知事の許可が必要。ただし軽微な変更は許可不要だが届出が必要。開発許可を要しない開発行為への変更は許可も届出も不要。 | 軽微な変更は許可不要だが届出必要。許可不要の開発への変更は届出も不要。可否の罠。 | 覚え方：許可後の記載事項変更は原則また知事の許可、軽微なら届出だけ、許可不要への変更は届出すらいらぬ |
| 開発許可の地位の承継 | 一般承継(相続人等)は何ら手続なく開発許可にもとづく地位を承継する。特定承継(開発区域内の土地所有権等を取得した者)は都道府県知事の承認を受けて地位を承継できる。 | 一般承継は無手続、特定承継は知事の承認が必要。逆にすると誤り | 覚え方：一般承継の相続人、手続きなしでスルッと地位ゲット。特定承継は知事に『継がせて』と承認もらってやっと相続。 |
| 開発区域以外の市街化調整区域内の建築制限 | 市街化調整区域内で開発区域以外の区域では、原則として都道府県知事の許可がなければ建築物の新築・改築・用途変更、第一種特定工作物の新設はできない。 | 農林漁業用建築物等は許可不要。これを許可必要とすり替える | 覚え方：調整区域の外野席、知事の許可なきゃ建てられぬ。でも農林漁業と駅舎図書館、公民館はフリーパス。 |
| 開発許可申請書の記載事項 | 一定事項(開発区域の位置・区域・規模、予定建築物等の用途、開発行為に関する設計、工事施行者など)を記載した申請書を都道府県知事に提出する。構造は記載不要。1ha以上の開発行為では一定資格を有する者が作成した設計図書でなければならない。 | 申請書に構造の記載は不要。1ha以上は有資格者作成の設計図書。記載事項の罠。 | 覚え方：申請書には位置・規模・用途・設計・施行者を記載、構造はスルーでOK、1ha以上は有資格者の設計図 |
開発許可申請の事前手続
最重要- 基本ルール
- 開発許可を申請しようとする者は、あらかじめ①開発行為に関係がある公共施設の管理者との協議・同意、②開発行為により設置される公共施設を管理する者との協議、③開発区域内の土地等の権利者の相当数の同意が必要。同意書・協議書を申請書に添付する。必ず書面で申請する。
- 例外・ひっかけ
- 公共施設管理者とは協議・同意、設置される施設管理者とは協議のみ。要件の混同に注意。
判断ポイント
覚え方：許可申請の前に、公共施設の管理者と協議・同意、新設物の管理者と協議、権利者の相当数の同意、ぜんぶ書面で
開発許可後の変更
- 基本ルール
- 開発許可を受けた者が申請書記載事項を変更するときは原則として都道府県知事の許可が必要。ただし軽微な変更は許可不要だが届出が必要。開発許可を要しない開発行為への変更は許可も届出も不要。
- 例外・ひっかけ
- 軽微な変更は許可不要だが届出必要。許可不要の開発への変更は届出も不要。可否の罠。
判断ポイント
覚え方：許可後の記載事項変更は原則また知事の許可、軽微なら届出だけ、許可不要への変更は届出すらいらぬ
開発許可の地位の承継
- 基本ルール
- 一般承継(相続人等)は何ら手続なく開発許可にもとづく地位を承継する。特定承継(開発区域内の土地所有権等を取得した者)は都道府県知事の承認を受けて地位を承継できる。
- 例外・ひっかけ
- 一般承継は無手続、特定承継は知事の承認が必要。逆にすると誤り
判断ポイント
覚え方：一般承継の相続人、手続きなしでスルッと地位ゲット。特定承継は知事に『継がせて』と承認もらってやっと相続。
開発区域以外の市街化調整区域内の建築制限
- 基本ルール
- 市街化調整区域内で開発区域以外の区域では、原則として都道府県知事の許可がなければ建築物の新築・改築・用途変更、第一種特定工作物の新設はできない。
- 例外・ひっかけ
- 農林漁業用建築物等は許可不要。これを許可必要とすり替える
判断ポイント
覚え方：調整区域の外野席、知事の許可なきゃ建てられぬ。でも農林漁業と駅舎図書館、公民館はフリーパス。
開発許可申請書の記載事項
- 基本ルール
- 一定事項(開発区域の位置・区域・規模、予定建築物等の用途、開発行為に関する設計、工事施行者など)を記載した申請書を都道府県知事に提出する。構造は記載不要。1ha以上の開発行為では一定資格を有する者が作成した設計図書でなければならない。
- 例外・ひっかけ
- 申請書に構造の記載は不要。1ha以上は有資格者作成の設計図書。記載事項の罠。
判断ポイント
覚え方：申請書には位置・規模・用途・設計・施行者を記載、構造はスルーでOK、1ha以上は有資格者の設計図
最重要・比較表
道路・接道・セットバック
「4m、2項道路、接道2m、中心線、道路内建築」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| セットバック（2項道路）最重要 | 2項道路の場合、道路の中心線から2m下がった線が道路の境界線とみなされる（セットバック）。道路の反対側が川・崖地等のときは、川・崖地等の線から4m下がった線が境界線とみなされる。 | 原則は中心線から「2m」後退。川・崖地側は反対線から4m。距離を狙う | 覚え方：セットバックは中心からニ(2m)下がり、川や崖なら向こう岸からヨン(4m)下がってラインを引く。 |
| 2項道路 | 集団規定適用時にすでに建築物が立ち並んでいる幅員4m未満の道で、特定行政庁が指定したものを2項道路という。特定行政庁の指定がなければ2項道路とならない。 | 2項道路は「特定行政庁の指定」が要件。指定不要と誤らせる | 覚え方：ニコウ(2項)道路はヨン未満(4m未満)の古参道、特定行政庁の指定なきゃ道路にならぬ。 |
| 接道義務（原則） | 建築物の敷地は原則として建築基準法上の道路（幅員4m以上の道路や2項道路）に2m以上接していなければならない。自動車専用道路等は除く。 | 接道義務は「2m以上」接する。距離をすり替える | 覚え方：敷地はヨン(4m)道路にニ(2m)以上接せよ、これが接道の掟。自動車専用道はノーカン。 |
| 建築基準法上の道路（原則） | 原則として幅員4m以上の道路法による道路など。特定行政庁が地方の気候・風土等により必要と認め都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内では幅員6m以上となる。 | 原則幅員「4m以上」。指定区域内は6m以上。数字を入れ替える | 覚え方：道路の原則ヨン(4m)以上、でも知事が審議会経て指定すればロク(6m)以上に格上げ。 |
| 接道義務の例外（特定行政庁の許可等） | 4m以上の道に2m以上接し利用者が少数で特定行政庁が認めるもの、また周囲に広い空き地がある等で特定行政庁が建築審査会の同意を得て許可したものは、2m以上接していなくてもよい。 | 接道義務の例外は「建築審査会の同意＋特定行政庁の許可」。主体を狙う | 覚え方：利用者少ない・広い空地で審査会OKなら、ニ(2m)接してなくても許してあげる例外の情け。 |
セットバック（2項道路）
最重要- 基本ルール
- 2項道路の場合、道路の中心線から2m下がった線が道路の境界線とみなされる（セットバック）。道路の反対側が川・崖地等のときは、川・崖地等の線から4m下がった線が境界線とみなされる。
- 例外・ひっかけ
- 原則は中心線から「2m」後退。川・崖地側は反対線から4m。距離を狙う
判断ポイント
覚え方：セットバックは中心からニ(2m)下がり、川や崖なら向こう岸からヨン(4m)下がってラインを引く。
2項道路
- 基本ルール
- 集団規定適用時にすでに建築物が立ち並んでいる幅員4m未満の道で、特定行政庁が指定したものを2項道路という。特定行政庁の指定がなければ2項道路とならない。
- 例外・ひっかけ
- 2項道路は「特定行政庁の指定」が要件。指定不要と誤らせる
判断ポイント
覚え方：ニコウ(2項)道路はヨン未満(4m未満)の古参道、特定行政庁の指定なきゃ道路にならぬ。
接道義務（原則）
- 基本ルール
- 建築物の敷地は原則として建築基準法上の道路（幅員4m以上の道路や2項道路）に2m以上接していなければならない。自動車専用道路等は除く。
- 例外・ひっかけ
- 接道義務は「2m以上」接する。距離をすり替える
判断ポイント
覚え方：敷地はヨン(4m)道路にニ(2m)以上接せよ、これが接道の掟。自動車専用道はノーカン。
建築基準法上の道路（原則）
- 基本ルール
- 原則として幅員4m以上の道路法による道路など。特定行政庁が地方の気候・風土等により必要と認め都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内では幅員6m以上となる。
- 例外・ひっかけ
- 原則幅員「4m以上」。指定区域内は6m以上。数字を入れ替える
判断ポイント
覚え方：道路の原則ヨン(4m)以上、でも知事が審議会経て指定すればロク(6m)以上に格上げ。
接道義務の例外（特定行政庁の許可等）
- 基本ルール
- 4m以上の道に2m以上接し利用者が少数で特定行政庁が認めるもの、また周囲に広い空き地がある等で特定行政庁が建築審査会の同意を得て許可したものは、2m以上接していなくてもよい。
- 例外・ひっかけ
- 接道義務の例外は「建築審査会の同意＋特定行政庁の許可」。主体を狙う
判断ポイント
覚え方：利用者少ない・広い空地で審査会OKなら、ニ(2m)接してなくても許してあげる例外の情け。
最重要・比較表
建蔽率・容積率の計算順
「指定値、前面道路、角地、防火、100%特例、複数地域」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 建蔽率の緩和①（防火地域・角地）最重要 | ①建蔽率8/10以外の地域で防火地域内の耐火建築物等、または準防火地域内の耐火・準耐火建築物等は+1/10。②街区内の角地等で特定行政庁指定のものは+1/10。両方満たせば+2/10。 | 防火地域内耐火＋角地で+2/10。片方のみを+2/10と誤らせる | 覚え方：ハチ(8/10)以外で防火の耐火はプラスイチ(+1/10)、角地もプラスイチ(+1/10)、両取りで『にわ(+2/10)』もらえる。 |
| 建蔽率の適用除外（100%可） | ①建蔽率8/10とされる地域内かつ防火地域内にある耐火建築物等②巡査派出所・公衆便所・公共用歩廊等③公園・広場・道路・川等の内にあり特定行政庁が許可した建築物は、建蔽率100%で建築できる。 | 建蔽率100%可の要件(8/10地域かつ防火地域内の耐火建築物等)を狙う | 覚え方：ハチ(8/10)地域の防火の耐火・派出所便所・公園内の許可建築は、建蔽率ヒャク(100%)で目一杯建てられる。 |
| 建蔽率の最高限度（指定建蔽率） | 低層住居専用・中高層住居専用・田園住居・工業専用地域は3/10・4/10・5/10・6/10のうち都計で定める。近隣商業6/10・8/10、商業は8/10固定。住居・準住居・準工業は5/10・6/10・8/10。用途無指定区域は3〜7/10。 | 商業地域の建蔽率は8/10固定。他の数字にすり替える | 覚え方：低層田園工専はサンヨンゴロク(3〜6/10)、近商はロク・ハチ(6・8/10)、商業はハチ(8/10)固定、住居準工はゴロハチ(5・6・8/10)。 |
| 建蔽率の緩和のみなし規定 | 敷地が防火地域の内外にわたり建物が耐火建築物等のときは全て防火地域とみなす。敷地が準防火地域と防火・準防火以外にわたり建物が耐火・準耐火建築物等のときは全て準防火地域とみなす。 | 全部を防火地域とみなす条件(建物が耐火建築物等)を狙う | 覚え方：内外またぐ耐火は全部防火とみなし、準防火またぎの準耐火は全部準防火とみなす、まるっとみなしの緩和。 |
| 前面道路の幅員による容積率の制限 | 前面道路の幅員が12m以上なら指定容積率を用いる。12m未満なら①指定容積率②前面道路幅員×法定乗数（住居系4/10、それ以外6/10）のうち小さいほうを用いる。2以上の道路に面する場合は最も広い幅員の道路が前面道路。 | 前面道路12m未満は指定容積率と道路幅員×乗数の「小さいほう」。数字を狙う | 覚え方：前面道路ジュウニ(12m)以上なら指定でGO、未満なら道幅かける法定乗数(住居ヨン・他ロク)と比べて小さいほう。 |
建蔽率の緩和①（防火地域・角地）
最重要- 基本ルール
- ①建蔽率8/10以外の地域で防火地域内の耐火建築物等、または準防火地域内の耐火・準耐火建築物等は+1/10。②街区内の角地等で特定行政庁指定のものは+1/10。両方満たせば+2/10。
- 例外・ひっかけ
- 防火地域内耐火＋角地で+2/10。片方のみを+2/10と誤らせる
判断ポイント
覚え方：ハチ(8/10)以外で防火の耐火はプラスイチ(+1/10)、角地もプラスイチ(+1/10)、両取りで『にわ(+2/10)』もらえる。
建蔽率の適用除外（100%可）
- 基本ルール
- ①建蔽率8/10とされる地域内かつ防火地域内にある耐火建築物等②巡査派出所・公衆便所・公共用歩廊等③公園・広場・道路・川等の内にあり特定行政庁が許可した建築物は、建蔽率100%で建築できる。
- 例外・ひっかけ
- 建蔽率100%可の要件(8/10地域かつ防火地域内の耐火建築物等)を狙う
判断ポイント
覚え方：ハチ(8/10)地域の防火の耐火・派出所便所・公園内の許可建築は、建蔽率ヒャク(100%)で目一杯建てられる。
建蔽率の最高限度（指定建蔽率）
- 基本ルール
- 低層住居専用・中高層住居専用・田園住居・工業専用地域は3/10・4/10・5/10・6/10のうち都計で定める。近隣商業6/10・8/10、商業は8/10固定。住居・準住居・準工業は5/10・6/10・8/10。用途無指定区域は3〜7/10。
- 例外・ひっかけ
- 商業地域の建蔽率は8/10固定。他の数字にすり替える
判断ポイント
覚え方：低層田園工専はサンヨンゴロク(3〜6/10)、近商はロク・ハチ(6・8/10)、商業はハチ(8/10)固定、住居準工はゴロハチ(5・6・8/10)。
建蔽率の緩和のみなし規定
- 基本ルール
- 敷地が防火地域の内外にわたり建物が耐火建築物等のときは全て防火地域とみなす。敷地が準防火地域と防火・準防火以外にわたり建物が耐火・準耐火建築物等のときは全て準防火地域とみなす。
- 例外・ひっかけ
- 全部を防火地域とみなす条件(建物が耐火建築物等)を狙う
判断ポイント
覚え方：内外またぐ耐火は全部防火とみなし、準防火またぎの準耐火は全部準防火とみなす、まるっとみなしの緩和。
前面道路の幅員による容積率の制限
- 基本ルール
- 前面道路の幅員が12m以上なら指定容積率を用いる。12m未満なら①指定容積率②前面道路幅員×法定乗数（住居系4/10、それ以外6/10）のうち小さいほうを用いる。2以上の道路に面する場合は最も広い幅員の道路が前面道路。
- 例外・ひっかけ
- 前面道路12m未満は指定容積率と道路幅員×乗数の「小さいほう」。数字を狙う
判断ポイント
覚え方：前面道路ジュウニ(12m)以上なら指定でGO、未満なら道幅かける法定乗数(住居ヨン・他ロク)と比べて小さいほう。
混同注意・比較表
敷地・高さ・斜線・日影制限
「適用区域、対象建物、絶対高さ、道路・隣地・北側、天空率」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 各斜線制限が適用される区域 | 道路斜線制限は全区域で適用。隣地斜線制限は低層住居専用・田園住居地域には適用なし。北側斜線制限は低層住居専用・田園住居・中高層住居専用地域が対象。ただし、条例で日影規制の対象とされた中高層住居専用地域は除く。 | 北側斜線の対象地域と、日影規制を受ける中高層住居専用地域の除外を区別する | 覚え方：北側は低層・田園・中高層が基本。中高層で日影規制の対象なら北側斜線から除く。 |
| 斜線制限の種類 | 斜線制限は建築物の高さを道路境界線等から上方斜めに引いた線の内側におさめる制限。①道路斜線制限②隣地斜線制限③北側斜線制限の3種がある。 | 斜線制限は道路・隣地・北側の3種。種類の入れ替えを狙う | 覚え方：斜線制限は上から斜めの三兄弟、道路・隣地・北側でニョキ伸びを抑える。 |
| 低層住居専用地域等の絶対高さ制限 | 第一種・第二種低層住居専用地域・田園住居地域では、建築物の高さは10mまたは12mのうち都市計画で定めた高さを超えてはならない。 | 絶対高さは10mまたは12m。数字と対象地域を狙う | 覚え方：低層田園の絶対高さ、ジュウかジュウニ(10mか12m)で都計が決めた線を超えるな。 |
| 天空率 | 計画建築物の天空率が斜線制限に適合する建築物の天空率以上であれば、採光・通風等が確保できるため斜線制限の適用を受けずに建築できる。 | 天空率適合なら斜線制限の適用を受けない。逆に読ませる | 覚え方：計画建物の空が広けりゃ『てんくう(天空率)』クリア、斜線制限すっ飛ばして建てられる。 |
| 敷地面積の最低限度 | 用途地域に関する都市計画で敷地面積の最低限度が定められたときは、その最低限度以上でなければならない。都市計画で定める最低限度は200㎡を超えることはできない。 | 都計で定める最低限度は「200㎡を超えられない」。数字を狙う | 覚え方：敷地の最低限度、都計で決めても『にひゃく(200㎡)』を超えちゃダメ、青天井は許さない。 |
| 敷地面積の最低限度の適用除外 | ①建蔽率8/10地域かつ防火地域内の耐火建築物等②公衆便所・巡査派出所等公益上必要なもの③周囲に広い空地があり特定行政庁が許可したもの④特定行政庁が用途上・構造上やむを得ず許可したものは適用除外。 | 適用除外の要件(8/10地域かつ防火地域内耐火等)を狙う | 覚え方：ハチ(8/10)防火の耐火・便所派出所・広い空地・やむを得ず許可の四人は、敷地最低限度をスルー。 |
各斜線制限が適用される区域
- 基本ルール
- 道路斜線制限は全区域で適用。隣地斜線制限は低層住居専用・田園住居地域には適用なし。北側斜線制限は低層住居専用・田園住居・中高層住居専用地域が対象。ただし、条例で日影規制の対象とされた中高層住居専用地域は除く。
- 例外・ひっかけ
- 北側斜線の対象地域と、日影規制を受ける中高層住居専用地域の除外を区別する
判断ポイント
覚え方：北側は低層・田園・中高層が基本。中高層で日影規制の対象なら北側斜線から除く。
斜線制限の種類
- 基本ルール
- 斜線制限は建築物の高さを道路境界線等から上方斜めに引いた線の内側におさめる制限。①道路斜線制限②隣地斜線制限③北側斜線制限の3種がある。
- 例外・ひっかけ
- 斜線制限は道路・隣地・北側の3種。種類の入れ替えを狙う
判断ポイント
覚え方：斜線制限は上から斜めの三兄弟、道路・隣地・北側でニョキ伸びを抑える。
低層住居専用地域等の絶対高さ制限
- 基本ルール
- 第一種・第二種低層住居専用地域・田園住居地域では、建築物の高さは10mまたは12mのうち都市計画で定めた高さを超えてはならない。
- 例外・ひっかけ
- 絶対高さは10mまたは12m。数字と対象地域を狙う
判断ポイント
覚え方：低層田園の絶対高さ、ジュウかジュウニ(10mか12m)で都計が決めた線を超えるな。
天空率
- 基本ルール
- 計画建築物の天空率が斜線制限に適合する建築物の天空率以上であれば、採光・通風等が確保できるため斜線制限の適用を受けずに建築できる。
- 例外・ひっかけ
- 天空率適合なら斜線制限の適用を受けない。逆に読ませる
判断ポイント
覚え方：計画建物の空が広けりゃ『てんくう(天空率)』クリア、斜線制限すっ飛ばして建てられる。
敷地面積の最低限度
- 基本ルール
- 用途地域に関する都市計画で敷地面積の最低限度が定められたときは、その最低限度以上でなければならない。都市計画で定める最低限度は200㎡を超えることはできない。
- 例外・ひっかけ
- 都計で定める最低限度は「200㎡を超えられない」。数字を狙う
判断ポイント
覚え方：敷地の最低限度、都計で決めても『にひゃく(200㎡)』を超えちゃダメ、青天井は許さない。
敷地面積の最低限度の適用除外
- 基本ルール
- ①建蔽率8/10地域かつ防火地域内の耐火建築物等②公衆便所・巡査派出所等公益上必要なもの③周囲に広い空地があり特定行政庁が許可したもの④特定行政庁が用途上・構造上やむを得ず許可したものは適用除外。
- 例外・ひっかけ
- 適用除外の要件(8/10地域かつ防火地域内耐火等)を狙う
判断ポイント
覚え方：ハチ(8/10)防火の耐火・便所派出所・広い空地・やむを得ず許可の四人は、敷地最低限度をスルー。
混同注意・比較表
防火地域・準防火地域
「規模、構造、屋根・外壁、門塀、複数地域」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 防火・準防火地域に共通する制限（屋根・外壁） | 屋根の構造は一定の技術的基準に適合させる。外壁の開口部で延焼のおそれのある部分に防火戸等を設ける。外壁が耐火構造なら隣地境界線に接して設けることができる（民法の50cm規定の例外）。 | 隣地境界線に接して設けられる条件(耐火構造)のすり替え | 覚え方：屋根は基準、開口は防火戸、耐火の外壁なら境界にピタッ(民法50cmの例外) |
| 防火地域・準防火地域の規制の強弱 | 建築物密集地域を防火地域または準防火地域に指定し構造に制限を設ける。特に指定のない地域を無指定地域という。規制の厳しい順は 防火地域→準防火地域→無指定地域。 | 規制の厳しい順の入替え。防火→準防火→無指定の順序が逆にされる | 覚え方：防火のボスが一番怖い、次に準さん、無指定はザコ（厳しさ 防火＞準防火＞無指定） |
| 防火地域・準防火地域内の建築物の制限 | 防火地域では階数4以上または延べ面積100㎡超は耐火建築物、それ以外は準耐火建築物。準防火地域では階数4以上または延べ面積1,500㎡超は耐火建築物、500㎡超1,500㎡以下は準耐火建築物等。 | 防火と準防火の面積・階数基準のすり替え(100㎡と1,500㎡等) | 覚え方：防火は四(4階)で百(100㎡)超え耐火、準は四で千五(1,500㎡)超え耐火、ゴッゴ(500〜1,500)は準耐火だぜ |
| 防火地域内の門・塀 | 防火地域・準防火地域内の門・塀は、高さ2m超のものは延焼防止上支障のない構造にしなければならない。高さ2m以下は制限なし。 | 高さ2mの数値すり替え、「2m以下も制限」との逆転 | 覚え方：門と塀、二(2m)を超えたら延焼NG、チビ塀(2m以下)は自由に立ってろ |
| 看板等の防火措置 | 防火地域内にある看板・広告塔・装飾塔等で①建築物の屋上に設けるもの②高さ3m超のものは、主要部分を不燃材料で造り、または覆わなければならない。試験では不燃材料を難燃材料とする誤りに注意。 | 不燃材料を「難燃材料」にすり替え、高さ3m超の数値変更 | 覚え方：看板くん、屋上乗るか三(3m)超えたら不燃で武装、難燃と間違えるなよ |
| 建築物が複数の地域にまたがる場合 | 建築物が複数の地域にまたがる場合は原則として建築物全部に最も厳しい規定が適用される。ただし防火壁で区画されている場合、防火壁外の部分には厳しい方の規定は適用されない。 | 「最も緩い規定」との逆転、防火壁の例外の有無 | 覚え方：またがりビル、一番厳しいルールでシメる、けど防火壁で仕切れば外は無罪放免 |
防火・準防火地域に共通する制限（屋根・外壁）
- 基本ルール
- 屋根の構造は一定の技術的基準に適合させる。外壁の開口部で延焼のおそれのある部分に防火戸等を設ける。外壁が耐火構造なら隣地境界線に接して設けることができる（民法の50cm規定の例外）。
- 例外・ひっかけ
- 隣地境界線に接して設けられる条件(耐火構造)のすり替え
判断ポイント
覚え方：屋根は基準、開口は防火戸、耐火の外壁なら境界にピタッ(民法50cmの例外)
防火地域・準防火地域の規制の強弱
- 基本ルール
- 建築物密集地域を防火地域または準防火地域に指定し構造に制限を設ける。特に指定のない地域を無指定地域という。規制の厳しい順は 防火地域→準防火地域→無指定地域。
- 例外・ひっかけ
- 規制の厳しい順の入替え。防火→準防火→無指定の順序が逆にされる
判断ポイント
覚え方：防火のボスが一番怖い、次に準さん、無指定はザコ（厳しさ 防火＞準防火＞無指定）
防火地域・準防火地域内の建築物の制限
- 基本ルール
- 防火地域では階数4以上または延べ面積100㎡超は耐火建築物、それ以外は準耐火建築物。準防火地域では階数4以上または延べ面積1,500㎡超は耐火建築物、500㎡超1,500㎡以下は準耐火建築物等。
- 例外・ひっかけ
- 防火と準防火の面積・階数基準のすり替え(100㎡と1,500㎡等)
判断ポイント
覚え方：防火は四(4階)で百(100㎡)超え耐火、準は四で千五(1,500㎡)超え耐火、ゴッゴ(500〜1,500)は準耐火だぜ
防火地域内の門・塀
- 基本ルール
- 防火地域・準防火地域内の門・塀は、高さ2m超のものは延焼防止上支障のない構造にしなければならない。高さ2m以下は制限なし。
- 例外・ひっかけ
- 高さ2mの数値すり替え、「2m以下も制限」との逆転
判断ポイント
覚え方：門と塀、二(2m)を超えたら延焼NG、チビ塀(2m以下)は自由に立ってろ
看板等の防火措置
- 基本ルール
- 防火地域内にある看板・広告塔・装飾塔等で①建築物の屋上に設けるもの②高さ3m超のものは、主要部分を不燃材料で造り、または覆わなければならない。試験では不燃材料を難燃材料とする誤りに注意。
- 例外・ひっかけ
- 不燃材料を「難燃材料」にすり替え、高さ3m超の数値変更
判断ポイント
覚え方：看板くん、屋上乗るか三(3m)超えたら不燃で武装、難燃と間違えるなよ
建築物が複数の地域にまたがる場合
- 基本ルール
- 建築物が複数の地域にまたがる場合は原則として建築物全部に最も厳しい規定が適用される。ただし防火壁で区画されている場合、防火壁外の部分には厳しい方の規定は適用されない。
- 例外・ひっかけ
- 「最も緩い規定」との逆転、防火壁の例外の有無
判断ポイント
覚え方：またがりビル、一番厳しいルールでシメる、けど防火壁で仕切れば外は無罪放免
最重要・比較表
建築確認・検査
「全国／一定区域、建物、行為、審査、消防、完了・中間検査」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 建築確認の審査期間最重要 | 建築主事等は確認申請書を受理した日から、建築確認が必要な建築物①②は35日以内、それ以外は7日以内に審査・確認し確認済証を交付する。指定確認検査機関による場合はこの期間制限はない。 | 審査期間35日・7日のすり替え、指定機関にも期間制限ありと誤らせる | 覚え方：審査はサコー(35日)が大物、ザコは七(7日)、民間機関に締切なし |
| 建築確認が必要な建築物（全国） | 全国で①特殊建築物で用途部分の床面積200㎡超のもの②階数2以上または延べ面積200㎡超の建築物は、新築・増改築移転・大規模修繕模様替えいずれも建築確認が必要。 | 床面積200㎡の数値すり替え、階数2以上の要件変更 | 覚え方：全国区、特殊は二百(200㎡)超、二(2階)以上か延べ二百超、新築増改も皆確認 |
| 建築確認と消防長等の同意 | 建築確認をする際、原則としてあらかじめ建築物の所在地等を管轄する消防長または消防署長の同意を得なければならない。 | 同意者を市町村長にすり替え(消防長又は消防署長) | 覚え方：確認前に消防長にひと声、同意なけりゃ火消しが黙ってない |
| 完了検査の手続 | 建築主は工事完了日から4日以内に到達するよう完了検査の申請をする。検査実施者は受理日から7日以内に完了検査をし、適合すれば検査済証を交付する。 | 完了検査申請の4日以内、検査の7日以内の数値すり替え | 覚え方：完成したら四(4日)で申請、七(7日)で検査、検査済証もらってゴール |
| 中間検査の手続 | 特定工程を含む工事では、建築主は特定工程を終了した日から4日以内に到達するよう中間検査の申請をする。検査実施者は受理日から4日以内に検査し、適合すれば中間検査合格証を交付する。 | 中間検査の4日以内・4日以内の数値すり替え | 覚え方：中間はよ(4日)申請、よ(4日)で検査、合格証もらって次の工程へ |
| 建築確認を行える者 | 建築確認は建築主事・建築副主事のほか、指定確認検査機関(国土交通大臣等の指定を受けた機関)も行うことができる。 | 指定確認検査機関は確認できないと誤らせる | 覚え方：確認できるは主事に副主事、民間の指定確認検査機関もイケる |
建築確認の審査期間
最重要- 基本ルール
- 建築主事等は確認申請書を受理した日から、建築確認が必要な建築物①②は35日以内、それ以外は7日以内に審査・確認し確認済証を交付する。指定確認検査機関による場合はこの期間制限はない。
- 例外・ひっかけ
- 審査期間35日・7日のすり替え、指定機関にも期間制限ありと誤らせる
判断ポイント
覚え方：審査はサコー(35日)が大物、ザコは七(7日)、民間機関に締切なし
建築確認が必要な建築物（全国）
- 基本ルール
- 全国で①特殊建築物で用途部分の床面積200㎡超のもの②階数2以上または延べ面積200㎡超の建築物は、新築・増改築移転・大規模修繕模様替えいずれも建築確認が必要。
- 例外・ひっかけ
- 床面積200㎡の数値すり替え、階数2以上の要件変更
判断ポイント
覚え方：全国区、特殊は二百(200㎡)超、二(2階)以上か延べ二百超、新築増改も皆確認
建築確認と消防長等の同意
- 基本ルール
- 建築確認をする際、原則としてあらかじめ建築物の所在地等を管轄する消防長または消防署長の同意を得なければならない。
- 例外・ひっかけ
- 同意者を市町村長にすり替え(消防長又は消防署長)
判断ポイント
覚え方：確認前に消防長にひと声、同意なけりゃ火消しが黙ってない
完了検査の手続
- 基本ルール
- 建築主は工事完了日から4日以内に到達するよう完了検査の申請をする。検査実施者は受理日から7日以内に完了検査をし、適合すれば検査済証を交付する。
- 例外・ひっかけ
- 完了検査申請の4日以内、検査の7日以内の数値すり替え
判断ポイント
覚え方：完成したら四(4日)で申請、七(7日)で検査、検査済証もらってゴール
中間検査の手続
- 基本ルール
- 特定工程を含む工事では、建築主は特定工程を終了した日から4日以内に到達するよう中間検査の申請をする。検査実施者は受理日から4日以内に検査し、適合すれば中間検査合格証を交付する。
- 例外・ひっかけ
- 中間検査の4日以内・4日以内の数値すり替え
判断ポイント
覚え方：中間はよ(4日)申請、よ(4日)で検査、合格証もらって次の工程へ
建築確認を行える者
- 基本ルール
- 建築確認は建築主事・建築副主事のほか、指定確認検査機関(国土交通大臣等の指定を受けた機関)も行うことができる。
- 例外・ひっかけ
- 指定確認検査機関は確認できないと誤らせる
判断ポイント
覚え方：確認できるは主事に副主事、民間の指定確認検査機関もイケる
最重要・比較表
国土利用計画法4区分
「規制・監視・注視・無指定、許可、事前・事後、面積、主体」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 許可制と届出制の区分最重要 | 規制区域=都道府県知事の許可(許可制)、監視区域・注視区域=締結前の事前届出、無指定区域=締結日から2週間以内の事後届出。届出先はいずれも都道府県知事。 | 無指定区域の事後届出「2週間」の数値・事前事後の逆転 | 覚え方：規制は許可、監視・注視は締結前に事前届、無指定は二(2週間)たって事後届、宛先は皆知事 |
| 分譲の場合の面積チェック | 事前届出(監視区域・注視区域)は分譲前の売主の面積をチェック。事後届出(無指定区域)は分譲後の買主の面積をチェック。いずれも2,000㎡未満は届出不要。 | 事前は買主・事後は売主とチェック対象を逆転させる | 覚え方：分譲チェックは事前が売主、事後は買主、どっちも兄(2,000㎡)未満はスルー |
| 4区分と届出義務者・時期 | 規制区域は当事者が締結前に許可。監視区域・注視区域は当事者が締結前に届出。無指定区域は権利取得者が締結日から2週間以内に届出。規制区域=許可制、監視・注視=事前届出制、無指定=事後届出制。 | 届出義務者(当事者か権利取得者か)と事前・事後の混同 | 覚え方：規制は当事者が前に許可、監視・注視は前に届、無指定は取得者が二(2週間)後に届 |
| 届出不要となる面積要件 | 市街化区域は2,000㎡未満、市街化区域以外の都市計画区域(市街化調整区域・非線引き区域)は5,000㎡未満、都市計画区域外(準都市計画区域・それ以外)は10,000㎡未満で届出不要。規制区域は面積例外なし、監視区域は都道府県の規則で定めた面積未満。 | 面積基準(2000/5000/10000㎡)の区域と数値のすり替え | 覚え方：市街地は兄(2,000㎡)未満スルー、他の都計は御(5,000㎡)、都計外は一万(10,000㎡)未満で無届 |
| 国土利用計画法の罰則 | 許可を得ずに契約=3年以下の拘禁刑または200万円以下の罰金。届出をせず契約=6カ月以下の拘禁刑または100万円以下の罰金。事前届出をしたが6週間を待たず契約=50万円以下の罰金。 | 罰則の刑期・罰金額(3年200万/6月100万/50万)のすり替え | 覚え方：無許可はサン(3年)に二百万、無届はロク(6カ月)に百万、六待たずは五十万で勘弁 |
| 買い集める場合の面積チェック | 一団の土地として買い集める場合は、買主が買い集めた土地の面積合計をチェックする。無指定区域では届出義務者は権利取得者。2,000㎡未満は届出不要。 | 買い集めで各筆ごとに判断させる誤り(合計で判断) | 覚え方：買い集めは買主の合計で判定、無指定は取得者、兄(2,000㎡)未満で無届 |
許可制と届出制の区分
最重要- 基本ルール
- 規制区域=都道府県知事の許可(許可制)、監視区域・注視区域=締結前の事前届出、無指定区域=締結日から2週間以内の事後届出。届出先はいずれも都道府県知事。
- 例外・ひっかけ
- 無指定区域の事後届出「2週間」の数値・事前事後の逆転
判断ポイント
覚え方：規制は許可、監視・注視は締結前に事前届、無指定は二(2週間)たって事後届、宛先は皆知事
分譲の場合の面積チェック
- 基本ルール
- 事前届出(監視区域・注視区域)は分譲前の売主の面積をチェック。事後届出(無指定区域)は分譲後の買主の面積をチェック。いずれも2,000㎡未満は届出不要。
- 例外・ひっかけ
- 事前は買主・事後は売主とチェック対象を逆転させる
判断ポイント
覚え方：分譲チェックは事前が売主、事後は買主、どっちも兄(2,000㎡)未満はスルー
4区分と届出義務者・時期
- 基本ルール
- 規制区域は当事者が締結前に許可。監視区域・注視区域は当事者が締結前に届出。無指定区域は権利取得者が締結日から2週間以内に届出。規制区域=許可制、監視・注視=事前届出制、無指定=事後届出制。
- 例外・ひっかけ
- 届出義務者(当事者か権利取得者か)と事前・事後の混同
判断ポイント
覚え方：規制は当事者が前に許可、監視・注視は前に届、無指定は取得者が二(2週間)後に届
届出不要となる面積要件
- 基本ルール
- 市街化区域は2,000㎡未満、市街化区域以外の都市計画区域(市街化調整区域・非線引き区域)は5,000㎡未満、都市計画区域外(準都市計画区域・それ以外)は10,000㎡未満で届出不要。規制区域は面積例外なし、監視区域は都道府県の規則で定めた面積未満。
- 例外・ひっかけ
- 面積基準(2000/5000/10000㎡)の区域と数値のすり替え
判断ポイント
覚え方：市街地は兄(2,000㎡)未満スルー、他の都計は御(5,000㎡)、都計外は一万(10,000㎡)未満で無届
国土利用計画法の罰則
- 基本ルール
- 許可を得ずに契約=3年以下の拘禁刑または200万円以下の罰金。届出をせず契約=6カ月以下の拘禁刑または100万円以下の罰金。事前届出をしたが6週間を待たず契約=50万円以下の罰金。
- 例外・ひっかけ
- 罰則の刑期・罰金額(3年200万/6月100万/50万)のすり替え
判断ポイント
覚え方：無許可はサン(3年)に二百万、無届はロク(6カ月)に百万、六待たずは五十万で勘弁
買い集める場合の面積チェック
- 基本ルール
- 一団の土地として買い集める場合は、買主が買い集めた土地の面積合計をチェックする。無指定区域では届出義務者は権利取得者。2,000㎡未満は届出不要。
- 例外・ひっかけ
- 買い集めで各筆ごとに判断させる誤り(合計で判断)
判断ポイント
覚え方：買い集めは買主の合計で判定、無指定は取得者、兄(2,000㎡)未満で無届
最重要・比較表
農地法3条・4条・5条
「権利移動、自己転用、転用目的移動、許可権者、特例、効力」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 3条・4条・5条の許可権者最重要 | 3条(権利移動)は農業委員会の許可。4条(転用)は都道府県知事の許可。5条(転用目的の権利移動)は都道府県知事の許可。4条・5条は指定市町村の区域内では指定市町村長の許可。 | 3条(農業委員会)と4条5条(知事)の許可権者すり替え | 覚え方：三条は農業委員会、四条・五条は知事、指定市町村なら市町村長がジャッジ |
| 市街化区域内の特例(4条・5条) | あらかじめ農業委員会に届け出て市街化区域内で農地を転用(4条)、または農地・採草放牧地の転用目的の権利移動(5条)をする場合は許可不要。3条には市街化区域内の特例はない。 | 3条にも市街化区域特例ありと誤らせる(3条には特例なし) | 覚え方：市街化区域は農業委員会に届け出て四条・五条フリー、けど三条に特例なし |
| 3条・4条・5条の許可不要となる場合 | 土地収用法等で収用・使用される場合は3条4条5条共通で許可不要。3条は権利取得者が国・都道府県の場合、民事調停による場合、相続・遺産分割等(ただし農業委員会へ届出必要)。5条許可を受けた農地をその目的で転用する場合等。 | 相続で3条許可必要と誤らせる(許可不要だが届出必要) | 覚え方：収用なら三四五そろって許可不要、三条は国・調停・相続(届出はしてね) |
| 2a未満の特例と各種ポイント | 2アール未満の特例は4条のみ(耕作者が農地を農業用施設に供する場合)。4条・5条の例外に該当しない場合は国・都道府県等でも許可が必要(ただし国等と知事の協議成立で許可があったとみなす)。一時的な転用目的の権利移動でも5条許可が必要。 | 2アール未満特例を5条にも及ぼす誤り(4条のみ) | 覚え方：二アール未満は四条だけの特例、一時転用でも五条は要許可、国でも協議で許可みなし |
| 権利移動と転用の意味 | 権利移動は使用する人が変わること(所有権の移転または地上権・永小作権等の使用収益権の設定・移転)。抵当権の設定は権利移動に該当しない。転用は使用方法が変わること(農地を農地以外にする、採草放牧地を採草放牧地以外にする)。 | 抵当権設定を権利移動に含める誤り(該当しない) | 覚え方：権利移動は使う人が交代、転用は使い方チェンジ、抵当設定は移動に非ず |
| 採草放牧地の転用の扱い | 採草放牧地を農地・宅地へ転用する場合は4条規制なし。採草放牧地を農地にする転用目的の権利移動は3条規制となる。 | 採草放牧地の転用に4条規制ありと誤らせる(4条規制なし) | 覚え方：採草を農地や宅地にするなら四条いらず、農地化する権利移動は三条でシメる |
3条・4条・5条の許可権者
最重要- 基本ルール
- 3条(権利移動)は農業委員会の許可。4条(転用)は都道府県知事の許可。5条(転用目的の権利移動)は都道府県知事の許可。4条・5条は指定市町村の区域内では指定市町村長の許可。
- 例外・ひっかけ
- 3条(農業委員会)と4条5条(知事)の許可権者すり替え
判断ポイント
覚え方：三条は農業委員会、四条・五条は知事、指定市町村なら市町村長がジャッジ
市街化区域内の特例(4条・5条)
- 基本ルール
- あらかじめ農業委員会に届け出て市街化区域内で農地を転用(4条)、または農地・採草放牧地の転用目的の権利移動(5条)をする場合は許可不要。3条には市街化区域内の特例はない。
- 例外・ひっかけ
- 3条にも市街化区域特例ありと誤らせる(3条には特例なし)
判断ポイント
覚え方：市街化区域は農業委員会に届け出て四条・五条フリー、けど三条に特例なし
3条・4条・5条の許可不要となる場合
- 基本ルール
- 土地収用法等で収用・使用される場合は3条4条5条共通で許可不要。3条は権利取得者が国・都道府県の場合、民事調停による場合、相続・遺産分割等(ただし農業委員会へ届出必要)。5条許可を受けた農地をその目的で転用する場合等。
- 例外・ひっかけ
- 相続で3条許可必要と誤らせる(許可不要だが届出必要)
判断ポイント
覚え方：収用なら三四五そろって許可不要、三条は国・調停・相続(届出はしてね)
2a未満の特例と各種ポイント
- 基本ルール
- 2アール未満の特例は4条のみ(耕作者が農地を農業用施設に供する場合)。4条・5条の例外に該当しない場合は国・都道府県等でも許可が必要(ただし国等と知事の協議成立で許可があったとみなす)。一時的な転用目的の権利移動でも5条許可が必要。
- 例外・ひっかけ
- 2アール未満特例を5条にも及ぼす誤り(4条のみ)
判断ポイント
覚え方：二アール未満は四条だけの特例、一時転用でも五条は要許可、国でも協議で許可みなし
権利移動と転用の意味
- 基本ルール
- 権利移動は使用する人が変わること(所有権の移転または地上権・永小作権等の使用収益権の設定・移転)。抵当権の設定は権利移動に該当しない。転用は使用方法が変わること(農地を農地以外にする、採草放牧地を採草放牧地以外にする)。
- 例外・ひっかけ
- 抵当権設定を権利移動に含める誤り(該当しない)
判断ポイント
覚え方：権利移動は使う人が交代、転用は使い方チェンジ、抵当設定は移動に非ず
採草放牧地の転用の扱い
- 基本ルール
- 採草放牧地を農地・宅地へ転用する場合は4条規制なし。採草放牧地を農地にする転用目的の権利移動は3条規制となる。
- 例外・ひっかけ
- 採草放牧地の転用に4条規制ありと誤らせる(4条規制なし)
判断ポイント
覚え方：採草を農地や宅地にするなら四条いらず、農地化する権利移動は三条でシメる
最重要・比較表
盛土規制法の2区域・行為・規模
「盛土、切土、土石堆積、許可・届出、変更、検査・報告」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 特定盛土等規制区域の届出・許可の規模最重要 | 届出を要する規模は宅地造成等工事規制区域の許可対象(宅)と同じ基準(盛土1m超の崖・切土2m超の崖等、面積500㎡超/堆積は高さ2m超かつ面積300㎡超等)。 | 『届出規模＝宅の基準』『許可規模＝特の基準』の数字入替え。盛土1m超/2m超等 | 覚え方：届は盛イチ切ニ五百(500㎡)・堆積ニ(2m)三百(300㎡)、許は盛ニ切ゴ三千(3000㎡)・堆積ゴ(5m)千五(1500㎡) |
| 許可対象となる盛土等の規模(形質変更) | 宅地造成等工事規制区域(宅)/特定盛土等規制区域(特)で許可対象となるのは、①盛土で高さ宅1m超/特2m超の崖②切土で高さ宅2m超/特5m超の崖③盛土切土同時で宅2m超/特5m超の崖④盛土で高さ宅2m超/特5m超(崖生じない)⑤盛土切土面積が宅500㎡超/特3,000㎡超。 | 盛土1m超・切土2m超・面積500㎡超等の数値と宅/特のすり替え | 覚え方：盛土は宅一(1m)特二(2m)、切土は宅二(2m)特五(5m)、面積は宅五百(500㎡)特三千(3,000㎡)で許可へGO |
| 特定盛土等規制区域の工事の届出 | 特定盛土等規制区域内で特定盛土等・土石の堆積の工事を行う場合、工事主は着手日の30日前までに工事計画を都道府県知事に届け出る。計画変更(軽微を除く)も変更後の着手日30日前までに届出。災害発生のおそれがない政令で定める工事は届出不要。 | 届出期限『着手日の30日前まで』の数字すり替え。許可でなく届出である点も | 覚え方：盛土の工事、始める三十(30日)日前に知事へ届け、変更もサンジュウ前 |
| 特定盛土等規制区域の工事の許可 | 特定盛土等規制区域内で大規模な崖崩れ・土砂流出のおそれが大きい一定規模の特定盛土等・土石の堆積工事を行う場合、原則として工事主は工事着手前に都道府県知事の許可を受ける。この許可を受けた場合は工事の届出は不要。届出とは別に説明会の開催等が必要。 | 許可権者は都道府県知事。許可を受ければ届出は不要になる関係に注意 | 覚え方：デカ盛りは着手の前に知事の許可、とれば届出いらず、ご近所に説明会 |
| 許可対象となる土石の堆積の規模 | 一時的な土石の堆積で許可対象は、⑥最大時堆積高さが宅2m超/特5m超かつ面積が宅300㎡超/特1,500㎡超⑦最大時堆積面積が宅500㎡超/特3,000㎡超。 | 土石堆積の高さ2m超・面積300㎡/500㎡超の数値すり替え | 覚え方：土石堆積は高さ宅二(2m)特五(5m)＋面積宅三百(300㎡)特千五(1,500㎡)、または面積宅五百(500㎡)特三千(3,000㎡) |
| 変更の許可 | 許可を受けた工事計画を変更するときは原則として都道府県知事の許可が必要。ただし軽微な変更(工事主等の氏名・住所変更、着手・完了予定年月日の変更)は変更の届出ですむ。 | 軽微な変更(届出でよい)を許可必要と誤らせる、その逆も | 覚え方：計画変えるは原則知事の許可、氏名や日付のちょい変えは届出でOK |
特定盛土等規制区域の届出・許可の規模
最重要- 基本ルール
- 届出を要する規模は宅地造成等工事規制区域の許可対象(宅)と同じ基準(盛土1m超の崖・切土2m超の崖等、面積500㎡超/堆積は高さ2m超かつ面積300㎡超等)。
- 例外・ひっかけ
- 『届出規模＝宅の基準』『許可規模＝特の基準』の数字入替え。盛土1m超/2m超等
判断ポイント
覚え方：届は盛イチ切ニ五百(500㎡)・堆積ニ(2m)三百(300㎡)、許は盛ニ切ゴ三千(3000㎡)・堆積ゴ(5m)千五(1500㎡)
許可対象となる盛土等の規模(形質変更)
- 基本ルール
- 宅地造成等工事規制区域(宅)/特定盛土等規制区域(特)で許可対象となるのは、①盛土で高さ宅1m超/特2m超の崖②切土で高さ宅2m超/特5m超の崖③盛土切土同時で宅2m超/特5m超の崖④盛土で高さ宅2m超/特5m超(崖生じない)⑤盛土切土面積が宅500㎡超/特3,000㎡超。
- 例外・ひっかけ
- 盛土1m超・切土2m超・面積500㎡超等の数値と宅/特のすり替え
判断ポイント
覚え方：盛土は宅一(1m)特二(2m)、切土は宅二(2m)特五(5m)、面積は宅五百(500㎡)特三千(3,000㎡)で許可へGO
特定盛土等規制区域の工事の届出
- 基本ルール
- 特定盛土等規制区域内で特定盛土等・土石の堆積の工事を行う場合、工事主は着手日の30日前までに工事計画を都道府県知事に届け出る。計画変更(軽微を除く)も変更後の着手日30日前までに届出。災害発生のおそれがない政令で定める工事は届出不要。
- 例外・ひっかけ
- 届出期限『着手日の30日前まで』の数字すり替え。許可でなく届出である点も
判断ポイント
覚え方：盛土の工事、始める三十(30日)日前に知事へ届け、変更もサンジュウ前
特定盛土等規制区域の工事の許可
- 基本ルール
- 特定盛土等規制区域内で大規模な崖崩れ・土砂流出のおそれが大きい一定規模の特定盛土等・土石の堆積工事を行う場合、原則として工事主は工事着手前に都道府県知事の許可を受ける。この許可を受けた場合は工事の届出は不要。届出とは別に説明会の開催等が必要。
- 例外・ひっかけ
- 許可権者は都道府県知事。許可を受ければ届出は不要になる関係に注意
判断ポイント
覚え方：デカ盛りは着手の前に知事の許可、とれば届出いらず、ご近所に説明会
許可対象となる土石の堆積の規模
- 基本ルール
- 一時的な土石の堆積で許可対象は、⑥最大時堆積高さが宅2m超/特5m超かつ面積が宅300㎡超/特1,500㎡超⑦最大時堆積面積が宅500㎡超/特3,000㎡超。
- 例外・ひっかけ
- 土石堆積の高さ2m超・面積300㎡/500㎡超の数値すり替え
判断ポイント
覚え方：土石堆積は高さ宅二(2m)特五(5m)＋面積宅三百(300㎡)特千五(1,500㎡)、または面積宅五百(500㎡)特三千(3,000㎡)
変更の許可
- 基本ルール
- 許可を受けた工事計画を変更するときは原則として都道府県知事の許可が必要。ただし軽微な変更(工事主等の氏名・住所変更、着手・完了予定年月日の変更)は変更の届出ですむ。
- 例外・ひっかけ
- 軽微な変更(届出でよい)を許可必要と誤らせる、その逆も
判断ポイント
覚え方：計画変えるは原則知事の許可、氏名や日付のちょい変えは届出でOK
最重要・比較表
土地区画整理の時系列
「減歩、保留地、換地計画、仮換地、換地処分、公告・翌日」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 換地処分の効果(公告日の翌日/終了時)最重要 | 換地は公告があった日の翌日から従前の宅地とみなされる。換地を定めなかった従前宅地の権利は公告があった日が終了した時に消滅する。保留地は翌日に施行者が取得、清算金は翌日に確定。地役権は原則翌日以降も従前宅地上に存続するが、事業により行使利益がなくなった地役権は公告日終了時に消滅する。 | 『公告日の翌日』と『公告日終了時』の起算点ずらし。換地はみなし、消滅は終了時 | 覚え方：翌日(よくじつ)から換地は我が地、消える権利は当日終わりに、保留地と清算は翌日確定 |
| 換地処分の時期と通知・公告 | 換地処分は原則として換地計画に係る区域の全部について工事完了後、遅滞なく行う。例外として規準・規約・定款・施行規程に別段の定めがあれば工事完了前でも行える。換地処分は施行者が関係権利者に通知して行い、都道府県知事(国土交通大臣施行なら国土交通大臣)が公告する。 | 原則は工事完了後だが定めがあれば完了前も可の例外。公告者は知事(大臣施行は大臣) | 覚え方：換地処分は工事おわりに遅滞なく、規約あれば早めもOK、通知は施行者・公告は知事 |
| 減歩と換地処分の意味 | 減歩=公共施設整備等のため土地所有者から土地の一部を無償で提供してもらうこと。換地処分=工事終了後、従前の宅地に換えて新しい土地(換地)を交付すること。土地区画整理事業はこの2つの方法で行われる。 | 減歩は『無償』提供、換地処分は工事後の交付。両者の意味の取り違えに注意 | 覚え方：減歩(げんぽ)でちょっと無償で差し出し、換地で工事後に新地をハイどうぞ |
| 仮換地に指定されない土地の管理・仮清算 | 仮換地の指定(または使用収益の停止)で使用収益できる者がいなくなった従前宅地は、換地処分の公告日まで施行者が管理する。施行者は必要があれば仮清算金を徴収または交付できる。 | 管理者は施行者。仮清算金の徴収・交付ができる点を素直に判断 | 覚え方：宙ぶらりんの従前地は施行者が管理、必要あらば仮清算でやりくり |
| 仮換地指定の効果(通常の場合) | 仮換地の指定の効力発生日から換地処分の公告日まで、従前の宅地の所有者等は仮換地を使用収益できる(従前宅地は使用収益できない)。ただし従前宅地の処分(売却・抵当権設定)は従前宅地において行う。仮換地の所有者等は当該仮換地を使用収益できないが、処分はできる。 | 『使用収益』と『処分』の区別。従前宅地は処分のみ可、仮換地は使用収益のみ可の逆転に注意 | 覚え方：仮換地は使えるが売れぬ、従前地は売れるが使えぬ、あべこべ覚えろ |
換地処分の効果(公告日の翌日/終了時)
最重要- 基本ルール
- 換地は公告があった日の翌日から従前の宅地とみなされる。換地を定めなかった従前宅地の権利は公告があった日が終了した時に消滅する。保留地は翌日に施行者が取得、清算金は翌日に確定。地役権は原則翌日以降も従前宅地上に存続するが、事業により行使利益がなくなった地役権は公告日終了時に消滅する。
- 例外・ひっかけ
- 『公告日の翌日』と『公告日終了時』の起算点ずらし。換地はみなし、消滅は終了時
判断ポイント
覚え方：翌日(よくじつ)から換地は我が地、消える権利は当日終わりに、保留地と清算は翌日確定
換地処分の時期と通知・公告
- 基本ルール
- 換地処分は原則として換地計画に係る区域の全部について工事完了後、遅滞なく行う。例外として規準・規約・定款・施行規程に別段の定めがあれば工事完了前でも行える。換地処分は施行者が関係権利者に通知して行い、都道府県知事(国土交通大臣施行なら国土交通大臣)が公告する。
- 例外・ひっかけ
- 原則は工事完了後だが定めがあれば完了前も可の例外。公告者は知事(大臣施行は大臣)
判断ポイント
覚え方：換地処分は工事おわりに遅滞なく、規約あれば早めもOK、通知は施行者・公告は知事
減歩と換地処分の意味
- 基本ルール
- 減歩=公共施設整備等のため土地所有者から土地の一部を無償で提供してもらうこと。換地処分=工事終了後、従前の宅地に換えて新しい土地(換地)を交付すること。土地区画整理事業はこの2つの方法で行われる。
- 例外・ひっかけ
- 減歩は『無償』提供、換地処分は工事後の交付。両者の意味の取り違えに注意
判断ポイント
覚え方：減歩(げんぽ)でちょっと無償で差し出し、換地で工事後に新地をハイどうぞ
仮換地に指定されない土地の管理・仮清算
- 基本ルール
- 仮換地の指定(または使用収益の停止)で使用収益できる者がいなくなった従前宅地は、換地処分の公告日まで施行者が管理する。施行者は必要があれば仮清算金を徴収または交付できる。
- 例外・ひっかけ
- 管理者は施行者。仮清算金の徴収・交付ができる点を素直に判断
判断ポイント
覚え方：宙ぶらりんの従前地は施行者が管理、必要あらば仮清算でやりくり
仮換地指定の効果(通常の場合)
- 基本ルール
- 仮換地の指定の効力発生日から換地処分の公告日まで、従前の宅地の所有者等は仮換地を使用収益できる(従前宅地は使用収益できない)。ただし従前宅地の処分(売却・抵当権設定)は従前宅地において行う。仮換地の所有者等は当該仮換地を使用収益できないが、処分はできる。
- 例外・ひっかけ
- 『使用収益』と『処分』の区別。従前宅地は処分のみ可、仮換地は使用収益のみ可の逆転に注意
判断ポイント
覚え方：仮換地は使えるが売れぬ、従前地は売れるが使えぬ、あべこべ覚えろ
最重要・比較表
不動産取得税・登録免許税
「取得時／登記時、地方税／国税、納税者、標準、税率、特例」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 不動産取得税 課税標準の特例(宅地・新築住宅)最重要 | 宅地の課税標準の特例=課税標準額が1/2に引下げ(取得税=評価額×1/2×3%)。住宅の課税標準の特例(新築住宅)=評価額から1,200万円控除(認定長期優良住宅は1,300万円)。要件は床面積50㎡(一戸建て以外の賃貸住宅は40㎡)以上240㎡以下、新築、自己居住用も賃貸も法人も個人も適用可。 | 宅地は1/2、新築住宅は1,200万円控除(長期優良1,300万)。床面積50〜240㎡の数字 | 覚え方：宅地は半分(1/2)、新築は千二百(1200万)ひく、優良なら千三(1300万)、床は五十(50)〜二四〇(240㎡) |
| 不動産取得税 中古住宅の課税標準特例 | 中古住宅の場合、取得税=(評価額−控除額)×3%。控除額は新築時期により異なり最大1,200万円。耐震基準適合既存住宅は床面積50〜240㎡・昭和57年1月1日以後新築等・個人が自己居住用に取得(個人のみ可、賃貸住宅は適用不可)が要件。 | 中古住宅特例は『個人が自己居住用』のみ。賃貸住宅・法人は不可の点に注意 | 覚え方：中古は年代で控除、最大千二百(1200万)、個人が住むなら昭和五七(57)以降・五十〜二四〇(50〜240㎡) |
| 不動産取得税の税率と免税点 | 不動産取得税=固定資産税評価額×税率。税率は土地・住宅=3%、住宅以外の建物=4%。免税点(かからない)は、土地=10万円未満、建物の新築・増改築=1戸23万円未満、建物その他(中古住宅の売買等)=1戸12万円未満。 | 税率『土地・住宅3%/住宅以外4%』と免税点(土地10万・新築23万・その他12万)の数字 | 覚え方：取得税は住宅サン(3%)・その他ヨン(4%)、免税は土地十(10万)・新築二三(23万)・中古一二(12万) |
| 登録免許税の税率(本則) | 所有権保存登記=0.4%。所有権移転登記は売買2%・相続0.4%・法人の合併0.4%・贈与遺贈2%。抵当権設定登記=0.4%。地上権賃借権設定登記=1%。仮登記は上記税率の1/2。不動産価額100万円以下の土地の相続登記は非課税。 | 本則税率の数字すり替え。保存0.4%・売買移転2%・相続移転0.4%・仮登記1/2 | 覚え方：保存はゼロ四(0.4%)、売買と贈与はニ(2%)、相続合併ゼロ四、抵当もゼロ四、地上賃借イチ(1%)、仮登記は半分 |
| 登録免許税の基本的内容 | 登録免許税は不動産の登記等を受けるときにかかる国税。課税主体=国、納税義務者=登記を受ける者。課税標準=固定資産課税台帳の登録価格(抵当権設定登記は債権金額)。非課税=国・地方公共団体等が自己のために受ける登記、表示に関する登記。納付=現金納付(納付額3万円以下は印紙納付も可)。 | 登録免許税は国税、納税義務者は登記を受ける者。抵当権設定は債権金額が課税標準 | 覚え方：登免は登記で国に、抵当は債権額が基準、表示登記はタダ、三万(3万)以下なら印紙もOK |
| 不動産取得税の基本的内容 | 課税主体=不動産のある都道府県(地方税)。納税義務者=不動産の取得者。課税客体=不動産の取得(有償・無償問わず、売買・交換・贈与・新築・改築等)。増改築は価格が増加した場合のみ課税。相続・法人の合併等による取得は非課税(不動産取得税はかからない)。納付方法=普通徴収。 | 相続・合併による取得は非課税。有償無償問わず課税だが相続は別扱いの点に注意 | 覚え方：取得税は県が取る、もらっても買っても課税、でも相続・合併はセーフ、納めは普通徴収 |
不動産取得税 課税標準の特例(宅地・新築住宅)
最重要- 基本ルール
- 宅地の課税標準の特例=課税標準額が1/2に引下げ(取得税=評価額×1/2×3%)。住宅の課税標準の特例(新築住宅)=評価額から1,200万円控除(認定長期優良住宅は1,300万円)。要件は床面積50㎡(一戸建て以外の賃貸住宅は40㎡)以上240㎡以下、新築、自己居住用も賃貸も法人も個人も適用可。
- 例外・ひっかけ
- 宅地は1/2、新築住宅は1,200万円控除(長期優良1,300万)。床面積50〜240㎡の数字
判断ポイント
覚え方：宅地は半分(1/2)、新築は千二百(1200万)ひく、優良なら千三(1300万)、床は五十(50)〜二四〇(240㎡)
不動産取得税 中古住宅の課税標準特例
- 基本ルール
- 中古住宅の場合、取得税=(評価額−控除額)×3%。控除額は新築時期により異なり最大1,200万円。耐震基準適合既存住宅は床面積50〜240㎡・昭和57年1月1日以後新築等・個人が自己居住用に取得(個人のみ可、賃貸住宅は適用不可)が要件。
- 例外・ひっかけ
- 中古住宅特例は『個人が自己居住用』のみ。賃貸住宅・法人は不可の点に注意
判断ポイント
覚え方：中古は年代で控除、最大千二百(1200万)、個人が住むなら昭和五七(57)以降・五十〜二四〇(50〜240㎡)
不動産取得税の税率と免税点
- 基本ルール
- 不動産取得税=固定資産税評価額×税率。税率は土地・住宅=3%、住宅以外の建物=4%。免税点(かからない)は、土地=10万円未満、建物の新築・増改築=1戸23万円未満、建物その他(中古住宅の売買等)=1戸12万円未満。
- 例外・ひっかけ
- 税率『土地・住宅3%/住宅以外4%』と免税点(土地10万・新築23万・その他12万)の数字
判断ポイント
覚え方：取得税は住宅サン(3%)・その他ヨン(4%)、免税は土地十(10万)・新築二三(23万)・中古一二(12万)
登録免許税の税率(本則)
- 基本ルール
- 所有権保存登記=0.4%。所有権移転登記は売買2%・相続0.4%・法人の合併0.4%・贈与遺贈2%。抵当権設定登記=0.4%。地上権賃借権設定登記=1%。仮登記は上記税率の1/2。不動産価額100万円以下の土地の相続登記は非課税。
- 例外・ひっかけ
- 本則税率の数字すり替え。保存0.4%・売買移転2%・相続移転0.4%・仮登記1/2
判断ポイント
覚え方：保存はゼロ四(0.4%)、売買と贈与はニ(2%)、相続合併ゼロ四、抵当もゼロ四、地上賃借イチ(1%)、仮登記は半分
登録免許税の基本的内容
- 基本ルール
- 登録免許税は不動産の登記等を受けるときにかかる国税。課税主体=国、納税義務者=登記を受ける者。課税標準=固定資産課税台帳の登録価格(抵当権設定登記は債権金額)。非課税=国・地方公共団体等が自己のために受ける登記、表示に関する登記。納付=現金納付(納付額3万円以下は印紙納付も可)。
- 例外・ひっかけ
- 登録免許税は国税、納税義務者は登記を受ける者。抵当権設定は債権金額が課税標準
判断ポイント
覚え方：登免は登記で国に、抵当は債権額が基準、表示登記はタダ、三万(3万)以下なら印紙もOK
不動産取得税の基本的内容
- 基本ルール
- 課税主体=不動産のある都道府県(地方税)。納税義務者=不動産の取得者。課税客体=不動産の取得(有償・無償問わず、売買・交換・贈与・新築・改築等)。増改築は価格が増加した場合のみ課税。相続・法人の合併等による取得は非課税(不動産取得税はかからない)。納付方法=普通徴収。
- 例外・ひっかけ
- 相続・合併による取得は非課税。有償無償問わず課税だが相続は別扱いの点に注意
判断ポイント
覚え方：取得税は県が取る、もらっても買っても課税、でも相続・合併はセーフ、納めは普通徴収
混同注意・比較表
固定資産税の原則・住宅特例
「1月1日、小規模・一般住宅用地、新築住宅、標準圧縮・税額軽減」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 固定資産税 新築住宅の税額軽減特例 | 一定条件(床面積50㎡以上280㎡以下、貸付用は40㎡以上280㎡以下等)を満たす新築住宅は、新築後一定期間、120㎡までの部分の税額が1/2に軽減。期間は3階以上の中高層耐火建築物(マンション等)は一般住宅5年・長期優良住宅7年、それ以外の戸建て(2階以下)は一般住宅3年・長期優良住宅5年。 | 軽減対象は120㎡までの1/2。期間(中高層5年・戸建て3年、長期優良は+2年)の数字 | 覚え方：新築は百二十(120㎡)まで半額、マンションは五 (5)年・戸建て三 (3)年、優良はプラス二年 |
| 固定資産税 住宅用地の課税標準特例 | 住宅用地の課税標準の特例。①小規模住宅用地(一戸のうち200㎡以下の部分)=評価額×1/6。②一般住宅用地(200㎡超の部分)=評価額×1/3。 | 小規模住宅用地(200㎡以下)は1/6、一般住宅用地(200㎡超)は1/3。倍率の入替えに注意 | 覚え方：小さな宅地(200㎡以下)は六分の一(1/6)、はみ出た分は三分の一(1/3) |
| 固定資産税の基本的内容・納税義務者 | 課税主体=不動産のある市町村(地方税)。納税義務者=賦課期日(1月1日)現在に固定資産課税台帳に所有者として登録されている者。年途中で売却しても1月1日の所有者が納税義務者。例外:質権設定土地は質権者、100年より永い地上権設定土地は地上権者、災害等で所有者不明なら使用者を所有者とみなせる。 | 納税義務者は賦課期日=1月1日現在の登録所有者。年途中売却でも1/1所有者が納税 | 覚え方：固定資産は市町村、一月一日(1/1)の名義人が払う、途中で売ってもその人、質権・百年(100年)超地上権は別 |
| 固定資産税の課税標準・税率・免税点 | 課税標準=賦課期日現在に固定資産課税台帳に登録された価格(原則3年に1度評価替え)。固定資産税=評価額×1.4%(標準税率、市町村が変更可)。免税点は土地30万円未満・家屋20万円未満・償却資産150万円未満。ただし市町村長は財政上特別の必要があれば免税点未満でも課税できる。 | 標準税率1.4%と免税点(土地30万・家屋20万・償却150万)の数字。評価替えは3年に1度 | 覚え方：固定は評価額のイチテンヨン(1.4%)、三年(3年)に一度お色直し、免税は土地三十(30万)・家屋二十(20万)・償却百五(150万) |
| 固定資産税 タワーマンション特例と価格決定 | 居住用超高層建築物(高さ60m超・複数階に住戸)の固定資産税は、各区分所有者の専有床面積を階層別専有床面積補正率で補正。補正率は1階を100とし1階増すごとに10/39を加える。 | 価格決定は市町村長が毎年3月31日まで。評価は総務大臣基準・固定資産評価員が実施 | 覚え方：六十(60m)超タワーは高層ほど高く、一階増すごと十/三九(10/39)、市町村長が三月末(3/31)に値決め |
| 固定資産課税台帳の閲覧・審査申出 | 納税義務者等は市町村長に対し自分の固定資産に関する部分の閲覧を請求できる。納税者は登録価格に不服があるときは一定期間内に固定資産評価審査委員会に対し文書で審査の申出ができる。 | 不服は固定資産評価審査委員会へ文書で審査申出。縦覧期間4/1〜4/20等の数字にも注意 | 覚え方：自分の分は閲覧OK、価格に不満は審査委員会へ文書で、縦覧は四月(4/1)から二十日(4/20) |
固定資産税 新築住宅の税額軽減特例
- 基本ルール
- 一定条件(床面積50㎡以上280㎡以下、貸付用は40㎡以上280㎡以下等)を満たす新築住宅は、新築後一定期間、120㎡までの部分の税額が1/2に軽減。期間は3階以上の中高層耐火建築物(マンション等)は一般住宅5年・長期優良住宅7年、それ以外の戸建て(2階以下)は一般住宅3年・長期優良住宅5年。
- 例外・ひっかけ
- 軽減対象は120㎡までの1/2。期間(中高層5年・戸建て3年、長期優良は+2年)の数字
判断ポイント
覚え方：新築は百二十(120㎡)まで半額、マンションは五
(5)年・戸建て三
(3)年、優良はプラス二年
固定資産税 住宅用地の課税標準特例
- 基本ルール
- 住宅用地の課税標準の特例。①小規模住宅用地(一戸のうち200㎡以下の部分)=評価額×1/6。②一般住宅用地(200㎡超の部分)=評価額×1/3。
- 例外・ひっかけ
- 小規模住宅用地(200㎡以下)は1/6、一般住宅用地(200㎡超)は1/3。倍率の入替えに注意
判断ポイント
覚え方：小さな宅地(200㎡以下)は六分の一(1/6)、はみ出た分は三分の一(1/3)
固定資産税の基本的内容・納税義務者
- 基本ルール
- 課税主体=不動産のある市町村(地方税)。納税義務者=賦課期日(1月1日)現在に固定資産課税台帳に所有者として登録されている者。年途中で売却しても1月1日の所有者が納税義務者。例外:質権設定土地は質権者、100年より永い地上権設定土地は地上権者、災害等で所有者不明なら使用者を所有者とみなせる。
- 例外・ひっかけ
- 納税義務者は賦課期日=1月1日現在の登録所有者。年途中売却でも1/1所有者が納税
判断ポイント
覚え方：固定資産は市町村、一月一日(1/1)の名義人が払う、途中で売ってもその人、質権・百年(100年)超地上権は別
固定資産税の課税標準・税率・免税点
- 基本ルール
- 課税標準=賦課期日現在に固定資産課税台帳に登録された価格(原則3年に1度評価替え)。固定資産税=評価額×1.4%(標準税率、市町村が変更可)。免税点は土地30万円未満・家屋20万円未満・償却資産150万円未満。ただし市町村長は財政上特別の必要があれば免税点未満でも課税できる。
- 例外・ひっかけ
- 標準税率1.4%と免税点(土地30万・家屋20万・償却150万)の数字。評価替えは3年に1度
判断ポイント
覚え方：固定は評価額のイチテンヨン(1.4%)、三年(3年)に一度お色直し、免税は土地三十(30万)・家屋二十(20万)・償却百五(150万)
固定資産税 タワーマンション特例と価格決定
- 基本ルール
- 居住用超高層建築物(高さ60m超・複数階に住戸)の固定資産税は、各区分所有者の専有床面積を階層別専有床面積補正率で補正。補正率は1階を100とし1階増すごとに10/39を加える。
- 例外・ひっかけ
- 価格決定は市町村長が毎年3月31日まで。評価は総務大臣基準・固定資産評価員が実施
判断ポイント
覚え方：六十(60m)超タワーは高層ほど高く、一階増すごと十/三九(10/39)、市町村長が三月末(3/31)に値決め
固定資産課税台帳の閲覧・審査申出
- 基本ルール
- 納税義務者等は市町村長に対し自分の固定資産に関する部分の閲覧を請求できる。納税者は登録価格に不服があるときは一定期間内に固定資産評価審査委員会に対し文書で審査の申出ができる。
- 例外・ひっかけ
- 不服は固定資産評価審査委員会へ文書で審査申出。縦覧期間4/1〜4/20等の数字にも注意
判断ポイント
覚え方：自分の分は閲覧OK、価格に不満は審査委員会へ文書で、縦覧は四月(4/1)から二十日(4/20)
混同注意・比較表
印紙税の文書・金額・過怠税
「売買、交換、贈与、請負、賃貸借、記載金額、消印」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 印紙税の課税標準(記載金額) | 課税標準は文書記載金額(契約書は契約金額、受取書は受取金額)。記載のない契約書も一律200円。交換契約書は双方の金額記載なら高いほう、交換差金のみ記載ならその金額。贈与契約書は『記載金額のない契約書』として200円。変更契約書の増額は増額部分のみ、減額は『記載金額のない契約書』として200円。 | 贈与契約書・減額変更契約書は『記載金額なし』の200円。増額変更は増額部分のみ課税 | 覚え方：記載額が基準、無ければ一律二百(200円)、交換は高いほう、贈与も減額も二百 |
| 印紙税 売買・請負併記の扱いと消費税 | 一通の契約書に売買契約と請負契約が併記される場合、原則として全体が売買契約に係る文書となるが、両方の金額が記載されているときは金額が高いほうが記載金額となる。契約書に消費税額が区分記載されている場合、消費税額は記載金額に含めない。 | 売買・請負併記は原則売買扱い、両金額記載なら高い方。消費税は区分記載なら含めない | 覚え方：売買と請負ごちゃまぜなら原則売買、両方あれば高いほう、消費税は別書きすれば数えない |
| 印紙税の過怠税 | 印紙が貼られていない場合、納付しなかった印紙税額とその2倍相当額の合計(つまり印紙税額の3倍)が過怠税として徴収される。印紙は貼られているが消印がない場合は、印紙の額面金額分の過怠税が徴収される。過怠税が課されても契約自体は有効。 | 過怠税の倍率。不貼付は税額の3倍、消印なしは額面金額分。数字のすり替えに注意 | 覚え方：貼り忘れは三倍(3倍)ペナルティ、消し忘れは額面分、それでも契約は生きてる |
| 課税文書に該当するもの・しないもの | 該当=不動産譲渡の契約書、地上権・土地賃借権の設定譲渡契約書、消費貸借契約書、請負契約書、金銭等の受取書。該当しない=土地以外の賃借権(建物賃貸借)、抵当権等の設定譲渡契約書、委任契約書(媒介契約書・委任状)、使用貸借契約書。契約金額1万円未満は原則非課税。同一内容2通以上作成は各契約書に課税。 | 『建物賃貸借』『委任状・媒介契約書』は非課税文書。土地賃借権は課税の対比に注意 | 覚え方：土地の譲渡・賃借・請負・領収は課税、建物賃貸・抵当・媒介はセーフ、一万(1万)未満・領収五万(5万)未満は無し |
| 印紙税の基本的内容 | 印紙税は一定の文書(課税文書)作成時に課される国税で、印紙を貼り消印して納税。1つの課税文書を2人以上で作成すると連帯納付義務を負う。課税主体=国、納税義務者=課税文書の作成者。非課税=国・地方公共団体等が作成する文書。消印は作成者だけでなく代理人・使用人等の印鑑・署名でもできる。 | 消印は代理人・使用人でも可。2人以上作成なら連帯納付義務の点も狙われる | 覚え方：印紙はハンコ(消印)で納税、二人なら連帯、お上の文書はタダ、消すのは使用人でもOK |
印紙税の課税標準(記載金額)
- 基本ルール
- 課税標準は文書記載金額(契約書は契約金額、受取書は受取金額)。記載のない契約書も一律200円。交換契約書は双方の金額記載なら高いほう、交換差金のみ記載ならその金額。贈与契約書は『記載金額のない契約書』として200円。変更契約書の増額は増額部分のみ、減額は『記載金額のない契約書』として200円。
- 例外・ひっかけ
- 贈与契約書・減額変更契約書は『記載金額なし』の200円。増額変更は増額部分のみ課税
判断ポイント
覚え方：記載額が基準、無ければ一律二百(200円)、交換は高いほう、贈与も減額も二百
印紙税 売買・請負併記の扱いと消費税
- 基本ルール
- 一通の契約書に売買契約と請負契約が併記される場合、原則として全体が売買契約に係る文書となるが、両方の金額が記載されているときは金額が高いほうが記載金額となる。契約書に消費税額が区分記載されている場合、消費税額は記載金額に含めない。
- 例外・ひっかけ
- 売買・請負併記は原則売買扱い、両金額記載なら高い方。消費税は区分記載なら含めない
判断ポイント
覚え方：売買と請負ごちゃまぜなら原則売買、両方あれば高いほう、消費税は別書きすれば数えない
印紙税の過怠税
- 基本ルール
- 印紙が貼られていない場合、納付しなかった印紙税額とその2倍相当額の合計(つまり印紙税額の3倍)が過怠税として徴収される。印紙は貼られているが消印がない場合は、印紙の額面金額分の過怠税が徴収される。過怠税が課されても契約自体は有効。
- 例外・ひっかけ
- 過怠税の倍率。不貼付は税額の3倍、消印なしは額面金額分。数字のすり替えに注意
判断ポイント
覚え方：貼り忘れは三倍(3倍)ペナルティ、消し忘れは額面分、それでも契約は生きてる
課税文書に該当するもの・しないもの
- 基本ルール
- 該当=不動産譲渡の契約書、地上権・土地賃借権の設定譲渡契約書、消費貸借契約書、請負契約書、金銭等の受取書。該当しない=土地以外の賃借権(建物賃貸借)、抵当権等の設定譲渡契約書、委任契約書(媒介契約書・委任状)、使用貸借契約書。契約金額1万円未満は原則非課税。同一内容2通以上作成は各契約書に課税。
- 例外・ひっかけ
- 『建物賃貸借』『委任状・媒介契約書』は非課税文書。土地賃借権は課税の対比に注意
判断ポイント
覚え方：土地の譲渡・賃借・請負・領収は課税、建物賃貸・抵当・媒介はセーフ、一万(1万)未満・領収五万(5万)未満は無し
印紙税の基本的内容
- 基本ルール
- 印紙税は一定の文書(課税文書)作成時に課される国税で、印紙を貼り消印して納税。1つの課税文書を2人以上で作成すると連帯納付義務を負う。課税主体=国、納税義務者=課税文書の作成者。非課税=国・地方公共団体等が作成する文書。消印は作成者だけでなく代理人・使用人等の印鑑・署名でもできる。
- 例外・ひっかけ
- 消印は代理人・使用人でも可。2人以上作成なら連帯納付義務の点も狙われる
判断ポイント
覚え方：印紙はハンコ(消印)で納税、二人なら連帯、お上の文書はタダ、消すのは使用人でもOK
最重要・比較表
譲渡所得・売却特例の併用
「短期・長期、3,000万、軽減、収用、低未利用、空き家」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得と長期譲渡所得の区分最重要 | 譲渡した年の1月1日時点の所有期間が5年以下なら短期譲渡所得、5年超なら長期譲渡所得。土地・建物等の譲渡所得は分離課税。 | 区分の基準『5年』と起算点『譲渡年1月1日時点』。取得日ではなく1/1で判定 | 覚え方：くり返す、五年(5年)が境、超えれば長期・以下短期、土地建物は分離で計算 |
| 低未利用土地等の長期譲渡所得100万円特別控除 | 都市計画区域内の低未利用土地等(市区町村長の確認あり)を譲渡した場合、最高100万円を控除できる。所有期間が長期のもののみ利用可。1月1日時点で所有期間5年超・都市計画区域内・譲渡価額500万円以下(一定区域は800万円以下)が要件。譲渡後にコインパーキング利用は対象外。 | 低未利用土地は所有期間『5年超』・譲渡価額『500万円以下』。長期のみ利用可の点も | 覚え方：使ってない土地は百万(100万)控除、五年(5年)超・五百万(500万)以下、駐車場化はアウト |
| 譲渡所得の分類(短期・長期) | 土地・建物等の譲渡所得は、譲渡した年の1月1日時点の所有期間が5年以下=短期譲渡所得、5年超=長期譲渡所得に分類。課税方法は他の所得と分けて計算する分離課税。 | 短期・長期の境目『5年』と起算点『譲渡年1月1日時点』の所有期間。分離課税の点も | 覚え方：元日(1/1)に五年(5年)超えてれば長期、以下なら短期、他と分けて分離課税 |
| 空き家にかかる3,000万円特別控除の特例 | 相続開始直前に被相続人の居住用だった家屋で、その後空き家となったものを一定期間内に譲渡した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる。相続人が3人以上の場合は1人あたり2,000万円。相続財産の取得費加算の特例と選択適用。 | 空き家3,000万円控除。相続人3人以上は1人あたり2,000万円に減る点に注意 | 覚え方：亡き親の空き家売れば三千万(3000万)、相続人三人(3人)以上は一人二千万(2000万)ずつ |
| 収用等の5,000万円特別控除 | 収用等により土地・建物を譲渡した場合、譲渡所得から最高5,000万円を控除できる。所有期間が短期でも長期でも利用可。最初に買取り等の申出があった日から6カ月を経過した日までに譲渡し、最初に申出を受けた者による譲渡であること等が要件。 | 収用は『5,000万円』控除。3,000万円とのすり替えに注意。買取申出から6カ月の要件も | 覚え方：お上に取られりゃ五千万(5000万)控除、申出から六(6)カ月以内・最初の人が売れば |
| 譲渡所得にかかる税率 | 譲渡所得の税額=譲渡所得金額×税率。短期譲渡所得=所得税30%・住民税9%。長期譲渡所得=所得税15%・住民税5%。 | 税率の数字入替え。短期=所得税30%・住民税9%、長期=所得税15%・住民税5% | 覚え方：短期はサンマル(30%)＋キュー(9%)、長期はイチゴ(15%)＋ゴー(5%)、短いほど高い |
短期譲渡所得と長期譲渡所得の区分
最重要- 基本ルール
- 譲渡した年の1月1日時点の所有期間が5年以下なら短期譲渡所得、5年超なら長期譲渡所得。土地・建物等の譲渡所得は分離課税。
- 例外・ひっかけ
- 区分の基準『5年』と起算点『譲渡年1月1日時点』。取得日ではなく1/1で判定
判断ポイント
覚え方：くり返す、五年(5年)が境、超えれば長期・以下短期、土地建物は分離で計算
低未利用土地等の長期譲渡所得100万円特別控除
- 基本ルール
- 都市計画区域内の低未利用土地等(市区町村長の確認あり)を譲渡した場合、最高100万円を控除できる。所有期間が長期のもののみ利用可。1月1日時点で所有期間5年超・都市計画区域内・譲渡価額500万円以下(一定区域は800万円以下)が要件。譲渡後にコインパーキング利用は対象外。
- 例外・ひっかけ
- 低未利用土地は所有期間『5年超』・譲渡価額『500万円以下』。長期のみ利用可の点も
判断ポイント
覚え方：使ってない土地は百万(100万)控除、五年(5年)超・五百万(500万)以下、駐車場化はアウト
譲渡所得の分類(短期・長期)
- 基本ルール
- 土地・建物等の譲渡所得は、譲渡した年の1月1日時点の所有期間が5年以下=短期譲渡所得、5年超=長期譲渡所得に分類。課税方法は他の所得と分けて計算する分離課税。
- 例外・ひっかけ
- 短期・長期の境目『5年』と起算点『譲渡年1月1日時点』の所有期間。分離課税の点も
判断ポイント
覚え方：元日(1/1)に五年(5年)超えてれば長期、以下なら短期、他と分けて分離課税
空き家にかかる3,000万円特別控除の特例
- 基本ルール
- 相続開始直前に被相続人の居住用だった家屋で、その後空き家となったものを一定期間内に譲渡した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる。相続人が3人以上の場合は1人あたり2,000万円。相続財産の取得費加算の特例と選択適用。
- 例外・ひっかけ
- 空き家3,000万円控除。相続人3人以上は1人あたり2,000万円に減る点に注意
判断ポイント
覚え方：亡き親の空き家売れば三千万(3000万)、相続人三人(3人)以上は一人二千万(2000万)ずつ
収用等の5,000万円特別控除
- 基本ルール
- 収用等により土地・建物を譲渡した場合、譲渡所得から最高5,000万円を控除できる。所有期間が短期でも長期でも利用可。最初に買取り等の申出があった日から6カ月を経過した日までに譲渡し、最初に申出を受けた者による譲渡であること等が要件。
- 例外・ひっかけ
- 収用は『5,000万円』控除。3,000万円とのすり替えに注意。買取申出から6カ月の要件も
判断ポイント
覚え方：お上に取られりゃ五千万(5000万)控除、申出から六(6)カ月以内・最初の人が売れば
譲渡所得にかかる税率
- 基本ルール
- 譲渡所得の税額=譲渡所得金額×税率。短期譲渡所得=所得税30%・住民税9%。長期譲渡所得=所得税15%・住民税5%。
- 例外・ひっかけ
- 税率の数字入替え。短期=所得税30%・住民税9%、長期=所得税15%・住民税5%
判断ポイント
覚え方：短期はサンマル(30%)＋キュー(9%)、長期はイチゴ(15%)＋ゴー(5%)、短いほど高い
混同注意・比較表
鑑定評価3方式・4価格
「原価・事例・収益、直接還元・DCF、正常・限定・特定・特殊」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 鑑定評価によって求める4つの価格 | 原則は正常価格(市場性を有する不動産の通常の取引で成立する市場価値)。特殊な場合として、限定価格(市場が相対的に限定される場合。隣接地の併合目的等)、特定価格(法令等の社会的要請を背景とし正常価格の前提を満たさない場合)、特殊価格(市場性を有しない不動産。文化財等)。 | 4価格の定義入替え。原則は正常価格、隣接地併合は限定価格、文化財は特殊価格 | 覚え方：基本は正常価格、隣を買うなら限定、法令要請は特定、文化財は特殊 |
| 直接還元法とDCF法の違い | 直接還元法は一期間の純収益を還元利回りで還元する方法。DCF法は保有期間中の複数年の純収益と最終的な売却価格を現在価値に割り戻して価格を求める方法。 | 直接還元法とDCF法の説明を入れ替える罠（一期間か複数年か）。 | 覚え方：直接(直接還元法)さんは一期でパッと、DCFさんは複数年と売値を現在価値に割り戻す |
| 鑑定評価方式の3手法 | 鑑定評価方式は原価法・取引事例比較法・収益還元法の3つ。手法の適用は複数の手法を適用すべきとされる。 | 3手法(原価法・取引事例比較法・収益還元法)。複数手法の適用が原則である点に注意 | 覚え方：原価・事例・収益の三(3)手法、一つに頼らず合わせ技 |
| 収益還元法 | 対象不動産が将来生み出す純収益(収益−費用)と最終的な売却価格から試算価格(収益価格)を求める方法。賃貸用・事業用不動産の価格を求めるときに特に有効。市場性のない不動産以外には基本的にすべて適用すべき。収益価格を求める方法に直接還元法とDCF法がある。 | 「賃貸・事業用のみ」「市場性のない不動産にも適用」等の適用範囲すり替え。 | 覚え方：収益(収益還元法)の姉さん『家賃で稼ぐわよ』、純収益と売値を割り戻し収益価格ゲット |
| 取引事例が備えるべき要件 | 取引事例は次の要件をすべて備える必要がある。①取引事情が正常と認められること(投機的取引は不可)、②時点修正が可能なこと、③地域要因の比較および個別的要因の比較が可能なこと。 | 「投機的取引でも可」など正常性要件の逆転、要件の一部欠落。 | 覚え方：事例(取引事例)3兄弟の条件は、正常・時点直せる・地域個別くらべOKの3つ揃い |
| 原価法 | 価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、減価修正を加えて試算価格(積算価格)を求める方法。建物・建物&敷地に有効。土地のみでも再調達原価を適切に求められれば適用可。減価額を求める方法は耐用年数にもとづく方法と観察減価法があり、原則2つを併用する。 | 「土地のみには適用不可」と断定させる罠。再調達原価を求められれば土地にも適用可。 | 覚え方：原価(原価法)のゲンさん『今造ったらいくら?(再調達原価)』、古びた分を引いて(減価修正)積算価格ズドン |
鑑定評価によって求める4つの価格
- 基本ルール
- 原則は正常価格(市場性を有する不動産の通常の取引で成立する市場価値)。特殊な場合として、限定価格(市場が相対的に限定される場合。隣接地の併合目的等)、特定価格(法令等の社会的要請を背景とし正常価格の前提を満たさない場合)、特殊価格(市場性を有しない不動産。文化財等)。
- 例外・ひっかけ
- 4価格の定義入替え。原則は正常価格、隣接地併合は限定価格、文化財は特殊価格
判断ポイント
覚え方：基本は正常価格、隣を買うなら限定、法令要請は特定、文化財は特殊
直接還元法とDCF法の違い
- 基本ルール
- 直接還元法は一期間の純収益を還元利回りで還元する方法。DCF法は保有期間中の複数年の純収益と最終的な売却価格を現在価値に割り戻して価格を求める方法。
- 例外・ひっかけ
- 直接還元法とDCF法の説明を入れ替える罠（一期間か複数年か）。
判断ポイント
覚え方：直接(直接還元法)さんは一期でパッと、DCFさんは複数年と売値を現在価値に割り戻す
鑑定評価方式の3手法
- 基本ルール
- 鑑定評価方式は原価法・取引事例比較法・収益還元法の3つ。手法の適用は複数の手法を適用すべきとされる。
- 例外・ひっかけ
- 3手法(原価法・取引事例比較法・収益還元法)。複数手法の適用が原則である点に注意
判断ポイント
覚え方：原価・事例・収益の三(3)手法、一つに頼らず合わせ技
収益還元法
- 基本ルール
- 対象不動産が将来生み出す純収益(収益−費用)と最終的な売却価格から試算価格(収益価格)を求める方法。賃貸用・事業用不動産の価格を求めるときに特に有効。市場性のない不動産以外には基本的にすべて適用すべき。収益価格を求める方法に直接還元法とDCF法がある。
- 例外・ひっかけ
- 「賃貸・事業用のみ」「市場性のない不動産にも適用」等の適用範囲すり替え。
判断ポイント
覚え方：収益(収益還元法)の姉さん『家賃で稼ぐわよ』、純収益と売値を割り戻し収益価格ゲット
取引事例が備えるべき要件
- 基本ルール
- 取引事例は次の要件をすべて備える必要がある。①取引事情が正常と認められること(投機的取引は不可)、②時点修正が可能なこと、③地域要因の比較および個別的要因の比較が可能なこと。
- 例外・ひっかけ
- 「投機的取引でも可」など正常性要件の逆転、要件の一部欠落。
判断ポイント
覚え方：事例(取引事例)3兄弟の条件は、正常・時点直せる・地域個別くらべOKの3つ揃い
原価法
- 基本ルール
- 価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、減価修正を加えて試算価格(積算価格)を求める方法。建物・建物&敷地に有効。土地のみでも再調達原価を適切に求められれば適用可。減価額を求める方法は耐用年数にもとづく方法と観察減価法があり、原則2つを併用する。
- 例外・ひっかけ
- 「土地のみには適用不可」と断定させる罠。再調達原価を求められれば土地にも適用可。
判断ポイント
覚え方：原価(原価法)のゲンさん『今造ったらいくら?(再調達原価)』、古びた分を引いて(減価修正)積算価格ズドン
混同注意・比較表
地価公示の主体・日付・価格
「公示区域、標準地、委員会、基準日、努力義務・規準義務」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 正常な価格の判定基準日と更地価格 | 土地鑑定委員会は基準日(1月1日)における標準地の単位面積あたりの正常な価格を判定する。土地に建物等や地上権等がある場合は、これらがないものとして通常成立すると認められる価格(更地価格)とする。 | 基準日（1月1日）のすり替え、更地価格（建物等がないものとする）を「現況のまま」とする罠。 | 覚え方：正月(1月1日)基準の正常価格、建物ぜんぶ無いものとして更地(更地価格)でジャッジ |
| 公示価格の効力(努力義務と規準) | 一般の土地取引を行う者は公示価格を指標として取引するよう努めなければならない(努力義務)。不動産鑑定士が公示区域内の土地の正常価格を求めるとき、土地収用法等で土地を収用でき取得価格を定めるときは、公示価格を規準としなければならない。 | 「規準」と「指標（努力義務）」のすり替え。一般人は指標=努力義務、鑑定士等は規準=義務。 | 覚え方：公示(公示価格)は指標『努めなはれ(努力義務)』、鑑定士と収用は『規準にせよ』と命令口調 |
| 公示区域と標準地の決定主体 | 公示区域は国土交通大臣が定める(都市計画区域外にも定められる)。標準地は土地鑑定委員会が選定する。標準地の鑑定評価は2人以上の不動産鑑定士が行う。地価公示は毎年1回行う。 | 公示区域を定める主体（国交大臣）と標準地選定主体（土地鑑定委員会）の入れ替え、公示回数のすり替え。 | 覚え方：区域(公示区域)は国交大臣、標準地は委員会、鑑定士は2人以上で年1回コージ(公示) |
| 地価公示の手続の流れ | ①標準地の選定(土地鑑定委員会が公示区域内から選定)、②標準地の鑑定評価(2人以上の不動産鑑定士)、③正常価格の判定(土地鑑定委員会)、④正常価格の公示(官報)、⑤図書の送付(関係市町村長へ)、⑥図書の閲覧(関係市町村長)。 | 鑑定評価する鑑定士の人数（2人以上）や主体のすり替え。 | 覚え方：手続(手続の流れ)は選定→鑑定→判定→公示→送付→閲覧、委員会が仕切り官報でドン |
| 標準地の鑑定評価で勘案する価格 | 不動産鑑定士は鑑定評価にあたり、①近傍類地の取引価格から算定される推定価格、②近傍類地の地代等から算定される推定価格、③同等の効用を有する土地の造成に要する推定費用の額、を勘案しなければならない。 | 勘案すべき3価格のいずれか欠落や、造成費用を「取得費」等にすり替え。 | 覚え方：鑑定(鑑定評価)で勘案3つ、近傍の取引価格・地代・造成費用をよく味わえ |
| 公示する一定事項 | 土地鑑定委員会は正常価格を判定したら、すみやかに一定事項を官報で公示する。事項は①標準地の所在(都市区町村・字・地番)、②単位面積あたりの価格・価格判定の基準日、③地積・形状、④標準地およびその周辺の土地の利用の現況等。 | 公示事項の欠落や、公示方法（官報）のすり替え。 | 覚え方：公示(公示事項)する4点、所在・価格と基準日・地積形状・利用の現況を官報で叫ぶ |
正常な価格の判定基準日と更地価格
- 基本ルール
- 土地鑑定委員会は基準日(1月1日)における標準地の単位面積あたりの正常な価格を判定する。土地に建物等や地上権等がある場合は、これらがないものとして通常成立すると認められる価格(更地価格)とする。
- 例外・ひっかけ
- 基準日（1月1日）のすり替え、更地価格（建物等がないものとする）を「現況のまま」とする罠。
判断ポイント
覚え方：正月(1月1日)基準の正常価格、建物ぜんぶ無いものとして更地(更地価格)でジャッジ
公示価格の効力(努力義務と規準)
- 基本ルール
- 一般の土地取引を行う者は公示価格を指標として取引するよう努めなければならない(努力義務)。不動産鑑定士が公示区域内の土地の正常価格を求めるとき、土地収用法等で土地を収用でき取得価格を定めるときは、公示価格を規準としなければならない。
- 例外・ひっかけ
- 「規準」と「指標（努力義務）」のすり替え。一般人は指標=努力義務、鑑定士等は規準=義務。
判断ポイント
覚え方：公示(公示価格)は指標『努めなはれ(努力義務)』、鑑定士と収用は『規準にせよ』と命令口調
公示区域と標準地の決定主体
- 基本ルール
- 公示区域は国土交通大臣が定める(都市計画区域外にも定められる)。標準地は土地鑑定委員会が選定する。標準地の鑑定評価は2人以上の不動産鑑定士が行う。地価公示は毎年1回行う。
- 例外・ひっかけ
- 公示区域を定める主体（国交大臣）と標準地選定主体（土地鑑定委員会）の入れ替え、公示回数のすり替え。
判断ポイント
覚え方：区域(公示区域)は国交大臣、標準地は委員会、鑑定士は2人以上で年1回コージ(公示)
地価公示の手続の流れ
- 基本ルール
- ①標準地の選定(土地鑑定委員会が公示区域内から選定)、②標準地の鑑定評価(2人以上の不動産鑑定士)、③正常価格の判定(土地鑑定委員会)、④正常価格の公示(官報)、⑤図書の送付(関係市町村長へ)、⑥図書の閲覧(関係市町村長)。
- 例外・ひっかけ
- 鑑定評価する鑑定士の人数（2人以上）や主体のすり替え。
判断ポイント
覚え方：手続(手続の流れ)は選定→鑑定→判定→公示→送付→閲覧、委員会が仕切り官報でドン
標準地の鑑定評価で勘案する価格
- 基本ルール
- 不動産鑑定士は鑑定評価にあたり、①近傍類地の取引価格から算定される推定価格、②近傍類地の地代等から算定される推定価格、③同等の効用を有する土地の造成に要する推定費用の額、を勘案しなければならない。
- 例外・ひっかけ
- 勘案すべき3価格のいずれか欠落や、造成費用を「取得費」等にすり替え。
判断ポイント
覚え方：鑑定(鑑定評価)で勘案3つ、近傍の取引価格・地代・造成費用をよく味わえ
公示する一定事項
- 基本ルール
- 土地鑑定委員会は正常価格を判定したら、すみやかに一定事項を官報で公示する。事項は①標準地の所在(都市区町村・字・地番)、②単位面積あたりの価格・価格判定の基準日、③地積・形状、④標準地およびその周辺の土地の利用の現況等。
- 例外・ひっかけ
- 公示事項の欠落や、公示方法（官報）のすり替え。
判断ポイント
覚え方：公示(公示事項)する4点、所在・価格と基準日・地積形状・利用の現況を官報で叫ぶ
混同注意・比較表
住宅金融支援機構の業務
「証券化、直接融資、フラット35、団信、業務委託」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| フラット35のポイント | 証券化支援事業の活用例。全期間固定金利が適用される。保証人や保証料は不要。融資金利や融資手数料は金融機関によって異なる。 | 「変動金利」「保証人必要」等の逆転。全期間固定・保証人保証料不要が正。 | 覚え方：フラット(フラット35)さん全期間固定、保証人も保証料もいらん、金利手数料は銀行しだい |
| 住宅金融支援機構とは | 従来の住宅金融公庫の業務を承継して設立された独立行政法人。民間金融機関が住宅取得者等に資金を融資できるよう支援することを主な業務とする(直接融資は限定)。 | 「直接融資が主業務」とする罠。主業務は民間支援で直接融資は限定。 | 覚え方：機構(住宅金融支援機構)は公庫を継いだ独法さん、民間の融資を後ろから支える黒子役 |
| 機構のその他の業務 | 融資保険業務(返済不能時に機構が金融機関に保険金を支払う)、情報の提供、直接融資(民間では融資困難なものに限る)、団体信用生命保険業務、住宅金融公庫の貸付債権の管理・回収を行う。 | 機構が「行わない業務」を混ぜる罠。団信・融資保険・情報提供・貸付債権回収は行う。 | 覚え方：その他(その他業務)の機構は保険・情報・直接融資・団信・公庫債権の管理回収まで面倒見る |
| 証券化支援事業(主要業務) | 住宅ローン債権を証券化し、民間金融機関が長期固定金利の住宅ローンを提供できるよう支援する業務。買取型と保証型がある。買取型は民間の住宅ローン債権を機構が買い取り証券化して投資家に売却。保証型は返済不能時に機構が保険金を支払い、また債券に係る債務の元利払いを保証する。 | 買取型と保証型の説明入れ替え。買取型=債権買取、保証型=保険金支払・元利払保証。 | 覚え方：証券(証券化支援事業)化で長期固定を実現、買い取る買取型と保険で守る保証型の二枚看板 |
| 直接融資の対象(災害系・子ども高齢者系等) | 機構は民間金融機関では融資困難なものに限り直接融資を行う。災害復興建築物の建設・購入、子ども育成・高齢者家庭に適した賃貸住宅の建設・改良、高齢者向け返済特例制度(毎月返済は利息のみ・元金は死亡時に一括返済)、マンション共用部分の改良等が対象。 | 直接融資の対象を一般の住宅取得にまで広げる罠。災害・子育て高齢者等の限定対象のみ。 | 覚え方：直接(直接融資)は民間困難のみ、災害・子ども高齢者・返済特例(利息のみ死亡時一括)・マンション共用部 |
| 業務の委託ができる者 | 機構は業務(情報の提供は除く)の一部を、一定の金融機関・一定の債権回収会社・地方公共団体その他政令で定める法人に委託できる。 | 委託できない「情報の提供」を委託可とする罠、委託先の範囲すり替え。 | 覚え方：委託(業務委託)できる相手は金融機関・債権回収会社・地方公共団体、でも情報提供は自分でやれ |
フラット35のポイント
- 基本ルール
- 証券化支援事業の活用例。全期間固定金利が適用される。保証人や保証料は不要。融資金利や融資手数料は金融機関によって異なる。
- 例外・ひっかけ
- 「変動金利」「保証人必要」等の逆転。全期間固定・保証人保証料不要が正。
判断ポイント
覚え方：フラット(フラット35)さん全期間固定、保証人も保証料もいらん、金利手数料は銀行しだい
住宅金融支援機構とは
- 基本ルール
- 従来の住宅金融公庫の業務を承継して設立された独立行政法人。民間金融機関が住宅取得者等に資金を融資できるよう支援することを主な業務とする(直接融資は限定)。
- 例外・ひっかけ
- 「直接融資が主業務」とする罠。主業務は民間支援で直接融資は限定。
判断ポイント
覚え方：機構(住宅金融支援機構)は公庫を継いだ独法さん、民間の融資を後ろから支える黒子役
機構のその他の業務
- 基本ルール
- 融資保険業務(返済不能時に機構が金融機関に保険金を支払う)、情報の提供、直接融資(民間では融資困難なものに限る)、団体信用生命保険業務、住宅金融公庫の貸付債権の管理・回収を行う。
- 例外・ひっかけ
- 機構が「行わない業務」を混ぜる罠。団信・融資保険・情報提供・貸付債権回収は行う。
判断ポイント
覚え方：その他(その他業務)の機構は保険・情報・直接融資・団信・公庫債権の管理回収まで面倒見る
証券化支援事業(主要業務)
- 基本ルール
- 住宅ローン債権を証券化し、民間金融機関が長期固定金利の住宅ローンを提供できるよう支援する業務。買取型と保証型がある。買取型は民間の住宅ローン債権を機構が買い取り証券化して投資家に売却。保証型は返済不能時に機構が保険金を支払い、また債券に係る債務の元利払いを保証する。
- 例外・ひっかけ
- 買取型と保証型の説明入れ替え。買取型=債権買取、保証型=保険金支払・元利払保証。
判断ポイント
覚え方：証券(証券化支援事業)化で長期固定を実現、買い取る買取型と保険で守る保証型の二枚看板
直接融資の対象(災害系・子ども高齢者系等)
- 基本ルール
- 機構は民間金融機関では融資困難なものに限り直接融資を行う。災害復興建築物の建設・購入、子ども育成・高齢者家庭に適した賃貸住宅の建設・改良、高齢者向け返済特例制度(毎月返済は利息のみ・元金は死亡時に一括返済)、マンション共用部分の改良等が対象。
- 例外・ひっかけ
- 直接融資の対象を一般の住宅取得にまで広げる罠。災害・子育て高齢者等の限定対象のみ。
判断ポイント
覚え方：直接(直接融資)は民間困難のみ、災害・子ども高齢者・返済特例(利息のみ死亡時一括)・マンション共用部
業務の委託ができる者
- 基本ルール
- 機構は業務(情報の提供は除く)の一部を、一定の金融機関・一定の債権回収会社・地方公共団体その他政令で定める法人に委託できる。
- 例外・ひっかけ
- 委託できない「情報の提供」を委託可とする罠、委託先の範囲すり替え。
判断ポイント
覚え方：委託(業務委託)できる相手は金融機関・債権回収会社・地方公共団体、でも情報提供は自分でやれ
混同注意・比較表
不動産広告の開始・必須・禁止
「開始時期、取引態様、条件付土地、工事中断、写真、おとり」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| おとり広告の禁止 | ①物件が存在せず取引できない物件、②物件は存在するが取引対象となり得ない物件、③物件は存在するが取引する意思がない物件に関する表示（おとり広告）は禁止されている。 | おとり広告の3類型（存在せず／対象になり得ない／取引意思なし）の一部欠落。 | 覚え方：おとり(おとり広告)は無い物件・取引不可・売る気なしの3種、釣り広告は全部禁止 |
| 工事中断・建築条件付土地の明示 | ⑨建築工事着手後に工事を相当期間中断していた新築住宅・新築分譲マンションは、着手時期と中断期間を明示。⑩建築条件付土地の取引は、対象が土地である旨・条件の内容・条件が成就しなかったときの措置の内容を明示。 | 建築条件付土地の明示事項（対象が土地・条件内容・不成就時の措置）の欠落。 | 覚え方：中断(工事中断)した新築は着手と中断を告白、建築条件付は土地だよ・条件・不成就の措置を明示 |
| 広告の開始時期の制限 | 宅地の造成または建物の建築工事の完了前は、宅建業法第33条に規定する許可等があった後でなければ、宅地・建物の内容や取引に関する広告をすることができない。予告広告も本広告と同様に広告開始時期の制限を受ける。 | 予告広告は制限を受けないとする罠。予告広告も本広告同様に開始時期制限を受ける。 | 覚え方：広告(広告開始時期)スタートは許可(33条)の後、予告広告も同じ縛りで先走り禁止 |
| 取引態様の表示基準 | 取引態様は「売主」「貸主」「代理」「媒介」(「仲介」)の別を表示する。これらの用語を用いて表示しなければならない。 | 取引態様を表示しなくてよい、または一部の語だけでよいとする罠。 | 覚え方：態様(取引態様)は売主・貸主・代理・媒介(仲介)、この言葉をちゃんと使って表示せよ |
| 写真・動画の表示 | 宅地・建物の写真・動画は取引するものを表示する。完了前等で使用できない場合、施工者が過去に施工した外観・内部が類似・同一の建物に限り他の建物の写真・動画を用いることができる（その旨を明示）。 | 他物件の写真使用条件のすり替え。施工者が過去に施工した類似・同一建物に限る＋その旨明示。 | 覚え方：写真(写真・動画)は取引物を映せ、無理なら同じ施工者の類似建物のみ『別物です』と明示 |
| 景品表示法とは | 「不当景品類及び不当表示防止法」の略。豪華すぎる景品の提供や誇大広告を禁止する法律。景品類は顧客誘引の手段として事業者が提供する物品・金銭その他の経済上の利益で、内閣総理大臣が指定する。 | 景品類を指定する主体（内閣総理大臣）のすり替え、法律の趣旨の混同。 | 覚え方：景品(景品表示法)の正式名は不当景品類及び不当表示防止法、豪華すぎるオマケと誇大広告に鉄槌 |
おとり広告の禁止
- 基本ルール
- ①物件が存在せず取引できない物件、②物件は存在するが取引対象となり得ない物件、③物件は存在するが取引する意思がない物件に関する表示（おとり広告）は禁止されている。
- 例外・ひっかけ
- おとり広告の3類型（存在せず／対象になり得ない／取引意思なし）の一部欠落。
判断ポイント
覚え方：おとり(おとり広告)は無い物件・取引不可・売る気なしの3種、釣り広告は全部禁止
工事中断・建築条件付土地の明示
- 基本ルール
- ⑨建築工事着手後に工事を相当期間中断していた新築住宅・新築分譲マンションは、着手時期と中断期間を明示。⑩建築条件付土地の取引は、対象が土地である旨・条件の内容・条件が成就しなかったときの措置の内容を明示。
- 例外・ひっかけ
- 建築条件付土地の明示事項（対象が土地・条件内容・不成就時の措置）の欠落。
判断ポイント
覚え方：中断(工事中断)した新築は着手と中断を告白、建築条件付は土地だよ・条件・不成就の措置を明示
広告の開始時期の制限
- 基本ルール
- 宅地の造成または建物の建築工事の完了前は、宅建業法第33条に規定する許可等があった後でなければ、宅地・建物の内容や取引に関する広告をすることができない。予告広告も本広告と同様に広告開始時期の制限を受ける。
- 例外・ひっかけ
- 予告広告は制限を受けないとする罠。予告広告も本広告同様に開始時期制限を受ける。
判断ポイント
覚え方：広告(広告開始時期)スタートは許可(33条)の後、予告広告も同じ縛りで先走り禁止
取引態様の表示基準
- 基本ルール
- 取引態様は「売主」「貸主」「代理」「媒介」(「仲介」)の別を表示する。これらの用語を用いて表示しなければならない。
- 例外・ひっかけ
- 取引態様を表示しなくてよい、または一部の語だけでよいとする罠。
判断ポイント
覚え方：態様(取引態様)は売主・貸主・代理・媒介(仲介)、この言葉をちゃんと使って表示せよ
写真・動画の表示
- 基本ルール
- 宅地・建物の写真・動画は取引するものを表示する。完了前等で使用できない場合、施工者が過去に施工した外観・内部が類似・同一の建物に限り他の建物の写真・動画を用いることができる（その旨を明示）。
- 例外・ひっかけ
- 他物件の写真使用条件のすり替え。施工者が過去に施工した類似・同一建物に限る＋その旨明示。
判断ポイント
覚え方：写真(写真・動画)は取引物を映せ、無理なら同じ施工者の類似建物のみ『別物です』と明示
景品表示法とは
- 基本ルール
- 「不当景品類及び不当表示防止法」の略。豪華すぎる景品の提供や誇大広告を禁止する法律。景品類は顧客誘引の手段として事業者が提供する物品・金銭その他の経済上の利益で、内閣総理大臣が指定する。
- 例外・ひっかけ
- 景品類を指定する主体（内閣総理大臣）のすり替え、法律の趣旨の混同。
判断ポイント
覚え方：景品(景品表示法)の正式名は不当景品類及び不当表示防止法、豪華すぎるオマケと誇大広告に鉄槌
混同注意・比較表
不動産広告の数字・単位
「徒歩80m、交通、面積、価格、賃料、割賦、ローン」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 価格の表示単位（土地・住宅） | 土地の価格は1区画あたり、住宅（マンションは住戸）の価格は1戸あたりを表示する。分譲宅地・新築分譲住宅等はパンフレット等を除き最低・最高・最多価格帯等のみ表示でき、区画数10未満（戸数10戸未満）のときは最多価格帯の表示を省略できる。 | 最多価格帯の省略要件（10未満・10戸未満）の数字すり替え。 | 覚え方：価格(価格表示)は土地1区画・住宅1戸、10未満なら最多価格帯の表示は省いてよし |
| 賃料・管理費等の表示単位 | 賃貸住宅の賃料は1カ月あたり・1住戸あたりを表示する。管理費・共益費・修繕積立金は1戸あたりの月額を表示する（困難なときは最低額と最高額のみ表示可）。 | 賃料の表示単位（1カ月・1住戸）や管理費等（1戸月額）のすり替え。 | 覚え方：賃料(賃料表示)は1カ月1住戸、管理費共益費修繕積立は1戸の月額で書け |
| 交通の利便性の表示基準 | 新設予定の鉄道駅・バス停は運行主体が公表したものに限り新設予定時期を明示して表示できる。電車・バス等の所要時間表示は朝の通勤ラッシュ時の所要時間を明示(平常時も併記可)、乗換えを要するときはその旨を明示(ラッシュ時所要時間には乗換におおむね要する時間を含める)。 | 所要時間を「平常時のみ」とする罠。原則は朝の通勤ラッシュ時の所要時間を明示。 | 覚え方：交通(交通の利便性)は運行主体の公表分のみ、時間はラッシュ時を明示・乗換もその旨を白状 |
| 面積の表示基準 | 面積はメートル法で表示する（1㎡未満の数値は切り捨てて表示できる）。建物の面積（マンションは専有面積）は延べ面積を表示し、車庫・地下室等を含むときはその旨・面積を表示する。 | 端数処理の逆転。面積は1㎡未満を切り捨てて表示できる（切り上げではない）。 | 覚え方：面積(面積表示)はメートル法、1㎡未満は切り捨てOK、建物は延べ面積で車庫地下は別記 |
| 割賦販売の金利表示 | 割賦販売の支払条件の金利は実質年率を表示する。アドオン方式による利率（アドオン年率）を併記してもよいが、アドオン年率のみを表示するのはダメ。 | 「アドオン年率のみ表示可」とする罠。実質年率を表示し、アドオンは併記のみ可。 | 覚え方：割賦(割賦販売)の金利は実質年率、アドオンは併記までOK、アドオン単独はダメよ |
| 住宅ローンの表示 | 住宅ローンは金融機関の名称・商号、借入金の利率および利息を徴する方式または返済例を明示して表示する。 | 住宅ローンの明示事項（金融機関名・利率・徴収方式または返済例）の欠落。 | 覚え方：住宅(住宅ローン)ローンは銀行名・利率・利息方式か返済例、ちゃんと明示して表示せよ |
価格の表示単位（土地・住宅）
- 基本ルール
- 土地の価格は1区画あたり、住宅（マンションは住戸）の価格は1戸あたりを表示する。分譲宅地・新築分譲住宅等はパンフレット等を除き最低・最高・最多価格帯等のみ表示でき、区画数10未満（戸数10戸未満）のときは最多価格帯の表示を省略できる。
- 例外・ひっかけ
- 最多価格帯の省略要件（10未満・10戸未満）の数字すり替え。
判断ポイント
覚え方：価格(価格表示)は土地1区画・住宅1戸、10未満なら最多価格帯の表示は省いてよし
賃料・管理費等の表示単位
- 基本ルール
- 賃貸住宅の賃料は1カ月あたり・1住戸あたりを表示する。管理費・共益費・修繕積立金は1戸あたりの月額を表示する（困難なときは最低額と最高額のみ表示可）。
- 例外・ひっかけ
- 賃料の表示単位（1カ月・1住戸）や管理費等（1戸月額）のすり替え。
判断ポイント
覚え方：賃料(賃料表示)は1カ月1住戸、管理費共益費修繕積立は1戸の月額で書け
交通の利便性の表示基準
- 基本ルール
- 新設予定の鉄道駅・バス停は運行主体が公表したものに限り新設予定時期を明示して表示できる。電車・バス等の所要時間表示は朝の通勤ラッシュ時の所要時間を明示(平常時も併記可)、乗換えを要するときはその旨を明示(ラッシュ時所要時間には乗換におおむね要する時間を含める)。
- 例外・ひっかけ
- 所要時間を「平常時のみ」とする罠。原則は朝の通勤ラッシュ時の所要時間を明示。
判断ポイント
覚え方：交通(交通の利便性)は運行主体の公表分のみ、時間はラッシュ時を明示・乗換もその旨を白状
面積の表示基準
- 基本ルール
- 面積はメートル法で表示する（1㎡未満の数値は切り捨てて表示できる）。建物の面積（マンションは専有面積）は延べ面積を表示し、車庫・地下室等を含むときはその旨・面積を表示する。
- 例外・ひっかけ
- 端数処理の逆転。面積は1㎡未満を切り捨てて表示できる（切り上げではない）。
判断ポイント
覚え方：面積(面積表示)はメートル法、1㎡未満は切り捨てOK、建物は延べ面積で車庫地下は別記
割賦販売の金利表示
- 基本ルール
- 割賦販売の支払条件の金利は実質年率を表示する。アドオン方式による利率（アドオン年率）を併記してもよいが、アドオン年率のみを表示するのはダメ。
- 例外・ひっかけ
- 「アドオン年率のみ表示可」とする罠。実質年率を表示し、アドオンは併記のみ可。
判断ポイント
覚え方：割賦(割賦販売)の金利は実質年率、アドオンは併記までOK、アドオン単独はダメよ
住宅ローンの表示
- 基本ルール
- 住宅ローンは金融機関の名称・商号、借入金の利率および利息を徴する方式または返済例を明示して表示する。
- 例外・ひっかけ
- 住宅ローンの明示事項（金融機関名・利率・徴収方式または返済例）の欠落。
判断ポイント
覚え方：住宅(住宅ローン)ローンは銀行名・利率・利息方式か返済例、ちゃんと明示して表示せよ
混同注意・比較表
不動産広告の用語定義
「納戸、地目、生活施設、新築、二重価格、DK・LDK」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 特定用語 DK・LDKの定義 | ダイニング・キッチン(DK)は台所と食堂の機能が1室に併存する部屋、リビング・ダイニング・キッチン(LDK)は居間と台所と食堂の機能が1室に併存する部屋で、いずれも居室（寝室）数に応じ用途に必要な広さ・形状・機能を有するもの。 | DK（台所＋食堂）とLDK（居間＋台所＋食堂）の機能の入れ替え。 | 覚え方：DK(DK・LDK)は台所+食堂、LDKは居間もプラス、居室数に応じた広さがいるのだ |
| 物件の形質（納戸・地目） | 採光・換気が建築基準法に適合せず居室と認められない部分は「納戸」等と表示する。地目は登記簿記載のものを表示し、現況の地目と異なるときは現況の地目を併記する。 | 地目は登記簿だけでよいとする罠。現況と異なるときは現況地目も併記。 | 覚え方：形質(物件の形質)で採光ダメな部屋は納戸、地目は登記簿を書き現況違えば併記せよ |
| 特定用語「新築」の定義 | 「新築」とは、建築工事完了後1年未満であって、居住の用に供されたことがないものをいう。1年未満でも居住の用に供された建物は「新築」と表示できない。 | 「新築」の期間（1年未満）のすり替えや、居住歴要件（未使用）の欠落。 | 覚え方：新築(新築の定義)は完成1年未満かつ未入居、誰か住んだら1年以内でも新築名乗れず |
| 不当な二重価格表示の禁止 | 二重価格表示（実売価格に比較対照価格を併記）で、事実に相違する広告表示や、実際・他社より有利と誤認されるおそれのある広告表示をしてはならない。 | 二重価格表示が一律禁止と誤らせる罠。事実相違・有利誤認のおそれのある表示が禁止。 | 覚え方：二重(二重価格表示)価格で嘘の比較はダメ、他社や実際より得と誤認させたら退場 |
| 生活関連施設の表示 | デパート・スーパー・コンビニ等の商業施設は、現に利用できるものを物件までの道路距離または徒歩所要時間を明示して表示する。ただし工事中でも将来確実に利用できると認められるものは整備予定時期を明示して表示できる。 | 「現に利用できるもの」の限定を外す罠、工事中でも将来確実利用可なら整備予定時期明示で表示可。 | 覚え方：生活(生活関連施設)のスーパー・コンビニは今使える現物を、距離か徒歩時間つけて表示 |
特定用語 DK・LDKの定義
- 基本ルール
- ダイニング・キッチン(DK)は台所と食堂の機能が1室に併存する部屋、リビング・ダイニング・キッチン(LDK)は居間と台所と食堂の機能が1室に併存する部屋で、いずれも居室（寝室）数に応じ用途に必要な広さ・形状・機能を有するもの。
- 例外・ひっかけ
- DK（台所＋食堂）とLDK（居間＋台所＋食堂）の機能の入れ替え。
判断ポイント
覚え方：DK(DK・LDK)は台所+食堂、LDKは居間もプラス、居室数に応じた広さがいるのだ
物件の形質（納戸・地目）
- 基本ルール
- 採光・換気が建築基準法に適合せず居室と認められない部分は「納戸」等と表示する。地目は登記簿記載のものを表示し、現況の地目と異なるときは現況の地目を併記する。
- 例外・ひっかけ
- 地目は登記簿だけでよいとする罠。現況と異なるときは現況地目も併記。
判断ポイント
覚え方：形質(物件の形質)で採光ダメな部屋は納戸、地目は登記簿を書き現況違えば併記せよ
特定用語「新築」の定義
- 基本ルール
- 「新築」とは、建築工事完了後1年未満であって、居住の用に供されたことがないものをいう。1年未満でも居住の用に供された建物は「新築」と表示できない。
- 例外・ひっかけ
- 「新築」の期間（1年未満）のすり替えや、居住歴要件（未使用）の欠落。
判断ポイント
覚え方：新築(新築の定義)は完成1年未満かつ未入居、誰か住んだら1年以内でも新築名乗れず
不当な二重価格表示の禁止
- 基本ルール
- 二重価格表示（実売価格に比較対照価格を併記）で、事実に相違する広告表示や、実際・他社より有利と誤認されるおそれのある広告表示をしてはならない。
- 例外・ひっかけ
- 二重価格表示が一律禁止と誤らせる罠。事実相違・有利誤認のおそれのある表示が禁止。
判断ポイント
覚え方：二重(二重価格表示)価格で嘘の比較はダメ、他社や実際より得と誤認させたら退場
生活関連施設の表示
- 基本ルール
- デパート・スーパー・コンビニ等の商業施設は、現に利用できるものを物件までの道路距離または徒歩所要時間を明示して表示する。ただし工事中でも将来確実に利用できると認められるものは整備予定時期を明示して表示できる。
- 例外・ひっかけ
- 「現に利用できるもの」の限定を外す罠、工事中でも将来確実利用可なら整備予定時期明示で表示可。
判断ポイント
覚え方：生活(生活関連施設)のスーパー・コンビニは今使える現物を、距離か徒歩時間つけて表示
混同注意・比較表
土地形状・地盤・建物構造
「山麓・台地・低地・埋立、木造・鉄骨・RC、耐震・免震・制震」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 耐震・免震・制震構造 | 耐震構造は柱・はり・耐震壁等で剛性を高め建物自体を強くして揺れに耐える構造。免震構造は下部構造と上部構造の間に積層ゴム等を設置し揺れを減らす構造。制震構造は制震ダンパー等を設置し揺れを制御する構造。 | 耐震・免震・制震の説明の入れ替え（免震＝積層ゴム、制震＝ダンパー）。 | 覚え方：耐震(耐震・免震・制震)は固めて耐え、免震はゴムで揺れ減らし、制震はダンパーで揺れを操る |
| 丘陵地・台地・段丘の特性 | 丘陵地・台地・段丘は一般に水はけがよく地盤が安定しており宅地に適する。ただし縁辺部はがけ崩れの危険、浅い谷の池沼を埋め立てたところは地盤沈下・液状化の可能性があり注意。 | 「丘陵地・台地は宅地に適さない」と逆転。原則適するが縁辺部・埋立谷は注意。 | 覚え方：丘(丘陵地・台地・段丘)は水はけよく宅地向き、でも縁辺はがけ崩れ、埋めた池沼は液状化に注意 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造は鉄骨造と鉄筋コンクリート造の優れた点を組み合わせた構造で、優れた強度・じん性（ねばり強さ）があり高層建築物などに用いられる。 | SRC造を低層専用等とする罠、じん性（ねばり強さ）の誤認。 | 覚え方：SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)は鉄骨とRCのいいとこ取り、強度もねばりも一級品で高層に効く |
| 建築物の構造の種類 | 建築物の構造には木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造がある。木造には木造軸組工法、枠組壁工法（ツーバイフォー工法）、集成木材工法などがある。 | 枠組壁工法（ツーバイフォー）を鉄骨造の一種とする等、分類の混同。 | 覚え方：構造(構造の種類)は木・鉄骨・RC・SRC、木造には軸組・枠組壁(ツーバイフォー)・集成木材あり |
| 山麓部の特性 | 山麓部は地すべり・崩壊等が起こりやすく一般的に宅地に適さない（地層が安定していれば適する）。特に土石流の堆積・地すべりでできた地形・谷の出口は注意が必要。 | 「山麓部は宅地に適する」と逆転。原則適さず、地層が安定していれば適する。 | 覚え方：山麓(山麓部)さんは地すべり崩壊で宅地不向き、土石流の堆積地・谷の出口は特に危ない |
| 低地部の特性 | 低地部は一般に洪水や地震に弱く宅地に適さない。ただし低地でも扇状地・自然堤防は比較的危険性が低い（谷出口の扇状地は土石流災害の危険あり）。旧河道・後背低地・三角州・谷底平野は特に危険性が高い。 | 低地部を「宅地に適する」と逆転、扇状地・自然堤防の危険度すり替え。 | 覚え方：低地(低地部)は洪水地震に弱く不向き、扇状地・自然堤防は比較的安全、旧河道三角州は危険大 |
耐震・免震・制震構造
- 基本ルール
- 耐震構造は柱・はり・耐震壁等で剛性を高め建物自体を強くして揺れに耐える構造。免震構造は下部構造と上部構造の間に積層ゴム等を設置し揺れを減らす構造。制震構造は制震ダンパー等を設置し揺れを制御する構造。
- 例外・ひっかけ
- 耐震・免震・制震の説明の入れ替え（免震＝積層ゴム、制震＝ダンパー）。
判断ポイント
覚え方：耐震(耐震・免震・制震)は固めて耐え、免震はゴムで揺れ減らし、制震はダンパーで揺れを操る
丘陵地・台地・段丘の特性
- 基本ルール
- 丘陵地・台地・段丘は一般に水はけがよく地盤が安定しており宅地に適する。ただし縁辺部はがけ崩れの危険、浅い谷の池沼を埋め立てたところは地盤沈下・液状化の可能性があり注意。
- 例外・ひっかけ
- 「丘陵地・台地は宅地に適さない」と逆転。原則適するが縁辺部・埋立谷は注意。
判断ポイント
覚え方：丘(丘陵地・台地・段丘)は水はけよく宅地向き、でも縁辺はがけ崩れ、埋めた池沼は液状化に注意
鉄骨鉄筋コンクリート造
- 基本ルール
- 鉄骨鉄筋コンクリート造は鉄骨造と鉄筋コンクリート造の優れた点を組み合わせた構造で、優れた強度・じん性（ねばり強さ）があり高層建築物などに用いられる。
- 例外・ひっかけ
- SRC造を低層専用等とする罠、じん性（ねばり強さ）の誤認。
判断ポイント
覚え方：SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)は鉄骨とRCのいいとこ取り、強度もねばりも一級品で高層に効く
建築物の構造の種類
- 基本ルール
- 建築物の構造には木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造がある。木造には木造軸組工法、枠組壁工法（ツーバイフォー工法）、集成木材工法などがある。
- 例外・ひっかけ
- 枠組壁工法（ツーバイフォー）を鉄骨造の一種とする等、分類の混同。
判断ポイント
覚え方：構造(構造の種類)は木・鉄骨・RC・SRC、木造には軸組・枠組壁(ツーバイフォー)・集成木材あり
山麓部の特性
- 基本ルール
- 山麓部は地すべり・崩壊等が起こりやすく一般的に宅地に適さない（地層が安定していれば適する）。特に土石流の堆積・地すべりでできた地形・谷の出口は注意が必要。
- 例外・ひっかけ
- 「山麓部は宅地に適する」と逆転。原則適さず、地層が安定していれば適する。
判断ポイント
覚え方：山麓(山麓部)さんは地すべり崩壊で宅地不向き、土石流の堆積地・谷の出口は特に危ない
低地部の特性
- 基本ルール
- 低地部は一般に洪水や地震に弱く宅地に適さない。ただし低地でも扇状地・自然堤防は比較的危険性が低い（谷出口の扇状地は土石流災害の危険あり）。旧河道・後背低地・三角州・谷底平野は特に危険性が高い。
- 例外・ひっかけ
- 低地部を「宅地に適する」と逆転、扇状地・自然堤防の危険度すり替え。
判断ポイント
覚え方：低地(低地部)は洪水地震に弱く不向き、扇状地・自然堤防は比較的安全、旧河道三角州は危険大