法定更新とは？通知期間・正当事由・更新後の期間【賃貸管理士】【2026年度試験対応】

期間の定めがある建物賃貸借で、期間満了の1年前から6か月前までの間に更新拒絶又は条件変更の通知をしないと、従前と同一の条件で更新したものとみなされる。ただし期間だけは「定めがないもの」となる。賃貸人からの通知には正当事由が必要である。通知をしていても、期間満了後に賃借人が使用を継続し賃貸人が遅滞なく異議を述べなければやはり更新とみなされる。転借人の使用継続は賃借人の使用継続とみなされる。

覚え方更新拒絶は一年前から六か月前の窓、通知なければ条件そのまま・期間だけ消える

ひっかけ注意「6か月前から3か月前まで」「同一の期間で更新」とする誤りが定番。使用継続と異議の論点も併せて問われる。

建物賃貸借では、期間満了の1年前から6か月前までの間に更新拒絶の通知をしないと、従前と同一の条件で更新したものとみなされるが、期間については「定めがないもの」となる（借地借家法26条1項）。合意更新であれば新たな期間を定められる点が異なる。更新拒絶や解約申入れには正当事由が必要で、立退料の提供は正当事由を補完する要素として考慮される。期間の定めのない賃貸借を貸主から解約するには6か月前の申入れが必要となる。

覚え方法定更新は条件そのまま・期間だけ消える

ひっかけ注意「同じ期間で自動更新される」は誤り。合意更新との違いが狙われる。

最高裁平成23年7月15日判決は、賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項について、更新料の額が賃料の額・賃貸借が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り、消費者契約法10条にいう消費者の利益を一方的に害するものには当たらないと判断した。更新料は賃料の補充・前払い、更新拒絶権放棄の対価等の複合的な性質を持つとされる。

覚え方更新料は契約書に明記して高額すぎなければ有効

ひっかけ注意「更新料条項は消費者契約法により一律無効」は誤り。契約書への明記と額の相当性が分岐点である。

賃貸住宅標準契約書は、契約をめぐる紛争の防止の観点から国土交通省が作成・公表する契約書のひな形であり、使用は任意で法律上の義務ではない。原状回復の負担区分を別表で明示し、連帯保証人の極度額の記載欄、修繕の分担、反社会的勢力の排除条項などを備える。定期建物賃貸借用、終身建物賃貸借用、特定賃貸借標準契約書（サブリース）など複数の類型が公表されている。

覚え方標準契約書は使ってもよいひな形、義務ではない

ひっかけ注意「標準契約書の使用は法律上の義務」は誤り。ただし内容は実務の指針となる。

合意更新は当事者の合意で期間・賃料等を定めるもので、通常は期間満了の3か月から6か月前に貸主・借主双方の意向を確認する。条件を変更するなら期間満了前に協議して合意し、更新契約書又は覚書を取り交わす。手続を怠って期間が満了すると法定更新となり、期間の定めのない賃貸借に移行するうえ、更新料の請求や条件変更も困難になる。連帯保証人の意思確認や火災保険の更新手続も併せて行う。

覚え方更新事務は半年前に動く、遅れれば法定更新

ひっかけ注意手続の遅れが法定更新を招き、更新料の取得や条件変更ができなくなる点が狙われる。