賃貸借契約を解除できるのはいつ？催告・信頼関係破壊を解説｜賃貸不動産経営管理士【2026年度試験対応】

賃貸人の同意を得て建物に付加した畳・建具その他の造作は、期間の満了又は解約の申入れによる終了時に、時価での買取を賃貸人に請求できる（33条）。もっとも借地借家法37条が片面的強行規定としているのは31条・34条・35条であり33条は含まれないため、買取請求権を放棄する特約は有効で、実務でも排除されるのが通例である。賃借人の債務不履行による解除で終了した場合は請求できない。造作代金債権では建物の留置権を主張できない。

覚え方造作買取は特約で外せる、債務不履行解除なら請求できない

ひっかけ注意「賃借人に不利だから無効」とする誤りが定番。費用償還請求権では留置権が認められる点との対比も狙われる。

賃借物の一部が滅失その他の事由により使用収益できなくなった場合、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるときは、賃料は使用収益できなくなった部分の割合に応じて当然に減額される（611条1項）。改正前の「減額を請求することができる」から当然減額に変わった。残存する部分のみでは賃借をした目的を達することができないときは、賃借人に帰責事由があるかを問わず解除できる。全部が使用収益不能となれば賃貸借は当然に終了する。

覚え方一部使えないなら請求なしで当然減額、目的達せずなら解除

ひっかけ注意「減額を請求できる」にとどまるとする改正前の知識が狙われる。解除に賃借人の帰責事由が要求されない点も罠。

賃貸借は継続的契約であるため、催告して相当期間が経過しても不履行が軽微であれば解除できない（民法541条ただし書）。判例上、賃料不払を理由とする解除には信頼関係の破壊が必要とされ、実務では3か月程度以上の滞納が一応の目安とされる。滞納期間だけでなく、催告への対応、過去の支払状況、賃借人の態度なども総合的に考慮される。1か月の滞納で直ちに解除することは通常認められない。

覚え方一か月では切れない、目安は三か月と信頼関係の破壊

ひっかけ注意「催告さえすれば解除できる」とする誤りが定番。無催告解除特約があっても信頼関係が破壊されていなければ解除できない。

信頼関係破壊の法理は双方向に働く。①不履行が軽微であれば催告をしても解除できず、②信頼関係が著しく破壊され催告をしても関係の修復が期待できない場合は無催告で解除できる（最判昭43.11.21）。無催告解除特約は、催告をしなくても不合理でない事情がある場合に限り効力を持つと解され、特約があれば常に無催告解除できるわけではない。用法違反、暴力行為、無断改築なども無催告解除が認められうる事由である。

覚え方信頼関係の破壊は両刃、軽微なら解除不可・著しければ催告不要

ひっかけ注意無催告解除特約があれば常に無催告解除できるとする誤りが狙われる。特約は万能ではない。

賃借人は契約またはその目的物の性質によって定まった用法に従って使用収益する義務を負う（民法616条・594条1項）が、その違反を理由とする解除も信頼関係破壊の法理による制約を受ける。一度の軽微な違反では解除は認められにくく、書面による是正の申入れ、警告文の送付、周囲の入居者からの申告の記録を積み重ねることが、後の解除訴訟で信頼関係の破壊を立証する資料となる。

覚え方違反はまず直させる、記録を積んでから解除

ひっかけ注意「特約違反があれば直ちに解除できる」は誤り。違反の程度・頻度・是正の有無が総合的に判断される。

期間を定めた賃貸借は原則として期間中に解約できず、中途解約特約（解約権の留保）がなければ抜けられない。特約により賃貸人が中途解約する場合でも、借地借家法27条・28条の趣旨から正当事由と6か月の予告が要求される。賃借人の中途解約特約は有効で、予告期間を1か月から数か月とするのが一般的である。予告期間に代えて予告期間分の賃料相当額を支払う定めも用いられる。

覚え方期間ありは特約なければ抜けられない、貸主の中途解約も正当事由つき

ひっかけ注意中途解約特約さえあれば賃貸人がいつでも解約できるとする誤りが狙われる。

賃借人は、契約又は目的物の性質によって定まった用法に従って使用収益しなければならず（616条・594条1項）、目的物を善良な管理者の注意をもって保管する義務を負う（400条）。ペット飼育禁止や事務所使用の禁止に反した場合は用法遵守義務違反となるが、解除が認められるには信頼関係の破壊が必要とされる。用法違反による損害賠償の請求は、賃貸人が返還を受けた時から1年以内に行使しなければならない（622条・600条1項）。

覚え方用法違反でも解除は信頼関係破壊まで必要、請求は一年以内

ひっかけ注意用法違反があれば直ちに解除できるとする誤りが狙われる。逆に一切解除できないとするのも誤りである。

建物の全部滅失や、滅失に準じる程度の朽廃・損壊により使用収益が不能となったときは、当事者の帰責事由の有無を問わず賃貸借は当然に終了し、解除の意思表示は不要である（616条の2）。全部滅失後は明渡しを要しないため、その時点で敷金返還債務が発生する。これに対し一部滅失の場合は賃料が当然に減額され、残存部分だけでは目的を達することができないときに賃借人が解除できる（611条）。

覚え方全部だめなら当然終了・意思表示不要、一部なら当然減額と借主の解除

ひっかけ注意「解除の意思表示が必要」とする誤り、賃貸人に帰責事由がある場合だけ終了するとする誤りが狙われる。