敷金はいつ返す？返還時期・家賃への充当を解説【賃貸不動産経営管理士】【2026年度試験対応】

敷金返還債務は、①賃貸借が終了し、かつ賃貸物の返還を受けたとき、又は②賃借人が適法に賃借権を譲り渡したときに発生する（622条の2第1項）。明渡しが先履行であり、敷金の返還と明渡しは同時履行の関係に立たないため、賃借人は敷金の返還を受けるまで明渡しを拒むことはできない。返還額は敷金から未払賃料・原状回復費用等の賃借人の債務を控除した残額である。

覚え方敷金は出てから返る、明渡しが先・同時履行ではない

ひっかけ注意「同時履行の関係に立つ」は誤り。契約終了時に当然に発生するとする誤りもセットで狙われる。

民法622条の2により、敷金返還債務は①賃貸借が終了し、かつ賃貸物の返還を受けたとき、又は②賃借人が適法に賃借権を譲り渡したときに発生する。判例も明渡しが先履行であり、敷金返還と明渡しは同時履行の関係に立たないとする。賃貸人は賃借人が賃料等の債務を履行しないときは敷金を充当できるが、賃借人の側から充当を請求することはできない。返還の時期は契約で定めるのが通常である。

覚え方明け渡してから敷金が返る、充当を求められるのは貸主だけ

ひっかけ注意同時履行と誤らせる出題が定番。借主から「敷金を最後の家賃に充ててほしい」も認められない。

最高裁平成23年3月24日判決は、契約書に敷引金の額が明確に記載され賃借人がその負担を認識して契約した場合、敷引金の額が賃料の額等に照らして高額に過ぎるなどの事情がない限り、敷引特約は消費者契約法10条により無効とはならないとした。同判決の事案では、月額賃料のおおむね2倍から3.5倍にあたる敷引金が有効とされている。敷引きは通常損耗の補修費用等をあらかじめ賃借人が負担する趣旨と解される。

覚え方敷引きは額が書いてあって高すぎなければ通る

ひっかけ注意「敷引特約は消費者契約法により当然に無効」も「合意があれば額を問わず有効」も誤り。判断の分かれ目は賃料額との対比である。

賃貸人は賃貸借の継続中でも、賃借人が賃料等の債務を履行しないときは敷金をその弁済に充てることができるが、賃借人の側から充当を請求することはできない（622条の2第2項）。敷金は賃貸人のための担保だからである。したがって「敷金があるから最後の月の賃料は払わない」という主張は認められない。賃貸人が充当した場合には、賃借人が減少分を補填する義務を負う旨の特約を置くのが通常である。

覚え方敷金の充当は貸主からは可・借主からは不可

ひっかけ注意賃借人が「敷金があるから最後の月の家賃は払わない」と主張できるかが典型論点。できないのが正解である。

賃借権が適法に譲渡された場合、旧賃借人が差し入れた敷金は新賃借人に当然には承継されない。旧賃借人の未払賃料等を控除した残額が旧賃借人へ返還され、新賃借人は改めて敷金を差し入れることになる。当事者が合意すれば承継させることも可能である。賃貸人が交替する場合には敷金返還債務が当然に譲受人へ承継されるのと結論が逆になる点が繰り返し問われる。

覚え方借主交替は敷金を精算して返す、貸主交替は敷金がついていく

ひっかけ注意賃借人が交替しても敷金が当然に新賃借人へ引き継がれるとする誤りが定番である。

民法605条の2第4項により、賃貸人たる地位が譲受人に移転したときは、費用の償還債務及び敷金の返還債務は譲受人が承継する。旧賃貸人に対する未払賃料等があれば、これを控除した残額について承継される。これに対し賃借権が適法に譲渡された場合、旧賃借人が差し入れた敷金は新賃借人に当然には承継されず、旧賃借人に返還される。貸主交代なら承継、借主交代なら不承継と覚える。

覚え方敷金は、貸主が代われば付いていく、借主が代われば付いていかない

ひっかけ注意賃借人の交代でも敷金が承継されるとする誤りが狙われる。承継されるのは貸主交代の場合である。

敷金からは未払賃料、原状回復費用の賃借人負担分、その他契約上の債務を控除できる。精算にあたっては部位ごとの損耗の内容、負担区分の理由、経過年数を考慮した負担割合、単価と数量を明細で示す。契約書に定めた期限内に返還し、遅れれば遅延損害金の問題となる。根拠を示さない一方的な控除は、少額訴訟や紛争処理機関への申立てにつながりやすい。

覚え方精算は、何を・なぜ・いくら引くかを書いて返す

ひっかけ注意「敷引特約があれば説明不要」は誤り。控除の透明性が求められる。

敷金とは、いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう（622条の2第1項柱書）。したがって「保証金」という名目でも担保目的であれば敷金である。返還しない約定の礼金・権利金は担保の性質を持たないため敷金ではない。敷引特約は消費者契約法10条により無効となる余地がある。

覚え方名前は何でもよい、担保目的なら敷金・返さない礼金は敷金でない

ひっかけ注意名目だけで判断させる誤りと、逆に礼金まで敷金に含めさせる誤りの両方が狙われる。