おとり広告とは？3つの類型と成約済み物件の扱い｜賃貸不動産経営管理士【2026年度試験対応】

宅地又は建物の貸借の媒介で依頼者双方から受ける報酬の合計額は、原則として借賃1か月分の1.1倍（消費税課税事業者の場合）が上限である。計算のもとになる借賃には消費税を含めない。ただし令和6年（2024年）7月1日から、現に長期間使用されていない、又は将来にわたり使用の見込みがない「長期の空家等」の貸借の媒介では、媒介に要する費用を勘案し、媒介契約の締結時にあらかじめ貸主へ説明して合意した場合、貸主から受ける報酬と双方から受ける報酬の合計額は借賃1か月分の2.2倍までとなる。借主から受ける額は通常の上限を超えられない。入居者を募集している賃貸集合住宅の空室は事業の用に供されているため、長期の空家等には該当しない。貸借の代理にも同様に長期の空家等の特例がある。

覚え方貸借は原則一か月と税、長期空家は事前説明・合意で貸主側と合計が二か月と税

ひっかけ注意「貸借は例外なく双方合計1.1倍」は誤り。長期の空家等の特例は貸主側だけが通常の上限を超えられ、借主側は通常の上限のままである。

居住用建物の賃貸借の媒介では、依頼者の一方から受けることのできる報酬は原則として借賃1か月分の0.55倍が上限である。ただし媒介の依頼を受けるに当たって依頼者の承諾を得ている場合はこの制限を超えられる。承諾は「依頼を受けるに当たって」得ることが必要で、契約成立後や重要事項説明の時点で得ても足りない。通常は承諾があっても双方合計で借賃1か月分の1.1倍が上限となる。ただし長期の空家等の特例では、媒介契約の締結時にあらかじめ貸主へ説明して合意した場合、貸主から受ける額及び双方合計額は借賃1か月分の2.2倍までとなる。借主から受ける額は、借主の事前承諾がなければ0.55倍、承諾があっても1.1倍までである。

覚え方居住用は原則半月と税、承諾は依頼を受けるときに取る

ひっかけ注意承諾のタイミングが罠。契約時・決済時の承諾では0.55か月分の上限を超えられない。

宅地建物取引業法32条は、所在・規模・形質、現在若しくは将来の利用の制限・環境・交通等の利便、代金や借賃等の対価の額や支払方法等について、著しく事実に相違する表示や、実際のものより著しく優良・有利であると誤認させる表示を禁じる。広告を出した時点で違反が成立し、誤認した者の発生も契約の成立も要件ではない。監督処分に加え、6か月以下の拘禁刑若しくは100万円以下の罰金又はこれらの併科の対象となる。

覚え方誇大広告は出した時点でアウト、誤認者ゼロでも成約ゼロでも違反

ひっかけ注意「誤認した者がいなければ違反にならない」「契約に至らなければ問題ない」という誤りが狙われる。

おとり広告とは、①実際には存在しない物件、②存在するが取引の対象となり得ない物件、③存在するが取引する意思のない物件についての広告をいい、不動産の表示に関する公正競争規約が禁じている。成約済み物件の削除を怠った掲載も対象で、故意の有無は問われない。おとり広告は同時に宅地建物取引業法32条の誇大広告等の禁止に該当することもある。違反には公正取引協議会による違約金や厳重警告などの措置がとられる。

覚え方おとりは、ない・取引できない・取引する気がないの三つ

ひっかけ注意「故意でなければおとり広告にならない」は誤り。成約済み物件の消し忘れも規約違反となる。

返還されず権利設定の対価として支払われる権利金の授受があるときは、その額を売買代金とみなして売買の報酬計算式を適用できる。ただし対象は居住用建物以外の宅地・建物の賃貸借に限られ、店舗や事務所では使えるが、居住用建物では借賃1か月分の枠が上限のままである。敷金など返還される金銭は権利金に当たらず、この特例の対象にならない。売買換算した額と借賃基準の額のいずれか高い方を採用できる。

覚え方権利金の特例は店舗・事務所なら使えて住まいには使えない、返る金は権利金でない

ひっかけ注意「居住用でも権利金があれば売買換算できる」は誤り。返還される敷金を権利金に含める誤りも狙われる。

建物の貸借の媒介・代理を業として行うことは宅地建物取引業に当たり免許が必要である。一方、自ら貸主となって賃貸・転貸することは宅地建物取引業に当たらないため、サブリース業者が自ら転貸するのに免許は要らない。賃貸住宅管理業の登録と宅地建物取引業の免許は別個の制度であり、管理業の登録があっても媒介・代理はできない。無免許で媒介報酬を受け取れば無免許営業となる。

覚え方自ら貸すのは免許いらず、人のために媒介するなら免許いる

ひっかけ注意「管理業の登録があれば募集の媒介もできる」は誤り。自ら貸主の場合と混同させる出題に注意する。

宅地建物取引業者が建物の貸借を媒介・代理するときは、契約が成立するまでに宅地建物取引士をして重要事項説明書（35条書面）を交付して説明させ、契約成立後遅滞なく37条書面を交付しなければならない。いずれも宅地建物取引士の記名が必要で、37条書面は交付のみで説明までは要しない。貸借特有の説明事項として、台所・浴室等の設備の整備状況、契約期間及び更新に関する事項、敷金等の精算に関する事項、管理の委託先などがある。

覚え方三十五条は締結前に説明、三十七条は締結後に交付

ひっかけ注意37条書面にも説明義務があるとする誤り、貸借では重要事項説明が不要とする誤りが狙われる。

徒歩の所要時間は道路距離80mにつき1分として算出し、1分未満の端数は切り上げる。信号待ちや坂道による遅れは加算しない。距離は物件の出入口を起点とし、駅等は最も近い出入口を基準とする。「新築」と表示できるのは建築後1年未満かつ未使用のものに限られる。賃料は1か月あたりの額を表示し、住戸により異なるときは最低額と最高額を表示する。管理費・共益費も別に表示する。

覚え方徒歩は八十メートルで一分・端数は切り上げ、新築は一年未満かつ未入居

ひっかけ注意端数処理は切り上げ。「切り捨て」に入れ替える引っかけが多い。新築の要件は年数と未使用の両方である。