賃貸借の対抗要件とは？建物の引渡し・所有者変更を図解【賃貸不動産経営管理士】【2026年度試験対応】

民法605条の賃借権の登記に加え、借地借家法31条は建物の引渡しに対抗力を認める。実際に引渡しを受けていれば、その後に建物を取得した者や競売で買い受けた者にも賃借権を主張できる。ただし賃貸借より先順位の抵当権に基づく競売で買受人が取得した場合は対抗できず、民法395条の建物明渡猶予制度により買受けの時から6か月の明渡猶予を受けるにとどまる。

覚え方建物は引渡しで対抗、先順位抵当の競売なら六か月の明渡猶予だけ

ひっかけ注意賃借権の登記がなければ対抗できないとする誤り、抵当権との先後関係を無視させる出題が狙われる。

対抗要件を備えた建物が譲渡されると賃貸人たる地位は当然に譲受人へ移転し、賃借人の承諾は不要である（605条の2第1項）。ただし賃借人への賃料請求や解除権の行使には所有権移転登記が必要となる。費用償還債務と敷金返還債務も譲受人が承継し、承継される敷金は未払賃料等に充当された後の残額である。譲渡人・譲受人が①地位を譲渡人に留保する旨と②譲受人が譲渡人に賃貸する旨をともに合意したときに限り移転しない。

覚え方地位の移転は承諾いらず、賃料を取るには登記が要る

ひっかけ注意「賃借人の承諾が必要」「登記なしでも賃料請求できる」の両方向で狙われる。地位の留保に二つの合意が必要な点も罠。

使用貸借は無償契約であるため借地借家法の保護が及ばず、対抗要件も認められない。建物が第三者に譲渡されれば借主は明渡しを求められる。また使用貸借の借主は借用物の通常の必要費を負担し（595条1項）、賃貸借と異なり貸主は原則として修繕義務を負わない。書面によらない使用貸借は、貸主は借主が借用物を受け取るまで解除することができる（593条の2）。

覚え方使用貸借は借地借家法の外、対抗力なし・通常の必要費は借主持ち

ひっかけ注意賃貸借の対抗要件（引渡し）を使用貸借にも当てはめる誤りが定番。必要費の負担が賃貸借と逆である点も狙われる。