賃貸住宅の修繕義務は誰にある？必要費・有益費と請求時期を解説｜賃貸不動産経営管理士【2026年度試験対応】

賃貸人は賃貸物の使用収益に必要な修繕をする義務を負うが、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは義務を負わない（606条1項ただし書）。賃貸人が保存に必要な行為をしようとするときは賃借人はこれを拒めない（同条2項）。もっとも、賃貸人が賃借人の意思に反して保存行為をしようとする場合において、そのために賃借人が賃借をした目的を達することができなくなるときは、賃借人は契約を解除できる（607条）。賃借人は修繕が必要であることを知ったときは遅滞なく賃貸人に通知しなければならない（615条）。

覚え方修繕は貸主の義務、ただし壊したのが借主なら義務なし

ひっかけ注意賃借人の故意過失による破損まで賃貸人が修繕義務を負うとする誤りが狙われる。通知義務は賃借人側にある。

賃借人が自ら修繕できるのは、①賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、又は賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき、②急迫の事情があるときの2つの場合に限られる（607条の2）。急迫の事情があるときは通知をしていなくても修繕できる。支出した費用は必要費として直ちに償還を請求できる。常に賃貸人の承諾が必要というわけではない。

覚え方借主が直せるのは通知して待っても直らないか急迫の二つだけ

ひっかけ注意常に賃貸人の承諾が必要とする誤り、急迫の場合にも通知が必要とする誤りが狙われる。

必要費（雨漏りの修理や給湯器の交換など保存に必要な費用）は支出後直ちに償還を請求できる。有益費（物の価値を増加させる費用）は賃貸借の終了時に、価格の増加が現存する場合に限り、賃貸人の選択に従って支出額又は増価額の償還を請求できる。裁判所は賃貸人の請求により有益費の償還について相当の期限を許与できる。費用の償還請求は、賃貸人が返還を受けた時から1年以内に行使しなければならない（622条・600条1項）。

覚え方必要費はすぐ・有益費は終了時、請求は返還から一年以内

ひっかけ注意必要費と有益費の請求時期を入れ替える出題が最頻出。有益費は増価が現存する場合に限る点も罠である。

民法615条は、賃借物が修繕を要するとき、または賃借物について権利を主張する者があるときは、賃借人は遅滞なくその旨を賃貸人に通知しなければならないと定める。ただし賃貸人が既にこれを知っているときは通知を要しない。通知を怠って損害が拡大したときは、賃借人は善管注意義務違反を問われ、拡大した部分の原状回復費用を負担することがある。結露の放置によるカビの拡大がその典型例である。

覚え方壊れたらすぐ知らせる、黙って放置は借主の責任

ひっかけ注意「貸主が修繕義務を負うのだから借主に通知義務はない」は誤り。通知を怠って広がった損害は借主の負担となる。

賃貸人の修繕義務は、賃貸借の目的物として貸している部分・設備に及ぶ。前入居者のエアコン等をそのまま使わせる場合は、設備ではない残置物であること、故障しても賃貸人は修繕・撤去の責任を負わないこと、賃借人が自らの費用で使用・処分できることを契約書に明記しておく。逆に設備として貸したものが故障して使用できなくなれば、賃貸人は修繕義務を負い、賃料も当然に減額される。

覚え方設備なら直す義務あり、残置物なら義務なし。境目は契約書

ひっかけ注意「室内にある物はすべて設備」とする誤りが狙われる。残置物として扱うには契約書での明示が前提となる。

民法606条2項は、賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは賃借人はこれを拒むことができないと定め、賃借人に受忍義務を課す。他方607条は、賃借人の意思に反する保存行為によって賃借した目的を達することができなくなるときは、賃借人は契約の解除ができるとする。効果は拒絶ではなく解除である。実務では工事の内容・期間・立入りの要否を事前に通知し、日程を調整して行う。

覚え方工事は拒めない、我慢できなければ解除する

ひっかけ注意拒絶権と解除権の取り違えが狙われる。工事の受忍は義務であり、賃借人に工事そのものを拒否する権利はない。