賃貸不動産の所得税

不動産所得とは、不動産、不動産の上に存する権利、船舶又は航空機の貸付けによる所得をいい、譲渡所得・事業所得に該当するものを除く。金額は総収入金額から必要経費を控除して求める。5棟10室基準を満たす事業的規模の貸付けであっても所得区分は不動産所得のままであり、事業的規模かどうかは青色申告特別控除額や資産損失の扱いなどに影響するにすぎない。

覚え方規模が大きくても区分は不動産所得のまま

ひっかけ注意「事業的規模になると事業所得になる」は誤り。事業的規模は所得区分ではなく計算上の取扱いに影響する。

必要経費となるのは、総収入金額に対応する売上原価と、その年に生じた販売費・一般管理費その他業務上の費用である。賃貸経営では固定資産税・都市計画税、不動産取得税、印紙税、事業税、損害保険料、修繕費、管理委託料、仲介手数料、広告宣伝費、減価償却費、借入金の利子などが該当する。損害保険料を数年分一括で支払った場合は、その年に対応する部分だけが必要経費となる。

覚え方税・保険・修繕・管理・減価償却は経費に入る

ひっかけ注意長期分の保険料を支払った年に全額を経費算入する誤りが狙われる。期間対応分だけが必要経費である。

損益通算ができるのは、不動産所得、事業所得、山林所得、譲渡所得の4つの所得に生じた損失である。給与所得者が賃貸経営で赤字を出した場合、その損失を給与所得と通算して所得税の還付を受けられる。ただし土地等を取得するために要した負債の利子に相当する部分など、政策的に通算が制限される部分がある点に注意する。

覚え方不・事・山・譲の四つが損益通算できる

ひっかけ注意「不動産所得の損失は他の所得と一切通算できない」は誤り。制限があるのは土地取得の負債利子部分である。

不動産取得税は不動産の取得に対し都道府県が課す税で、標準税率は4%（住宅及び土地は特例により3%）である。一定の要件を満たす新築住宅では課税標準から1戸あたり1,200万円が控除され、宅地の課税標準は2分の1とされる。相続による取得には課されないが、贈与や交換による取得には課される。登録免許税は登記に対して課される国税で、所有権保存登記・移転登記や抵当権設定登記の際に必要となる。

覚え方相続では不動産取得税はかからない、登記には登録免許税

ひっかけ注意相続による取得にも不動産取得税が課されるとする誤りが狙われる。贈与による取得には課される。