賃借人が死亡したら契約はどうなる？相続・残置物を解説【賃貸管理士】【2026年度試験対応】

使用貸借は無償で借主個人との人的関係に基づく契約であるため、借主の死亡によって当然に終了する（597条3項）。貸主が死亡しても終了しない。これに対し賃借権は財産権であり相続される。相続人が複数いる場合、賃借権は相続人全員に不可分に帰属し、賃料債務は不可分債務として各相続人が全額の支払義務を負うと解されている。使用貸借には借地借家法の適用がない。

覚え方ただで借りたら死んだら終わり、お金を払って借りたら相続される

ひっかけ注意使用貸借が「貸主」の死亡で終了するとする誤り、賃借権が相続されないとする誤りが狙われる。

居住の用に供する建物の賃借人が相続人なしに死亡した場合、婚姻又は縁組の届出をしていないが事実上夫婦又は養親子と同様の関係にあった同居者は、賃借人の権利義務を承継する（借地借家法36条1項）。ただし相続人なしに死亡したことを知った後1か月以内に賃貸人へ反対の意思を表示すれば承継しない。承継した者は敷金に関する権利義務も引き継ぐ（同条2項）。事業用建物には適用がない。

覚え方相続人ゼロと居住用と内縁の同居者で承継、いやなら一か月以内に反対の意思表示

ひっかけ注意事業用建物にも適用されるとする誤り、反対の意思表示の期間を3か月とする誤りが狙われる。

賃借人が死亡すると賃借権は相続人に承継され、相続人が複数のときは賃借権を準共有する。判例は、一個の建物の使用収益の対価である賃料債務を性質上の不可分債務とし、賃貸人は各相続人に対して賃料全額を請求できるとする。契約の解除や解約申入れは相続人全員に対して行う必要があるため、実務では戸籍で相続人を確定し、代表者を定めて連絡窓口とする取扱いが行われる。

覚え方賃借権は準共有、賃料は一人ひとりが全額

ひっかけ注意「相続分に応じて分割される」は誤り。当然分割される賃料債権（受け取る側）と、不可分の賃料債務（支払う側）を混同させる。

相続人がいる場合には借地借家法36条は適用されず、賃借権は相続人に承継される。同居していた内縁配偶者は相続人が承継した賃借権を援用して居住を継続でき、賃貸人からの明渡請求は権利の濫用として認められないとするのが判例である。相続人からの明渡請求も権利の濫用となりうる。なお賃借人の死亡により個人根保証の元本が確定するため、以後発生する賃料は保証の対象外となる。

覚え方相続人がいれば三十六条は使えない、内縁は相続人の賃借権を援用して住み続ける

ひっかけ注意相続人の有無を無視して36条を適用させる出題が定番。内縁配偶者が保護されないわけではない点が違いである。

相続人のあることが明らかでないとき、相続財産は法人となり、家庭裁判所は利害関係人または検察官の請求により相続財産の清算人を選任する（民法951条・952条）。未払賃料や明渡しについて利害関係を有する賃貸人は申立権者にあたる。選任後は清算人を相手方として、解除の意思表示、残置物の引取り、明渡しの協議を進める。相続人が全員相続放棄をした場合も、同様に清算人の選任が必要となる。

覚え方相続人が見つからなければ、家裁に清算人を頼む

ひっかけ注意貸主が室内の動産を勝手に処分するのが最大の誤り。相続人が不明であっても自力救済は許されない。