原状回復の費用負担｜クロスの6年・修繕範囲・通常損耗を整理【賃管試験】【2026年度試験対応】

経過年数の考慮は、経年変化・通常損耗分を賃借人に二重に負担させないための調整である。壁クロス・カーペット・クッションフロア・畳床・冷房用暖房用機器は6年、流し台は5年、便器・洗面台等の給排水衛生設備は15年で残存価値1円となる直線を想定する。畳表・襖紙・障子紙は消耗品的性格が強いため経過年数を考慮せず、フローリングの部分補修も考慮しない。残存価値はゼロではなく1円である。

覚え方クロス・カーペットは六年、流し台五年、便器十五年、畳表と襖紙は年数考慮なし

ひっかけ注意「すべての部位で経過年数を考慮する」は誤り。畳表・襖紙・フローリングの部分補修は考慮しない。

賃貸人負担の例は、家具設置による床やカーペットのへこみ、テレビ・冷蔵庫の背面の電気ヤケ、壁に貼ったポスターの跡、日照など自然現象によるクロスや畳の変色、破損のない網戸の張替え、通常清掃がされている場合のハウスクリーニング、破損・紛失のない場合の鍵の取替えである。賃借人負担の例は、引越作業でつけた引っかき傷、タバコのヤニや臭い、ペットによる傷や臭い、結露を放置して拡大させたカビやシミ、鍵の紛失による取替えである。

覚え方へこみ・電気ヤケ・ポスター跡は貸主、ヤニ・ペット・結露放置・鍵紛失は借主

ひっかけ注意具体例の振り分けを入れ替える出題が頻出。結露の発生自体は貸主負担、放置して拡大させたカビは借主負担という区別も罠。

ガイドラインが賃貸人負担とする例には、家具の設置による床のへこみ・設置跡、テレビや冷蔵庫の背面の電気ヤケ、日照など自然現象によるクロスや畳の変色、フローリングのワックスがけ、網入りガラスの熱割れ、地震による破損、下地ボードの張替えを要しない程度の画鋲・ピンの穴、通常清掃がされている場合に次の入居者を確保するために行うハウスクリーニングがある。これらは賃料に織り込まれた経年変化・通常損耗である。

覚え方置いた跡・焼けた壁・日焼け・ワックスは貸主

ひっかけ注意電気ヤケや家具の設置跡を借主負担とする誤り。通常の使用の範囲を狭く読ませる出題に注意する。

賃借人負担となるのは、引越作業でつけた引っかき傷、日常清掃を怠ったことによる台所の油汚れやすす、風呂・トイレの水垢やカビ、不注意で雨を吹き込ませたフローリングの色落ち、下地ボードの張替えが必要な程度の釘・ネジ穴、鍵の紛失による取替えなどである。結露自体は建物の構造に起因することが多いが、賃借人が発生を通知せず拭き取り等の手入れも怠って壁面を腐食・カビさせた場合は善管注意義務違反として賃借人負担となる。

覚え方借主負担は、知らせず・拭かず・掃除せずで広がった損耗

ひっかけ注意「結露は構造の問題だから常に貸主負担」は誤り。通知と手入れを怠ったかどうかが分岐点である。

ガイドラインは、賃借人が負担すべき費用について、施工単位あたりの費用に経過年数に応じた残存価値の割合を乗じて算定する。壁クロス、カーペット、クッションフロア、畳床、冷房用・暖房用機器は6年、流し台は5年、便器・洗面台等の給排水衛生設備やユニットバスは15年で残存価値1円となる直線を想定する。入居年数が長いほど賃借人の負担割合は小さくなる。残存価値はゼロではなく1円である。

覚え方クロス・クッションフロア・エアコンは六年、流し台五年、衛生設備十五年

ひっかけ注意残存価値は1円でありゼロではない。耐用年数の年数を入れ替える出題が多い。

原状回復ガイドラインは、鍵の取替えについて、破損や鍵の紛失がない場合は物件管理上の問題であるとして賃貸人負担とするのが妥当としている。借主が鍵を紛失・破損した場合はシリンダー交換費用を含めて借主負担となる。実務では特約で借主負担とする例もあるが、その場合も特約の必要性・合理性、借主の認識、義務負担の意思表示という有効要件を満たす必要がある。

覚え方鍵替えは、なくしたら借主、ふつうは貸主

ひっかけ注意「入替え時の鍵交換は常に入居者負担」は誤り。ガイドライン上の原則は貸主負担である。

ガイドラインは、喫煙等によりクロス等がヤニで変色し、又は臭いが付着した場合、通常の使用による汚損を超えると判断されることが多く、賃借人負担でクリーニング又は張替えを行うとする。ペット飼育による柱・クロスの傷や臭いも同様に賃借人負担である。一方、エアコンの内部洗浄は喫煙等による臭いが付着していない限り賃貸人負担とされる。ヤニによる張替えも経過年数を考慮して負担割合を算定する。

覚え方タバコとペットは借主、エアコン内部洗浄は原則貸主

ひっかけ注意エアコン内部洗浄を一律借主負担とする誤り。臭いの付着の有無で結論が分かれる。

畳表・襖紙・障子紙は消耗品としての性格が強く価値の減少が大きいことから経過年数を考慮せず、賃借人の故意・過失等による毀損であれば費用の全額を負担する。フローリングも部分補修の場合は経過年数を考慮しない（全体を張り替える場合は建物の耐用年数で考える）。これに対し畳床・カーペット・クッションフロアは6年で残存価値1円となる直線で考える。畳「表」と畳「床」の扱いの違いを押さえる。

覚え方畳表・ふすま紙・障子紙は年数関係なし、畳床は六年

ひっかけ注意畳「表」と畳「床」の扱いの違いが定番の引っかけ。フローリングの部分補修も年数を考慮しない。