分別管理とは？家賃の口座と帳簿を分けるルール【賃貸管理士】【2026年度試験対応】

家賃や敷金を管理会社が受け取っても、すべてが管理会社の売上になるわけではありません。オーナーに渡す金銭などと、自社の運転資金や報酬を混同しないようにするのが分別管理の目的です。賃貸住宅管理業法16条と施行規則で管理方法が定められています。

対象は管理受託契約に基づく管理業務で受領する家賃、敷金、共益費その他の金銭です。金銭管理だけを行う事業が常に同法の賃貸住宅管理業に当たるわけではない点と、登録業者が守る分別管理の義務を分けます。

自社の固有財産の口座とは別に、家賃等を管理する口座を設けます。そのうえで、どの管理受託契約に基づく金銭なのかを直ちに判別できるよう、会計ソフトや帳簿で勘定を区分します。帳簿だけ色分けして、受領金銭を自社の通常口座へ入れ続ければよいわけではありません。

受領した家賃等については、必ずしも契約ごと、オーナーごと、物件ごとに銀行口座を開設する必要はありません。複数の契約に基づく金銭を同じ受領口座で扱う場合は、帳簿等で契約ごとの識別ができることが必要です。

管理会社がA契約の家賃30万円、B契約の家賃20万円を同じ受領口座で受け取る場合でも、AとBの入出金と残高を別々に把握できるようにします。口座残高が合計50万円あるという確認だけでは、各契約に対して説明できません。

A物件の修繕費や管理報酬を控除・振替する場合は、契約上の根拠と対象金額を確認し、Aの勘定へ記録します。Bに帰属する金銭を、理由なくAの不足分へ充てることは、契約ごとに管理する考え方と合いません。

国土交通省のFAQでは、家賃等をいったん受領口座へ全額入れ、その後に管理報酬相当額を自社口座へ移すような扱いを認めています。一時的に同じ口座へ入ったら常に違反、という説明は正確ではありません。速やかに適切な口座へ移し替えることが前提です。

分別管理をしていれば、管理会社の倒産時に必ず全額が保護されるとまではいえません。分別の義務と、預り金保証制度や信託を利用した保全措置は別の仕組みです。

令和6年度問19では、複数の共有者全員との間で一つの管理受託契約を結んでいる場合の勘定も扱われました。法令が求める区分の単位を確認し、「関係者の人数だけ口座や勘定を必ず増やす」と覚えないようにします。

2026年度試験対応の復習では、受託金か自社財産か、異なる契約の金銭か、一時的な入金か、速やかな振替が行われるかを順に確認します。銀行口座と帳簿はどちらか一方を選ぶ制度ではありません。