団地の管理と一括建替え｜原則・例外と判断の手順【2026年度試験対応】

一団地内の数棟の所有者が土地・附属施設を共有すると、団地管理の団体を構成する。 確認例：65条の団地管理は、各棟が必ず区分所有建物である場合にしか成立しない。 誤り。65条は数棟の建物所有者を対象とし、区分所有者がいる場合も含む。戸建てを含む団地も考えられる。

覚え方団地管理の成立：一団地内の数棟の所有者が土地・附属施設を共有すると、団地管理の団体を構成する。

ひっかけ注意65条は数棟の建物所有者を対象とし、区分所有者がいる場合も含む。戸建てを含む団地も考えられる。

団地内の建物を団地規約の対象にするには、68条所定の同意・決議が必要となる。 確認例：団地の土地を共有していれば、各棟の建物の管理も当然に全て団地規約へ移る。 誤り。68条は対象を取り込むための手続を定める。土地の団地管理と各棟の建物管理は自動的に同一化しない。

覚え方団地規約：団地内の建物を団地規約の対象にするには、68条所定の同意・決議が必要となる。

ひっかけ注意68条は対象を取り込むための手続を定める。土地の団地管理と各棟の建物管理は自動的に同一化しない。

団地内の特定建物を建て替える場合、土地等の共有関係から団地側の建替え承認が必要となる場合がある。 確認例：特定棟で建替えを決めても、団地側の承認を別途確認すべき場合がある。 正しい。69条の建替え承認と62条の建替え決議を区別する。棟の意思と団地の意思の二段階で読む。

覚え方建替えの承認：団地内の特定建物を建て替える場合、土地等の共有関係から団地側の建替え承認が必要となる場合がある。

ひっかけ注意69条の建替え承認と62条の建替え決議を区別する。棟の意思と団地の意思の二段階で読む。

法定の条件を満たす団地では、全棟を一括して建て替える決議の制度がある。 確認例：区分所有法には団地内建物の一括建替え決議の制度は存在しない。 誤り。70条が一括建替えを定める。全棟が区分所有建物であること等の前提を読む。

覚え方一括建替え：法定の条件を満たす団地では、全棟を一括して建て替える決議の制度がある。

ひっかけ注意70条が一括建替えを定める。全棟が区分所有建物であること等の前提を読む。

一括建替えの原則は、団地内建物の全所有者及び議決権の各5分の4以上である。 確認例：一括建替えの全体要件は、原則として団地内建物の所有者・議決権の各5分の4以上である。 正しい。70条1項本文の要件である。各棟に関する反対の要件も別に確認する必要がある。

覚え方全体の多数決：一括建替えの原則は、団地内建物の全所有者及び議決権の各5分の4以上である。

ひっかけ注意70条1項本文の要件である。各棟に関する反対の要件も別に確認する必要がある。

2026年改正後は、各棟の所有者又は議決権の3分の1を超える反対がある場合に一括建替えが制限される。 確認例：70条1項ただし書の各棟の反対要件は、人数・議決権のいずれかが3分の1を超えて反対する場合である。 正しい。人数と議決権を「両方」と読まない。旧法の棟ごとの賛成要件からの変更も重要である。

覚え方棟ごとの反対：2026年改正後は、各棟の所有者又は議決権の3分の1を超える反対がある場合に一括建替えが制限される。

ひっかけ注意人数と議決権を「両方」と読まない。旧法の棟ごとの賛成要件からの変更も重要である。

一括建替えの各棟の反対要件は3分の1を超えるかどうかである。 確認例：他の要件を満たす一括建替えで、ある棟の所有者30人・各1票のうち10人・10票が反対した。この反対だけで70条1項ただし書により決議できない。 誤り。10/30はちょうど3分の1で「超える」ではない。11人又は11票なら超える。賛成数の計算と反対による制限を分ける。

覚え方棟の反対と端数：一括建替えの各棟の反対要件は3分の1を超えるかどうかである。

ひっかけ注意10/30はちょうど3分の1で「超える」ではない。11人又は11票なら超える。賛成数の計算と反対による制限を分ける。

各棟の反対は人数又は議決権のいずれかが3分の1を超えると制限される。 確認例：ある棟で人数は20％だが議決権の40％が一括建替えに反対した場合、人数が3分の1以下でも各棟の反対要件に該当する。 正しい。70条1項ただし書は「又は」で結ぶ。人数と議決権の両方が超える必要があると読むのは誤りである。

覚え方議決権側の反対：各棟の反対は人数又は議決権のいずれかが3分の1を超えると制限される。

ひっかけ注意70条1項ただし書は「又は」で結ぶ。人数と議決権の両方が超える必要があると読むのは誤りである。