無断転貸で解除できる？賃借権の譲渡・承諾・転借人の義務を解説｜賃貸不動産経営管理士【2026年度試験対応】

所有者を貸主、最初に借りた人を借主とすると、賃借権の譲渡では借主の地位が新しい借主に移ります。転貸では、最初の借主が貸主との関係を保ち、その借主が転貸人として別の人へ貸します。転貸で最後に借りる人が転借人です。

たとえば、借りている部屋の契約上の地位を別の人に引き継がせるのが譲渡です。自分の賃貸借を残したまま、その部屋を第三者に貸すのが転貸です。所有権の移転とは違うため、図の人物に「貸主・借主・転借人」と役割を書いてから考えます。

民法612条1項は、貸主の承諾を得ない賃借権の譲渡・転貸を制限しています。借主と新しい利用者だけで話を決めても、それだけで貸主に認めてもらえるわけではありません。契約書に転貸の許可や条件がある場合は、その範囲も確認します。

同条2項の解除は、承諾のない契約書を作ったという情報だけでなく、第三者に物件を使用・収益させたかがポイントです。「無断で契約を結ぶ」「第三者が実際に使用する」「貸主が解除を申し入れる」を同じ出来事として処理しないようにします。

判例は、無断で第三者に使用・収益させた場合でも、貸主に対する背信的行為と認めるに足らない特段の事情があるときは、612条の解除権が発生しないとしています。継続的な賃貸借における信頼関係が判断の中心です。

「親族に貸したから必ず許される」「家賃を払っていれば解除できない」という一律の結論ではありません。利用の実態など個別事情を踏まえる例外であり、貸主の承諾が不要になる一般ルールへ広げてはいけません。試験では、承諾の原則と解除制限を二段階で説明できるようにします。

貸主が承諾した適法な転貸では、転借人は、原賃貸借に基づく借主の債務の範囲を限度として、転貸借上の債務を貸主に直接履行する義務を負います。貸主は元の借主への権利も失いませんが、同じ賃料を二重に回収できるという意味ではありません。

独自の例として、原賃料が月8万円、転貸料が月10万円で、両方の当月分が支払期日を迎えて未払いの場合、貸主への直接支払義務の上限は8万円です。逆に転貸料が月6万円なら、転貸借上の債務を超えて8万円を請求できるわけではありません。金額と支払期日の両方を確認します。

転借人が転貸人へ賃料を前払いしていても、それを貸主に対抗できない点にも注意します。一方、転借人が修繕費を支出した場合に、当然に元の貸主へ直接請求できるという逆向きの関係は613条からは導けません。誰との契約に基づく請求なのかを区別します。

適法な転貸がある場合、貸主と借主が話し合って原賃貸借を解除しても、原則としてその合意解除を転借人に対抗できません。二者だけの合意によって、適法に利用していた転借人を当然に排除することはできないためです。

ただし、その合意解除の時点で、貸主が借主の債務不履行による解除権を持っていた場合には例外があります。「合意解除は常に対抗できない」と覚えず、613条3項ただし書まで確認しましょう。期間満了や債務不履行解除とは区別して読みます。

令和7年度問2では、適法な転貸における賃料の直接請求、修繕費の請求先、原賃貸借の合意解除などが問われました。無断転貸の解除とは区別して、適法な転貸の三者関係を復習しましょう。

復習は、①譲渡か転貸か、②貸主の承諾があるか、③誰が誰へ何を請求するか、④解除の種類と例外、の順です。契約終了の要件は「賃貸借契約の解除」、支出した修繕費の扱いは「修繕義務と必要費・有益費」へ進むとつながります。