貸家建付地の評価を計算例で解説｜小規模宅地との違い【賃貸管理士】【2026年度試験対応】

貸家建付地とは、自分の土地に自分で建てた建物を他人に貸している場合のその土地をいう。借家人の敷地利用権に相当する分だけ利用が制約されるため評価が下がり、自用地としての価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）で評価する。借地権割合は路線価図でAからGまで地域ごとに定められるのに対し、借家権割合は全国一律30%である。借地権が設定された貸宅地は自用地価額×（1－借地権割合）で評価する。

覚え方貸家建付地は、借地権割合×借家権割合×賃貸割合だけ引く

ひっかけ注意貸家建付地と貸宅地の評価式の混同が狙われる。使用貸借で親族に無償で貸している土地は自用地評価となる。

小規模宅地等の特例の限度面積と減額割合は、特定事業用宅地等が400㎡・80%、特定居住用宅地等が330㎡・80%、貸付事業用宅地等が200㎡・50%である。賃貸アパートの敷地は貸付事業用宅地等に当たる。適用を受けるには、相続税の申告期限までその宅地等を保有し、かつ貸付事業を継続していることが必要である。

覚え方貸付けは二百平米・五割、事業四百・居住三百三十は八割

ひっかけ注意面積と減額割合の組合せの入替えが頻出。貸付事業用だけ減額割合が50%である点を確実に押さえる。

家屋の相続税評価額は固定資産税評価額そのものであるが、他人に貸している貸家は借家人の権利がある分だけ評価が下がり、固定資産税評価額×（1－借家権割合×賃貸割合）で評価する。借家権割合は全国一律30%であるから、全室賃貸中であれば固定資産税評価額の70%となる。建築中の家屋は費用現価の70%で評価する。

覚え方満室の貸家は固定資産税評価額の七割

ひっかけ注意評価額を固定資産税評価額の30%とする誤り（控除する側と残る側の取違え）が狙われる。

相続開始前3年以内に新たに貸付事業の用に供された宅地等は、貸付事業用宅地等から除外される。ただし、相続開始の日まで3年を超えて引き続き特定貸付事業（事業的規模の貸付け）を行っていた者の貸付事業用宅地等は除外されない。相続直前に借入れで賃貸物件を取得して評価を圧縮する対策が制限されている点を押さえる。

覚え方駆け込み三年以内の貸付けは特例なし

ひっかけ注意「3年以内でも常に適用される」とする記述が誤り。事業的規模で3年超継続していた場合の例外も問われる。

現金で保有するより賃貸建物を建てた方が、建物は固定資産税評価額をもとに貸家として評価され、敷地も貸家建付地として評価が下がるため相続税評価額は圧縮される。しかし借入金は長期にわたる返済義務であり、空室や賃料下落、大規模修繕の発生で資金繰りが行き詰まる危険がある。相続税の負担軽減を主目的とする著しく不適当な事例では、通達によらない評価がされることもある。

覚え方評価は下がるが借金は残る、節税だけで語らない

ひっかけ注意「相続対策として借入れによる建築は常に有利」とする断定が誤り。返済原資と空室リスクの検討が不可欠である。