賃貸の入居審査で何を確認する？収入・本人確認・個人情報【賃貸管理士】【2026年度試験対応】

入居審査では、申込者の職業・年収・勤務先・家族構成、連帯保証人や家賃債務保証会社の利用状況等を確認し、賃料支払能力と共同生活への適合性を判断する。賃貸借契約の当事者は貸主であるから、入居可否の最終決定権は貸主にあり、管理業者が単独で決定することはできない。管理業者は入居申込書・本人確認書類・収入資料を整理して貸主に報告し承諾を得る。断る場合も丁寧に対応し、経緯を記録する。

覚え方審査は業者が調べ、決めるのは貸主

ひっかけ注意管理業者が単独で決定できるかのような記述が誤り。受託した権限の範囲を超える判断はできない。

国籍・人種・障害・高齢・ひとり親であることなどの属性のみを理由に一律に入居を拒むことは不当な差別に当たる。可否の判断は賃料支払能力や共同生活上の適合性という客観的事由に基づいて行う。障害者差別解消法は令和6年4月1日から民間事業者にも合理的配慮の提供を義務づけており、住宅セーフティネット法も要配慮者の入居を拒まない住宅の登録制度を設けている。貸主が属性を理由に拒む場合の説得も管理業者の役割である。

覚え方断る理由は属性ではなく支払能力と共同生活への適合

ひっかけ注意「貸主の意向であれば国籍を理由に断ってよい」は誤り。貸主への説明・説得も管理業者の役割である。

入居申込書の記載内容は、運転免許証・在留カード等の公的書類の提示を受けて照合する。外国人については在留カード又は特別永住者証明書で氏名・国籍・在留資格・在留期間を確認するが、在留期間が契約期間より短いことのみを理由に拒むのは適切でなく、更新の見込みや支払能力を含めて判断する。母国語の契約書ひな形やごみ出し等の生活ルールの説明資料を用意すると入居後のトラブルを防ぎやすい。

覚え方本人確認は書面と原本を突き合わせ、在留期間の短さだけで断らない

ひっかけ注意確認することと拒否することは別問題。「在留期間が短ければ必ず断る」は誤りである。

標準契約書は、賃貸人・賃借人の双方に、自らおよび役員等が暴力団員等の反社会的勢力でないこと、反社会的勢力に賃借物を使用させないこと、暴力的な要求行為や偽計・威力を用いた業務妨害を行わないことを確約させる。確約に反する事実が判明したときは、相手方は催告を要せずに契約を解除できる。賃料不払による解除が催告と信頼関係破壊の判断を要するのとは仕組みが異なる。

覚え方反社は確約違反そのものが解除事由、催告は要らない

ひっかけ注意反社条項違反にも催告が必要と考えるのが罠。ここは無催告解除として設計されている点が賃料不払との決定的な違いである。