賃貸住宅管理業法

賃貸住宅管理業法とは？200戸・登録・サブリース規制を整理【賃貸管理士】【2026年度試験対応】

賃貸住宅管理業法を、管理業の登録制度とサブリース規制に分けて解説。200戸の基準、金銭管理だけの場合、業務管理者・重要事項説明・分別管理の関係を整理します。

要点 7件・基本問題 8問・解説の確認問題 3問読む → 覚える → 解くまでこのページで完結

法令基準日: 2026-04-01
最終確認日: 2026-08-15
確認: chintaikanrishi-critical-review-2026-08-15

2026年度試験対応。法令基準日：2026-04-01。

まず押さえるポイント

賃貸住宅管理業法は、管理業の登録と業務規制、サブリース契約の適正化という二つの仕組みを持ちます。管理戸数200戸以上の管理業には登録義務がありますが、サブリース規制を同じ200戸基準で考えてはいけません。管理料の有無だけで管理業かどうかも決まりません。

法令基準日：2026-04-01 ／解説更新日：2026-09-08

登録制度とサブリース規制を先に分ける

管理業の登録は200戸以上が義務。200戸未満も任意登録後は同じ業務規制。サブリース規制に戸数要件はない。
図を大きく見る

管理受託契約は、オーナーから管理業務を引き受ける契約です。一方、サブリースでは事業者がオーナーから住宅を借り、それを入居者へ転貸します。どちらも管理に関係しますが、契約の立場が異なります。

管理業の登録義務を定める戸数の基準と、特定賃貸借契約の勧誘・広告・説明等の規制は別の仕組みです。サブリースが200戸未満だから勧誘規制も適用されない、と判断しないでください。

登録制度とサブリース規制を先に分ける
仕組み	対象を読む軸	主な内容
管理業の登録・業務規制	他人から委託を受けて管理業務を営む	登録、業務管理者、説明・書面、分別管理等
サブリース規制	転貸目的の特定賃貸借契約等	誇大広告、不当勧誘、締結前説明・書面等

根拠：e-Gov：賃貸住宅管理業法国土交通省：制度解説

200戸以上は登録が必要｜任意登録後の義務も同じ

登録義務があるのは、自己所有物件を除く管理戸数が200戸以上の賃貸住宅管理業です。管理業務には維持保全が含まれ、家賃等の金銭管理だけを行う場合は、この法律の管理業務には該当しません。業務の名称より実態を見ます。

200戸未満は任意に登録できますが、登録した後は他の登録業者と同様に業務規制を受けます。また、200戸以上になった時点で申請さえすれば未登録のまま営業できるわけではありません。登録の有効期間は5年で、更新が必要です。

根拠：e-Gov：賃貸住宅管理業法国土交通省：賃貸住宅管理業法FAQ

業務管理者・説明・分別管理を一連の流れで覚える

登録業者は営業所又は事務所ごとに業務管理者を置きます。管理受託契約の締結前には重要事項を説明し、締結時には書面を交付します。締結前に意思決定を支える説明と、成立した契約内容を示す書面を同じ場面としないことが大切です。

受領する家賃等は自己の財産等と分別して管理し、帳簿を備え、委託者に定期報告を行います。維持保全を外注することと、委託を受けた管理業務の全部を丸投げすることは別で、全部再委託は禁止されています。

根拠：e-Gov：賃貸住宅管理業法国土交通省：管理業者の業務

宅建業免許があれば管理業登録はいらない？

Q. 宅建業の免許があれば、200戸以上の管理業登録を省略できますか。A. 宅建業の媒介等と賃貸住宅管理業は制度が異なります。宅建業免許の有無だけで、管理業登録が不要にはなりません。

令和7年度問8では、200戸未満で登録した場合の規制と、200戸以上になったときの登録申請・登録完了の違いが問われています。まず対象業務と戸数、次に登録の有無、最後に登録後の義務という順で整理します。

根拠：e-Gov：賃貸住宅管理業法国土交通省：賃貸住宅管理業法FAQ 賃貸不動産経営管理士協議会：過去の試験問題

出題例の原本・年度別問題

過去の出題を手がかりに、判断する条件を整理します。このページの説明と確認問題は合トレのオリジナルです。

令和7年度問8
任意登録と登録義務、申請と登録完了の違いを確認する
公式の公表資料を確認する

オリジナル確認問題で判断する

○か×かを選び、理由を確認してください。実際の過去問を転載したものではありません。

問1　200戸未満で任意登録した管理業者には、登録業者に課される業務規制は適用されない。
根拠：資料1 資料2
問2　金銭管理だけを行い維持保全を行わない業務は、この法律の管理業務には含まれない。
根拠：資料1
問3　サブリースの不当勧誘等の規制にも、必ず200戸以上という要件がある。
根拠：資料1

この解説の一次資料

最重要ポイント

賃貸住宅管理業の定義

管理業務は2種類。①委託に係る賃貸住宅の維持保全を行う業務（維持保全に係る契約の締結の媒介・取次ぎ・代理を含む）、②①と併せて行う家賃・敷金・共益費その他の金銭の管理を行う業務。金銭の管理のみを行う業務は管理業務に当たらず、その戸数は登録義務の判定にも算入されない。エレベーターの保守点検だけを請け負うなど、部分的な維持保全のみを行う業務も管理業務に当たらない。

覚え方維持保全が本体、金銭管理はセットのときだけ

混同注意・比較表

帳簿と業務状況調書等の備置き

最初に見るのは、誰の義務かです。管理受託契約について管理業者が備える帳簿と、サブリース事業について特定転貸事業者が備える書類では、期間も閲覧の要否も違います。

帳簿と業務状況調書等の備置き
事由	帳簿	業務状況調書等	理由・判断ポイント
義務を負う者と場所	賃貸住宅管理業者が、営業所または事務所ごとに備え付ける	特定転貸事業者が、特定賃貸借契約に関する業務を行う営業所または事務所ごとに備え置く	どちらも主たる事務所だけでは足りません。
中身	委託者ごとに、契約年月日、委託者の商号等、対象となる賃貸住宅、受託した管理業務の内容、報酬の額、特約その他参考となる事項を記載する	業務状況調書、貸借対照表および損益計算書、またはこれらに代わる書面	帳簿は契約ごとの記録、業務状況調書等は会社全体の業務と財産の記録です。
作成と区切りの時期	各事業年度の末日をもって閉鎖する	事業年度ごとに、当該事業年度経過後3ヵ月以内に作成し、遅滞なく備え置く	帳簿は閉鎖、業務状況調書等は作成が起点になります。
保存・備置きの期間最重要	各事業年度の末日をもって閉鎖したうえで、閉鎖後5年間保存する	備え置かれた日から起算して3年を経過する日までの間、備え置く	5年は帳簿、3年は業務状況調書等、と数字で分けて覚えます。
閲覧させる義務	定めがない	営業時間中、特定賃貸借契約の相手方または相手方となろうとする者の求めに応じて閲覧させる	閲覧を求められる相手には、これから契約しようとする者も含まれます。

義務を負う者と場所

帳簿: 賃貸住宅管理業者が、営業所または事務所ごとに備え付ける
業務状況調書等: 特定転貸事業者が、特定賃貸借契約に関する業務を行う営業所または事務所ごとに備え置く

判断ポイント

どちらも主たる事務所だけでは足りません。

中身

帳簿: 委託者ごとに、契約年月日、委託者の商号等、対象となる賃貸住宅、受託した管理業務の内容、報酬の額、特約その他参考となる事項を記載する
業務状況調書等: 業務状況調書、貸借対照表および損益計算書、またはこれらに代わる書面

判断ポイント

帳簿は契約ごとの記録、業務状況調書等は会社全体の業務と財産の記録です。

作成と区切りの時期

帳簿: 各事業年度の末日をもって閉鎖する
業務状況調書等: 事業年度ごとに、当該事業年度経過後3ヵ月以内に作成し、遅滞なく備え置く

判断ポイント

帳簿は閉鎖、業務状況調書等は作成が起点になります。

保存・備置きの期間

最重要

帳簿: 各事業年度の末日をもって閉鎖したうえで、閉鎖後5年間保存する
業務状況調書等: 備え置かれた日から起算して3年を経過する日までの間、備え置く

判断ポイント

5年は帳簿、3年は業務状況調書等、と数字で分けて覚えます。

閲覧させる義務

帳簿: 定めがない
業務状況調書等: 営業時間中、特定賃貸借契約の相手方または相手方となろうとする者の求めに応じて閲覧させる

判断ポイント

閲覧を求められる相手には、これから契約しようとする者も含まれます。

混同注意・比較表

賃貸住宅に当たるもの・当たらないもの

最初に見るのは、その建物が人の生活の本拠として使われているかどうかです。入居者が今いるかどうかや、建物が完成しているかどうかは決め手になりません。

賃貸住宅に当たるもの・当たらないもの
事由	賃貸住宅に当たる	賃貸住宅に当たらない	理由・判断ポイント
建物の使われ方	賃貸の用に供する住宅で、人の居住の用に供する家屋または家屋の部分（マンションの一室等）	オフィスビルや倉庫など、人の居住の用に供しない建物	一棟か一室かは問わず、居住の用に供するかどうかで判断します。
入居者がいない建物最重要	借主を募集中・募集前の家屋でも、賃貸借契約の締結が予定され賃借を目的とするもの。建築中でも竣工後に募集予定なら当たる	賃貸借契約の締結が予定されておらず、居住の用に供することも明らかでない家屋	入居者がいないから賃貸住宅ではない、という理由づけは誤りです。
住居と店舗の複合用途	住居部分のうち、人の生活の本拠として使用しているもの	店舗等の部分。住居部分でも人の生活の本拠として使用していないもの（民泊等）	一棟まるごとではなく、部分ごとに該当性を切り分けます。
宿泊型の滞在施設	マンスリーマンションで、旅館業に基づく営業を行っていない場合（施設の衛生上の維持管理責任が利用者にある場合等）	旅館業法の許可を得て宿泊させている住宅、特区民泊や住宅宿泊事業法による民泊を行っている住宅	滞在期間の長短ではなく、旅館業として宿泊料を受けているかで分かれます。

建物の使われ方

賃貸住宅に当たる: 賃貸の用に供する住宅で、人の居住の用に供する家屋または家屋の部分（マンションの一室等）
賃貸住宅に当たらない: オフィスビルや倉庫など、人の居住の用に供しない建物

判断ポイント

一棟か一室かは問わず、居住の用に供するかどうかで判断します。

入居者がいない建物

最重要

賃貸住宅に当たる: 借主を募集中・募集前の家屋でも、賃貸借契約の締結が予定され賃借を目的とするもの。建築中でも竣工後に募集予定なら当たる
賃貸住宅に当たらない: 賃貸借契約の締結が予定されておらず、居住の用に供することも明らかでない家屋

判断ポイント

入居者がいないから賃貸住宅ではない、という理由づけは誤りです。

住居と店舗の複合用途

賃貸住宅に当たる: 住居部分のうち、人の生活の本拠として使用しているもの
賃貸住宅に当たらない: 店舗等の部分。住居部分でも人の生活の本拠として使用していないもの（民泊等）

判断ポイント

一棟まるごとではなく、部分ごとに該当性を切り分けます。

宿泊型の滞在施設

賃貸住宅に当たる: マンスリーマンションで、旅館業に基づく営業を行っていない場合（施設の衛生上の維持管理責任が利用者にある場合等）
賃貸住宅に当たらない: 旅館業法の許可を得て宿泊させている住宅、特区民泊や住宅宿泊事業法による民泊を行っている住宅

判断ポイント

滞在期間の長短ではなく、旅館業として宿泊料を受けているかで分かれます。

01賃貸住宅管理業法の全体像の重要暗記項目

重要度 S

賃貸住宅管理業の定義

覚え方維持保全が本体、金銭管理はセットのときだけ

ひっかけ注意「金銭管理も管理業務だから単独でも登録が必要」とする誤りが狙われる。維持保全と併せて行うことが要件である。

重要度 S

管理業務の再委託の禁止

管理業務の全部の再委託は禁止される（法15条）。管理受託契約に一部の再委託に関する定めがあれば、自ら再委託先を指導監督することを前提に一部再委託ができる。複数の者に分割して再委託し自らは管理業務を一切行わない場合も、実質的な全部再委託として違反となる。再委託先が賃貸住宅管理業者である必要はないが、再委託しても元の賃貸住宅管理業者が賃貸人に対して責任を負う。

覚え方丸投げ禁止、分割しての丸投げも禁止

ひっかけ注意「契約に定めがあれば全部再委託できる」「再委託すれば元請は責任を免れる」はいずれも誤りである。

重要度 S

サブリース方式と管理受託方式の違い

管理受託方式では賃貸借契約の当事者はオーナーと入居者であり、空室が生じればその分オーナーの収入が減る。サブリース方式ではオーナーはサブリース業者から保証賃料を受け取るため空室の影響を直接には受けないが、賃料減額請求や契約終了により収入が変動する。またサブリース方式ではオーナーは入居者と直接の契約関係に立たず、敷金の返還や原状回復の相手方はサブリース業者となる。

覚え方受託は空室リスク、サブリースは減額と解約のリスク

ひっかけ注意「サブリースなら一切リスクがない」とする説明が誤り。リスクの種類が入れ替わるだけである。

重要度 A

賃貸住宅の定義

賃貸住宅とは、賃貸借契約を締結し賃借人に居住させる住宅（人の居住の用に供する家屋又は家屋の部分）をいう。家屋等が建築中でも、竣工後に賃借人を募集する予定であれば賃貸住宅に当たる。一方、旅館業法の営業を行う施設や特区民泊の施設、賃借人の募集前で人の居住の用に供されていない家屋は除かれる。マンスリーマンションのように利用者の滞在期間が長期に及ぶものは賃貸住宅に含まれる。

覚え方住むための家屋なら建築中でも賃貸住宅、旅館・民泊は除く

ひっかけ注意「入居者がいないから賃貸住宅ではない」とする誤りが狙われる。募集予定があれば該当する。

重要度 A

従業者証明書の携帯等

従業者証明書を携帯させなければその者を業務に従事させてはならず、従業者は委託者その他の関係者から請求があったときに提示する義務を負う。対象は賃貸住宅管理業者の責任の下に管理業務に従事する者であり、直接の雇用関係がなくても対象となる一方、直接雇用でも内部管理事務のみに従事する者は対象外である。宅地建物取引士証や賃貸不動産経営管理士証では代替できない。違反は30万円以下の罰金。

覚え方現場に出る者は携帯、内勤専門は不要

ひっかけ注意雇用関係の有無で線引きさせる誤り、他の資格証で代替可とする誤りが狙われる。

重要度 A

標識の掲示

賃貸住宅管理業者は、その営業所又は事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、国土交通省令で定める様式の標識を掲げなければならない（法19条）。主たる事務所だけに掲げれば足りるとはされず、ホームページへの掲示で代えることも認められていない。標識には登録番号、登録年月日、登録の有効期間、商号・名称又は氏名、主たる営業所又は事務所の所在地などを記載する。違反は30万円以下の罰金。

覚え方標識は事務所ごとに現物を掲げる、ネット掲示は不可

ひっかけ注意「主たる事務所に掲げれば足りる」「ホームページでよい」とする誤りが狙われる。基準は営業所・事務所ごとである。

重要度 A

秘密を守る義務

賃貸住宅管理業者は、正当な理由がある場合でなければ、業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならず、賃貸住宅管理業を営まなくなった後も同様である（法21条1項）。代理人・使用人その他の従業者も同じ義務を負い、従業者でなくなった後も存続する（同条2項）。ここでの従業者には、再委託を受けた者など直接の雇用関係にない者も含まれる。違反は30万円以下の罰金。

覚え方辞めても廃業しても口は堅く

ひっかけ注意「退職後は義務がなくなる」「廃業後は自由」とする誤りが定番。義務は業をやめた後も続く。

賃貸住宅管理業法の暗記表をすべて見る →

02試験で正誤を分けるチェック順

1
登録制度は賃貸住宅管理業者、サブリース規制は特定転貸事業者・勧誘者を主な対象とする
問題文の限定語を先に拾い、上の暗記項目と照合してから結論を出します。
2
金銭管理だけでは賃貸住宅管理業に該当せず、維持保全を含む受託業務が制度の入口となる
問題文の限定語を先に拾い、上の暗記項目と照合してから結論を出します。
3
登録業者の業務義務と、登録の有無を問わない特定賃貸借契約の規制を分けて確認する
問題文の限定語を先に拾い、上の暗記項目と照合してから結論を出します。

03この論点の根拠

関連法令: 賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律一次資料2 一次資料3
内容の基準日: 2026-04-01
復習方法: 要点を確認した後、○×一問一答で条件の違いを見分ける

法改正により扱いが変わる場合があります。試験日程や申込みに関する情報は、必ず公式案内も確認してください。

問題演習

賃貸住宅管理業法の全体像の○×一問一答

1/8問解答 0・正解 0

賃貸住宅管理業法重要度 S

管理業務の再委託の禁止

賃貸住宅管理業者は、委託者から委託を受けた管理業務の全部を、他の者に対して再委託してはならない。

賃貸住宅管理業法の全体像の○×一問一答14問｜問題と解説

この論点で収録している14問を、正誤と解説つきで通して読めます。上の演習で迷った問題を見直すときに使ってください。

問1
管理業務の再委託の禁止重要度S
賃貸住宅管理業者は、委託者から委託を受けた管理業務の全部を、他の者に対して再委託してはならない。
答え：○（正しい）
解説
正しい。委託を受けた管理業務の全部を他の者に再委託することは禁止される（法15条）。一部の再委託は契約に定めがあれば可能。
問2
賃貸住宅管理業の定義重要度S
賃貸住宅の維持保全は行わず、賃貸人から委託を受けて家賃、敷金、共益費の管理のみを行う業務も、賃貸住宅管理業法上の管理業務に当たる。
答え：×（誤り）
解説
誤り。金銭の管理は維持保全と併せて行うものに限り管理業務に当たる（法2条2項2号）。
問3
賃貸住宅管理業の定義重要度S
エレベーターの保守点検及び修繕を行う事業者が、賃貸住宅のエレベーターについてのみ点検から修繕までを一貫して行う場合、その業務は賃貸住宅の維持保全に当たる。
答え：×（誤り）
解説
誤り。賃貸住宅の「部分のみ」について維持から修繕までを一貫して行う場合は、賃貸住宅の維持保全に該当しない。
問4
賃貸住宅管理業の定義重要度S
賃貸住宅の共用部分の定期清掃のみを行い、点検の結果を踏まえた修繕を行わない定期清掃業者の業務は、賃貸住宅管理業法上の管理業務に該当しない。
答え：○（正しい）
解説
正しい。定期清掃業者、警備業者、リフォーム工事業者等が維持又は修繕のいずれか一方のみを行う場合は維持保全に該当しない。
問5
サブリース方式と管理受託方式の違い重要度S
管理受託方式ではオーナーが空室リスクを負うのに対し、サブリース方式ではオーナーは空室リスクを直接には負わない代わりに、保証賃料の減額や契約終了のリスクを負う。
答え：○（正しい）
解説
正しい。リスクが消えるのではなく、空室リスクが賃料減額・契約終了のリスクに置き換わる。
問6
管理業務の再委託の禁止重要度A
管理業務を複数の者に分割して再委託し、賃貸住宅管理業者自らは管理業務を一切行わない場合は、管理業務の全部を1社に再委託したわけではないから適法である。
答え：×（誤り）
解説
誤り。複数の者に分割して再委託し、自らは管理業務を一切行わない場合も全部の再委託にあたり、法15条違反となる。
問7
秘密を守る義務重要度A
賃貸住宅管理業者の使用人は、その従業者でなくなった後は、賃貸住宅管理業の業務を補助したことについて知り得た秘密を他に漏らしても差し支えない。
答え：×（誤り）
解説
誤り。使用人その他の従業者の秘密保持義務は、その従業者でなくなった後も存続する（法21条2項）。
問8
管理業務の再委託の禁止重要度A
管理業務の一部を再委託する場合、その再委託先は賃貸住宅管理業の登録を受けた賃貸住宅管理業者でなければならない。
答え：×（誤り）
解説
誤り。再委託先が賃貸住宅管理業者である必要はない。ただし元請の管理業者が再委託先の業務について責任を負う。
問9
従業者証明書の携帯等重要度A
賃貸住宅管理業者と直接の雇用関係にある者であっても、内部管理事務に限って従事する者には、従業者証明書を携帯させる義務はない。
答え：○（正しい）
解説
正しい。直接の雇用関係があっても、内部管理事務に限って従事する者には携帯義務がない。
問10
標識の掲示重要度A
賃貸住宅管理業者は、国土交通省令で定める様式の標識を自らのホームページに掲示することにより、営業所又は事務所への標識の掲示に代えることができる。
答え：×（誤り）
解説
誤り。標識は営業所又は事務所ごとに公衆の見やすい場所に掲げなければならない（法19条）。
問11
管理業務の再委託の禁止重要度A
管理業務の一部を再委託した場合、再委託先の業務の実施については再委託先が責任を負い、賃貸人と管理受託契約を締結した賃貸住宅管理業者は責任を負わない。
答え：×（誤り）
解説
誤り。再委託先の業務の実施については、賃貸人と管理受託契約を締結した賃貸住宅管理業者が責任を負う。
問12
従業者証明書の携帯等重要度A
賃貸住宅管理業者の従業者は、業務を行うに際し委託者その他の関係者から請求があったときは、宅地建物取引士証を提示することにより従業者証明書の提示に代えることができる。
答え：×（誤り）
解説
誤り。従業者であることを表示する方法は従業者証明書に統一されており、他の証明書では代えられない。
問13
賃貸住宅管理業の定義重要度A
賃貸住宅管理業の定義における「委託を受けて」とは、賃貸人から明示的に契約等の形式により委託を受けているかどうかにかかわらず、賃貸人に代わって維持保全を行う実態があれば該当する。
答え：○（正しい）
解説
正しい。本来賃貸人が行うべき維持保全を、賃貸人からの依頼により賃貸人に代わって行う実態があれば「委託を受けて」に当たる。
問14
秘密を守る義務重要度C
賃貸住宅管理業者の従業者が業務上知り得た秘密を漏らした場合、その行為者は罰金に処せられるが、その使用者である法人に対して罰金刑が科されることはない。
答え：○（正しい）
解説
正しい。両罰規定は法44条7号（秘密の漏洩）を除外しているため、秘密漏洩について法人に罰金刑は科されない（法45条）。

次の学習

賃貸住宅管理業法の全体像の問題を続けて解く

この論点に対応する14問を絞り込んで出題します。

○×一問一答へ