賃管試験の誇大広告｜対象者・4つの事項・媒体を確認問題で整理【2026年度試験対応】

この記事は、2026年度試験の法令基準日である2026年4月1日を前提に、選択肢の条件を読み分けるための解説です。広告の作成実務を一から説明するのではなく、広告規制を勧誘規制や重要事項説明と取り違えないことを目標にします。

法28条が扱うのは、オーナーとサブリース業者の間の特定賃貸借契約の条件に関する広告です。業者が借りた住宅を第三者へ転貸する事業のための契約であり、入居者を募集する転貸借の広告と区別します。法2条4項には、一定の密接な関係を持つ者との契約を除く定義上の例外もあります。

規制を受けるのは特定転貸事業者だけではありません。その業者が特定賃貸借契約の締結について勧誘を行わせる「勧誘者」も含まれます。「勧誘者だから広告規制は受けない」という選択肢は、この主語の段階で見直します。

法28条の本文だけを見て対象を3つに限定しないことが大切です。条文には省令で定める事項も含まれ、現行の施行規則42条は4項目を列挙しています。維持保全については、何をどう実施するかと、その費用を誰が負担するかを別に数えます。

例えば「毎月点検する」と表示しながら実際には年1回しか点検しないなら実施方法の問題です。「修繕費は業者がすべて負担」と表示しながら実際にはオーナーが一部を支払うなら費用分担の問題です。どちらも「建物を管理する話」と一括りにすると、選択肢の違いを見落とします。

チラシ、新聞、雑誌、テレビ、ラジオ、Webサイトなど、広告媒体の種類は問いません。「インターネット広告は対象外」「動画は静止した紙面ではないので規制されない」といった限定は誤りです。

動画では、重要な条件を一瞬だけ表示しても、視聴者が読み終えられなければ十分とはいえません。強調する画面と注意事項の画面が切り替わり、両者の関係が分からない表示にも注意が必要です。試験では「注記を入れたか」だけでなく「内容を認識できる示し方か」まで読みます。

誇大広告等には、著しく事実と異なる表示と、実際より著しく優良・有利だと誤認させる表示が含まれます。ある一文が文字どおり正しいかだけで結論を出さず、表示全体から契約条件をどう受け取るかを確認します。

普通借家型の契約について「長期の家賃保証」を強調する場合、定期的な見直しがあるならその旨や、借地借家法32条による減額の可能性を、強調文に隣接して一体として認識できるよう示すことが求められます。別の場所へ小さく書いてあれば足りる、という読み方はできません。

注記の文字を強調文と常に同じ大きさにする、という単純な暗記にも注意してください。国土交通省のガイドラインでは、位置、文字の大きさのバランス、色、背景などを含めて、両方が一体として認識できるかを確認します。

広告を見せる場面で問題となる28条と、契約締結を勧める際などの行為を規制する29条は、どちらも特定転貸事業者と勧誘者が対象です。29条は、契約判断に影響する重要な事実を故意に告げないことや、不実のことを告げることなどを規制します。

一方、契約締結前の書面交付・説明を定める30条の義務主体は特定転貸事業者です。説明を受ける相手方については専門的知識・経験を持つ一定の者を除く規定があります。「広告規制が勧誘者にも適用される」ことから「30条も勧誘者の義務」と広げないようにします。

令和7年度問19では、勧誘者に適用される規制の範囲が問われました。広告・不当勧誘の規制と、契約前の説明・書面交付の義務を、同じ対象者だと思い込まないことが判断につながります。

同年度問20は、定期建物賃貸借契約ではないという前提を置き、広告事項の範囲、家賃保証表示、維持保全の頻度、動画の表示時間を扱っています。対象事項を3つだけとする記述では、費用分担が落ちていないかを確認できます。

ここでは公式問題を全文転載せず、出題された条件を要約しています。下の7問はこの記事用の独自問題です。正誤を選んだ後に、主語・対象事項・媒体・注記のどこが判断を分けたかを説明してみてください。