本試験問題（2023年実施）

令和5年度賃貸不動産経営管理士試験の過去問50問

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50問
収録数: 50問・四肢択一式（賃貸不動産経営管理士講習の修了者は45問）
本試験

問1賃貸住宅管理業法

解答 0/50・正解 0

賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（以下、各問において「賃貸住宅管理業法」という。）に定める賃貸住宅管理業者が管理受託契約締結前に行う重要事項の説明（以下、各問において「管理受託契約重要事項説明」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはいくつあるか。ア業務管理者ではない管理業務の実務経験者が、業務管理者による管理、監督の下で説明することができる。イ賃貸人の勤務先が独立行政法人都市再生機構であることを確認の上、重要事項説明をせずに管理受託契約を締結することができる。ウ賃貸人本人の申出により、賃貸人から委任状を提出してもらった上で賃貸人本人ではなくその配偶者に説明することができる。エ賃貸人が満18歳である場合、誰も立ち会わせずに説明することができる。

令和5年度の全50問｜問題文・正解・解説

収録している50問を、正解と解説つきで通して読めます。上の演習で間違えた問題を見直すときや、特定の論点がどう問われたかを確かめたいときに使ってください。正解番号は賃貸不動産経営管理士協議会の公表資料に基づきます。

問1
賃貸住宅管理業法
賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（以下、各問において「賃貸住宅管理業法」という。）に定める賃貸住宅管理業者が管理受託契約締結前に行う重要事項の説明（以下、各問において「管理受託契約重要事項説明」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはいくつあるか。ア業務管理者ではない管理業務の実務経験者が、業務管理者による管理、監督の下で説明することができる。イ賃貸人の勤務先が独立行政法人都市再生機構であることを確認の上、重要事項説明をせずに管理受託契約を締結することができる。ウ賃貸人本人の申出により、賃貸人から委任状を提出してもらった上で賃貸人本人ではなくその配偶者に説明することができる。エ賃貸人が満18歳である場合、誰も立ち会わせずに説明することができる。
1. 1なし
2. 2１つ
3. 3２つ
4. 4３つ
正解：2
解説
正解は肢2です。誤っているのはイの一つです。管理受託契約重要事項説明が不要となるのは、賃貸人自身が独立行政法人都市再生機構など施行規則30条に掲げる者である場合であり、賃貸人の勤務先が同機構であることは説明を省略する理由になりません。アは業務管理者の管理及び監督の下であれば業務管理者以外の実務経験者も説明でき、ウは委任状の提出を受けて賃貸人の代理人である配偶者に説明することができ、エは満18歳が成年であって立会いを要しないことから、いずれも正しい記述です。
問2
賃貸住宅管理業法
管理受託契約重要事項説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1. 1管理業務の実施方法に関し、回数や頻度の説明は不要である。
2. 2入居者からの苦情や問い合わせへの対応を行う場合、その対応業務の内容についての説明は不要である。
3. 3管理業務を実施するのに必要な水道光熱費が報酬に含まれる場合、水道光熱費の説明は不要である。
4. 4賃貸人に賠償責任保険への加入を求める場合や、当該保険によって補償される損害について賃貸住宅管理業者が責任を負わないこととする場合、その旨の説明は不要である。
正解：3
解説
正解は肢3です。管理受託契約重要事項説明の対象となる費用は、報酬に含まれていない管理業務に関する費用で賃貸住宅管理業者が通常必要とするものです（施行規則31条5号）。水道光熱費が報酬に含まれるのであれば、その説明は不要です。肢1は管理業務の内容及び実施方法として回数や頻度を明示して説明する必要があり、肢2は苦情や問い合わせへの対応業務の内容も説明を要し、肢4は責任及び免責に関する事項（同条7号）として説明が必要であるため、いずれも誤りです。
問3
賃貸住宅管理業法
管理受託契約変更契約の重要事項説明を電話で行う場合に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。ア賃貸人から賃貸住宅管理業者に対し、電話による方法で管理受託契約変更契約の重要事項説明を行ってほしいとの依頼がなければ行うことはできない。イ賃貸人から電話による方法で重要事項説明を行ってほしいとの依頼があった場合でも、後から対面による説明を希望する旨の申出があった場合は、対面で行わなければならない。ウ賃貸人が、管理受託契約変更契約の重要事項説明書を確認しながら説明を受けることができる状態にあることについて、重要事項説明を開始する前に賃貸住宅管理業者が確認することが必要である。エ賃貸人が、電話による説明をもって管理受託契約変更契約の重要事項説明の内容を理解したことについて、賃貸住宅管理業者が重要事項説明を行った後に確認することが必要である。
1. 1１つ
2. 2２つ
3. 3３つ
4. 4４つ
正解：4
解説
正解は肢4です。ア・イ・ウ・エの四つすべてが正しい記述です。管理受託契約変更契約の重要事項説明を電話で行うには、賃貸人からの依頼があること、賃貸人が電話による説明を承諾していること、賃貸人が説明書を確認しながら説明を受けることができる状態にあることを説明の開始前に確認すること、賃貸人が内容を理解したことを説明後に確認することが必要であり、後から対面による説明を希望する旨の申出があればその方法によらなければなりません。
問4
賃貸住宅管理業法
管理受託契約の契約期間中に変更が生じた場合の賃貸住宅管理業者の対応に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1. 1契約期間中に再委託先を変更したが、賃貸人に変更を通知しなかった。
2. 2管理受託契約が締結されている賃貸住宅が売却されて賃貸人が変更されたが、当該管理受託契約には変更後の賃貸人に地位が承継される旨の特約があったため、変更後の賃貸人に、管理受託契約の内容を記載した書面を交付しなかった。
3. 3契約期間中に賃貸住宅管理業者が商号を変更したが、組織運営に変更のない商号変更だったので、賃貸人に対し、その旨を通知しただけで、賃貸人に管理受託契約の締結時に交付する書面を再び交付することはしなかった。
4. 4賃貸住宅管理業法施行前に締結された管理受託契約であったため、それまで契約の事項を記載した書面を交付していなかったが、管理業務の報酬額を変更するにあたり、賃貸人に変更後の報酬額のみを記載した書面を交付した。
正解：3
解説
正解は肢3です。組織運営に変更のない商号又は名称の変更等、形式的な変更と認められる場合には、管理受託契約の締結時に交付すべき書面を改めて交付する必要はありません。肢1は再委託先の変更を賃貸人に知らせないのは適切でなく、肢2は管理受託契約が承継される場合でも新たな賃貸人に契約内容が分かる書類を交付することが望ましく、肢4は法施行前に締結され説明を行っていない契約については全ての事項について書面の交付と説明が必要であるため、いずれも適切ではありません。
問5
管理実務
賃貸住宅管理業者であるＡと賃貸人Ｂとの間の管理受託契約における、家賃等の金銭管理を行う業務についての次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1. 1ＡはＢの指揮命令に従い金銭管理を行う必要がある。
2. 2Ａは金銭管理を行う際、自らの財産を管理するのと同程度の注意をもって行う必要がある。
3. 3Ａが自己の財産と区別して管理しているＢの金銭に利息が生じた際、この利息を除いた額をＢに引き渡すことができる。
4. 4Ａは、Ｂの承諾があれば、金銭管理を行う業務を第三者に再委託することができる。
正解：4
解説
正解は肢4です。受任者は、委任者の許諾を得たとき又はやむを得ない事由があるときは復受任者を選任することができます（民法644条の2第1項）。肢1は受任者が独立して善管注意義務を負う立場にあり委託者の指揮命令に服するものではなく、肢2は自己の財産と同一の注意では足りず善良な管理者の注意をもって処理する必要があり（同法644条）、肢3は受け取った金銭に生じた利息も委任者に引き渡さなければならない（同法647条）ため、いずれも適切ではありません。
問6
建物・設備
法令に基づき行う設備の検査等に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1. 1浄化槽の法定点検には、定期検査と設置後等の水質検査があるが、その検査結果は、どちらも都道府県知事に報告しなければならないこととされている。
2. 2自家用電気工作物の設置者は、保安規程を定め、使用の開始の前に経済産業大臣に届け出なければならない。
3. 3簡易専用水道の設置者は、毎年１回以上、地方公共団体の機関又は厚生労働大臣の指定する機関に依頼して検査し、その検査結果を厚生労働大臣に報告しなければならない。
4. 4消防用設備等の点検には機器点検と総合点検があるが、その検査結果はどちらも所轄の消防署長等に報告しなければならない。
正解：3
解説
正解は肢3です。簡易専用水道の設置者は、毎年1回以上、地方公共団体の機関又は登録を受けた者の検査を受けなければなりませんが（水道法34条の2第2項）、指定する機関ではなく登録を受けた者であり、また検査結果を国に報告する義務も定められていません。なお現行法では、令和6年4月の水道行政の移管により登録の主体は国土交通大臣及び環境大臣とされています。肢1の浄化槽の検査結果の都道府県知事への報告、肢2の保安規程の事前届出、肢4の消防用設備等の点検結果の報告は、いずれも正しい記述です。
問7
借地借家法・民法
次の記述のうち、居住用賃貸借契約に定める約定として不適切なものはいくつあるか。ア賃借人が支払を怠った賃料の合計額が賃料３か月分以上に達したとき、賃貸人は無催告にて賃貸借契約を解除し、賃借人の残置物がある場合はこれを任意に処分することができる。イ賃借人が支払を怠った賃料の合計額が賃料３か月分以上に達したとき、連帯保証人は、無催告にて賃貸借契約を解除し、賃借人の残置物がある場合はこれを任意に処分することができる。ウ賃借人が契約期間満了日に貸室を明け渡さなかった場合、賃借人は契約期間満了日の翌日から明渡しが完了するまでの間、賃料相当額の損害金を賃貸人に支払うものとする。エ賃借人が契約期間満了日に貸室を明け渡さなかった場合、賃借人は契約期間満了日の翌日から明渡しが完了するまでの間、賃料の２倍相当額の使用損害金を賃貸人に支払うものとする。
1. 1１つ
2. 2２つ
3. 3３つ
4. 4４つ
正解：2
解説
正解は肢2です。不適切なのはアとイの二つです。滞納があっても賃貸人が自ら残置物を処分することは自力救済として許されず、無催告解除と残置物の任意処分を認める約定は不適切です。イは加えて連帯保証人に賃貸借契約の解除権を与える点でも不適切です。ウの契約期間満了日の翌日から明渡し完了までの賃料相当額の損害金、エの賃料の2倍相当額の使用損害金を定める約定は、明渡しを促す趣旨のものとして有効性が認められており、居住用賃貸借契約の約定として不適切とはいえません。
問8
賃貸住宅管理業法
管理受託契約における委託者への賃貸住宅管理業法に基づく定期報告に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1. 1賃貸住宅管理業法施行前に締結された管理受託契約を同法施行後に更新した場合は、期間の延長のみの形式的な更新であっても、更新後の契約においては報告を行うべきである。
2. 2賃貸住宅管理業法施行前に締結された管理受託契約が更新される前に、契約期間中に当該管理受託契約の形式的な変更とは認められない変更を同法施行後に行った場合は、変更後の契約においては報告義務が生じる。
3. 3賃貸住宅管理業法上、書面による定期報告が義務付けられている事項は、「管理業務の実施状況」、「入居者からの苦情の発生状況」、「家賃等金銭の収受状況」の３つである。
4. 4管理業務報告書の交付方法は書面だけではなく、メール等の電磁的方法によることも可能だが、賃貸人が報告書の内容を理解したことを確認する必要がある。
正解：3
解説
正解は肢3です。書面による定期報告が義務付けられている事項は、報告の対象となる期間、管理業務の実施状況、管理業務の対象となる賃貸住宅の入居者からの苦情の発生状況及び対応状況の三つです（施行規則40条1項）。家賃等金銭の収受状況は法定の記載事項ではないため、肢3は誤りです。肢1と肢2の法施行前に締結された契約が更新・変更された後の報告、肢4の電磁的方法による交付と賃貸人が内容を理解したことの確認は、いずれも正しい記述です。
問9
管理実務
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改定版）」（国土交通省住宅局平成23年８月。以下、各問において「原状回復ガイドライン」という。）に関する次の記述のうち、不適切なものの組合せはどれか。ア原状回復ガイドラインによれば、賃借人が天井に直接つけた照明器具のビス穴の跡の原状回復費用は、賃借人の負担とはならない。イ原状回復ガイドラインによれば、飼育ペットによる臭いの原状回復費用は、無断飼育の場合を除き、賃借人の負担とはならない。ウ原状回復ガイドラインによれば、賃借人が設置した家具によるカーペットのへこみや設置跡の原状回復費用は、賃借人の負担とはならない。エ原状回復ガイドラインによれば、台所、トイレの消毒の費用は、賃借人の負担とはならない。
1. 1ア、イ
2. 2ア、ウ
3. 3イ、エ
4. 4ウ、エ
正解：1
解説
正解は肢1です。不適切なのはアとイです。アは賃借人が天井に直接取り付けた照明器具のビス穴の跡が通常の使用を超える使用による損傷として賃借人負担となり、イはペットによる臭いや傷が無断飼育かどうかにかかわらず賃借人負担とされます。ウの賃借人が設置した家具によるカーペットのへこみ・設置跡は通常の使用による損耗、エの台所・トイレの消毒費用は次の入居者を確保するための費用として、いずれも賃貸人負担であり適切な記述です。
問10
管理実務
原状回復ガイドラインに関する次の記述のうち、不適切なものはいくつあるか。ア賃借人が６年間入居後、退去の際に壁クロスに落書きを行った場合、賃借人の負担は残存価値の１円となる。イ賃借人の過失により襖紙の張り替えが必要となった場合、６年で残存価値１円となるような直線を想定し、負担割合を算定する。ウ賃借人の過失によりフローリング床全体の張り替えが必要となった場合、経年変化を考慮せず、賃借人の負担となる。エ賃借人の過失によりクッションフロアの交換が必要になった場合、経年変化を考慮せず、賃借人の負担となる。
1. 1１つ
2. 2２つ
3. 3３つ
4. 4４つ
正解：4
解説
正解は肢4です。ア・イ・ウ・エの四つすべてが不適切です。アは経過年数を超えた設備等であっても故意による落書きなどについては補修に要する費用の負担を求められることがあり、イは襖紙が消耗品的な性格を有し経過年数を考慮せずに賃借人負担となり、ウはフローリング床全体の張替えについては建物の耐用年数に応じて経年変化を考慮し、エはクッションフロアが6年で残存価値1円となる直線を想定して経年変化を考慮するためです。
問11
管理実務
賃貸住宅における原状回復に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1. 1賃貸人が敷金100万円から原状回復費用として70万円を控除して賃借人に敷金を返還した場合において、賃借人の故意・過失による損耗・毀損がないときは、賃借人は、敷金全額分の返還を受けるため、少額訴訟を提起することができる。
2. 2原状回復にかかるトラブルを未然に防止するためには、原状回復条件を賃貸借契約書においてあらかじめ合意しておくことが重要であるため、原状回復ガイドラインでは、賃貸借契約書に添付する原状回復の条件に関する様式が示されている。
3. 3原状回復費用の見積りや精算の際の参考とするため、原状回復ガイドラインでは、原状回復の精算明細等に関する様式が示されている。
4. 4民法では、賃借人は、賃借物を受け取った後に生じた損傷（通常の使用収益によって生じた損耗や賃借物の経年変化を除く）がある場合において、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものである場合を除き、賃貸借の終了時に、その損傷を原状に復する義務を負うとされている。
正解：1
解説
正解は肢1です。少額訴訟は訴額が60万円以下の金銭の支払請求に限られます（民事訴訟法368条1項）。本肢で賃借人が請求すべき額は控除された70万円であり、60万円を超えるため少額訴訟によることはできません。肢2の賃貸借契約書に添付する原状回復の条件に関する様式、肢3の原状回復の精算明細等に関する様式が原状回復ガイドラインに示されていること、肢4の民法621条が定める賃借人の原状回復義務の内容は、いずれも適切な記述です。
問12
建物・設備
建物の構造に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1. 11968年の十勝沖地震の被害を踏まえ、1971年に鉄筋コンクリート造の柱のせん断設計法を変更する等の建築基準法施行令改正があった。
2. 21978年の宮城県沖地震の被害を踏まえ、1981年に建築基準法の耐震基準が改正され、この法改正の内容に基づく設計法が、いわゆる新耐震設計法である。
3. 32013年に建築物の耐震改修の促進に関する法律が改正され、一部の建物について耐震診断が義務付けられた。
4. 4共同住宅である賃貸住宅においても、耐震診断と耐震改修を行うことが義務付けられている。
正解：4
解説
正解は肢4です。建築物の耐震改修の促進に関する法律は、要緊急安全確認大規模建築物など一定の建物について耐震診断と結果の報告を義務付けていますが、一般の共同住宅である賃貸住宅については耐震診断・耐震改修は努力義務にとどまります。肢1の1971年の鉄筋コンクリート造の柱のせん断設計法に係る建築基準法施行令改正、肢2の1981年の新耐震設計法、肢3の2013年の耐震改修促進法改正は、いずれも適切な記述です。
問13
建物・設備
建築基準法等に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1. 1建築基準法では、内装制限として、火災の発生による建物内部の延焼を防ぐため、その用途規模に応じて内装材料などにさまざまな制限を加えている。
2. 2賃貸住宅管理業者による日常的な維持管理においては、防火区画のための防火設備の機能を阻害しないような維持管理を行う必要がある。
3. 3防火区画には、面積区画、高層区画、竪穴区画、異種用途区画がある。
4. 4主要構造部には、間柱、小ばり、屋外階段、ひさしも含まれる。
正解：4
解説
正解は肢4です。主要構造部とは壁、柱、床、はり、屋根又は階段をいい、間柱、小ばり、屋外階段、ひさしなど建築物の構造上重要でない部分は除かれます（建築基準法2条5号）。肢1の建物内部の延焼を防ぐため用途規模に応じて内装材料に制限を加える内装制限、肢2の賃貸住宅管理業者による日常的な維持管理において防火設備の機能を阻害しないようにすべきこと、肢3の面積区画・高層区画・竪穴区画・異種用途区画という防火区画の種類は、いずれも正しい記述です。
問14
建物・設備
室内の換気方式に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1. 1自然換気方式は、室内外の温度差による対流や風圧等の自然条件を利用しているため、換気扇の騒音もなく経済的であり、いつでも安定した換気量が確保できる。
2. 2機械換気方式は、換気扇や送風機等を利用した強制的な換気方式であり、必要なときに換気ができるが、エネルギー源が必要となる。
3. 3住宅では、台所、浴室、便所等からの排気は機械換気とし、給気は給気口から取り入れる第３種換気を採用することが多い。
4. 4第３種換気において給気の取入れが十分でないまま機械による排気を行うと、室内外の差圧が増大することによる障害が発生する。
正解：1
解説
正解は肢1です。自然換気方式は室内外の温度差や風圧といった自然条件を利用するため外部環境の影響を受けやすく、いつでも安定した換気量を確保できるわけではありません。肢2の機械換気方式が必要なときに換気できる一方でエネルギー源を要すること、肢3の住宅で台所・浴室・便所等の排気を機械換気とする第3種換気が多く採用されること、肢4の給気が不十分なまま排気を行った場合に室内外の差圧の増大による障害が生じることは、いずれも正しい記述です。
問15
建物・設備
建物各部の漏水や詰まりによる不具合の発生に関する次の記述のうち、適切なものはいくつあるか。ア雨水による漏水の原因として、屋上や屋根の防水部分の劣化や破損によって生じるもの、コンクリート等の構造部材のクラックや破損によって生じるものなどがある。イ建物内部の漏水は、雨水か入居者の過失又は不注意によるものがほとんどであり、給水管や排水管からの漏水は発生しない。ウ入居者の不注意等による漏水としては、洗濯水の溢れ、流し台や洗面台の排水ホースの外れ、トイレの詰まりを放置したことによる漏水などがある。エ雨樋に落ち葉などが蓄積し詰まりが生じると、降雨時にオーバーフローを起こし、軒天や破風部に水が回り、建物全体の劣化を早めることがある。
1. 1１つ
2. 2２つ
3. 3３つ
4. 4４つ
正解：3
解説
正解は肢3です。適切なのはア・ウ・エの三つです。イは建物内部の漏水の原因として給水管や排水管からの漏水も少なくないため不適切です。アの屋上や屋根の防水部分の劣化・破損やコンクリート等の構造部材のクラックによる雨水の浸入、ウの洗濯水の溢れ、流し台や洗面台の排水ホースの外れなど入居者の不注意による漏水、エの雨樋の詰まりによるオーバーフローと軒天・破風部への水回りによる建物全体の劣化の進行は、いずれも適切な記述です。
問16
建物・設備
屋根や外壁等の劣化と点検に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1. 1傾斜屋根には、金属屋根、スレート屋根などがあり、経年劣化により屋根表面にコケ・カビ等が発生したり、塗膜の劣化による色あせ等が起きたりするので、概ね３年前後での表面塗装の補修が必要である。
2. 2陸屋根では、風で運ばれた土砂が堆積したり、落ち葉やゴミが排水口等をふさぐことがあるが、それが原因で屋上の防水機能が低下することはない。
3. 3コンクリート打ち放しの場合、外壁表面に発生した雨水の汚れやコケ・カビ、塩害や中性化の問題があるが、美観上の問題であり、定期的な点検は必要ない。
4. 4ルーフバルコニーでは、防水面の膨れや亀裂、立ち上がりのシーリングの劣化などが発生するので、定期的な点検や補修が必要である。
正解：4
解説
正解は肢4です。ルーフバルコニーでは防水面の膨れや亀裂、立ち上がり部のシーリングの劣化が生じやすく、定期的な点検と補修が必要です。肢1は傾斜屋根の表面塗装の補修が概ね10年前後を目安とし3年前後ではなく、肢2は排水口が落ち葉やゴミでふさがれることが屋上の防水機能の低下につながり、肢3はコンクリート打ち放しの外壁の塩害や中性化が美観にとどまらない耐久性の問題であって定期的な点検が必要であるため、いずれも適切ではありません。
問17
建物・設備
排水・通気設備等に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1. 1洗濯機の防水パンに使用されるサイホン式トラップには、毛髪や布糸などが詰まりやすく、毛細管作用により破封することがある。
2. 2管内の圧力変動による排水トラップの封水の流出や、長期間の空室による封水の蒸発は、悪臭の原因となる。
3. 3雑排水槽や汚水槽を設けて、水中ポンプで汲み上げる排水方式では、定期的な点検や清掃が必要である。
4. 4特殊継手排水方式は、排水横枝管の接続器具数が比較的少ない集合住宅や、ホテルの客室系統に多く採用されている。
正解：1
解説
正解は肢1です。洗濯機の防水パンに用いられるのは、わん（ベル）トラップやドラムトラップであり、サイホン式トラップではありません。肢2の管内の圧力変動による封水の流出や長期間の空室による封水の蒸発が悪臭の原因となること、肢3の雑排水槽・汚水槽を設けて水中ポンプで汲み上げる排水方式における定期的な点検・清掃の必要性、肢4の特殊継手排水方式が排水横枝管の接続器具数の比較的少ない集合住宅やホテルの客室系統に多く採用されることは、いずれも適切な記述です。
関連する論点排水・通気設備
問18
賃貸住宅管理業法
賃貸住宅管理業法における登録を受けた賃貸住宅管理業者の財産の分別管理に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、管理受託契約に基づいて受領する家賃等を管理する口座を「家賃等管理口座」、賃貸住宅管理業者の固有の財産を管理する口座を「固有財産管理口座」とする。
1. 1賃借人から受領した家賃等から管理報酬分を支払うものとしている場合には、あらかじめ賃貸人に引き渡す家賃等と管理報酬相当額とを分けて、前者のみを家賃等管理口座に入金させなければならない。
2. 2管理戸数が20戸以下の賃貸住宅管理業者は、家賃等管理口座と固有財産管理口座を一つの口座とし、家賃等と自己の固有の財産とを、帳簿により勘定上直ちに判別できる状態で管理することができる。
3. 3家賃等管理口座に預入された金銭は、その全額を直ちに賃貸人に交付しなければならず、賃貸住宅管理業者の固有財産に属する金銭のうちの一定額を、家賃等管理口座に残したままにしておくことはできない。
4. 4家賃等管理口座に預入された金銭は、現金預金や管理手数料収入、修繕費などの勘定科目に、物件名や顧客名を入れた補助科目を付して仕分けを行うことにより、他の管理受託契約に基づく管理業務において受領する家賃等との分別管理とすることができる。
正解：4
解説
正解は肢4です。分別管理は、家賃等管理口座を固有財産管理口座と明確に区分した上で、いずれの管理受託契約に基づく金銭であるかを帳簿により直ちに判別できる状態で管理する方法によります（施行規則36条）。勘定科目に物件名や顧客名の補助科目を付して仕分けを行う方法もこれに当たります。肢1は家賃等をいったん全額家賃等管理口座に入金して差し支えなく、肢2は管理戸数にかかわらず口座を分ける必要があり、肢3は確実な引渡しのため固有財産の一定額を残すことも認められるため、いずれも誤りです。
関連する論点財産の分別管理
問19
借地借家法・民法
賃借人が賃料債務を免れる場合に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1. 1賃貸借契約で定められた賃料の支払時期から10年が経過すれば、特段の手続きを要することなく、賃借人は賃料債務を免れる。
2. 2賃貸借契約で賃料の支払方法が持参払いと定められている場合で、賃貸人が賃料の増額を主張して賃料の受領を拒否しているときは、賃借人が従前の賃料額を賃貸人宅に持参し、賃貸人が受け取れる状況にすれば、賃貸人に受領を拒否された場合でも、賃借人は賃料債務を免れる。
3. 3賃貸借契約で賃料の支払方法が口座振込と定められている場合で、賃借人が賃貸人宅に賃料を持参したにもかかわらず、賃貸人が受領を拒否したときは、賃料を供託することが可能であり、供託により、賃借人は賃料債務を免れる。
4. 4賃貸借契約期間中であっても、賃貸人が、敷金の一部を賃借人の賃料債務に充当したときは、賃借人の承諾の有無にかかわらず、賃借人は、その分の賃料債務を免れる。
正解：4
解説
正解は肢4です。賃貸借契約の存続中に賃貸人が敷金を賃料債務に充当したときは、賃借人の承諾の有無にかかわらず、その限度で賃料債務は消滅します（民法622条の2第2項）。肢1は賃料債権の消滅時効が原則5年であり時効の援用も必要であること、肢2は現実の提供により債務不履行責任を免れるにとどまり債務自体は消滅しないこと、肢3は口座振込と定められている場合に持参してもその提供が債務の本旨に従ったものといえず供託の要件を満たさないことから、いずれも誤りです。
問20
借地借家法・民法
敷金の取扱いに関する次の記述のうち、適切なものはどれか。
1. 1敷金は、賃貸借契約上賃借人が負うべき債務の担保として交付されるものであるが、賃貸借契約は継続しつつ、敷金契約を合意解約して敷金の返還をすることができる。
2. 2敷金は、賃貸借契約上賃借人が負うべき債務の担保として交付されるものであるから、賃貸借契約締結と同時に、または締結前に交付しなければならない。
3. 3賃貸借契約が終了したにもかかわらず賃借人の明渡しが遅延したことにより発生する賃料相当使用損害金は、賃貸借契約が終了した後に発生する債務であるため、敷金から差し引くことはできない。
4. 4敷金は、賃借人の債務を具体的に特定し、その債務に敷金を充当する旨の意思表示をしない限り、賃貸人はその全額を返還しなければならない。
正解：1
解説
正解は肢1です。敷金契約は賃貸借契約とは別個の契約であるため、賃貸借契約を存続させたまま敷金契約のみを合意解約し、敷金を返還することもできます。肢2は敷金を賃貸借契約の締結と同時又は締結前に交付しなければならないわけではなく、肢3は明渡しの遅延により生じる賃料相当使用損害金も敷金が担保する債務に含まれて差し引くことができ、肢4は賃貸借の終了と明渡しにより敷金が当然に債務に充当される（民法622条の2第1項1号）ため、いずれも適切ではありません。
問21
借地借家法・民法
賃貸住宅を目的とする賃貸借契約に関する次の記述のうち、誤っているものはいくつあるか。ア賃貸借契約が有効に成立するためには、契約の終期について合意しなければならない。イ契約期間２年の建物賃貸借契約を締結し、「契約期間内に賃借人が死亡したときに契約が終了する」との特約を設けたとき、賃借人の死亡により賃貸借契約は終了する。ウ賃料の支払時期に関する合意をしなければ、当月分の賃料は当月末日払となる。エ賃貸借契約の締結に向けた交渉がなされ、賃貸人に契約が成立することの強い信頼を与えるに至ったにもかかわらず、合意直前で賃借人予定者が理由なく翻意し、契約が成立しなかった場合、賃借人予定者が不法行為責任を負うことがある。
1. 1１つ
2. 2２つ
3. 3３つ
4. 4４つ
正解：2
解説
正解は肢2です。誤っているのはアとイの二つです。アは期間を定めない賃貸借も有効に成立するため、契約の終期についての合意は成立要件ではありません。イは賃借人の死亡により契約が終了する旨の特約が賃借人に不利なものとして無効となります（借地借家法30条）。ウは民法614条により建物の賃料が毎月末に支払うべきものとされ、エは契約締結の準備段階における信義則違反が不法行為責任を生じさせ得ることから、いずれも正しい記述です。
問22
借地借家法・民法
３人が共有している賃貸住宅について、全員の合意は必要ないが、共有者の持分の価格に従い、その過半数で決することを要するものの組合せとして、正しいものはどれか。ア賃貸住宅の窓ガラスが台風により破損した場合の、窓ガラスの交換イ賃貸住宅につき、契約期間を３年とする定期建物賃貸借契約の締結ウ賃貸住宅につき、契約期間を５年とする定期建物賃貸借契約の締結エ賃貸住宅の賃貸借契約に関し、賃借人の債務不履行を理由とする契約の解除
1. 1ア、イ
2. 2ア、ウ
3. 3イ、エ
4. 4ウ、エ
正解：3
解説
正解は肢3です。共有物の管理に関する事項として持分の価格の過半数で決するのはイとエです。イの契約期間3年の定期建物賃貸借の締結は民法252条4項3号の短期の賃借権の設定に当たり、エの賃借人の債務不履行を理由とする解除も管理行為として過半数で決します。アの台風で破損した窓ガラスの交換は保存行為であり各共有者が単独で行うことができ（同条5項）、ウの契約期間5年の定期建物賃貸借は変更行為として共有者全員の同意を要します。
問23
借地借家法・民法
建物賃貸借契約における修繕及び費用償還請求権に関する次の記述のうち、適切なものはどれか。
1. 1建物共用部内の下水管が破損し賃貸住宅の寝室に漏水が発生したときに、賃貸人が長期海外旅行中で連絡が取れない場合、賃借人は賃貸人の帰国を待たなければ、賃貸住宅の修繕を行うことができない。
2. 2経年劣化により故障したトイレの修繕のための費用（必要費）を賃借人が支出しているにもかかわらず、賃貸人がその支払を拒む場合、賃借人は、賃貸借契約が終了しても、賃貸住宅全体の明渡しを拒むことができる。
3. 3賃貸借契約が終了し、賃貸住宅を明け渡してから１年半が経過した時点で、賃借人が必要費を支出していたことを思い出し、賃貸人に対して必要費償還請求権を行使した場合、賃貸人は支払を拒むことができない。
4. 4造作買取請求権排除の特約が付されていない建物賃貸借契約において、賃借人が賃貸人の承諾を得て付加した造作に関し、賃借人が賃貸借契約終了時に造作買取請求権を行使した場合、賃貸人は賃借人と造作にかかる売買契約を締結しなければならない。
正解：2
解説
正解は肢2です。必要費の償還請求権は賃貸借の目的物に関して生じた債権であるため、賃借人は支払を受けるまで建物全体について留置権を行使し、明渡しを拒むことができます。肢1は急迫の事情があるときに賃借人が自ら修繕をすることができ（民法607条の2第2号）、肢3は費用の償還請求を返還を受けた時から1年以内に行う必要があり（同法622条、600条1項）、肢4は造作買取請求権が形成権であって行使により当然に売買が成立するため、いずれも適切ではありません。
問24
借地借家法・民法
定期建物賃貸借契約に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。ア定期建物賃貸借契約は、書面のほか、電磁的記録により締結することができる。イ定期建物賃貸借契約における事前説明（賃貸借に契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借が終了する旨の説明）は、賃借人の承諾がなくとも、電磁的方法により提供することができる。ウ契約期間が３か月の定期建物賃貸借契約の場合、賃貸人は契約終了の事前通知をせずとも、同契約の終了を賃借人に対抗できる。エ賃貸人は、平成５年に締結された居住目的の建物賃貸借契約に関し、令和５年４月１日、賃借人の同意を得られれば、同契約を合意解除し、改めて定期建物賃貸借契約を締結することができる。
1. 1１つ
2. 2２つ
3. 3３つ
4. 4４つ
正解：2
解説
正解は肢2です。正しいのはアとウです。アは定期建物賃貸借契約を電磁的記録により締結できること（借地借家法38条2項）、ウは契約期間が1年未満の場合に終了の事前通知が不要であること（同条6項が期間1年以上の場合の規定であること）のとおりです。イは事前説明を電磁的方法により提供するには賃借人の承諾が必要であり（同条4項）、エは平成12年3月1日より前に締結された居住用建物の賃貸借を合意解除して定期建物賃貸借に切り替えることが認められていないため、いずれも誤りです。
問25
借地借家法・民法
令和３年４月１日に締結された賃貸借契約の終了に関する次の記述のうち、適切なものの組合せはどれか。ア賃貸人と賃借人に紛争があり、賃借人があらかじめ賃料の支払を拒絶する意思を書面にて明らかにしており、実際に賃料の滞納が３か月に及ぶ場合、賃貸人は催告することなく賃貸借契約を解除することができる。イ賃料支払義務は賃借人の中核的義務である以上、１回でも賃料不払があれば、賃貸人との間の信頼関係が破壊されたとして、賃貸人は賃貸借契約を解除することができる。ウ賃貸借契約が解除されると、解除の遡及効により契約当初に遡り解除の効果が生ずる。エ家賃債務保証業者が連帯保証人となっている場合において、当該業者が賃借人による賃料不払に関して保証債務を履行していても、信頼関係が破壊されたとして、賃貸人による賃貸借契約の解除が認められる場合がある。
1. 1ア、イ
2. 2イ、ウ
3. 3ウ、エ
4. 4ア、エ
正解：4
解説
正解は肢4です。適切なのはアとエです。アはあらかじめ賃料の支払を拒絶する意思が明確で催告が無意味と認められる場合に無催告解除が認められ、エは家賃債務保証業者が保証債務を履行していても賃借人自身の不払が続けば信頼関係の破壊を理由とする解除が認められる場合があります。イは1回の賃料不払で直ちに信頼関係が破壊されたとはいえず、ウは賃貸借契約の解除が将来に向かってのみ効力を生じ遡及効がない（民法620条）ため、いずれも適切ではありません。
問26
借地借家法・民法
ＡがＢに対して賃貸住宅（以下、「甲住宅」という。）を賃貸し、Ｂが居住している場合に関する以下の記述のうち、正しいものはいくつあるか。アＡが甲住宅をＣに売却しようとする場合、Ｂの承諾がなくとも売却することはできる。イＡが甲住宅をＣに売却しようとする場合、Ａは、Ｂの承諾がなければ、ＡＣ間の合意で賃貸人の地位を移転させることはできない。ウＡが融資を受けて甲住宅を建築し、同建物及び敷地に、借入金を被担保債権とする抵当権が設定され、登記されている場合において、抵当権が実行され、Ｃが甲住宅を買受けた場合、抵当権設定登記後に甲住宅に入居したＢはＣの買受時から３か月以内に甲住宅を明渡す必要がある。エＢがＡの同意を得て、賃借権をＤに譲渡した場合、敷金に関するＢの権利義務関係はＤに承継される。
1. 1１つ
2. 2２つ
3. 3３つ
4. 4４つ
正解：1
解説
正解は肢1です。正しいのはアのみです。賃貸人は目的物の所有権を賃借人の承諾を得ることなく第三者に譲渡することができます。イは賃貸人たる地位の移転に賃借人の承諾を要せず（民法605条の2第1項、605条の3）、ウは抵当権に対抗できない賃借人の建物明渡猶予期間が買受けの時から6か月である（同法395条1項）ため3か月ではなく、エは賃借権が譲渡された場合に敷金に関する権利義務が新賃借人に承継されない（同法622条の2第1項2号）ため、いずれも誤りです。
問27
賃貸住宅管理業法
賃貸住宅管理業者及び業務管理者に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。アＡ営業所の業務管理者は、Ｂ営業所の業務管理者がやむを得ない事情で業務を遂行することができなくなった場合には、Ｂ営業所の業務管理者を兼務することができる。イ賃貸住宅管理業者は、管理受託契約の締結、維持保全の手配、又は金銭の管理の業務が行われ、継続的に賃貸住宅管理業の営業の拠点となる実態を有する施設には、本店、支店、営業所等の名称を問わず、業務管理者を選任する必要がある。ウ業務管理者は、宅地建物取引士としての業務を兼務することはできるが、賃貸住宅管理業者の従業員が行う管理業務について必要な指導、管理及び監督の業務に従事できる必要がある。エ賃貸住宅管理業者は、業務上知り得た秘密を守る義務があるが、管理業務の一部の再委託を受ける者など、賃貸住宅管理業者と直接の雇用関係にない者にも同様の義務が課せられる。
1. 1１つ
2. 2２つ
3. 3３つ
4. 4４つ
正解：3
解説
正解は肢3です。正しいのはイ・ウ・エの三つです。イは管理受託契約の締結、維持保全の手配又は金銭の管理の業務が行われ継続的に営業の拠点となる実態を有する施設が営業所又は事務所に当たり、ウは業務管理者が宅地建物取引士の業務を兼務することができ、エは秘密保持義務が再委託を受ける者など直接の雇用関係にない者にも及びます（賃貸住宅管理業法21条2項）。アは業務管理者が他の営業所又は事務所の業務管理者となることができない（同法12条3項）ため誤りです。
問28
賃貸住宅管理業法
賃貸住宅管理業者の業務に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1. 1賃貸住宅管理業者は、常に賃貸住宅の建物所有者や入居者等の視点に立ち、信義を旨とし、業務に誠実に従事することで、紛争等を防止する必要がある。
2. 2賃貸住宅管理業者は、自己の名義をもって、他人に賃貸住宅管理業を営ませてはならず、それに違反した場合は、その他人が賃貸住宅管理業者の登録を受けているか否かにかかわらず罰則の対象となる。
3. 3従業者証明書を携帯させるべき者には、正規及び非正規を問わず賃貸住宅管理業者と直接の雇用関係にあり、賃貸住宅管理業に従事する者が該当し、賃貸住宅管理業者と直接の雇用関係にある者であっても、内部管理事務に限って従事する者は該当しない。
4. 4賃貸住宅管理業者は、管理業務の一部を再委託することができるが、管理業務の適正性を確保するため、再委託先は賃貸住宅管理業者としなければならない。
正解：4
解説
正解は肢4です。管理業務の一部の再委託は認められており、再委託先が賃貸住宅管理業者である必要はありません。ただし管理受託契約を締結した賃貸住宅管理業者が再委託先の業務の実施について責任を負い、指導監督を行う必要があります。肢1の信義を旨とし誠実に業務を行うという業務処理の原則（賃貸住宅管理業法10条）、肢2の名義貸しの禁止とその罰則（同法11条、41条3号）、肢3の従業者証明書を携帯させるべき者の範囲から内部管理事務に限って従事する者が除かれることは、いずれも正しい記述です。
問29
賃貸住宅管理業法
賃貸住宅管理業者の登録に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1. 1賃貸住宅管理業を営もうとする者が、賃貸住宅管理業者の登録に際し、営業所で行う管理業務の質を担保するため、１つの営業所に３人の業務管理者を配置することは、賃貸住宅管理業法に定める業務管理者の選任に係る規定に反するものではない。
2. 2賃貸住宅管理業を営もうとする者は、その業に係る賃貸住宅の戸数が200戸未満の者であっても、賃貸住宅管理業者の登録を受けることが可能であり、登録後に賃貸住宅管理業法の違反行為があった場合は、業務停止等の監督処分や罰則の対象となる。
3. 3賃貸住宅管理業者の登録を受けている法人が合併により消滅したとき、法人を代表する役員であった者は、消滅した日から30日以内に、廃業等届出書を国土交通大臣に届け出なければならない。
4. 4賃貸住宅管理業者の登録の有効期間は５年であり、登録の更新を受けようとする者は、現に受けている登録の有効期間の満了の日の90日前までに更新の申請を行う必要がある。
正解：4
解説
正解は肢4です。登録の更新を受けようとする者は、現に受けている登録の有効期間の満了の日の90日前から30日前までの間に申請書を提出しなければなりません（施行規則4条）。90日前までとする肢4は誤りです。肢1は業務管理者を1人以上選任すれば足り3人を配置しても違反とならず、肢2は200戸未満の者による任意の登録と登録後の監督処分・罰則の適用、肢3は合併により消滅した場合に代表役員であった者が30日以内に届け出ること（同法9条1項2号）のとおりで、いずれも正しい記述です。
問30
賃貸住宅管理業法
賃貸住宅管理業法の義務及び監督に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。ア国土交通大臣は、賃貸住宅管理業者に対し業務の運営の改善に必要な措置をとるべきことを命ずることができるが、その命令の根拠となる賃貸住宅管理業者の違反行為は、その処分をしようとする日から過去５年以内に行われたものが対象となる。イ賃貸住宅管理業法は誇大広告等の禁止、不当な勧誘等の禁止等、特定賃貸借契約の勧誘について規律を定めており、特定転貸事業者だけでなく、建設業者や不動産業者等であっても特定賃貸借契約の勧誘者に該当すれば、法律上の義務が課される。ウ賃貸住宅管理業者が登録の更新をせず、登録が効力を失った場合には、登録に係る賃貸住宅管理業者であった者は、当該賃貸住宅管理業者が締結した管理受託契約に基づく業務を結了する目的の範囲内であっても、その業務を実施することができない。エ国土交通大臣は、賃貸住宅管理業者が登録を受けてから１年以内に業務を開始せず、又は引き続き１年以上業務を行っていないと認めるときは、その登録を取り消すことができる。
1. 1１つ
2. 2２つ
3. 3３つ
4. 4４つ
正解：3
解説
正解は肢3です。正しいのはア・イ・エの三つです。アは監督処分の根拠となる違反行為が処分をしようとする日から過去5年以内のものとされ、イは建設業者や不動産業者等であっても勧誘者に該当すれば誇大広告等の禁止や不当な勧誘等の禁止が適用され、エは登録から1年以内に業務を開始せず又は1年以上業務を行っていないときの登録取消し（賃貸住宅管理業法23条2項）のとおりです。ウは登録が失効しても業務を結了する目的の範囲内ではなお賃貸住宅管理業者とみなされる（同法27条）ため誤りです。
関連する論点不当な勧誘等の禁止
問31
賃貸住宅管理業法
賃貸住宅管理業者の登録に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1. 1賃貸人から委託を受けて無償で管理業務を行っている場合、その事業全体において営利性があると認められるときであっても、賃貸住宅管理業者の登録が必要となることはない。
2. 2特定転貸事業者は、200戸以上の特定賃貸借契約を締結している場合であっても、賃貸住宅の維持保全を200戸以上行っていなければ、賃貸住宅管理業者の登録をする義務はない。
3. 3事業者が100室の事務所及び100戸の賃貸住宅について維持保全を行っている場合、賃貸住宅管理業者の登録をする義務はない。
4. 4負債の合計額が資産の合計額を超えている場合であっても、直前２年の各事業年度において当期純利益が生じている場合には、賃貸住宅管理業者の登録拒否事由に該当しない。
正解：1
解説
正解は肢1です。無償で管理業務を行っている場合であっても、その事業全体において営利性があると認められるときは「営業」に当たり、管理戸数が200戸以上であれば登録が必要です。肢2は特定賃貸借契約を200戸以上締結していても維持保全を200戸以上行っていなければ登録義務がなく、肢3は事務所が賃貸住宅に当たらず賃貸住宅は100戸にとどまり、肢4は負債超過であっても直前2年の各事業年度で当期純利益が生じていれば財産的基礎を欠くとはされないため、いずれも正しい記述です。
問32
賃貸住宅管理業法
賃貸住宅管理業法における賃貸住宅管理業に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1. 1賃貸人から委託を受けて、家賃の集金は行うが、賃貸住宅の居室及び共用部分の点検・清掃・修繕を、業者の手配も含め行っていない場合、賃貸住宅管理業に該当しない。
2. 2賃貸人から委託を受けて、賃貸住宅の居室及び共用部分の点検・清掃・修繕を行う場合、家賃の集金は行っていなくても、賃貸住宅管理業に該当する。
3. 3賃貸人から委託を受けて、賃貸住宅の居室及び共用部分の点検・清掃・修繕を行っているが、入居者のクレーム対応は行わない場合、賃貸住宅管理業に該当しない。
4. 4賃貸人から委託を受けて、家賃の集金と入居者のクレーム対応は行うが、賃貸住宅の居室及び共用部分の点検・清掃・修繕を、業者の手配も含め行っていない場合、賃貸住宅管理業に該当しない。
正解：3
解説
正解は肢3です。賃貸住宅管理業とは、賃貸住宅の維持保全を行う業務と、これと併せて行う家賃、敷金、共益費その他の金銭の管理を行う業務をいいます（賃貸住宅管理業法2条2項）。居室及び共用部分の点検・清掃・修繕を行っていれば、入居者のクレーム対応を行っていなくても賃貸住宅管理業に該当するため、肢3は誤りです。肢1と肢4は維持保全を業者の手配も含め行っていない場合、肢2は維持保全を行っている場合であり、いずれも正しい記述です。
問33
賃貸住宅管理業法
特定賃貸借契約の勧誘者に対する規制に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1. 1特定転貸事業者からの委託があっても、契約の内容や条件等に触れずに、一般的なサブリースの仕組みを説明した者や、単に特定転貸事業者を紹介したに過ぎない者は、賃貸住宅管理業法における勧誘者の規制が適用されない。
2. 2特定転貸事業者から直接委託されたのではなく、特定転貸事業者から勧誘を委託された他の者からの再委託により勧誘行為を行ったに過ぎない者は、賃貸住宅管理業法における勧誘者の規制が適用されない。
3. 3特定転貸事業者から明示的かつ書面により勧誘を委託されたのではなく、口頭で勧誘を依頼されたに過ぎない者は、賃貸住宅管理業法における勧誘者の規制が適用されない。
4. 4特定転貸事業者からの委託があっても、不特定多数に向けた広告の中で、特定の事業者の特定賃貸借契約の内容や条件等を具体的に伝えたに過ぎない者は、賃貸住宅管理業法における勧誘者の規制が適用されない。
正解：1
解説
正解は肢1です。サブリースガイドラインでは、契約の内容や条件等に触れず一般的なサブリースの仕組みを説明したにとどまる者や、単に特定転貸事業者を紹介したにすぎない者は勧誘者に当たらないとされています。肢2は他の者からの再委託により勧誘を行った者も勧誘者に含まれ、肢3は書面によらず口頭で依頼されたにすぎない者も勧誘者に当たり、肢4は不特定多数に向けた広告であっても特定の事業者の契約内容や条件を具体的に伝えれば勧誘に当たるため、いずれも誤りです。
問34
賃貸住宅管理業法
賃貸住宅管理業法に定める誇大広告等の禁止に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1. 1広告に表示されている内容と客観的な事実の相違が、その相違を知っていれば通常その特定賃貸借契約に誘引されると判断されない程度であれば、禁止される誇大広告等に該当しない。
2. 2「家賃保証」との表示は、実際の特定賃貸借契約において定期的な家賃の見直しが予定されていないことを隣接する箇所に表示していれば、禁止される誇大広告等に該当しない。
3. 3「〇年間借上げ保証」との表示は、保証期間中であっても特定転貸事業者から解約をする可能性があることが表示されていなければ、禁止される誇大広告等に該当する。
4. 4「入居者のトラブルにつき24時間対応」との表示は、休日や深夜は実際に賃貸住宅の維持保全は実施せず、受付業務を実施しているに過ぎないときは、禁止される誇大広告等に該当する。
正解：2
解説
正解は肢2です。「家賃保証」等の表示をする場合には、その文言に隣接する箇所に、借地借家法32条に基づき特定転貸事業者から家賃の減額請求が可能であることを表示する必要があります。定期的な家賃の見直しが予定されていない旨を表示すれば足りるとする肢2は誤りです。肢1の誘引されると判断されない程度の相違、肢3の借上げ保証期間中も解約の可能性があることの表示、肢4の24時間対応の表示に関する記述は、いずれも正しい内容です。
問35
賃貸住宅管理業法
賃貸住宅管理業法に定める不当勧誘行為等の禁止に関する次の記述のうち、不適切なものはどれか。
1. 1賃貸人から特定賃貸借契約の解除の申出があったため、翻意を促そうと賃貸人宅を訪れたところ、賃貸人から面会を拒否されたので、「なぜ会わないのか」と声を荒げて面会を強要する行為は、禁止される。
2. 2特定転貸事業者の担当者が、特定賃貸借契約の相手方となろうとする者に対し、賃貸人からいつでも中途解約できると誤って告知した場合は、不当勧誘行為には該当しない。
3. 3特定転貸事業者が、特定賃貸借契約の相手方になろうとする者に対し、維持保全に係る賃貸人の費用負担があるにもかかわらず、あえて負担なしと告知した場合、その者との間で実際に特定賃貸借契約が締結されなくとも、不当勧誘行為に該当する。
4. 4不動産業者が、賃貸住宅用の土地の購入の勧誘とともに特定賃貸借契約の勧誘を行う場合には、土地の購入の勧誘を行う時点において、特定賃貸借契約のリスクを含めた事実を告知する必要がある。
正解：2
解説
正解は肢2です。中途解約の可否は相手方の判断に影響を及ぼす重要な事項であり、これを事実と異なって告げた場合には不実告知として不当な勧誘に当たり得ます。特定転貸事業者であれば当然に知っているべき事項については故意が推認されるため、誤って告知したから該当しないとする肢2は不適切です。肢1の面会の強要、肢3の契約締結に至らなくても不当勧誘が成立すること、肢4の土地購入の勧誘時点でリスクを含めた事実を告知すべきことは、いずれも適切です。
問36
賃貸住宅管理業法
特定転貸事業者が、特定賃貸借契約を締結しようとする際に行う相手方への説明（以下、各問において「特定賃貸借契約重要事項説明」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1. 1賃貸住宅管理業務の委託を受けている物件について、新たに特定賃貸借契約を締結する場合、特定賃貸借契約重要事項説明が必要である。
2. 2特定賃貸借契約を締結する建物所有者に相続が発生した場合、各相続人に対し特定賃貸借契約重要事項説明を行うことが望ましい。
3. 3賃貸住宅管理業法施行前に締結されたマスターリース契約の契約期間が、同法施行後に満了し、契約を更新する場合、契約の内容に従前と変更がない場合であっても、特定賃貸借契約重要事項説明が必要である。
4. 4特定賃貸借契約を締結する建物所有者が当該建物を売却し、従前の建物所有者の賃貸人たる地位が同一内容によって新たな賃貸人に移転する場合、新たな賃貸人に特定賃貸借契約の内容が分かる書類を交付することが望ましい。
正解：3
解説
正解は肢3です。賃貸住宅管理業法の施行前に締結されたマスターリース契約が施行後に更新される場合であっても、契約の内容に従前と変更がないときは、特定賃貸借契約重要事項説明を行う必要はありません。肢1の管理受託契約を締結している物件について新たに特定賃貸借契約を締結する場合の説明、肢2の相続が発生した場合に各相続人へ説明することが望ましいこと、肢4の建物売却により賃貸人たる地位が移転する場合の書類交付は、いずれも正しい記述です。
問37
賃貸住宅管理業法
特定転貸事業者が行う特定賃貸借契約重要事項説明において、特定賃貸借契約の相手方になろうとする者に交付すべき書面（以下、各問において「特定賃貸借契約重要事項説明書」という。）に記載して説明すべき事項に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1. 1特定賃貸借契約の対象となる賃貸住宅の建物設備
2. 2賃貸人が賠償責任保険に加入しない場合は、その旨
3. 3特定転貸事業者が行う維持保全の実施状況を賃貸人へ報告する頻度
4. 4特定賃貸借契約の期間は家賃が固定される期間ではない旨
正解：2
解説
正解は肢2です。施行規則45条は、責任及び免責に関する事項として、賃貸人に賠償責任保険等への加入を求める場合や、その保険で補償される損害について特定転貸事業者が責任を負わないこととする場合にその旨を記載することを求めており、賃貸人が保険に加入しない場合にその旨を記載すべきものとはしていません。肢1の対象となる賃貸住宅の建物設備（同条2号）、肢3の維持保全の実施状況の報告に関する事項（同条6号）、肢4の契約期間が家賃の固定される期間ではない旨（同条14号）は、いずれも記載事項です。
問38
賃貸住宅管理業法
特定賃貸借契約における建物所有者の金銭負担等に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1. 1特定転貸事業者が行う維持保全について、費用負担者が設備により異なる場合は、特定賃貸借契約重要事項説明書には設備ごとの負担者を記載しなければならない。
2. 2特定賃貸借契約で定める引渡日に物件を引き渡さないことで建物所有者が負うことになる違約金を定める場合は、その内容を特定賃貸借契約重要事項説明書に記載しなければならない。
3. 3特定賃貸借契約を、定期建物賃貸借により締結する場合、家賃は減額できない旨の特約を定めていても、特定転貸事業者は家賃の減額請求ができる場合があることを建物所有者に説明しなければならない。
4. 4特定転貸事業者が維持保全を行う設備について、経年劣化の修繕費用を建物所有者の負担とする場合、その旨を特定賃貸借契約重要事項説明書に記載しなければならない。
正解：3
解説
正解は肢3です。定期建物賃貸借において借賃の改定に係る特約がある場合には借地借家法32条の適用がなく（同法38条9項）、特定転貸事業者が家賃の減額請求をすることはできません。減額請求ができる場合があると説明すべきとする肢3は誤りです。肢1の設備ごとの費用負担者、肢2の引渡日に物件を引き渡さない場合の違約金の内容、肢4の経年劣化の修繕費用を建物所有者の負担とする旨は、いずれも特定賃貸借契約重要事項説明書への記載が必要です。
問39
賃貸住宅管理業法
特定賃貸借標準契約書（国土交通省不動産・建設経済局令和３年４月23日更新）に準拠して特定賃貸借契約を締結した場合における次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1. 1貸主は、借主が建物の維持保全を行うために必要な情報を提供しなければならない。
2. 2借主は、貸主が承諾した場合であっても、賃借権の一部を反社会的勢力に譲渡することはできない。
3. 3借主は、清掃業務を第三者に再委託することができる。
4. 4借主は、建物の維持保全の実施状況について、貸主と合意した頻度で報告の期日を定めた場合は、それ以外の時期に貸主から求められても実施状況について報告する必要はない。
正解：4
解説
正解は肢4です。特定賃貸借標準契約書では、借主は建物の維持保全の実施状況について、貸主と合意した頻度で報告するほか、それ以外の時期であっても貸主から求められたときには報告しなければならないとされています。肢1の貸主が借主に対し建物の維持保全に必要な情報を提供すべきこと、肢2の貸主が承諾した場合であっても反社会的勢力への賃借権の一部譲渡が禁止されること、肢3の借主が清掃業務を第三者に再委託できることは、いずれも正しい記述です。
問40
管理実務
「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（国土交通省不動産・建設経済局令和３年10月公表）に関する次の記述のうち、賃貸借契約の媒介を行う宅地建物取引業者の対応として最も適切なものはどれか。
1. 1自然死又は日常生活の中での不慮の死（以下「自然死等」という。）以外の死が発生した居室について、新たに賃借人が入居し、退去したという事情がある場合は、当該死の発生日から３年以内に賃貸借契約を締結するときでも、当該死について告知義務はない。
2. 2日常生活上使用する共用部分において自然死等以外の死があった場合、当該死の発生日から３年以内に賃貸借契約を締結するときは、当該死について告知義務がある。
3. 3居室内において自然死等以外の死があった場合、当該死の発生日から３年以内に隣の部屋について賃貸借契約を締結するときは、当該死について告知義務がある。
4. 4居室内で発生した事件により人が死亡し、当該死の発生日から３年を経過した場合は、それが社会的に影響のある事件であったときでも、賃貸借契約を締結する際、当該死について告知義務はない。
正解：2
解説
正解は肢2です。人の死の告知に関するガイドラインでは、日常生活において通常使用する必要がある共用部分で自然死等以外の死が発生した場合、賃貸借取引においては発生からおおむね3年間は告げる必要があるとされています。肢1は新たな賃借人が入居し退去した事情があってもこの取扱いは変わらず、肢3は隣の部屋で発生した死について原則として告知義務がなく、肢4は3年を経過しても社会的に影響のある事件については告知が必要であるため、いずれも適切ではありません。
問41
管理実務
宅地建物取引業者の障害者に対する対応に関する次の記述のうち、「国土交通省所管事業における障害を理由とする差別の解消の推進に関する対応指針」（平成29年３月）に照らし、誤っているものはどれか。
1. 1宅地建物取引業者が障害者に対して「火災を起こす恐れがある」等の懸念を理由に仲介を断ることは、不当な差別的取扱いに該当しない。
2. 2宅地建物取引業者が物件広告に「障害者お断り」として入居者募集を行うことは、不当な差別的取扱いに該当する。
3. 3宅地建物取引業者が、合理的配慮を提供等するために必要な範囲で、プライバシーに配慮しつつ、障害者に障害の状況等を確認することは、不当な差別的取扱いに該当しない。
4. 4宅地建物取引業者が障害者に対して障害を理由とした誓約書の提出を求めることは、不当な差別的取扱いに該当する。
正解：1
解説
正解は肢1です。障害があることのみを理由に、「火災を起こす恐れがある」などの懸念を挙げて仲介を断ることは、正当な理由なく取扱いを拒否するものとして不当な差別的取扱いに該当します。肢2の「障害者お断り」とする募集広告、肢3の必要な範囲でプライバシーに配慮して障害の状況等を確認すること、肢4の障害を理由とした誓約書の提出要求に関する記述は、いずれも対応指針のとおりです。なお現行の取扱いでは、令和6年4月から事業者による合理的配慮の提供が法的義務とされています。
問42
賃貸経営
賃貸不動産経営管理士に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1. 1一般社団法人賃貸不動産経営管理士協議会が行う賃貸不動産経営管理士試験は、業務管理者に必要とされる知識及び能力を有すると認められることを証明する事業（登録証明事業）に係る登録試験に位置づけられている。
2. 2家賃の改定への対応、家賃の未収納の場合の対応事務については、業務管理者に選任された賃貸不動産経営管理士が行うことが賃貸住宅管理業法で義務付けられている。
3. 3家賃、敷金、共益費その他の金銭の管理、帳簿の備え付け、秘密保持に関する事項については、業務管理者に選任された賃貸不動産経営管理士が自ら行うことが賃貸住宅管理業法で義務付けられている。
4. 4契約終了時の債務の額及び敷金の精算の事務、原状回復の範囲の決定に係る事務、明渡しの実現について、業務管理者に選任された賃貸不動産経営管理士が行うことが賃貸住宅管理業法で義務付けられている。
正解：1
解説
正解は肢1です。賃貸不動産経営管理士試験は、業務管理者に必要とされる知識及び能力を有すると認められることを証明する登録証明事業に係る登録試験に位置づけられています（施行規則14条1号、17条）。肢2から肢4までは、業務管理者の職務が施行規則13条に掲げる事項についての管理及び監督に関する事務であり、家賃の改定への対応や金銭の管理、原状回復の範囲の決定に係る事務などを自ら行うことまでは義務付けられていないため、いずれも適切ではありません。
問43
賃貸経営
賃貸不動産経営管理士が行う、賃貸不動産経営を支援する業務に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1. 1賃貸不動産経営管理士が賃貸不動産経営を支援する業務として予算計画書、物件状況報告書や長期修繕計画書を作成した場合には、専門家としての責任の所在を明確にするために文書に記名するとともに、賃貸人に対して口頭で説明することが望ましい。
2. 2賃貸不動産経営管理士が行う予算管理には、予算計画書や収支報告書の作成があるが、目標とする予算を達成することが難しくなった場合は原因を分析し、収益の向上と費用の削減の観点から対応策を検討し、賃貸人に提言する役割を担うことが期待される。
3. 3賃貸不動産経営管理士は、賃貸不動産経営を支援する役割を委託された専門家として、賃料水準の低下や空室期間の長期化の場合においても、賃貸経営の利益の安定や増加のための方策を示すことが求められ、課題と対策を物件状況報告書として賃貸人に提供することが期待される。
4. 4賃貸不動産経営管理士は、管理受託している賃貸不動産について、５～10年程度の将来について、いつ、何を、どの程度、どのくらいの費用で修繕するかを示す長期修繕計画を作成して賃貸人に提案することにより、賃貸不動産経営を支援する役割を担うことが期待される。
正解：4
解説
正解は肢4です。長期修繕計画は10年から30年程度の将来について、いつ、何を、どの程度、どのくらいの費用で修繕するかを示すものとされており、5年から10年程度とする肢4は最も不適切です。肢1の予算計画書や物件状況報告書等を作成した場合の記名と賃貸人への口頭による説明、肢2の予算未達の原因分析と収益の向上・費用の削減の観点からの提言、肢3の賃料水準の低下や空室期間の長期化への課題と対策を物件状況報告書として提供することは、いずれも適切です。
問44
管理実務
賃貸住宅の入居者の募集広告に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1. 1管理業者が募集広告のために作成した間取り図は、賃貸人にも確認してもらう必要がある。
2. 2募集広告に新築として記載する物件は、建築後１年未満であって、居住の用に供されたことがないものでなければならない。
3. 3募集する貸室が集合住宅内である場合、最寄り駅までの所要時間算出の起点は募集対象の貸室の玄関である。
4. 4すでに成約済みの物件をインターネット広告から削除せず掲載を継続すると、宅地建物取引業法で禁止されたおとり広告とされる場合がある。
正解：3
解説
正解は肢3です。不動産の表示に関する公正競争規約では、集合住宅の場合、最寄り駅までの徒歩所要時間の起点は建物の出入口とされており、募集対象となる貸室の玄関ではありません。肢1の間取り図について賃貸人にも確認してもらう必要があること、肢2の新築が建築後1年未満で居住の用に供されたことがないものに限られること、肢4の成約済み物件の掲載を継続することがおとり広告とされる場合があることは、いずれも適切な記述です。
問45
賃貸経営
相続税及び贈与税に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1. 1贈与に関し相続時精算課税制度を選択すると、この制度により令和５年に贈与を受けた場合、その贈与を受けた財産は相続財産に加算されることになるが、その加算される金額は贈与時の評価額と相続時の評価額のいずれか低い金額とされる。
2. 2被相続人の子がその相続に関して相続放棄の手続をとった場合、その放棄した者の子が代襲して相続人になることはできない。
3. 3相続税の計算上、法定相続人が妻と子供３人の合計４人である場合、遺産に係る基礎控除額は3,000万円＋600万円×４人＝5,400万円となる。
4. 4小規模宅地等の特例により、相続財産である貸付事業用宅地等については、200㎡までの部分について評価額を50％減額することができる。
正解：1
解説
正解は肢1です。相続時精算課税制度を選択した場合に相続財産に加算されるのは、贈与時の価額です。贈与時と相続時のいずれか低い金額とする肢1は最も不適切です。なお令和6年以降の贈与については年110万円の基礎控除が設けられ、その部分は加算されません。肢2の相続放棄をした者の子が代襲相続しないこと、肢3の法定相続人4人の場合の基礎控除額5,400万円、肢4の貸付事業用宅地等について200平方メートルまで50％の減額を受けられることは、いずれも適切です。
問46
建物・設備登録講習修了者は免除
建物の構造に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1. 1制振（制震）構造は、建物に入った地震力を吸収する制震部材（ダンパー）等を建物の骨組み等に設置することにより、振動を低減、制御する構造である。
2. 2搭状の建物では、制振（制震）構造による風揺れ対策の効果は期待できない。
3. 3免震構造は、建物に地震力が伝わりにくくするように、基礎と建物本体との間に免震ゴムなど免震装置を設け、揺れを低減する構造である。
4. 4免震構造の免震装置部分は、定期的な点検と管理が必要である。
正解：2
解説
正解は肢2です。制振（制震）構造は建物に入力された振動エネルギーをダンパー等の制震部材で吸収する構造であり、地震だけでなく塔状の建物における風揺れ対策としても効果が期待できます。効果は期待できないとする肢2は最も不適切です。肢1の制振構造の説明、肢3の基礎と建物本体との間に免震装置を設けて揺れを低減する免震構造の仕組み、肢4の免震装置部分について定期的な点検と管理が必要であることは、いずれも適切な記述です。
問47
建物・設備登録講習修了者は免除
給水設備に関する次の記述のうち、不適切なものはどれか。
1. 1給水圧力が高い場合などにおいて、給水管内の水流を急に締め切ったときに、水の慣性で管内に衝撃と高水圧が発生するウォーターハンマー現象は、器具の破損や漏水の原因となる。
2. 2給水管内に発生する錆による赤水や腐食障害を防止するため、給水配管には、各種の樹脂ライニング鋼管・ステンレス鋼鋼管・銅管・合成樹脂管などが使用されている。
3. 3クロスコネクションとは、飲料水の給水・給湯系統の配管が飲料水以外の系統の配管と接続されていることである。
4. 4直結直圧方式は、水道水をいったん受水槽に貯め、これをポンプで屋上や塔屋等に設置した高置水槽に汲み上げて給水する方式であり、給水本管の断水や停電時にも短時間ならば給水が可能である。
正解：4
解説
正解は肢4です。記述されているのは高置水槽方式の内容です。直結直圧方式は、水道本管から引き込んだ水を受水槽や高置水槽を設けずに直接各住戸へ給水する方式であるため、肢4は不適切です。肢1の給水管内の水流を急に締め切ったときに衝撃と高水圧が生じ器具の破損や漏水の原因となるウォーターハンマー現象、肢2の赤水や腐食障害を防ぐために用いられる給水配管の材料、肢3の飲料水の給水・給湯系統の配管が飲料水以外の系統と接続されるクロスコネクションの意味は、いずれも適切な記述です。
問48
賃貸経営登録講習修了者は免除
賃貸住宅管理に関する次の記述のうち、不適切なものはいくつあるか。ア空き家を有効活用する場合、賃貸不動産として利用することは有力な選択肢であるが、建物所有者に賃貸住宅経営の経験がないケースが多いこと、修繕義務の所在など契約関係について特別な取り扱いが考慮される場合があること、現在賃貸市場に供給されていない不動産であることなどが阻害要因となる。イ民間賃貸住宅のセーフティネット機能の向上を図る観点から、住宅確保要配慮者の民間賃貸住宅への円滑な入居の促進を図るため、地方公共団体、関係業者、居住支援団体等により居住支援協議会が構成され、住宅情報の提供等の支援が実施されている。ウ「住生活基本計画」（令和３年３月19日閣議決定）は、「新たな日常」やＤＸの進展に対応した新しい住まい方の実現、頻発・激甚化する災害新ステージにおける安全な住宅・住宅地の形成と被災者の住まいの確保、子どもを産み育てやすい住まいの実現、脱炭素社会に向けた住宅循環システムの構築と良質な住宅ストックの形成などの目標を掲げている。エ引き続き成長産業として期待される不動産業の中・長期ビジョンを示した「不動産業ビジョン2030～令和時代の『不動産最適活用』に向けて～」（国土交通省平成31年４月24日公表）は、官民共通の目標としてエリア価値の向上を設定し、地域ニーズを掘り起こし、不動産最適活用を通じてエリア価値と不動産価値の相乗的な向上を図るとした。
1. 1なし
2. 2１つ
3. 3２つ
4. 4３つ
正解：1
解説
正解は肢1です。ア・イ・ウ・エのいずれも適切であり、不適切なものはありません。アは空き家を賃貸住宅として活用する際の阻害要因、イは地方公共団体や関係業者、居住支援団体等で構成される居住支援協議会による住宅情報の提供等の支援、ウは住生活基本計画（令和3年3月19日閣議決定）が掲げる目標、エは不動産業ビジョン2030が官民共通の目標としてエリア価値の向上を設定したことについて、いずれも記述のとおりです。
問49
賃貸経営登録講習修了者は免除
不動産の税金に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1. 1事務所・店舗などの賃料は消費税の課税売上であるが、住宅の貸付け（貸付期間が１か月未満のものを除く）による賃料は非課税売上である。
2. 2所得税や住民税を支払った場合、これらの税金は不動産所得の計算上、必要経費に含めることができる。
3. 3土地の固定資産税については、住宅（賃貸用も含む。）を建てることにより軽減される措置が設けられている。
4. 4消費税に関して免税事業者が課税事業者（適格請求書発行事業者）になった場合には、令和５年10月１日から令和８年９月30日までの日の属する課税期間においては、納付税額を課税標準額に対する消費税額の２割とすることができる。
この問題は全肢が正解として扱われました
実施機関の訂正：本試験で定める出題範囲を逸脱する選択肢が含まれていたため、試験実施機関は全ての解答を正解として取り扱っています。
解説
正解はありません（没問）。実施機関は、本試験で定める出題範囲を逸脱する選択肢が含まれていたとして、全ての解答を正解として取り扱うと公表しました。適格請求書発行事業者に係る消費税の2割特例を問う肢4が範囲外と判断されたものとみられます。本来であれば、所得税や住民税は不動産所得の計算上必要経費に算入できないため、肢2が最も不適切です。肢1の住宅の貸付けが消費税の非課税売上とされること、肢3の住宅用地に係る固定資産税の軽減措置は、いずれも正しい記述です。
関連する論点賃貸不動産の所得税
問50
賃貸経営登録講習修了者は免除
不動産証券化の仕組みに関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1. 1不動産証券化の仕組みでは、活動の実態を有しないペーパーカンパニーが器（ビークル）として利用される。
2. 2流動化型（資産流動化型）の証券化は、お金を集めてから投資対象が決まるタイプであり、はじめに投資資金がある場合に行われる不動産証券化の仕組みである。
3. 3投資家からみて、デットによる投資は、利息の支払や元本の償還においてエクイティに優先して安全性が高いことから、リターンの割合は低くなる。
4. 4ノンリコースローンの場合には、特定の事業や資産以外は、当該ローン債権実現のための引き当て（責任財産）とはならない。
正解：2
解説
正解は肢2です。流動化型（資産流動化型）の証券化は、不動産を保有する者が資金調達のために行うもので、はじめに不動産があり、これを裏付けとして資金を集める仕組みです。お金を集めてから投資対象が決まるのはファンド型（資産運用型）であるため、肢2は誤りです。肢1の実態を有しないペーパーカンパニーをビークルとして利用すること、肢3のデットがエクイティに優先し安全性が高い分リターンが低くなること、肢4のノンリコースローンの責任財産は、いずれも正しい記述です。