区分所有法・再生
団地の管理と一括建替え｜原則・例外と判断の手順【2026年度試験対応】
団地全体の土地等の管理と、それぞれの棟の管理を分けます。団地内の建物が全て同じ権利構成とは限りません。一団地内の数棟の所有者が土地・附属施設を共有すると、団地管理の団体を構成する。
要点 8件・基本問題 8問・解説の確認問題 5問読む → 覚える → 解くまでこのページで完結
2026年度試験対応。法令基準日：2026-04-01。
まず押さえるポイント
団地全体の土地等の管理と、それぞれの棟の管理を分けます。団地内の建物が全て同じ権利構成とは限りません。一団地内の数棟の所有者が土地・附属施設を共有すると、団地管理の団体を構成する。
法令基準日：2026-04-01 ／ 解説更新日：2026-09-09
設例を解く判断手順
条件をこの順に確認してから、各記述の正誤を判断します。
- 団地全体と各棟の権利を分ける
- 棟の決議と団地の承認を区別する
- 一括建替えの全体多数と各棟反対を確認する
団地管理の成立
一団地内の数棟の所有者が土地・附属施設を共有すると、団地管理の団体を構成する。
確認例：65条の団地管理は、各棟が必ず区分所有建物である場合にしか成立しない。
誤り。65条は数棟の建物所有者を対象とし、区分所有者がいる場合も含む。戸建てを含む団地も考えられる。
団地規約
団地内の建物を団地規約の対象にするには、68条所定の同意・決議が必要となる。
確認例：団地の土地を共有していれば、各棟の建物の管理も当然に全て団地規約へ移る。
誤り。68条は対象を取り込むための手続を定める。土地の団地管理と各棟の建物管理は自動的に同一化しない。
建替えの承認
団地内の特定建物を建て替える場合、土地等の共有関係から団地側の建替え承認が必要となる場合がある。
確認例：特定棟で建替えを決めても、団地側の承認を別途確認すべき場合がある。
正しい。69条の建替え承認と62条の建替え決議を区別する。棟の意思と団地の意思の二段階で読む。
一括建替え
法定の条件を満たす団地では、全棟を一括して建て替える決議の制度がある。
確認例：区分所有法には団地内建物の一括建替え決議の制度は存在しない。
誤り。70条が一括建替えを定める。全棟が区分所有建物であること等の前提を読む。
全体の多数決
一括建替えの原則は、団地内建物の全所有者及び議決権の各5分の4以上である。
確認例：一括建替えの全体要件は、原則として団地内建物の所有者・議決権の各5分の4以上である。
正しい。70条1項本文の要件である。各棟に関する反対の要件も別に確認する必要がある。
棟ごとの反対
2026年改正後は、各棟の所有者又は議決権の3分の1を超える反対がある場合に一括建替えが制限される。
確認例：70条1項ただし書の各棟の反対要件は、人数・議決権のいずれかが3分の1を超えて反対する場合である。
正しい。人数と議決権を「両方」と読まない。旧法の棟ごとの賛成要件からの変更も重要である。
棟の反対と端数
一括建替えの各棟の反対要件は3分の1を超えるかどうかである。
確認例：他の要件を満たす一括建替えで、ある棟の所有者30人・各1票のうち10人・10票が反対した。この反対だけで70条1項ただし書により決議できない。
誤り。10/30はちょうど3分の1で「超える」ではない。11人又は11票なら超える。賛成数の計算と反対による制限を分ける。
議決権側の反対
各棟の反対は人数又は議決権のいずれかが3分の1を超えると制限される。
確認例：ある棟で人数は20％だが議決権の40％が一括建替えに反対した場合、人数が3分の1以下でも各棟の反対要件に該当する。
正しい。70条1項ただし書は「又は」で結ぶ。人数と議決権の両方が超える必要があると読むのは誤りである。
設例の結論と判断を分けた条件
同じ論点でも、判断に使う条件を取り違えると結論が変わります。問題の数字や前提はこの教材の独自設例です。
| 設例 | 記述の判定 | 判断を決めた条件 |
|---|---|---|
| 棟の反対と端数 | 誤り | 10/30はちょうど3分の1で「超える」ではない。11人又は11票なら超える。賛成数の計算と反対による制限を分ける。 |
| 議決権側の反対 | 正しい | 70条1項ただし書は「又は」で結ぶ。人数と議決権の両方が超える必要があると読むのは誤りである。 |
オリジナル確認問題で判断する
○か×かを選び、理由を確認してください。実際の過去問を転載したものではありません。
この解説の一次資料
- 建物の区分所有等に関する法律確認日：2026-09-09
団地全体の賛成だけで判断しない！ 2026年施行の区分所有法65・69・70条／法定要件・緩和の適用も確認
団地の管理と一括建替え｜団地管理の成立
一団地内の数棟の所有者が土地・附属施設を共有すると、団地管理の団体を構成する。 確認例：65条の団地管理は、各棟が必ず区分所有建物である場合にしか成立しない。 誤り。65条は数棟の建物所有者を対象とし、区分所有者がいる場合も含む。戸建てを含む団地も考えられる。
覚え方団地の管理は、複数棟と共有する土地・施設から。
比較して覚える
団地管理・一棟建替え・一括建替え
団地全体の賛成と、各棟の反対の条件を別々に確認します。
| 事由 | 確認単位 | 注意 | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 団地管理 | 数棟の所有者が共有する土地・附属施設 | 建物を団地規約に含めるには68条の要件 | 一団地内の数棟の所有者が土地・附属施設を共有すると、団地管理の団体を構成する。 団地内の建物を団地規約の対象にするには、68条所定の同意・決議が必要となる。 |
| 一棟の建替え | 建替える棟と団地側の承認 | 棟だけの決議で常に完結するとは限らない | 団地内の特定建物を建て替える場合、土地等の共有関係から団地側の建替え承認が必要となる場合がある。 |
| 一括建替え | 全体は原則人数・議決権の各5分の4以上 | 各棟の人数又は議決権で3分の1超の反対があると制限 | 法定の条件を満たす団地では、全棟を一括して建て替える決議の制度がある。 一括建替えの原則は、団地内建物の全所有者及び議決権の各5分の4以上である。 2026年改正後は、各棟の所有者又は議決権の3分の1を超える反対がある場合に一括建替えが制限される。 |
団地管理
- 確認単位
- 数棟の所有者が共有する土地・附属施設
- 注意
- 建物を団地規約に含めるには68条の要件
判断ポイント
一団地内の数棟の所有者が土地・附属施設を共有すると、団地管理の団体を構成する。 団地内の建物を団地規約の対象にするには、68条所定の同意・決議が必要となる。
一棟の建替え
- 確認単位
- 建替える棟と団地側の承認
- 注意
- 棟だけの決議で常に完結するとは限らない
判断ポイント
団地内の特定建物を建て替える場合、土地等の共有関係から団地側の建替え承認が必要となる場合がある。
一括建替え
- 確認単位
- 全体は原則人数・議決権の各5分の4以上
- 注意
- 各棟の人数又は議決権で3分の1超の反対があると制限
判断ポイント
法定の条件を満たす団地では、全棟を一括して建て替える決議の制度がある。 一括建替えの原則は、団地内建物の全所有者及び議決権の各5分の4以上である。 2026年改正後は、各棟の所有者又は議決権の3分の1を超える反対がある場合に一括建替えが制限される。
01団地の管理と一括建替えの重要暗記項目
団地の管理と一括建替え｜団地管理の成立
一団地内の数棟の所有者が土地・附属施設を共有すると、団地管理の団体を構成する。 確認例：65条の団地管理は、各棟が必ず区分所有建物である場合にしか成立しない。 誤り。65条は数棟の建物所有者を対象とし、区分所有者がいる場合も含む。戸建てを含む団地も考えられる。
覚え方団地の管理は、複数棟と共有する土地・施設から。
ひっかけ注意隣り合う建物というだけで団地管理関係が生じるとしない。
団地の管理と一括建替え｜団地規約
団地内の建物を団地規約の対象にするには、68条所定の同意・決議が必要となる。 確認例：団地の土地を共有していれば、各棟の建物の管理も当然に全て団地規約へ移る。 誤り。68条は対象を取り込むための手続を定める。土地の団地管理と各棟の建物管理は自動的に同一化しない。
団地の管理と一括建替え｜建替えの承認
団地内の特定建物を建て替える場合、土地等の共有関係から団地側の建替え承認が必要となる場合がある。 確認例：特定棟で建替えを決めても、団地側の承認を別途確認すべき場合がある。 正しい。69条の建替え承認と62条の建替え決議を区別する。棟の意思と団地の意思の二段階で読む。
覚え方一棟の建替えでも、共有する団地側を確認。
ひっかけ注意その棟の決議だけで常に全手続が完結するわけではない。
団地の管理と一括建替え｜一括建替え
法定の条件を満たす団地では、全棟を一括して建て替える決議の制度がある。 確認例：区分所有法には団地内建物の一括建替え決議の制度は存在しない。 誤り。70条が一括建替えを定める。全棟が区分所有建物であること等の前提を読む。
団地の管理と一括建替え｜全体の多数決
一括建替えの原則は、団地内建物の全所有者及び議決権の各5分の4以上である。 確認例：一括建替えの全体要件は、原則として団地内建物の所有者・議決権の各5分の4以上である。 正しい。70条1項本文の要件である。各棟に関する反対の要件も別に確認する必要がある。
団地の管理と一括建替え｜棟ごとの反対
2026年改正後は、各棟の所有者又は議決権の3分の1を超える反対がある場合に一括建替えが制限される。 確認例：70条1項ただし書の各棟の反対要件は、人数・議決権のいずれかが3分の1を超えて反対する場合である。 正しい。人数と議決権を「両方」と読まない。旧法の棟ごとの賛成要件からの変更も重要である。
団地の管理と一括建替え｜棟の反対と端数
一括建替えの各棟の反対要件は3分の1を超えるかどうかである。 確認例：他の要件を満たす一括建替えで、ある棟の所有者30人・各1票のうち10人・10票が反対した。この反対だけで70条1項ただし書により決議できない。 誤り。10/30はちょうど3分の1で「超える」ではない。11人又は11票なら超える。賛成数の計算と反対による制限を分ける。
団地の管理と一括建替え｜議決権側の反対
各棟の反対は人数又は議決権のいずれかが3分の1を超えると制限される。 確認例：ある棟で人数は20％だが議決権の40％が一括建替えに反対した場合、人数が3分の1以下でも各棟の反対要件に該当する。 正しい。70条1項ただし書は「又は」で結ぶ。人数と議決権の両方が超える必要があると読むのは誤りである。
覚える数字と、狙われる引っかけ
- ひっかけ隣り合う建物というだけで団地管理関係が生じるとしない。
- ひっかけその棟の決議だけで常に全手続が完結するわけではない。
02試験で正誤を分けるチェック順
- 1一団地内の数棟の所有者が土地・附属施設を共有すると、団地管理の団体を構成する。
問題文の限定語を先に拾い、上の暗記項目と照合してから結論を出します。
- 2団地内の建物を団地規約の対象にするには、68条所定の同意・決議が必要となる。
問題文の限定語を先に拾い、上の暗記項目と照合してから結論を出します。
- 3団地内の特定建物を建て替える場合、土地等の共有関係から団地側の建替え承認が必要となる場合がある。
問題文の限定語を先に拾い、上の暗記項目と照合してから結論を出します。
- 4法定の条件を満たす団地では、全棟を一括して建て替える決議の制度がある。
問題文の限定語を先に拾い、上の暗記項目と照合してから結論を出します。
- 5一括建替えの原則は、団地内建物の全所有者及び議決権の各5分の4以上である。
問題文の限定語を先に拾い、上の暗記項目と照合してから結論を出します。
- 62026年改正後は、各棟の所有者又は議決権の3分の1を超える反対がある場合に一括建替えが制限される。
問題文の限定語を先に拾い、上の暗記項目と照合してから結論を出します。
- 7一括建替えの各棟の反対要件は3分の1を超えるかどうかである。
問題文の限定語を先に拾い、上の暗記項目と照合してから結論を出します。
- 8各棟の反対は人数又は議決権のいずれかが3分の1を超えると制限される。
問題文の限定語を先に拾い、上の暗記項目と照合してから結論を出します。
03この論点の根拠
- 関連法令
- 建物の区分所有等に関する法律
- 内容の基準日
- 2026-04-01
- 復習方法
- 要点を確認した後、○×一問一答で条件の違いを見分ける
法改正により扱いが変わる場合があります。試験日程や申込みに関する情報は、 必ず公式案内も確認してください。
問題演習
団地の管理と一括建替えの○×一問一答
1/8問解答 0・正解 0
区分所有法・再生重要度 A
団地の管理と一括建替え｜団地管理の成立
65条の団地管理は、各棟が必ず区分所有建物である場合にしか成立しない。
団地の管理と一括建替えの○×一問一答8問｜問題と解説
この論点で収録している8問を、正誤と解説つきで通して読めます。 上の演習で迷った問題を見直すときに使ってください。
問1
団地の管理と一括建替え｜団地管理の成立重要度A65条の団地管理は、各棟が必ず区分所有建物である場合にしか成立しない。
答え：×（誤り）
解説
誤り。65条は数棟の建物所有者を対象とし、区分所有者がいる場合も含む。戸建てを含む団地も考えられる。 要点：一団地内の数棟の所有者が土地・附属施設を共有すると、団地管理の団体を構成する。 根拠：建物の区分所有等に関する法律 第65条。
問2
団地の管理と一括建替え｜団地規約重要度A団地の土地を共有していれば、各棟の建物の管理も当然に全て団地規約へ移る。
答え：×（誤り）
解説
誤り。68条は対象を取り込むための手続を定める。土地の団地管理と各棟の建物管理は自動的に同一化しない。 要点：団地内の建物を団地規約の対象にするには、68条所定の同意・決議が必要となる。 根拠：建物の区分所有等に関する法律 第68条。
問3
団地の管理と一括建替え｜建替えの承認重要度A特定棟で建替えを決めても、団地側の承認を別途確認すべき場合がある。
答え：○（正しい）
解説
正しい。69条の建替え承認と62条の建替え決議を区別する。棟の意思と団地の意思の二段階で読む。 要点：団地内の特定建物を建て替える場合、土地等の共有関係から団地側の建替え承認が必要となる場合がある。 根拠：建物の区分所有等に関する法律 第69条。
問4
団地の管理と一括建替え｜一括建替え重要度A区分所有法には団地内建物の一括建替え決議の制度は存在しない。
答え：×（誤り）
解説
誤り。70条が一括建替えを定める。全棟が区分所有建物であること等の前提を読む。 要点：法定の条件を満たす団地では、全棟を一括して建て替える決議の制度がある。 根拠：建物の区分所有等に関する法律 第70条。
問5
団地の管理と一括建替え｜全体の多数決重要度A一括建替えの全体要件は、原則として団地内建物の所有者・議決権の各5分の4以上である。
答え：○（正しい）
解説
正しい。70条1項本文の要件である。各棟に関する反対の要件も別に確認する必要がある。 要点：一括建替えの原則は、団地内建物の全所有者及び議決権の各5分の4以上である。 根拠：建物の区分所有等に関する法律 第70条。
問6
団地の管理と一括建替え｜棟ごとの反対重要度A70条1項ただし書の各棟の反対要件は、人数・議決権のいずれかが3分の1を超えて反対する場合である。
答え：○（正しい）
解説
正しい。人数と議決権を「両方」と読まない。旧法の棟ごとの賛成要件からの変更も重要である。 要点：2026年改正後は、各棟の所有者又は議決権の3分の1を超える反対がある場合に一括建替えが制限される。 根拠：建物の区分所有等に関する法律 第70条。
問7
団地の管理と一括建替え｜棟の反対と端数重要度A他の要件を満たす一括建替えで、ある棟の所有者30人・各1票のうち10人・10票が反対した。この反対だけで70条1項ただし書により決議できない。
答え：×（誤り）
解説
誤り。10/30はちょうど3分の1で「超える」ではない。11人又は11票なら超える。賛成数の計算と反対による制限を分ける。 要点：一括建替えの各棟の反対要件は3分の1を超えるかどうかである。 根拠：建物の区分所有等に関する法律 第70条。
問8
団地の管理と一括建替え｜議決権側の反対重要度Aある棟で人数は20％だが議決権の40％が一括建替えに反対した場合、人数が3分の1以下でも各棟の反対要件に該当する。
答え：○（正しい）
解説
正しい。70条1項ただし書は「又は」で結ぶ。人数と議決権の両方が超える必要があると読むのは誤りである。 要点：各棟の反対は人数又は議決権のいずれかが3分の1を超えると制限される。 根拠：建物の区分所有等に関する法律 第70条。
団地の管理と一括建替えの問題を続けて解く
この論点に対応する8問を絞り込んで出題します。