個人根保証とは？極度額・元本確定・法人保証との違い【賃貸管理士】【2026年度試験対応】

一定の範囲に属する不特定の債務を主たる債務とする保証契約であって保証人が法人でないもの（個人根保証契約）は、極度額を定めなければ効力を生じない（465条の2）。極度額は「賃料の12か月分」のように書面上一義的に明らかな形で定める必要があり、極度額の定めも書面又は電磁的記録によらなければ効力を生じない。保証人は元本・利息・違約金・損害賠償のすべてについて極度額を限度に責任を負う。極度額を欠けば保証契約全体が無効となる。

覚え方個人の根保証は極度額なければ全部無効、書面で一義的に

ひっかけ注意極度額を定めなかった場合に「制限のない保証として有効」とする誤りが定番。無効になるのは保証契約全体である。

465条の2は「保証人が法人でないもの」を個人根保証契約と定義するため、家賃債務保証会社等の法人が保証人となる場合には極度額の定めは不要である。また個人が保証人の場合であっても、賃貸借契約が更新された後に生じる債務については、反対の趣旨をうかがわせる特段の事情がない限り保証の責任が及ぶ（最判平9.11.13）。更新のたびに保証人の同意を取り直さなければ責任が及ばないというわけではない。

覚え方極度額が要るのは人の保証だけ、保証会社（法人）は不要

ひっかけ注意すべての保証に極度額が必要とする誤りが狙われる。更新後の債務にも保証が及ぶ点も併せて出題される。

個人根保証の元本確定事由は、①債権者が保証人の財産について強制執行又は担保権の実行を申し立て、その手続の開始があったとき、②保証人が破産手続開始の決定を受けたとき、③主たる債務者又は保証人が死亡したときの3つである（465条の4第1項）。賃借人が死亡すると元本が確定し、その後に発生する賃料は保証の対象外となる。主たる債務者（賃借人）の破産は元本確定事由ではない点に注意する。

覚え方元本確定は保証人への強制執行・保証人の破産・どちらかの死亡

ひっかけ注意賃借人が死亡しても以後の賃料まで保証人が負担するとする誤りが狙われる。賃借人の破産は確定事由ではない。

家賃債務保証は、保証会社が賃借人の賃料債務等を保証し、滞納時に賃貸人へ代位弁済したうえで賃借人に求償する仕組みである。賃貸人にとって回収の確実性が高まるが、代位弁済がされても賃借人の滞納の事実が消えるわけではなく、契約解除の検討は別途必要となる。国土交通省は家賃債務保証業者登録制度を設けているが、登録は任意であり、無登録での営業自体が禁じられているわけではない。

覚え方保証会社は立て替えて、あとで取り立てる。登録制度は任意

ひっかけ注意「代位弁済があれば滞納がなかったことになる」は誤り。登録制度を許可制と誤らせる出題にも注意する。

家賃債務保証業者登録制度は、平成29年に国土交通省の告示により創設された任意の登録制度で、登録を受けなくても家賃債務保証業を営むことはできる。登録の有効期間は5年で、更新を受けなければ効力を失う。登録業者には、財産的基礎を有すること、暴力的な言動を用いた取立ての禁止、契約締結前の重要事項の説明、業務・財務に関する帳簿の備付け、国土交通大臣への事業報告などの基準の遵守が求められる。

覚え方家賃保証の登録は任意で五年、管理業の登録は義務で五年

ひっかけ注意賃貸住宅管理業の登録（一定規模以上は義務）と混同させる出題が狙われる。義務なのは管理業の側だけである。

保証委託契約は賃借人と保証会社との間の契約であり、賃貸借契約とは別個の契約である。保証会社が賃貸人に対して負うのは連帯保証債務であるから、賃貸人は賃借人と保証会社のいずれに対しても賃料全額を請求でき、催告の抗弁・検索の抗弁を対抗されることもない。保証会社が代位弁済しても賃借人が滞納したという事実自体は消えず、滞納が繰り返されれば信頼関係の破壊として解除原因になり得る。

覚え方保証がついても、借主への請求権は消えない

ひっかけ注意「保証会社がついているから借主に請求できない」は誤り。代位弁済によって滞納の事実が帳消しになるわけでもない。

委託を受けた保証人から請求があったときは、債権者である賃貸人は、主たる債務の元本・利息・違約金・損害賠償等についての不履行の有無、これらの残額、弁済期が到来しているものの額に関する情報を提供しなければならない（458条の2）。委託を受けていない保証人は対象外である。また主たる債務者が期限の利益を喪失したときは、個人保証人に対し2か月以内に通知しなければならない（458条の3）。

覚え方委託ありの保証人が聞けば貸主は答える義務、期限の利益喪失は二か月以内に通知

ひっかけ注意「請求がなくても定期的に通知する義務がある」とする誤り、委託を受けていない保証人にも及ぶとする誤りが狙われる。

保証会社が賃貸人に代位弁済すると賃貸人に対する賃料債務は消滅する一方、賃借人は保証委託契約に基づく求償債務を保証会社に対して負う。求償債務は賃貸借契約とは別個の債務であるから、解除や明渡しによって賃貸借が終了しても存続し、保証会社は退去後も請求できる。もっともその取立ては、深夜の訪問や貼り紙など私生活の平穏を害する方法によることが許されない点は督促一般と同じである。

覚え方退去しても保証会社への借りは残る

ひっかけ注意「明け渡せば保証会社への支払義務もなくなる」は誤り。賃貸借の終了と求償債務の消滅は連動しない。