借家の正当事由とは？更新拒絶・立退料・6か月を整理【賃貸管理士】【2026年度試験対応】

借地借家法28条は、建物の貸主による更新拒絶や解約申入れについて、借主の居住・営業の安定を考慮した条件を定めています。期間満了日が来たという事実だけで、普通借家の貸主が自由に明渡しを求められるわけではありません。

ここで扱うのは貸主側からの更新拒絶・解約申入れです。賃料不払いなどを理由とする債務不履行解除、有効に成立した定期借家の期間満了、双方が合意して契約を終える場合とは、確認する条件が異なります。

第一に見るのは、貸主と借主がそれぞれ建物を使う必要性です。借主側については転借人の事情も含めて考慮します。その上で、従来の契約関係、実際の利用状況、建物の状態などを検討します。

貸主に「自分で使いたい」という希望があるだけで結論を出さず、その必要性と借主側の事情を比較します。立退料の申出も判断要素の一つですが、金額だけを示して必ず正当事由が成立するとすることはできません。

期間の定めのある普通借家では、満了の1年前から6か月前までの間の更新拒絶通知が問題になります。貸主には、その通知に加えて正当事由が必要です。期間内に通知すれば正当事由が不要になるわけではありません。

期間の定めのない普通借家について貸主が解約を申し入れる場合は、原則として申入れから6か月の経過と正当事由を確認します。通知の種類に応じて、満了日から逆算する期間か、申入れから数える期間かを分けてください。

期間の定めのある普通借家で所定の通知をしなかった場合、従前と同じ条件で更新したとみなされ、期間は定めのないものとなります。また、通知後でも、満了後に借主が使用を続け、貸主が遅滞なく異議を述べなかった場合には同様の扱いが問題になります。

例えば、貸主が半年より短い時期に初めて「更新しない」と伝えただけの場面では、正当事由の検討以前に、更新拒絶通知の期間を満たしているかを確認します。「理由が強ければ通知の遅れを常に無視できる」とは考えません。

定期借家でも、期間1年以上なら満了の1年前から6か月前までの終了通知が必要です。しかし、これは有効な定期借家の期間満了についての制度です。同じ数字が出ても、普通借家の更新拒絶に必要な正当事由をそのまま当てはめません。

令和7年度問5では賃貸借の終了が扱われています。2026年度試験対応として、「普通か定期か」「期間の定めがあるか」「誰からどの理由で終わらせるか」を確認してから、必要な通知と正当事由を判定します。