区分所有法・再生
共用部分の保存・管理・変更｜原則・例外と判断の手順【2026年度試験対応】
工事の金額だけで決議を分類せず、形状・効用の変化、特別の影響、規約の定めを順番に確認します。共用部分の保存行為は、規約に別段の定めがなければ各共有者が行うことができる。
要点 8件・基本問題 8問・解説の確認問題 7問読む → 覚える → 解くまでこのページで完結
2026年度試験対応。法令基準日：2026-04-01。
まず押さえるポイント
工事の金額だけで決議を分類せず、形状・効用の変化、特別の影響、規約の定めを順番に確認します。共用部分の保存行為は、規約に別段の定めがなければ各共有者が行うことができる。
法令基準日：2026-04-01 ／ 解説更新日：2026-09-11
設例を解く判断手順
条件をこの順に確認してから、各記述の正誤を判断します。
- 保存・管理・著しい変更を分類する
- 定足数と決議割合を順番に計算する
- 特別の影響を受ける専有部分の承諾を確認する
保存行為
共用部分の保存行為は、規約に別段の定めがなければ各共有者が行うことができる。
確認例：雨漏りの拡大を防ぐ保存行為は、規約に別段の定めがなくても必ず全員同意がなければできない。
誤り。18条は保存行為を各共有者に認める。ただし規約で別段の定めを置けるため、問題の前提も読む。
管理の決議
著しい形状・効用の変更を伴わない共用部分の管理は、原則として集会の決議で決める。
確認例：共用部分の工事が高額であるという理由だけで、必ず17条の著しい変更となる。
誤り。17条と18条の区別は形状又は効用の著しい変更の有無による。費用の大小だけでは判定できない。
変更の原則
著しい共用部分変更は、原則として双方過半数の出席と、出席者・その議決権の各4分の3以上が必要になる。
確認例：2026年4月以降の法定原則では、著しい共用部分変更の賛成割合は出席者とその議決権を基礎に計算する。
正しい。17条は定足数を満たした集会の出席者を決議の母数とする。旧法の全区分所有者基準をそのまま使わない。
割合の緩和
著しい変更の決議割合は、規約で2分の1を超え4分の3を下回る割合に下げることができる。
確認例：著しい共用部分変更の賛成割合を、規約によってちょうど2分の1に下げることができる。
誤り。17条の緩和には「2分の1を超える割合」という下限がある。半数以上と過半数も異なる。
危険除去と移動円滑化
法定要件を満たす瑕疵の除去や移動の円滑化のための変更には、3分の2の特則がある。
確認例：共用部分のどのような変更でも、バリアフリーという名称を付ければ無条件に3分の2で決議できる。
誤り。17条5項の目的・必要性に該当することが必要である。工事の名称だけで特則を適用しない。
特別の影響
共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすときは、その所有者の承諾が必要である。
確認例：必要な多数決を満たしていても、専有部分の使用に特別の影響を及ぼす場合にはその所有者の承諾が問題になる。
正しい。17条2項は多数決とは別に承諾を要求する。18条の管理にも準用される。
出席数から変更を計算
17条1項の原則は双方過半数の出席と出席者等の各4分の3以上である。
確認例：全100人・各1票で別段の規約なし。60人・60票が出席し45人・45票が賛成した著しい共用部分変更は、特別の影響等がなければ多数決要件を満たす。
正しい。60は100の過半数、45は60の4分の3である。定足数は全体、賛成割合は出席者等から求める。
特別の影響
必要な承諾は決議多数とは別の要件である。
確認例：著しい共用部分変更がAの専有部分の使用に特別の影響を及ぼす場合も、全体で十分な賛成数があればAの承諾を省略できる。
誤り。17条2項の承諾を多数決で代替できない。数字を満たした後も個別の権利への影響を確認する。
専有部分も一緒に工事する条件
共用部分の変更に伴い必要となる専有部分の保存行為等を17条3項の集会決議で行うには、規約の特別の定めが必要である。
確認例：共用配管の著しい変更に伴って必要な専有部分の保存工事は、規約に特別の定めがなくても、17条3項の多数決だけで実施できる。
誤り。共用部分の変更決議だけでは足りない。規約の特別の定めを確認した上で、専有部分側についても同項の定足数・決議要件を満たす必要がある。対象は保存行為又は性質を変えない利用・改良であり、自由な処分まで認める制度ではない。
一体工事の費用と衡平
17条3項による専有部分の保存行為等の態様・費用分担は、利用状況や既に支払った対価等を考慮して区分所有者間の利害の衡平を図る。
確認例：共用管と専有管の一体工事で、既に自己負担で専有管を更新した住戸がある。17条4項による費用分担を決める際には、その支払額等も考慮する。
正しい。一体工事を決議できることと、負担を無条件に一律とできることは別である。先行工事の対価、利用状況等を踏まえて衡平を図る。条文は既施工住戸の全額免除を一律に命じているわけではない。
設例の結論と判断を分けた条件
同じ論点でも、判断に使う条件を取り違えると結論が変わります。問題の数字や前提はこの教材の独自設例です。
| 設例 | 記述の判定 | 判断を決めた条件 |
|---|---|---|
| 出席数から変更を計算 | 正しい | 60は100の過半数、45は60の4分の3である。定足数は全体、賛成割合は出席者等から求める。 |
| 特別の影響 | 誤り | 17条2項の承諾を多数決で代替できない。数字を満たした後も個別の権利への影響を確認する。 |
| 専有部分も一緒に工事する条件 | 誤り | 共用部分の変更決議だけでは足りない。規約の特別の定めを確認した上で、専有部分側についても同項の定足数・決議要件を満たす必要がある。対象は保存行為又は性質を変えない利用・改良であり、自由な処分まで認める制度ではない。 |
| 一体工事の費用と衡平 | 正しい | 一体工事を決議できることと、負担を無条件に一律とできることは別である。先行工事の対価、利用状況等を踏まえて衡平を図る。条文は既施工住戸の全額免除を一律に命じているわけではない。 |
オリジナル確認問題で判断する
○か×かを選び、理由を確認してください。実際の過去問を転載したものではありません。
問1 雨漏りの拡大を防ぐ保存行為は、規約に別段の定めがなくても必ず全員同意がなければできない。
根拠：資料1
問2 共用部分の工事が高額であるという理由だけで、必ず17条の著しい変更となる。
根拠：資料1
問3 2026年4月以降の法定原則では、著しい共用部分変更の賛成割合は出席者とその議決権を基礎に計算する。
根拠：資料1
問4 全100人・各1票で別段の規約なし。60人・60票が出席し45人・45票が賛成した著しい共用部分変更は、特別の影響等がなければ多数決要件を満たす。
根拠：資料1
問5 著しい共用部分変更がAの専有部分の使用に特別の影響を及ぼす場合も、全体で十分な賛成数があればAの承諾を省略できる。
根拠：資料1
問6 共用配管の著しい変更に伴って必要な専有部分の保存工事は、規約に特別の定めがなくても、17条3項の多数決だけで実施できる。
根拠：資料1
問7 共用管と専有管の一体工事で、既に自己負担で専有管を更新した住戸がある。17条4項による費用分担を決める際には、その支払額等も考慮する。
根拠：資料1
この解説の一次資料
- 建物の区分所有等に関する法律確認日：2026-09-09
工事費だけで分類しない！ 区分所有法17・18条／著しい変更は全体の双方過半数の出席が原則／法律・規約の別段あり
共用部分の保存・管理・変更｜保存行為
共用部分の保存行為は、規約に別段の定めがなければ各共有者が行うことができる。 確認例：雨漏りの拡大を防ぐ保存行為は、規約に別段の定めがなくても必ず全員同意がなければできない。 誤り。18条は保存行為を各共有者に認める。ただし規約で別段の定めを置けるため、問題の前提も読む。
覚え方保存は一人から、管理は集会から。
比較して覚える
決議の母数と必要な賛成
定足数を先に確認し、全体か出席者かを決めてから賛成割合を掛けます。
| 事由 | 定足数・母数 | 賛成の原則 | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 普通決議（区分所有法） | 39条は出席者等が母数。規約の定足数等も確認 | 出席者・その議決権の各過半数 | 法又は規約に別段の定めがなければ、出席した区分所有者とその議決権の各過半数で決する。 |
| 規約変更 | 所有者・議決権の双方過半数が出席 | 出席者・その議決権の各4分の3以上 | 規約変更には双方過半数の出席と、出席者・その議決権の各4分の3以上の賛成が必要である。 |
| 著しい共用部分変更 | 所有者・議決権の双方過半数が出席 | 出席者・その議決権の各4分の3以上。法・規約の緩和あり | 著しい共用部分変更は、原則として双方過半数の出席と、出席者・その議決権の各4分の3以上が必要になる。 著しい変更の決議割合は、規約で2分の1を超え4分の3を下回る割合に下げることができる。 法定要件を満たす瑕疵の除去や移動の円滑化のための変更には、3分の2の特則がある。 |
| 大規模滅失の復旧 | 所有者・議決権の双方過半数が出席 | 出席者・その議決権の各3分の2以上 | 小規模滅失を除く一部滅失の共用部分復旧は、双方過半数出席・出席者等の各3分の2以上で決議する。 |
| 建替え | 出席者だけでなく所有者・議決権の全体が母数 | 各5分の4以上。法定の客観的要件では各4分の3 | 建替えは原則として区分所有者及び議決権の各5分の4以上で決議する。 耐震性不足等の法定の客観的要件に該当する場合は、各4分の3に緩和される。 |
普通決議（区分所有法）
- 定足数・母数
- 39条は出席者等が母数。規約の定足数等も確認
- 賛成の原則
- 出席者・その議決権の各過半数
判断ポイント
法又は規約に別段の定めがなければ、出席した区分所有者とその議決権の各過半数で決する。
規約変更
- 定足数・母数
- 所有者・議決権の双方過半数が出席
- 賛成の原則
- 出席者・その議決権の各4分の3以上
判断ポイント
規約変更には双方過半数の出席と、出席者・その議決権の各4分の3以上の賛成が必要である。
著しい共用部分変更
- 定足数・母数
- 所有者・議決権の双方過半数が出席
- 賛成の原則
- 出席者・その議決権の各4分の3以上。法・規約の緩和あり
判断ポイント
著しい共用部分変更は、原則として双方過半数の出席と、出席者・その議決権の各4分の3以上が必要になる。 著しい変更の決議割合は、規約で2分の1を超え4分の3を下回る割合に下げることができる。 法定要件を満たす瑕疵の除去や移動の円滑化のための変更には、3分の2の特則がある。
大規模滅失の復旧
- 定足数・母数
- 所有者・議決権の双方過半数が出席
- 賛成の原則
- 出席者・その議決権の各3分の2以上
判断ポイント
小規模滅失を除く一部滅失の共用部分復旧は、双方過半数出席・出席者等の各3分の2以上で決議する。
建替え
- 定足数・母数
- 出席者だけでなく所有者・議決権の全体が母数
- 賛成の原則
- 各5分の4以上。法定の客観的要件では各4分の3
判断ポイント
建替えは原則として区分所有者及び議決権の各5分の4以上で決議する。 耐震性不足等の法定の客観的要件に該当する場合は、各4分の3に緩和される。
01共用部分の保存・管理・変更の重要暗記項目
共用部分の保存・管理・変更｜保存行為
共用部分の保存行為は、規約に別段の定めがなければ各共有者が行うことができる。 確認例：雨漏りの拡大を防ぐ保存行為は、規約に別段の定めがなくても必ず全員同意がなければできない。 誤り。18条は保存行為を各共有者に認める。ただし規約で別段の定めを置けるため、問題の前提も読む。
覚え方保存は一人から、管理は集会から。
ひっかけ注意同じ工事でも、保存・管理・著しい変更のどれかを先に分ける。
共用部分の保存・管理・変更｜管理の決議
著しい形状・効用の変更を伴わない共用部分の管理は、原則として集会の決議で決める。 確認例：共用部分の工事が高額であるという理由だけで、必ず17条の著しい変更となる。 誤り。17条と18条の区別は形状又は効用の著しい変更の有無による。費用の大小だけでは判定できない。
共用部分の保存・管理・変更｜変更の原則
著しい共用部分変更は、原則として双方過半数の出席と、出席者・その議決権の各4分の3以上が必要になる。 確認例：2026年4月以降の法定原則では、著しい共用部分変更の賛成割合は出席者とその議決権を基礎に計算する。 正しい。17条は定足数を満たした集会の出席者を決議の母数とする。旧法の全区分所有者基準をそのまま使わない。
覚え方まず出席の足切り、次に出席者側の4分の3。
ひっかけ注意定足数と賛成数を一つの計算にせず、人数・議決権も別々に見る。
共用部分の保存・管理・変更｜割合の緩和
著しい変更の決議割合は、規約で2分の1を超え4分の3を下回る割合に下げることができる。 確認例：著しい共用部分変更の賛成割合を、規約によってちょうど2分の1に下げることができる。 誤り。17条の緩和には「2分の1を超える割合」という下限がある。半数以上と過半数も異なる。
共用部分の保存・管理・変更｜危険除去と移動円滑化
法定要件を満たす瑕疵の除去や移動の円滑化のための変更には、3分の2の特則がある。 確認例：共用部分のどのような変更でも、バリアフリーという名称を付ければ無条件に3分の2で決議できる。 誤り。17条5項の目的・必要性に該当することが必要である。工事の名称だけで特則を適用しない。
共用部分の保存・管理・変更｜特別の影響
共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすときは、その所有者の承諾が必要である。 確認例：必要な多数決を満たしていても、専有部分の使用に特別の影響を及ぼす場合にはその所有者の承諾が問題になる。 正しい。17条2項は多数決とは別に承諾を要求する。18条の管理にも準用される。
共用部分の保存・管理・変更｜出席数から変更を計算
17条1項の原則は双方過半数の出席と出席者等の各4分の3以上である。 確認例：全100人・各1票で別段の規約なし。60人・60票が出席し45人・45票が賛成した著しい共用部分変更は、特別の影響等がなければ多数決要件を満たす。 正しい。60は100の過半数、45は60の4分の3である。定足数は全体、賛成割合は出席者等から求める。
共用部分の保存・管理・変更｜特別の影響
必要な承諾は決議多数とは別の要件である。 確認例：著しい共用部分変更がAの専有部分の使用に特別の影響を及ぼす場合も、全体で十分な賛成数があればAの承諾を省略できる。 誤り。17条2項の承諾を多数決で代替できない。数字を満たした後も個別の権利への影響を確認する。
覚える数字と、狙われる引っかけ
- ひっかけ同じ工事でも、保存・管理・著しい変更のどれかを先に分ける。
- ひっかけ定足数と賛成数を一つの計算にせず、人数・議決権も別々に見る。
02試験で正誤を分けるチェック順
- 1共用部分の保存行為は、規約に別段の定めがなければ各共有者が行うことができる。
問題文の限定語を先に拾い、上の暗記項目と照合してから結論を出します。
- 2著しい形状・効用の変更を伴わない共用部分の管理は、原則として集会の決議で決める。
問題文の限定語を先に拾い、上の暗記項目と照合してから結論を出します。
- 3著しい共用部分変更は、原則として双方過半数の出席と、出席者・その議決権の各4分の3以上が必要になる。
問題文の限定語を先に拾い、上の暗記項目と照合してから結論を出します。
- 4著しい変更の決議割合は、規約で2分の1を超え4分の3を下回る割合に下げることができる。
問題文の限定語を先に拾い、上の暗記項目と照合してから結論を出します。
- 5法定要件を満たす瑕疵の除去や移動の円滑化のための変更には、3分の2の特則がある。
問題文の限定語を先に拾い、上の暗記項目と照合してから結論を出します。
- 6共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすときは、その所有者の承諾が必要である。
問題文の限定語を先に拾い、上の暗記項目と照合してから結論を出します。
- 717条1項の原則は双方過半数の出席と出席者等の各4分の3以上である。
問題文の限定語を先に拾い、上の暗記項目と照合してから結論を出します。
- 8必要な承諾は決議多数とは別の要件である。
問題文の限定語を先に拾い、上の暗記項目と照合してから結論を出します。
- 9共用部分の変更に伴い必要となる専有部分の保存行為等を17条3項の集会決議で行うには、規約の特別の定めが必要である。
問題文の限定語を先に拾い、上の暗記項目と照合してから結論を出します。
- 1017条3項による専有部分の保存行為等の態様・費用分担は、利用状況や既に支払った対価等を考慮して区分所有者間の利害の衡平を図る。
問題文の限定語を先に拾い、上の暗記項目と照合してから結論を出します。
03この論点の根拠
- 関連法令
- 建物の区分所有等に関する法律
- 内容の基準日
- 2026-04-01
- 復習方法
- 要点を確認した後、○×一問一答で条件の違いを見分ける
法改正により扱いが変わる場合があります。試験日程や申込みに関する情報は、 必ず公式案内も確認してください。
問題演習
共用部分の保存・管理・変更の○×一問一答
1/8問解答 0・正解 0
区分所有法・再生重要度 S
共用部分の保存・管理・変更｜保存行為
雨漏りの拡大を防ぐ保存行為は、規約に別段の定めがなくても必ず全員同意がなければできない。
共用部分の保存・管理・変更の○×一問一答10問｜問題と解説
この論点で収録している10問を、正誤と解説つきで通して読めます。 上の演習で迷った問題を見直すときに使ってください。
問1
共用部分の保存・管理・変更｜保存行為重要度S雨漏りの拡大を防ぐ保存行為は、規約に別段の定めがなくても必ず全員同意がなければできない。
答え：×（誤り）
解説
誤り。18条は保存行為を各共有者に認める。ただし規約で別段の定めを置けるため、問題の前提も読む。 要点：共用部分の保存行為は、規約に別段の定めがなければ各共有者が行うことができる。 根拠：建物の区分所有等に関する法律 第18条。
問2
共用部分の保存・管理・変更｜管理の決議重要度S共用部分の工事が高額であるという理由だけで、必ず17条の著しい変更となる。
答え：×（誤り）
解説
誤り。17条と18条の区別は形状又は効用の著しい変更の有無による。費用の大小だけでは判定できない。 要点：著しい形状・効用の変更を伴わない共用部分の管理は、原則として集会の決議で決める。 根拠：建物の区分所有等に関する法律 第17条／建物の区分所有等に関する法律 第18条。
問3
共用部分の保存・管理・変更｜変更の原則重要度S2026年4月以降の法定原則では、著しい共用部分変更の賛成割合は出席者とその議決権を基礎に計算する。
答え：○（正しい）
解説
正しい。17条は定足数を満たした集会の出席者を決議の母数とする。旧法の全区分所有者基準をそのまま使わない。 要点：著しい共用部分変更は、原則として双方過半数の出席と、出席者・その議決権の各4分の3以上が必要になる。 根拠：建物の区分所有等に関する法律 第17条。
問4
共用部分の保存・管理・変更｜割合の緩和重要度S著しい共用部分変更の賛成割合を、規約によってちょうど2分の1に下げることができる。
答え：×（誤り）
解説
誤り。17条の緩和には「2分の1を超える割合」という下限がある。半数以上と過半数も異なる。 要点：著しい変更の決議割合は、規約で2分の1を超え4分の3を下回る割合に下げることができる。 根拠：建物の区分所有等に関する法律 第17条。
問5
共用部分の保存・管理・変更｜危険除去と移動円滑化重要度S共用部分のどのような変更でも、バリアフリーという名称を付ければ無条件に3分の2で決議できる。
答え：×（誤り）
解説
誤り。17条5項の目的・必要性に該当することが必要である。工事の名称だけで特則を適用しない。 要点：法定要件を満たす瑕疵の除去や移動の円滑化のための変更には、3分の2の特則がある。 根拠：建物の区分所有等に関する法律 第17条。
問6
共用部分の保存・管理・変更｜特別の影響重要度S必要な多数決を満たしていても、専有部分の使用に特別の影響を及ぼす場合にはその所有者の承諾が問題になる。
答え：○（正しい）
解説
正しい。17条2項は多数決とは別に承諾を要求する。18条の管理にも準用される。 要点：共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすときは、その所有者の承諾が必要である。 根拠：建物の区分所有等に関する法律 第17条／建物の区分所有等に関する法律 第18条。
問7
共用部分の保存・管理・変更｜出席数から変更を計算重要度S全100人・各1票で別段の規約なし。60人・60票が出席し45人・45票が賛成した著しい共用部分変更は、特別の影響等がなければ多数決要件を満たす。
答え：○（正しい）
解説
正しい。60は100の過半数、45は60の4分の3である。定足数は全体、賛成割合は出席者等から求める。 要点：17条1項の原則は双方過半数の出席と出席者等の各4分の3以上である。 根拠：建物の区分所有等に関する法律 第17条。
問8
共用部分の保存・管理・変更｜特別の影響重要度S著しい共用部分変更がAの専有部分の使用に特別の影響を及ぼす場合も、全体で十分な賛成数があればAの承諾を省略できる。
答え：×（誤り）
解説
誤り。17条2項の承諾を多数決で代替できない。数字を満たした後も個別の権利への影響を確認する。 要点：必要な承諾は決議多数とは別の要件である。 根拠：建物の区分所有等に関する法律 第17条。
問9
共用部分の保存・管理・変更｜専有部分も一緒に工事する条件重要度S共用配管の著しい変更に伴って必要な専有部分の保存工事は、規約に特別の定めがなくても、17条3項の多数決だけで実施できる。
答え：×（誤り）
解説
誤り。共用部分の変更決議だけでは足りない。規約の特別の定めを確認した上で、専有部分側についても同項の定足数・決議要件を満たす必要がある。対象は保存行為又は性質を変えない利用・改良であり、自由な処分まで認める制度ではない。 要点：共用部分の変更に伴い必要となる専有部分の保存行為等を17条3項の集会決議で行うには、規約の特別の定めが必要である。 根拠：建物の区分所有等に関する法律 第17条。
問10
共用部分の保存・管理・変更｜一体工事の費用と衡平重要度S共用管と専有管の一体工事で、既に自己負担で専有管を更新した住戸がある。17条4項による費用分担を決める際には、その支払額等も考慮する。
答え：○（正しい）
解説
正しい。一体工事を決議できることと、負担を無条件に一律とできることは別である。先行工事の対価、利用状況等を踏まえて衡平を図る。条文は既施工住戸の全額免除を一律に命じているわけではない。 要点：17条3項による専有部分の保存行為等の態様・費用分担は、利用状況や既に支払った対価等を考慮して区分所有者間の利害の衡平を図る。 根拠：建物の区分所有等に関する法律 第17条。
共用部分の保存・管理・変更の問題を続けて解く
この論点に対応する10問を絞り込んで出題します。