原状回復ガイドラインを解説｜通常損耗・借主負担・特約の見分け方【賃貸管理士】【2026年度試験対応】

賃借人が原状回復義務を負うのは、賃借物を受け取った後に生じた損傷のうち、通常の使用及び収益によって生じた損耗（通常損耗）並びに経年変化を除いた部分である。さらに、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは義務を負わない（621条ただし書）。地震によるガラスの破損や網入りガラスの熱割れは賃貸人の負担となる。「借りた時の状態に完全に戻す義務」ではない点が最重要である。

覚え方原状回復は通常損耗・経年変化を除いた傷だけ

ひっかけ注意「借りた時の状態に完全に戻す義務」と誤解させる出題が定番。帰責事由のない損傷も対象外である。

621条は任意規定なので通常損耗を賃借人負担とする特約自体は可能だが、最高裁平成17年12月16日判決は、賃借人が負担する通常損耗の範囲が賃貸借契約書に具体的に明記されているか、少なくとも口頭で明確に説明され賃借人が明確に認識して合意したことを要求する。国土交通省ガイドラインも、特約の必要性と合理的理由、賃借人の認識、義務負担の意思表示の3要件を挙げる。消費者契約法10条により無効となる余地もある。

覚え方通常損耗特約は何を・どこまで・いくらを明記して合意が要る

ひっかけ注意「通常損耗特約は常に無効」も「契約書に一行書けば有効」もどちらも誤り。具体性と賃借人の認識が鍵である。

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義する。経年変化・通常損耗の回復費用は賃料に含まれるものとして賃貸人が負担する。ガイドライン自体に法的拘束力はないが、民法621条も同じ考え方を明文化している。

覚え方原状回復は借りたときに戻すのではなく、余計に傷めた分を直すこと

ひっかけ注意「入居時の状態に戻す義務」と書く誤りが典型。経年変化・通常損耗は貸主負担である。

ガイドラインは、原状回復の特約が有効となる要件として、①特約の必要性があり、かつ暴利的でないなどの客観的・合理的理由が存在すること、②賃借人が特約により通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことを認識していること、③賃借人が義務負担の意思表示をしていることの3つを挙げる。最高裁平成17年12月16日判決も、負担させる通常損耗の範囲が契約書に具体的に明記されているか、口頭で明確に説明され合意されている必要があるとした。

覚え方特約は、合理的・分かっていた・同意した、の三つ揃って有効

ひっかけ注意「契約書に借主負担と一行あれば当然に有効」は誤り。範囲と金額の明示が必要となる。

経過年数を超えて残存価値がほとんどない設備等であっても、賃借人が用法違反や故意・過失により毀損した場合には、その補修工事に伴う施工費用（労務費等）について賃借人が負担することがある。入居年数が長く価値がほぼゼロのクロスに落書きをした場合、材料費は請求できなくても除去・張替えの作業費は負担の対象となる。経過年数の考え方は負担割合の算定方法であり、善管注意義務を免除するものではない。

覚え方価値ゼロでも壊せば工事代は払う、善管注意義務は消えない

ひっかけ注意「6年住めば何をしても負担なし」とする誤りが定番。故意過失による毀損は経過年数の問題とは別である。

民法621条は、賃借人は賃借物を受け取った後に生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた損耗並びに経年変化を除く）について、賃貸借終了時に原状に復する義務を負うとしつつ、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは義務を負わないと定める。地震によるガラスの破損や網入りガラスの熱割れなどが典型例で、これらは賃貸人の負担となる。

覚え方直すのは通常損耗を超え、かつ借主のせいのときだけ

ひっかけ注意帰責事由の要件を落として「受け取った後の損傷はすべて借主負担」とする誤りが狙われる。