家賃滞納で契約解除できる条件は？催告・信頼関係・明渡しを整理【賃貸管理士】【2026年度試験対応】

督促は正当な権利行使であっても、方法・時間帯・場所において社会通念上相当な範囲を超えれば違法となる。深夜早朝の電話や訪問、勤務先や近隣への滞納の告知、玄関ドアへの貼り紙、大声での要求などはプライバシーや名誉の侵害として損害賠償責任を生じ得る。督促は本人に対し節度をもって行い、応じない場合は内容証明郵便による催告を経て法的手続へ移行する。家賃債務保証会社が行う場合も同様である。

覚え方督促は本人に・常識的な時間に・静かに

ひっかけ注意貼り紙・勤務先連絡・深夜の訪問は典型的な違法行為である。保証会社が行う場合も同じ規律が及ぶ。

供託できるのは、①弁済の提供をしたが債権者が受領を拒んだとき、②債権者が弁済を受領することができないとき、③弁済者が過失なく債権者を確知することができないとき（賃貸人が死亡し相続人が不明な場合等）の3類型である（民法494条）。賃料額に争いがある、修繕がされないといった理由だけでは供託できない。供託額は債務の本旨に従った全額でなければならず、一部供託は原則として無効である。

覚え方供託は受領拒絶・受領不能・債権者不確知の三つだけ

ひっかけ注意賃料増額の争いがあるだけで供託できるとする誤りが定番。増額請求中は相当と認める額を支払うのであって供託ではない。

民法166条1項により、債権は①債権者が権利を行使することができることを知った時から5年、②権利を行使することができる時から10年のいずれか早い方の経過で時効消滅する。賃料は支払期日を通常認識しているため実質5年で完成する。旧169条の定期給付債権の短期消滅時効は2020年施行の改正で廃止された。催告には6か月の完成猶予の効力しかなく、裁判上の請求や債務の承認があれば時効は更新される。

覚え方賃料の時効は知ってから五年、催告の効き目は六か月だけ

ひっかけ注意改正前の短期消滅時効や不法行為の3年と混同させる出題が狙われる。催告を繰り返しても完成猶予は延長されない。

口座振替は入金の確実性と事務効率に優れるが、残高不足等による振替不能が生じる。振替結果データを速やかに確認して未収者を特定し、当月中に連絡するのが滞納長期化を防ぐ要点である。督促は日時・方法・相手方・応答内容を記録し、支払約束を得たときは書面やメールで確認する。連帯保証人や家賃債務保証会社への通知も契約で定めた期限内に行う。受領した家賃等は分別管理の対象となる。

覚え方滞納対応は早く・記録して・保証にも連絡

ひっかけ注意「翌月にまとめて請求すればよい」は滞納を長期化させる。初動の遅れが致命的となる。

弁済の提供をしたのに債権者が受領を拒んだとき、債権者が受領することができないとき、又は弁済者が過失なく債権者を確知することができないときは、弁済者は供託所に供託して債務を免れる（民法494条）。賃料増額の争いで賃貸人が従前額の受領を拒む場合などに用いられる。なお増額の裁判が確定するまで賃借人は相当と認める額を支払えば足り、不足額には年1割の利息を付して支払う。

覚え方受け取ってくれなければ供託、増額争いは相当額を払って年一割

ひっかけ注意「受領を拒まれたまま支払わなければ滞納になる」は誤り。供託により債務を免れる。

消費者契約法9条1項2号は、消費者が支払期日までに金銭を支払わない場合の損害賠償額の予定・違約金を定める条項について、支払期日の翌日からの日数に応じ年14.6パーセントの割合を乗じた額を超える部分を無効とする。年30パーセントの特約でも年14.6パーセントの限度では効力を持ち、特約全体が無効になるのではない。同項1号により、解除に伴う違約金も平均的な損害の額を超える部分は無効となる。

覚え方遅延損害金の天井は年一四・六、超えた分だけが無効

ひっかけ注意「合意があれば利率は自由」も「上限を超えると特約全体が無効」も誤り。無効となるのは超過部分に限られる。