民法・登記

賃貸借・借家｜原則・例外と判断の手順【2026年度試験対応】

修繕、賃料減額、原状回復、借家の更新を、貸主・借主のどちらの義務か確認します。賃貸人は使用収益に必要な修繕義務を負うが、賃借人の責めに帰すべき事由による場合は除かれる。

要点 8件・基本問題 8問・解説の確認問題 9問読む → 覚える → 解くまでこのページで完結

2026年度試験対応。法令基準日：2026-04-01。

まず押さえるポイント

法令基準日：2026-04-01 ／解説更新日：2026-09-09

設例を解く判断手順

条件をこの順に確認してから、各記述の正誤を判断します。

普通借家か定期借家か確認する
修繕・使用不能・原状回復の原因を分ける
借家の対抗要件と終了要件を確認する

根拠：民法借地借家法

修繕義務

賃貸人は使用収益に必要な修繕義務を負うが、賃借人の責めに帰すべき事由による場合は除かれる。

確認例：賃借人の責任による破損でも、民法606条上は例外なく賃貸人が修繕義務を負う。

誤り。606条1項ただし書の例外を確認する。通常の老朽化による故障と借主の過失による破損は別である。

根拠：民法

賃料減額

借主の責めに帰せない事由で一部が使用収益できなくなったとき、賃料は割合に応じて減額される。

確認例：借主に責任のない一部使用不能でも、減額の合意が成立するまでは611条による賃料減額は一切ない。

誤り。611条1項は減額されると規定する。減額割合の確定の問題と法的効果の発生を区別する。

根拠：民法

原状回復

通常の使用収益による損耗や経年変化は、原則として借主の原状回復義務から除かれる。

確認例：借主の原状回復義務では、通常損耗と経年変化は原則として除外される。

正しい。621条の原則である。特約の有効性等は別に確認し、全ての汚れを借主負担にしない。

根拠：民法

対抗力

建物賃貸借は登記がなくても、建物の引渡しを受ければ、その後の物権取得者に対抗できる。

確認例：建物の引渡しを受けた借家人は、借地借家法31条の対抗力を持つ場合がある。

正しい。建物賃貸借の登記に代わる対抗力の制度である。敷金の支払いだけを対抗要件にしない。

根拠：借地借家法

正当事由

普通借家の貸主からの更新拒絶・解約申入れには正当事由が必要になる。

確認例：普通借家の貸主は、理由を問わず6か月前に伝えれば必ず借主を退去させられる。

誤り。借地借家法28条の正当事由を欠かせない。期間の通知だけで更新拒絶・解約が常に成立するわけではない。

根拠：借地借家法

定期借家

定期建物賃貸借には所定の契約形式に加え、更新がなく期間満了で終了する旨の事前説明が必要である。

確認例：定期借家の契約書に更新なしと書けば、38条所定の事前説明は常に不要である。

誤り。借地借家法38条の契約形式と事前説明は別の要件である。電子的方法を用いる場合も所定の手続を守る。

根拠：借地借家法

通常損耗

原状回復義務から通常の使用による損耗と経年変化は除かれる。

確認例：有効な特約等はない。通常の生活で生じた壁紙の経年変化は、621条により当然に借主の原状回復義務の対象となる。

誤り。621条は通常損耗・経年変化を除外する。汚れという外見だけで故意過失による損傷と同じ負担にしない。

根拠：民法

一部使用不能と賃料

借主に帰責事由のない一部使用不能では、その割合に応じ賃料が減額される。

確認例：借主の責任によらず住戸の一部が使用不能となった場合、611条1項の賃料減額は貸主の承諾がなければ一切生じない。

誤り。同項は割合に応じて減額されると規定する。発生原因と使えなくなった範囲を確認する。

根拠：民法

借主による修繕

必要な修繕で急迫の事情がある場合、借主自身が修繕できる。

確認例：賃借物に修繕が必要で急迫の事情がある場合、607条の2により借主が修繕できる場面がある。

正しい。同条2号は急迫の事情を規定する。1号の貸主への通知等と相当期間の不修繕は別の経路であり、両方を常に累積させない。

根拠：民法

敷金の充当請求

借主は貸主に対し敷金を賃料等の債務の弁済に充てるよう請求できない。

確認例：敷金を預けている借主は、622条の2第2項により今月の賃料を敷金から充当するよう貸主に請求できる。

誤り。同項前段は貸主が充当できると定めるが、後段は借主からの充当請求を認めない。充当する主体を取り違えない。

根拠：民法

定期借家の中途解約面積

居住用の定期建物賃貸借で法定の中途解約権を検討する面積は200㎡未満である。

確認例：転勤で生活の本拠として使えなくなった居住用定期借家でも、床面積200㎡ちょうどなら借地借家法38条7項の面積要件を満たす。

誤り。200㎡未満なので、ちょうど200㎡は含まれない。他の契約上の解約権があるかは別に検討する。

根拠：借地借家法

定期借家の終了通知遅れ

期間1年以上の定期借家で終了通知が所定期間より遅れた場合、通知から6か月後には終了を対抗できる。

確認例：契約期間2年の定期借家で終了の2か月前に初めて通知した場合、38条6項だけを根拠に当初の満了日に終了を対抗できる。

誤り。原則の通知期間は満了の1年前から6か月前。遅れた通知は通知日から6か月経過後というただし書を確認する。

根拠：借地借家法

設例の結論と判断を分けた条件

同じ論点でも、判断に使う条件を取り違えると結論が変わります。問題の数字や前提はこの教材の独自設例です。

賃貸借・借家の設例比較
設例	記述の判定	判断を決めた条件
通常損耗	誤り	621条は通常損耗・経年変化を除外する。汚れという外見だけで故意過失による損傷と同じ負担にしない。
一部使用不能と賃料	誤り	同項は割合に応じて減額されると規定する。発生原因と使えなくなった範囲を確認する。
借主による修繕	正しい	同条2号は急迫の事情を規定する。1号の貸主への通知等と相当期間の不修繕は別の経路であり、両方を常に累積させない。
敷金の充当請求	誤り	同項前段は貸主が充当できると定めるが、後段は借主からの充当請求を認めない。充当する主体を取り違えない。
定期借家の中途解約面積	誤り	200㎡未満なので、ちょうど200㎡は含まれない。他の契約上の解約権があるかは別に検討する。
定期借家の終了通知遅れ	誤り	原則の通知期間は満了の1年前から6か月前。遅れた通知は通知日から6か月経過後というただし書を確認する。

根拠：民法借地借家法

オリジナル確認問題で判断する

○か×かを選び、理由を確認してください。実際の過去問を転載したものではありません。

問1　賃借人の責任による破損でも、民法606条上は例外なく賃貸人が修繕義務を負う。
根拠：資料1
問2　借主に責任のない一部使用不能でも、減額の合意が成立するまでは611条による賃料減額は一切ない。
根拠：資料1
問3　借主の原状回復義務では、通常損耗と経年変化は原則として除外される。
根拠：資料1
問4　有効な特約等はない。通常の生活で生じた壁紙の経年変化は、621条により当然に借主の原状回復義務の対象となる。
根拠：資料1
問5　借主の責任によらず住戸の一部が使用不能となった場合、611条1項の賃料減額は貸主の承諾がなければ一切生じない。
根拠：資料1
問6　賃借物に修繕が必要で急迫の事情がある場合、607条の2により借主が修繕できる場面がある。
根拠：資料1
問7　敷金を預けている借主は、622条の2第2項により今月の賃料を敷金から充当するよう貸主に請求できる。
根拠：資料1
問8　転勤で生活の本拠として使えなくなった居住用定期借家でも、床面積200㎡ちょうどなら借地借家法38条7項の面積要件を満たす。
根拠：資料1
問9　契約期間2年の定期借家で終了の2か月前に初めて通知した場合、38条6項だけを根拠に当初の満了日に終了を対抗できる。
根拠：資料1

この解説の一次資料

民法確認日：2026-09-09
借地借家法確認日：2026-09-09

賃貸借のひっかけ。貸主の修繕義務：借主の帰責事由は別。通常損耗・経年変化は原則、原状回復の対象外。定期借家：所定の方式＋更新なしの事前説明。普通借家の更新拒絶：正当事由。定期借家は説明の手続も必要！民法606・621条／借地借家法28・38条／特約等の要件も確認 — 図で覚える
定期借家は説明の手続も必要！民法606・621条／借地借家法28・38条／特約等の要件も確認

最重要ポイント

賃貸借・借家｜修繕義務

賃貸人は使用収益に必要な修繕義務を負うが、賃借人の責めに帰すべき事由による場合は除かれる。確認例：賃借人の責任による破損でも、民法606条上は例外なく賃貸人が修繕義務を負う。誤り。606条1項ただし書の例外を確認する。通常の老朽化による故障と借主の過失による破損は別である。

覚え方修繕は貸主が原則、原因が借主側なら別確認。

比較して覚える

借家の修繕・賃料減額・原状回復

修繕中と契約終了時の義務を区別し、原因が誰にあるかを確認します。

借家の修繕・賃料減額・原状回復
事由	原則	確認条件	理由・判断ポイント
必要な修繕	賃貸人が義務を負う	借主の責めに帰すべき原因の場合を除く	賃貸人は使用収益に必要な修繕義務を負うが、賃借人の責めに帰すべき事由による場合は除かれる。
一部使用不能	割合に応じ賃料を減額	借主の責めに帰せない事由	借主の責めに帰せない事由で一部が使用収益できなくなったとき、賃料は割合に応じて減額される。
原状回復	通常損耗・経年変化は原則除外	新品に戻す義務と同義ではない	通常の使用収益による損耗や経年変化は、原則として借主の原状回復義務から除かれる。

必要な修繕

原則: 賃貸人が義務を負う
確認条件: 借主の責めに帰すべき原因の場合を除く

判断ポイント

賃貸人は使用収益に必要な修繕義務を負うが、賃借人の責めに帰すべき事由による場合は除かれる。

一部使用不能

原則: 割合に応じ賃料を減額
確認条件: 借主の責めに帰せない事由

判断ポイント

借主の責めに帰せない事由で一部が使用収益できなくなったとき、賃料は割合に応じて減額される。

原状回復

原則: 通常損耗・経年変化は原則除外
確認条件: 新品に戻す義務と同義ではない

判断ポイント

通常の使用収益による損耗や経年変化は、原則として借主の原状回復義務から除かれる。

01賃貸借・借家の重要暗記項目

重要度 A

賃貸借・借家｜修繕義務

覚え方修繕は貸主が原則、原因が借主側なら別確認。

ひっかけ注意所有者が貸主だから常に全修繕費を負担、と決めつけない。

重要度 A

賃貸借・借家｜賃料減額

借主の責めに帰せない事由で一部が使用収益できなくなったとき、賃料は割合に応じて減額される。確認例：借主に責任のない一部使用不能でも、減額の合意が成立するまでは611条による賃料減額は一切ない。誤り。611条1項は減額されると規定する。減額割合の確定の問題と法的効果の発生を区別する。

重要度 A

賃貸借・借家｜原状回復

通常の使用収益による損耗や経年変化は、原則として借主の原状回復義務から除かれる。確認例：借主の原状回復義務では、通常損耗と経年変化は原則として除外される。正しい。621条の原則である。特約の有効性等は別に確認し、全ての汚れを借主負担にしない。

覚え方自然に古くなる分と、借主が傷めた分を分ける。

ひっかけ注意入居時の新品状態へ全て戻す義務として覚えない。

重要度 A

賃貸借・借家｜対抗力

建物賃貸借は登記がなくても、建物の引渡しを受ければ、その後の物権取得者に対抗できる。確認例：建物の引渡しを受けた借家人は、借地借家法31条の対抗力を持つ場合がある。正しい。建物賃貸借の登記に代わる対抗力の制度である。敷金の支払いだけを対抗要件にしない。

重要度 A

賃貸借・借家｜正当事由

普通借家の貸主からの更新拒絶・解約申入れには正当事由が必要になる。確認例：普通借家の貸主は、理由を問わず6か月前に伝えれば必ず借主を退去させられる。誤り。借地借家法28条の正当事由を欠かせない。期間の通知だけで更新拒絶・解約が常に成立するわけではない。

重要度 A

賃貸借・借家｜定期借家

定期建物賃貸借には所定の契約形式に加え、更新がなく期間満了で終了する旨の事前説明が必要である。確認例：定期借家の契約書に更新なしと書けば、38条所定の事前説明は常に不要である。誤り。借地借家法38条の契約形式と事前説明は別の要件である。電子的方法を用いる場合も所定の手続を守る。

重要度 A

賃貸借・借家｜通常損耗

原状回復義務から通常の使用による損耗と経年変化は除かれる。確認例：有効な特約等はない。通常の生活で生じた壁紙の経年変化は、621条により当然に借主の原状回復義務の対象となる。誤り。621条は通常損耗・経年変化を除外する。汚れという外見だけで故意過失による損傷と同じ負担にしない。

重要度 A

賃貸借・借家｜一部使用不能と賃料

借主に帰責事由のない一部使用不能では、その割合に応じ賃料が減額される。確認例：借主の責任によらず住戸の一部が使用不能となった場合、611条1項の賃料減額は貸主の承諾がなければ一切生じない。誤り。同項は割合に応じて減額されると規定する。発生原因と使えなくなった範囲を確認する。

民法・登記の暗記表をすべて見る →

覚える数字と、狙われる引っかけ

ひっかけ所有者が貸主だから常に全修繕費を負担、と決めつけない。
ひっかけ入居時の新品状態へ全て戻す義務として覚えない。

02試験で正誤を分けるチェック順

1
賃貸人は使用収益に必要な修繕義務を負うが、賃借人の責めに帰すべき事由による場合は除かれる。
問題文の限定語を先に拾い、上の暗記項目と照合してから結論を出します。
2
借主の責めに帰せない事由で一部が使用収益できなくなったとき、賃料は割合に応じて減額される。
問題文の限定語を先に拾い、上の暗記項目と照合してから結論を出します。
3
通常の使用収益による損耗や経年変化は、原則として借主の原状回復義務から除かれる。
問題文の限定語を先に拾い、上の暗記項目と照合してから結論を出します。
4
建物賃貸借は登記がなくても、建物の引渡しを受ければ、その後の物権取得者に対抗できる。
問題文の限定語を先に拾い、上の暗記項目と照合してから結論を出します。
5
普通借家の貸主からの更新拒絶・解約申入れには正当事由が必要になる。
問題文の限定語を先に拾い、上の暗記項目と照合してから結論を出します。
6
定期建物賃貸借には所定の契約形式に加え、更新がなく期間満了で終了する旨の事前説明が必要である。
問題文の限定語を先に拾い、上の暗記項目と照合してから結論を出します。
7
原状回復義務から通常の使用による損耗と経年変化は除かれる。
問題文の限定語を先に拾い、上の暗記項目と照合してから結論を出します。
8
借主に帰責事由のない一部使用不能では、その割合に応じ賃料が減額される。
問題文の限定語を先に拾い、上の暗記項目と照合してから結論を出します。
9
必要な修繕で急迫の事情がある場合、借主自身が修繕できる。
問題文の限定語を先に拾い、上の暗記項目と照合してから結論を出します。
10
借主は貸主に対し敷金を賃料等の債務の弁済に充てるよう請求できない。
問題文の限定語を先に拾い、上の暗記項目と照合してから結論を出します。
11
居住用の定期建物賃貸借で法定の中途解約権を検討する面積は200㎡未満である。
問題文の限定語を先に拾い、上の暗記項目と照合してから結論を出します。
12
期間1年以上の定期借家で終了通知が所定期間より遅れた場合、通知から6か月後には終了を対抗できる。
問題文の限定語を先に拾い、上の暗記項目と照合してから結論を出します。

03この論点の根拠

関連法令: 民法・借地借家法一次資料2
内容の基準日: 2026-04-01
復習方法: 要点を確認した後、○×一問一答で条件の違いを見分ける

法改正により扱いが変わる場合があります。試験日程や申込みに関する情報は、必ず公式案内も確認してください。

問題演習

賃貸借・借家の○×一問一答

1/8問解答 0・正解 0

民法・登記重要度 A

賃貸借・借家｜修繕義務

賃借人の責任による破損でも、民法606条上は例外なく賃貸人が修繕義務を負う。

賃貸借・借家の○×一問一答12問｜問題と解説

この論点で収録している12問を、正誤と解説つきで通して読めます。上の演習で迷った問題を見直すときに使ってください。

問1
賃貸借・借家｜修繕義務重要度A
賃借人の責任による破損でも、民法606条上は例外なく賃貸人が修繕義務を負う。
答え：×（誤り）
解説
誤り。606条1項ただし書の例外を確認する。通常の老朽化による故障と借主の過失による破損は別である。要点：賃貸人は使用収益に必要な修繕義務を負うが、賃借人の責めに帰すべき事由による場合は除かれる。根拠：民法第606条。
問2
賃貸借・借家｜賃料減額重要度A
借主に責任のない一部使用不能でも、減額の合意が成立するまでは611条による賃料減額は一切ない。
答え：×（誤り）
解説
誤り。611条1項は減額されると規定する。減額割合の確定の問題と法的効果の発生を区別する。要点：借主の責めに帰せない事由で一部が使用収益できなくなったとき、賃料は割合に応じて減額される。根拠：民法第611条。
問3
賃貸借・借家｜原状回復重要度A
借主の原状回復義務では、通常損耗と経年変化は原則として除外される。
答え：○（正しい）
解説
正しい。621条の原則である。特約の有効性等は別に確認し、全ての汚れを借主負担にしない。要点：通常の使用収益による損耗や経年変化は、原則として借主の原状回復義務から除かれる。根拠：民法第621条。
問4
賃貸借・借家｜対抗力重要度A
建物の引渡しを受けた借家人は、借地借家法31条の対抗力を持つ場合がある。
答え：○（正しい）
解説
正しい。建物賃貸借の登記に代わる対抗力の制度である。敷金の支払いだけを対抗要件にしない。要点：建物賃貸借は登記がなくても、建物の引渡しを受ければ、その後の物権取得者に対抗できる。根拠：借地借家法第31条。
問5
賃貸借・借家｜正当事由重要度A
普通借家の貸主は、理由を問わず6か月前に伝えれば必ず借主を退去させられる。
答え：×（誤り）
解説
誤り。借地借家法28条の正当事由を欠かせない。期間の通知だけで更新拒絶・解約が常に成立するわけではない。要点：普通借家の貸主からの更新拒絶・解約申入れには正当事由が必要になる。根拠：借地借家法第28条。
問6
賃貸借・借家｜定期借家重要度A
定期借家の契約書に更新なしと書けば、38条所定の事前説明は常に不要である。
答え：×（誤り）
解説
誤り。借地借家法38条の契約形式と事前説明は別の要件である。電子的方法を用いる場合も所定の手続を守る。要点：定期建物賃貸借には所定の契約形式に加え、更新がなく期間満了で終了する旨の事前説明が必要である。根拠：借地借家法第38条。
問7
賃貸借・借家｜通常損耗重要度A
有効な特約等はない。通常の生活で生じた壁紙の経年変化は、621条により当然に借主の原状回復義務の対象となる。
答え：×（誤り）
解説
誤り。621条は通常損耗・経年変化を除外する。汚れという外見だけで故意過失による損傷と同じ負担にしない。要点：原状回復義務から通常の使用による損耗と経年変化は除かれる。根拠：民法第621条。
問8
賃貸借・借家｜一部使用不能と賃料重要度A
借主の責任によらず住戸の一部が使用不能となった場合、611条1項の賃料減額は貸主の承諾がなければ一切生じない。
答え：×（誤り）
解説
誤り。同項は割合に応じて減額されると規定する。発生原因と使えなくなった範囲を確認する。要点：借主に帰責事由のない一部使用不能では、その割合に応じ賃料が減額される。根拠：民法第611条。
問9
賃貸借・借家｜借主による修繕重要度A
賃借物に修繕が必要で急迫の事情がある場合、607条の2により借主が修繕できる場面がある。
答え：○（正しい）
解説
正しい。同条2号は急迫の事情を規定する。1号の貸主への通知等と相当期間の不修繕は別の経路であり、両方を常に累積させない。要点：必要な修繕で急迫の事情がある場合、借主自身が修繕できる。根拠：民法第607条の2。
問10
賃貸借・借家｜敷金の充当請求重要度A
敷金を預けている借主は、622条の2第2項により今月の賃料を敷金から充当するよう貸主に請求できる。
答え：×（誤り）
解説
誤り。同項前段は貸主が充当できると定めるが、後段は借主からの充当請求を認めない。充当する主体を取り違えない。要点：借主は貸主に対し敷金を賃料等の債務の弁済に充てるよう請求できない。根拠：民法第622条の2。
問11
賃貸借・借家｜定期借家の中途解約面積重要度A
転勤で生活の本拠として使えなくなった居住用定期借家でも、床面積200㎡ちょうどなら借地借家法38条7項の面積要件を満たす。
答え：×（誤り）
解説
誤り。200㎡未満なので、ちょうど200㎡は含まれない。他の契約上の解約権があるかは別に検討する。要点：居住用の定期建物賃貸借で法定の中途解約権を検討する面積は200㎡未満である。根拠：借地借家法第38条。
問12
賃貸借・借家｜定期借家の終了通知遅れ重要度A
契約期間2年の定期借家で終了の2か月前に初めて通知した場合、38条6項だけを根拠に当初の満了日に終了を対抗できる。
答え：×（誤り）
解説
誤り。原則の通知期間は満了の1年前から6か月前。遅れた通知は通知日から6か月経過後というただし書を確認する。要点：期間1年以上の定期借家で終了通知が所定期間より遅れた場合、通知から6か月後には終了を対抗できる。根拠：借地借家法第38条。

次の学習

賃貸借・借家の問題を続けて解く

この論点に対応する12問を絞り込んで出題します。

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