区分所有法・再生
専有部分・共用部分｜原則・例外と判断の手順【2026年度試験対応】
構造上の共用部分と、規約で共用部分にした部屋では、成立要件と第三者への対抗方法が異なります。共用の廊下・階段室など構造上共用すべき部分は区分所有権の目的にならない。
要点 8件・基本問題 8問・解説の確認問題 10問読む → 覚える → 解くまでこのページで完結
2026年度試験対応。法令基準日：2026-04-01。
まず押さえるポイント
構造上の共用部分と、規約で共用部分にした部屋では、成立要件と第三者への対抗方法が異なります。共用の廊下・階段室など構造上共用すべき部分は区分所有権の目的にならない。
法令基準日：2026-04-01 ／ 解説更新日：2026-09-11
設例を解く判断手順
条件をこの順に確認してから、各記述の正誤を判断します。
- 構造上の共用か規約による共用かを判定する
- 所有関係と使用方法を分ける
- 第三者との関係では登記を確認する
法定共用部分
共用の廊下・階段室など構造上共用すべき部分は区分所有権の目的にならない。
確認例：全区分所有者が合意すれば、共用の階段室を独立した専有部分として所有できる。
誤り。4条1項の構造上共用すべき部分は、規約や全員の合意で専有部分に変更できない。
規約共用部分
独立利用できる建物部分や附属建物は規約で共用部分とすることができる。
確認例：独立した用途に使える管理事務室を規約共用部分とすることはできる。
正しい。構造上は専有部分にできる部屋も、4条2項により規約共用部分にできる。法定共用部分とは成立根拠が違う。
共用登記
規約によって共用部分にした旨は、登記しなければ第三者に対抗できない。
確認例：管理事務室を規約共用部分と定めた場合、その登記がなくても規約だけで第三者に対抗できる。
誤り。規約共用部分には登記による公示が必要である。規約を内部で定めることと第三者への対抗を分ける。
一部共用部分
一部の区分所有者のみが共用すべきことが明らかな部分は、原則としてその一部の者の共有になる。
確認例：一部共用部分は、規約に別段の定めがなければ、これを共用すべき区分所有者の共有に属する。
正しい。11条は全員共有を原則としながら、一部共用部分についてその利用対象者による共有を定める。
通常の用法
各共有者は共用部分をその用方に従って使用できる。
確認例：共用廊下の持分が大きい所有者は、その割合に応じた面積を物置として独占できる。
誤り。共用部分は用方に従って使用する。持分割合を床面積の占有区画に置き換えることはできない。
分離処分
共用部分の持分は専有部分の処分に従い、原則として分離して処分できない。
確認例：住戸を売却しても、その住戸に係る共用部分の持分だけを売主に残すことは原則としてできない。
正しい。15条は共用部分の持分と専有部分の一体性を定める。共用部分の持分だけの売買も原則禁止である。
管理室の転売
規約共用部分の設定と第三者への対抗には異なる要件がある。
確認例：独立利用できる管理室を規約で共用にしたが登記しなかった。第三者への対抗には、規約を可決したという説明だけでは足りない。
正しい。規約共用部分は内部の設定と対外的な公示を分ける。4条2項後段が共用である旨の登記を求める。
階段と全員合意
構造上共用すべき部分は規約共用部分とは違い、専有化の対象にならない。
確認例：全員で共用階段をAの専有部分と決めれば、規約共用部分の登記をするだけでAの専有部分にできる。
誤り。構造上の共用階段は4条1項により区分所有権の目的にならない。共用登記は専有化のための登記でもない。
一部共用部分の管理主体
一部共用部分でも全員の利害に関係する管理等は全区分所有者で行う。
確認例：一部共用部分であることが明らかなら、その管理は内容を問わず一部の共有者だけで行う。
誤り。16条は全員の利害に関係するもの又は31条2項の規約に定めがあるものを全員管理とする。共有者の範囲と管理主体は常に一致するわけではない。
一部管理の残りの範囲
全員の利害に関係せず所定の規約にも定めがない一部共用部分の管理は、これを共用すべき所有者のみで行う。
確認例：一部共用部分の管理のうち、全員の利害に関係せず31条2項の規約にも定めのない事項は、これを共用すべき区分所有者のみで行う。
正しい。16条の二段階分類である。全員管理に当たる事情を先に除き、その他のものが一部の者による管理となる。
排水枝管判例の事実
最高裁平成12年3月21日判決は、階下の天井裏にあり、排水元住戸から点検・修理できない枝管の構造・設置場所を重視した。
確認例：最高裁平成12年3月21日判決の事案では、排水管は排水元住戸から容易に点検・修理できる床上にあった。
誤り。実際には排水元の床下スラブと階下の天井板の間にあり、階下から作業するほか方法がなかった。この事実が共用部分という結論を支える。
排水枝管判例の結論
最高裁平成12年3月21日判決は認定された構造・設置場所の下で、問題の枝管を全員の共用部分と判断した。
確認例：最高裁平成12年3月21日判決は、一部住戸の汚水しか流れないという理由だけで、問題の枝管をその住戸の専有部分と判断した。
誤り。使用する住戸の範囲だけではなく、構造と維持管理の方法を読む。枝管という名前だけで所有区分を固定しない。
排水枝管判例の射程
最高裁平成12年3月21日判決の結論を、設置場所や点検方法が異なる全ての枝管に無条件で当てはめない。
確認例：排水枝管は構造や設置場所が異なっていても、最高裁平成12年3月21日判決により例外なく全員の共用部分になる。
誤り。判決は具体的な事実関係の下で判断している。別の建物ではその構造・設置場所・作業方法と規約等を調べて判断する。
設例の結論と判断を分けた条件
同じ論点でも、判断に使う条件を取り違えると結論が変わります。問題の数字や前提はこの教材の独自設例です。
| 設例 | 記述の判定 | 判断を決めた条件 |
|---|---|---|
| 管理室の転売 | 正しい | 規約共用部分は内部の設定と対外的な公示を分ける。4条2項後段が共用である旨の登記を求める。 |
| 階段と全員合意 | 誤り | 構造上の共用階段は4条1項により区分所有権の目的にならない。共用登記は専有化のための登記でもない。 |
| 一部共用部分の管理主体 | 誤り | 16条は全員の利害に関係するもの又は31条2項の規約に定めがあるものを全員管理とする。共有者の範囲と管理主体は常に一致するわけではない。 |
| 一部管理の残りの範囲 | 正しい | 16条の二段階分類である。全員管理に当たる事情を先に除き、その他のものが一部の者による管理となる。 |
| 排水枝管判例の事実 | 誤り | 実際には排水元の床下スラブと階下の天井板の間にあり、階下から作業するほか方法がなかった。この事実が共用部分という結論を支える。 |
| 排水枝管判例の結論 | 誤り | 使用する住戸の範囲だけではなく、構造と維持管理の方法を読む。枝管という名前だけで所有区分を固定しない。 |
| 排水枝管判例の射程 | 誤り | 判決は具体的な事実関係の下で判断している。別の建物ではその構造・設置場所・作業方法と規約等を調べて判断する。 |
オリジナル確認問題で判断する
○か×かを選び、理由を確認してください。実際の過去問を転載したものではありません。
問1 全区分所有者が合意すれば、共用の階段室を独立した専有部分として所有できる。
根拠：資料1
問2 独立した用途に使える管理事務室を規約共用部分とすることはできる。
根拠：資料1
問3 管理事務室を規約共用部分と定めた場合、その登記がなくても規約だけで第三者に対抗できる。
根拠：資料1
問4 独立利用できる管理室を規約で共用にしたが登記しなかった。第三者への対抗には、規約を可決したという説明だけでは足りない。
根拠：資料1
問5 全員で共用階段をAの専有部分と決めれば、規約共用部分の登記をするだけでAの専有部分にできる。
根拠：資料1
問6 一部共用部分であることが明らかなら、その管理は内容を問わず一部の共有者だけで行う。
根拠：資料1
問7 一部共用部分の管理のうち、全員の利害に関係せず31条2項の規約にも定めのない事項は、これを共用すべき区分所有者のみで行う。
根拠：資料1
問8 最高裁平成12年3月21日判決の事案では、排水管は排水元住戸から容易に点検・修理できる床上にあった。
根拠：資料1
問9 最高裁平成12年3月21日判決は、一部住戸の汚水しか流れないという理由だけで、問題の枝管をその住戸の専有部分と判断した。
根拠：資料1
問10 排水枝管は構造や設置場所が異なっていても、最高裁平成12年3月21日判決により例外なく全員の共用部分になる。
根拠：資料1
この解説の一次資料
- 建物の区分所有等に関する法律確認日：2026-09-09
- 最高裁平成12年3月21日判決・平成9(オ)1927（RETIO掲載の判決全文）確認日：2026-09-10
「共用」になる根拠を確認！ 区分所有法4条／共用部分の持分と専有部分は原則分離処分不可
専有部分・共用部分｜法定共用部分
共用の廊下・階段室など構造上共用すべき部分は区分所有権の目的にならない。 確認例：全区分所有者が合意すれば、共用の階段室を独立した専有部分として所有できる。 誤り。4条1項の構造上共用すべき部分は、規約や全員の合意で専有部分に変更できない。
覚え方階段は通り道。住戸のように切り売りしない。
比較して覚える
法定共用・規約共用・一部共用
共用になる理由と、誰の共有かという範囲の問題を分けます。
| 事由 | 判断基準 | 確認事項 | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 法定共用部分 | 構造上共用すべき廊下・階段室等 | 独立した区分所有権の対象にはならない | 共用の廊下・階段室など構造上共用すべき部分は区分所有権の目的にならない。 |
| 規約共用部分 | 独立利用可能な部分等を規約で共用化 | 第三者への対抗には共用の登記が必要 | 独立利用できる建物部分や附属建物は規約で共用部分とすることができる。 規約によって共用部分にした旨は、登記しなければ第三者に対抗できない。 |
| 一部共用部分 | 一部の所有者だけが共用すべきことが明らか | 原則としてその一部の者の共有 | 一部の区分所有者のみが共用すべきことが明らかな部分は、原則としてその一部の者の共有になる。 |
法定共用部分
- 判断基準
- 構造上共用すべき廊下・階段室等
- 確認事項
- 独立した区分所有権の対象にはならない
判断ポイント
共用の廊下・階段室など構造上共用すべき部分は区分所有権の目的にならない。
規約共用部分
- 判断基準
- 独立利用可能な部分等を規約で共用化
- 確認事項
- 第三者への対抗には共用の登記が必要
判断ポイント
独立利用できる建物部分や附属建物は規約で共用部分とすることができる。 規約によって共用部分にした旨は、登記しなければ第三者に対抗できない。
一部共用部分
- 判断基準
- 一部の所有者だけが共用すべきことが明らか
- 確認事項
- 原則としてその一部の者の共有
判断ポイント
一部の区分所有者のみが共用すべきことが明らかな部分は、原則としてその一部の者の共有になる。
01専有部分・共用部分の重要暗記項目
専有部分・共用部分｜法定共用部分
共用の廊下・階段室など構造上共用すべき部分は区分所有権の目的にならない。 確認例：全区分所有者が合意すれば、共用の階段室を独立した専有部分として所有できる。 誤り。4条1項の構造上共用すべき部分は、規約や全員の合意で専有部分に変更できない。
覚え方階段は通り道。住戸のように切り売りしない。
ひっかけ注意全員の合意があっても、構造上共用すべき性質は消えない。
専有部分・共用部分｜規約共用部分
独立利用できる建物部分や附属建物は規約で共用部分とすることができる。 確認例：独立した用途に使える管理事務室を規約共用部分とすることはできる。 正しい。構造上は専有部分にできる部屋も、4条2項により規約共用部分にできる。法定共用部分とは成立根拠が違う。
専有部分・共用部分｜共用登記
規約によって共用部分にした旨は、登記しなければ第三者に対抗できない。 確認例：管理事務室を規約共用部分と定めた場合、その登記がなくても規約だけで第三者に対抗できる。 誤り。規約共用部分には登記による公示が必要である。規約を内部で定めることと第三者への対抗を分ける。
覚え方規約で共用、第三者には登記。
ひっかけ注意内部での共用化と、第三者に主張できる条件を分ける。
専有部分・共用部分｜一部共用部分
一部の区分所有者のみが共用すべきことが明らかな部分は、原則としてその一部の者の共有になる。 確認例：一部共用部分は、規約に別段の定めがなければ、これを共用すべき区分所有者の共有に属する。 正しい。11条は全員共有を原則としながら、一部共用部分についてその利用対象者による共有を定める。
専有部分・共用部分｜通常の用法
各共有者は共用部分をその用方に従って使用できる。 確認例：共用廊下の持分が大きい所有者は、その割合に応じた面積を物置として独占できる。 誤り。共用部分は用方に従って使用する。持分割合を床面積の占有区画に置き換えることはできない。
専有部分・共用部分｜分離処分
共用部分の持分は専有部分の処分に従い、原則として分離して処分できない。 確認例：住戸を売却しても、その住戸に係る共用部分の持分だけを売主に残すことは原則としてできない。 正しい。15条は共用部分の持分と専有部分の一体性を定める。共用部分の持分だけの売買も原則禁止である。
専有部分・共用部分｜管理室の転売
規約共用部分の設定と第三者への対抗には異なる要件がある。 確認例：独立利用できる管理室を規約で共用にしたが登記しなかった。第三者への対抗には、規約を可決したという説明だけでは足りない。 正しい。規約共用部分は内部の設定と対外的な公示を分ける。4条2項後段が共用である旨の登記を求める。
専有部分・共用部分｜階段と全員合意
構造上共用すべき部分は規約共用部分とは違い、専有化の対象にならない。 確認例：全員で共用階段をAの専有部分と決めれば、規約共用部分の登記をするだけでAの専有部分にできる。 誤り。構造上の共用階段は4条1項により区分所有権の目的にならない。共用登記は専有化のための登記でもない。
覚える数字と、狙われる引っかけ
- ひっかけ全員の合意があっても、構造上共用すべき性質は消えない。
- ひっかけ内部での共用化と、第三者に主張できる条件を分ける。
02試験で正誤を分けるチェック順
- 1共用の廊下・階段室など構造上共用すべき部分は区分所有権の目的にならない。
問題文の限定語を先に拾い、上の暗記項目と照合してから結論を出します。
- 2独立利用できる建物部分や附属建物は規約で共用部分とすることができる。
問題文の限定語を先に拾い、上の暗記項目と照合してから結論を出します。
- 3規約によって共用部分にした旨は、登記しなければ第三者に対抗できない。
問題文の限定語を先に拾い、上の暗記項目と照合してから結論を出します。
- 4一部の区分所有者のみが共用すべきことが明らかな部分は、原則としてその一部の者の共有になる。
問題文の限定語を先に拾い、上の暗記項目と照合してから結論を出します。
- 5各共有者は共用部分をその用方に従って使用できる。
問題文の限定語を先に拾い、上の暗記項目と照合してから結論を出します。
- 6共用部分の持分は専有部分の処分に従い、原則として分離して処分できない。
問題文の限定語を先に拾い、上の暗記項目と照合してから結論を出します。
- 7規約共用部分の設定と第三者への対抗には異なる要件がある。
問題文の限定語を先に拾い、上の暗記項目と照合してから結論を出します。
- 8構造上共用すべき部分は規約共用部分とは違い、専有化の対象にならない。
問題文の限定語を先に拾い、上の暗記項目と照合してから結論を出します。
- 9一部共用部分でも全員の利害に関係する管理等は全区分所有者で行う。
問題文の限定語を先に拾い、上の暗記項目と照合してから結論を出します。
- 10全員の利害に関係せず所定の規約にも定めがない一部共用部分の管理は、これを共用すべき所有者のみで行う。
問題文の限定語を先に拾い、上の暗記項目と照合してから結論を出します。
- 11最高裁平成12年3月21日判決は、階下の天井裏にあり、排水元住戸から点検・修理できない枝管の構造・設置場所を重視した。
問題文の限定語を先に拾い、上の暗記項目と照合してから結論を出します。
- 12最高裁平成12年3月21日判決は認定された構造・設置場所の下で、問題の枝管を全員の共用部分と判断した。
問題文の限定語を先に拾い、上の暗記項目と照合してから結論を出します。
- 13最高裁平成12年3月21日判決の結論を、設置場所や点検方法が異なる全ての枝管に無条件で当てはめない。
問題文の限定語を先に拾い、上の暗記項目と照合してから結論を出します。
03この論点の根拠
- 内容の基準日
- 2026-04-01
- 復習方法
- 要点を確認した後、○×一問一答で条件の違いを見分ける
法改正により扱いが変わる場合があります。試験日程や申込みに関する情報は、 必ず公式案内も確認してください。
問題演習
専有部分・共用部分の○×一問一答
1/8問解答 0・正解 0
区分所有法・再生重要度 S
専有部分・共用部分｜法定共用部分
全区分所有者が合意すれば、共用の階段室を独立した専有部分として所有できる。
専有部分・共用部分の○×一問一答13問｜問題と解説
この論点で収録している13問を、正誤と解説つきで通して読めます。 上の演習で迷った問題を見直すときに使ってください。
問1
専有部分・共用部分｜法定共用部分重要度S全区分所有者が合意すれば、共用の階段室を独立した専有部分として所有できる。
答え：×（誤り）
解説
誤り。4条1項の構造上共用すべき部分は、規約や全員の合意で専有部分に変更できない。 要点：共用の廊下・階段室など構造上共用すべき部分は区分所有権の目的にならない。 根拠：建物の区分所有等に関する法律 第4条。
問2
専有部分・共用部分｜規約共用部分重要度S独立した用途に使える管理事務室を規約共用部分とすることはできる。
答え：○（正しい）
解説
正しい。構造上は専有部分にできる部屋も、4条2項により規約共用部分にできる。法定共用部分とは成立根拠が違う。 要点：独立利用できる建物部分や附属建物は規約で共用部分とすることができる。 根拠：建物の区分所有等に関する法律 第4条。
問3
専有部分・共用部分｜共用登記重要度S管理事務室を規約共用部分と定めた場合、その登記がなくても規約だけで第三者に対抗できる。
答え：×（誤り）
解説
誤り。規約共用部分には登記による公示が必要である。規約を内部で定めることと第三者への対抗を分ける。 要点：規約によって共用部分にした旨は、登記しなければ第三者に対抗できない。 根拠：建物の区分所有等に関する法律 第4条。
問4
専有部分・共用部分｜一部共用部分重要度S一部共用部分は、規約に別段の定めがなければ、これを共用すべき区分所有者の共有に属する。
答え：○（正しい）
解説
正しい。11条は全員共有を原則としながら、一部共用部分についてその利用対象者による共有を定める。 要点：一部の区分所有者のみが共用すべきことが明らかな部分は、原則としてその一部の者の共有になる。 根拠：建物の区分所有等に関する法律 第11条。
問5
専有部分・共用部分｜通常の用法重要度S共用廊下の持分が大きい所有者は、その割合に応じた面積を物置として独占できる。
答え：×（誤り）
解説
誤り。共用部分は用方に従って使用する。持分割合を床面積の占有区画に置き換えることはできない。 要点：各共有者は共用部分をその用方に従って使用できる。 根拠：建物の区分所有等に関する法律 第13条。
問6
専有部分・共用部分｜分離処分重要度S住戸を売却しても、その住戸に係る共用部分の持分だけを売主に残すことは原則としてできない。
答え：○（正しい）
解説
正しい。15条は共用部分の持分と専有部分の一体性を定める。共用部分の持分だけの売買も原則禁止である。 要点：共用部分の持分は専有部分の処分に従い、原則として分離して処分できない。 根拠：建物の区分所有等に関する法律 第15条。
問7
専有部分・共用部分｜管理室の転売重要度S独立利用できる管理室を規約で共用にしたが登記しなかった。第三者への対抗には、規約を可決したという説明だけでは足りない。
答え：○（正しい）
解説
正しい。規約共用部分は内部の設定と対外的な公示を分ける。4条2項後段が共用である旨の登記を求める。 要点：規約共用部分の設定と第三者への対抗には異なる要件がある。 根拠：建物の区分所有等に関する法律 第4条。
問8
専有部分・共用部分｜階段と全員合意重要度S全員で共用階段をAの専有部分と決めれば、規約共用部分の登記をするだけでAの専有部分にできる。
答え：×（誤り）
解説
誤り。構造上の共用階段は4条1項により区分所有権の目的にならない。共用登記は専有化のための登記でもない。 要点：構造上共用すべき部分は規約共用部分とは違い、専有化の対象にならない。 根拠：建物の区分所有等に関する法律 第4条。
問9
専有部分・共用部分｜一部共用部分の管理主体重要度S一部共用部分であることが明らかなら、その管理は内容を問わず一部の共有者だけで行う。
答え：×（誤り）
解説
誤り。16条は全員の利害に関係するもの又は31条2項の規約に定めがあるものを全員管理とする。共有者の範囲と管理主体は常に一致するわけではない。 要点：一部共用部分でも全員の利害に関係する管理等は全区分所有者で行う。 根拠：建物の区分所有等に関する法律 第16条。
問10
専有部分・共用部分｜一部管理の残りの範囲重要度S一部共用部分の管理のうち、全員の利害に関係せず31条2項の規約にも定めのない事項は、これを共用すべき区分所有者のみで行う。
答え：○（正しい）
解説
正しい。16条の二段階分類である。全員管理に当たる事情を先に除き、その他のものが一部の者による管理となる。 要点：全員の利害に関係せず所定の規約にも定めがない一部共用部分の管理は、これを共用すべき所有者のみで行う。 根拠：建物の区分所有等に関する法律 第16条。
問11
専有部分・共用部分｜排水枝管判例の事実重要度S最高裁平成12年3月21日判決の事案では、排水管は排水元住戸から容易に点検・修理できる床上にあった。
答え：×（誤り）
解説
誤り。実際には排水元の床下スラブと階下の天井板の間にあり、階下から作業するほか方法がなかった。この事実が共用部分という結論を支える。 要点：最高裁平成12年3月21日判決は、階下の天井裏にあり、排水元住戸から点検・修理できない枝管の構造・設置場所を重視した。 根拠：最高裁平成12年3月21日判決・平成9(オ)1927（RETIO掲載の判決全文） 判決理由・認定事実と判断。
問12
専有部分・共用部分｜排水枝管判例の結論重要度S最高裁平成12年3月21日判決は、一部住戸の汚水しか流れないという理由だけで、問題の枝管をその住戸の専有部分と判断した。
答え：×（誤り）
解説
誤り。使用する住戸の範囲だけではなく、構造と維持管理の方法を読む。枝管という名前だけで所有区分を固定しない。 要点：最高裁平成12年3月21日判決は認定された構造・設置場所の下で、問題の枝管を全員の共用部分と判断した。 根拠：最高裁平成12年3月21日判決・平成9(オ)1927（RETIO掲載の判決全文） 判決理由・認定事実と判断。
問13
専有部分・共用部分｜排水枝管判例の射程重要度S排水枝管は構造や設置場所が異なっていても、最高裁平成12年3月21日判決により例外なく全員の共用部分になる。
答え：×（誤り）
解説
誤り。判決は具体的な事実関係の下で判断している。別の建物ではその構造・設置場所・作業方法と規約等を調べて判断する。 要点：最高裁平成12年3月21日判決の結論を、設置場所や点検方法が異なる全ての枝管に無条件で当てはめない。 根拠：最高裁平成12年3月21日判決・平成9(オ)1927（RETIO掲載の判決全文） 判決理由・認定事実と判断。
専有部分・共用部分の問題を続けて解く
この論点に対応する13問を絞り込んで出題します。