賃貸住宅管理業法

特定賃貸借契約の重要事項説明｜誰が・いつ・何を説明する？【賃貸管理士】【2026年度試験対応】

サブリースの重要事項説明を、オーナーに対する契約前の説明として整理。説明者の資格、家賃減額・修繕費・解約リスク、1週間の位置付け、締結時書面との違いを、賃貸不動産経営管理士の2026年度試験向けに解説します。

要点 2件・基本問題 8問・解説の確認問題 3問読む → 覚える → 解くまでこのページで完結

法令基準日: 2026-04-01
最終確認日: 2026-08-15
確認: chintaikanrishi-critical-review-2026-08-15

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2026年度試験対応。法令基準日：2026-04-01。

まず押さえるポイント

特定賃貸借契約の重要事項説明は、サブリース業者が契約を結ぶ前に、相手方となるオーナーへ書面を交付して行う説明です。家賃の見直し、維持保全・費用負担、更新・解除などの条件を伝えます。説明者を宅建士等に限定する法律上の規定はなく、契約締結後の書面交付とは別の義務です。

法令基準日：2026-04-01 ／解説更新日：2026-09-09

説明を受けるのは入居者ではなくオーナー

特定賃貸借契約は、転貸事業を営む目的でサブリース業者がオーナーから賃貸住宅を借りる契約です。重要事項説明の相手方は、この契約で貸主となるオーナーです。その後に入居者と結ぶ転貸借の説明と混同しないようにします。

賃貸住宅管理業法30条では、相手方が特定転貸事業者など、法令で定める専門的知識・経験を持つ者に該当する場合を説明義務の対象から除いています。オーナーが法人だから常に対象外、という区別ではありません。

根拠：賃貸住宅管理業法賃貸住宅管理業法施行規則

家賃だけでなく減額・費用・解約まで説明

オーナーが比較すべきなのは、最初に提示された毎月の家賃だけではありません。家賃の見直し時期や減額の可能性、維持保全の方法、修繕などの費用負担、契約期間、更新や解除の条件が経営に影響します。

「長期契約だから家賃も最後まで固定」「家賃保証だから修繕費も負担不要」と誤解されない説明が必要です。普通借家型のマスターリースでは、借地借家法による借賃減額請求や正当事由の問題も併せて理解します。

家賃だけでなく減額・費用・解約まで説明
項目	オーナーが確認する内容
家賃	金額、支払時期、見直し・減額の条件
維持保全	実施内容、方法、費用負担
契約期間	期間と更新の条件
終了	解除・解約の条件とリスク

根拠：国土交通省：サブリース事業の適正化賃貸住宅管理業法借地借家法

説明者の資格と「1週間程度」の位置付け

説明を行う従業者を特定の資格者に限定する法律上の制限はありません。ただし、ガイドラインでは賃貸不動産経営管理士など、専門的な知識・経験を有する者が説明することが望ましいとされています。宅建業法の重要事項説明と同じ資格要件だと決めつけないでください。

説明は契約締結前に行います。国土交通省は、十分に判断できるよう説明から締結まで1週間程度を置くことを推奨していますが、「必ず7日間経過しなければ契約できない」という法定の待機期間ではありません。法の義務とガイドラインの推奨を分けて覚えます。

根拠：賃貸住宅管理業法国土交通省：サブリース事業の適正化国土交通省：賃貸住宅管理業法のFAQ

電子交付と締結時書面を分ける

特定賃貸借契約について、30条の契約前説明と31条の契約締結後の書面交付を区別します。法定の対象外の場合は本文参照。
図を大きく見る

相手方の承諾を得るなど所定の条件を満たせば、書面交付に代えて電磁的方法で情報を提供できます。電子メールを送ったという事実だけで、事前の承諾や説明まで済んだことにはなりません。説明方法と交付方法を別々に確認します。

契約が成立した後は、法31条に基づき、契約内容を記載した書面を遅滞なく交付します。契約前の重要事項説明書を渡したから、締結後の義務がなくなるわけではありません。重要な条件が変更される場面でも、必要な説明・書面の扱いを確認します。

根拠：賃貸住宅管理業法国土交通省：賃貸住宅管理業法のFAQ

30条と31条、義務と推奨を読み分ける

令和7年度問18では、説明者の専門性や電子交付の承諾などが問われました。資格者による説明が「望ましい」という表現を「法令上必須」に置き換えた場合、結論が変わる点が学習のポイントです。

2026年度試験対応の復習では、相手方、契約前か後か、説明か交付か、義務か推奨かを順に確認します。管理受託契約の重要事項説明、サブリース契約の説明、宅建業法35条の説明を、相手方と根拠法から区別してください。

根拠：賃貸住宅管理業法国土交通省：サブリース事業の適正化国土交通省：賃貸住宅管理業法のFAQ

出題例の原本・年度別問題

過去の出題を手がかりに、判断する条件を整理します。このページの説明と確認問題は合トレのオリジナルです。

令和7年度問18
説明者の専門性、電子メールによる書面提供の承諾、IT説明等の条件が問われた。
公式の公表資料を確認する

オリジナル確認問題で判断する

○か×かを選び、理由を確認してください。実際の過去問を転載したものではありません。

問1　特定賃貸借契約の重要事項説明は、法律上、宅地建物取引士だけが行うことができる。
根拠：資料1 資料2
問2　重要事項説明から契約まで1週間程度を置くことは推奨だが、法律上の一律の7日間待機義務ではない。
根拠：資料1
問3　契約前に重要事項説明書を交付していれば、契約成立後の法31条の書面は交付しなくてよい。
根拠：資料1

この解説の一次資料

サブリース契約の家賃・維持保全・費用・解除と規制を整理した暗記画像 — 図で覚える
誇大広告と不当勧誘を禁止し、契約前には賃貸人へ重要事項を説明します。家賃減額の可能性も重要な説明事項です。

最重要ポイント

特定賃貸借契約の重要事項説明

特定転貸事業者が契約締結前に自ら賃貸人へ書面を交付して説明する。勧誘者にはこの義務はない。説明事項は14項目で、商号等及び住所、対象となる賃貸住宅、家賃等の賃貸の条件及びその変更、維持保全の実施方法、維持保全に要する費用の分担、実施状況の報告、損害賠償額の予定又は違約金、責任及び免責、契約期間、転借人の資格その他の転貸の条件、転借人への周知、更新及び解除、契約終了時の権利義務の承継、借地借家法等の法令の概要である。違反は50万円以下の罰金。

覚え方勧誘者に及ぶのは広告と勧誘の二つだけ

混同注意・比較表

管理受託契約と特定賃貸借契約の重要事項説明

最初に見るのは、どちらの契約を結ぼうとしているかです。サブリース側の説明には、借地借家法に基づく家賃の減額請求など、管理受託側にはない項目が加わります。

管理受託契約と特定賃貸借契約の重要事項説明
事由	管理受託契約	特定賃貸借契約	理由・判断ポイント
説明義務を負う者	賃貸住宅管理業者。業務管理者でなくても説明でき、業務管理者は管理・監督を行う立場にとどまる	特定転貸事業者。勧誘者には重要事項説明の義務はない	勧誘者にかかるのは誇大広告と不当勧誘の2つだけで、説明義務は含まれません。
他社の社員への委託	原則として出向先の社員や子会社の社員等には委託できないが、出向元が指揮命令権を持つ旨の三者間の取決めがあれば可能	子会社の従業員等が説明することはできない	説明は契約の当事者側の従業員が行うのが原則です。
説明事項	11項目。報酬の額に加え、報酬に含まれていない管理業務の費用や一部再委託に関する事項を説明する	14項目。損害賠償額の予定または違約金、転借人の資格その他の転貸の条件、契約終了時の権利義務の承継などが加わる	サブリース側は転貸と家賃保証が絡むぶん、項目が増えます。
家賃の減額に関する説明最重要	説明事項にない	借地借家法に基づく減額請求ができること、家賃改定日の定めや一定期間減額しない特約があっても減額請求はできることを説明する	家賃保証をうたうほど、減額の可能性の説明が重くなります。
違反したときの罰則	罰則の定めはなく、業務改善命令等で対応される	特定転貸事業者に50万円以下の罰金が科される	同じ重要事項説明でも、サブリース側だけ罰則があります。

説明義務を負う者

管理受託契約: 賃貸住宅管理業者。業務管理者でなくても説明でき、業務管理者は管理・監督を行う立場にとどまる
特定賃貸借契約: 特定転貸事業者。勧誘者には重要事項説明の義務はない

判断ポイント

勧誘者にかかるのは誇大広告と不当勧誘の2つだけで、説明義務は含まれません。

他社の社員への委託

管理受託契約: 原則として出向先の社員や子会社の社員等には委託できないが、出向元が指揮命令権を持つ旨の三者間の取決めがあれば可能
特定賃貸借契約: 子会社の従業員等が説明することはできない

判断ポイント

説明は契約の当事者側の従業員が行うのが原則です。

説明事項

管理受託契約: 11項目。報酬の額に加え、報酬に含まれていない管理業務の費用や一部再委託に関する事項を説明する
特定賃貸借契約: 14項目。損害賠償額の予定または違約金、転借人の資格その他の転貸の条件、契約終了時の権利義務の承継などが加わる

判断ポイント

サブリース側は転貸と家賃保証が絡むぶん、項目が増えます。

家賃の減額に関する説明

最重要

管理受託契約: 説明事項にない
特定賃貸借契約: 借地借家法に基づく減額請求ができること、家賃改定日の定めや一定期間減額しない特約があっても減額請求はできることを説明する

判断ポイント

家賃保証をうたうほど、減額の可能性の説明が重くなります。

違反したときの罰則

管理受託契約: 罰則の定めはなく、業務改善命令等で対応される
特定賃貸借契約: 特定転貸事業者に50万円以下の罰金が科される

判断ポイント

同じ重要事項説明でも、サブリース側だけ罰則があります。

01特定賃貸借契約の重要事項説明｜試験の判断カードの重要暗記項目

重要度 S

特定賃貸借契約の重要事項説明

覚え方勧誘者に及ぶのは広告と勧誘の二つだけ

ひっかけ注意借地借家法32条の家賃減額請求や28条の正当事由の説明を不要とする誤りが狙われる。家賃保証をうたう場合ほど重要。

重要度 S

特定賃貸借契約締結時書面

契約を締結したときは遅滞なく書面を交付する。説明義務はない。記載事項は、対象となる賃貸住宅、相手方に支払う家賃その他賃貸の条件、維持保全の実施方法、契約期間、転借人の資格その他の転貸の条件、更新又は解除の定めの内容などである。法定事項が記載された契約書をもって代えることもできる。相手方の除外規定はなく、相手が宅地建物取引業者等でも交付を要する。違反は50万円以下の罰金で、管理受託契約締結時書面（30万円以下）より重い。

覚え方サブリースも締結後は遅滞なく書面

ひっかけ注意管理受託契約締結時書面（30万円）と特定賃貸借契約締結時書面（50万円）の金額を入れ替える出題が狙われる。

賃貸住宅管理業法の暗記表をすべて見る →

02試験で正誤を分けるチェック順

1
特定賃貸借契約を締結する前に、賃貸人となろうとする者へ書面を交付して説明する
問題文の限定語を先に拾い、上の暗記項目と照合してから結論を出します。
2
家賃の変更、維持保全、契約期間・更新・解除、借地借家法上の減額請求等のリスクを確認する
問題文の限定語を先に拾い、上の暗記項目と照合してから結論を出します。
3
相手方の知識・経験・財産状況や契約目的に照らし、理解できる方法と十分な検討時間を確保する
問題文の限定語を先に拾い、上の暗記項目と照合してから結論を出します。

03この論点の根拠

関連法令: 賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律一次資料2 一次資料3
内容の基準日: 2026-04-01
復習方法: 要点を確認した後、○×一問一答で条件の違いを見分ける

法改正により扱いが変わる場合があります。試験日程や申込みに関する情報は、必ず公式案内も確認してください。

問題演習

特定賃貸借契約の重要事項説明｜試験の判断カードの○×一問一答

1/8問解答 0・正解 0

賃貸住宅管理業法重要度 S

特定賃貸借契約の重要事項説明

特定賃貸借契約に一定期間家賃を減額しない旨の特約が定められている場合、特定転貸事業者はその期間中は借地借家法に基づく家賃の減額を請求することができない。

特定賃貸借契約の重要事項説明｜試験の判断カードの○×一問一答10問｜問題と解説

この論点で収録している10問を、正誤と解説つきで通して読めます。上の演習で迷った問題を見直すときに使ってください。

問1
特定賃貸借契約の重要事項説明重要度S
特定賃貸借契約に一定期間家賃を減額しない旨の特約が定められている場合、特定転貸事業者はその期間中は借地借家法に基づく家賃の減額を請求することができない。
答え：×（誤り）
解説
誤り。借地借家法32条1項ただし書が認めるのは増額しない旨の特約であり、減額しない旨の特約があっても減額請求は妨げられない。
問2
特定賃貸借契約の重要事項説明重要度S
特定賃貸借契約の締結前の重要事項の説明は、特定転貸事業者だけでなく、その勧誘者にも義務付けられている。
答え：×（誤り）
解説
誤り。特定賃貸借契約の重要事項説明の義務を負うのは特定転貸事業者であり、勧誘者には課されない。
問3
特定賃貸借契約締結時書面重要度S
特定転貸事業者は、特定賃貸借契約を締結したときは、その相手方に対し、遅滞なく、法定事項を記載した書面を交付しなければならない。
答え：○（正しい）
解説
正しい。特定賃貸借契約を締結したときは、相手方に遅滞なく書面を交付する（法31条1項）。
問4
特定賃貸借契約の重要事項説明重要度S
特定賃貸借契約において家賃改定日が定められている場合であっても、その日以外に借地借家法に基づく家賃の減額請求が可能であることを重要事項説明で説明しなければならない。
答え：○（正しい）
解説
正しい。家賃改定日が定められていても、その日以外に借地借家法に基づく減額請求が可能であることを記載し説明する必要がある。
問5
特定賃貸借契約の重要事項説明重要度S
特定賃貸借契約の重要事項説明書には、借地借家法その他特定賃貸借契約に係る法令に関する事項の概要を記載し、説明しなければならない。
答え：○（正しい）
解説
正しい。借地借家法その他の法令に関する事項の概要は法定の説明事項である（規則45条14号）。
問6
特定賃貸借契約の重要事項説明重要度A
特定賃貸借契約の重要事項説明は、特定転貸事業者の営業所に選任された業務管理者が行わなければならない。
答え：×（誤り）
解説
誤り。特定賃貸借契約の重要事項説明は特定転貸事業者自らが行う必要があるが、業務管理者が行うことまでは求められていない。
問7
特定賃貸借契約の重要事項説明重要度A
特定賃貸借契約の相手方となろうとする者が賃貸住宅管理業者である場合には、特定賃貸借契約の重要事項説明を行う必要はない。
答え：○（正しい）
解説
正しい。賃貸住宅管理業者は専門的知識及び経験を有すると認められる者として説明の相手方から除外される。
問8
特定賃貸借契約の重要事項説明重要度A
特定賃貸借契約の重要事項説明では、契約が終了した場合における特定転貸事業者の権利義務の承継に関する事項を説明しなければならない。
答え：○（正しい）
解説
正しい。契約終了時の権利義務の承継に関する事項は特定賃貸借契約の重要事項説明の項目である（規則45条13号）。
問9
特定賃貸借契約の重要事項説明重要度A
特定賃貸借契約を定期建物賃貸借契約として締結し、借賃の改定に係る特約を定めたときは、借地借家法の借賃増減請求権の規定は適用されない。
答え：○（正しい）
解説
正しい。定期建物賃貸借において借賃の改定に係る特約がある場合、借地借家法32条は適用されない（借地借家法38条9項）。
問10
特定賃貸借契約締結時書面重要度B
特定賃貸借契約締結時書面を交付しなかった特定転貸事業者は、30万円以下の罰金に処せられる。
答え：×（誤り）
解説
誤り。特定賃貸借契約の重要事項説明書及び締結時書面の交付義務違反は、50万円以下の罰金である。

次の学習

特定賃貸借契約の重要事項説明｜試験の判断カードの問題を続けて解く

この論点に対応する10問を絞り込んで出題します。

○×一問一答へ