賃貸借・借家｜原則・例外と判断の手順【2026年度試験対応】

賃貸人は使用収益に必要な修繕義務を負うが、賃借人の責めに帰すべき事由による場合は除かれる。 確認例：賃借人の責任による破損でも、民法606条上は例外なく賃貸人が修繕義務を負う。 誤り。606条1項ただし書の例外を確認する。通常の老朽化による故障と借主の過失による破損は別である。

覚え方修繕義務：賃貸人は使用収益に必要な修繕義務を負うが、賃借人の責めに帰すべき事由による場合は除かれる。

ひっかけ注意606条1項ただし書の例外を確認する。通常の老朽化による故障と借主の過失による破損は別である。

借主の責めに帰せない事由で一部が使用収益できなくなったとき、賃料は割合に応じて減額される。 確認例：借主に責任のない一部使用不能でも、減額の合意が成立するまでは611条による賃料減額は一切ない。 誤り。611条1項は減額されると規定する。減額割合の確定の問題と法的効果の発生を区別する。

覚え方賃料減額：借主の責めに帰せない事由で一部が使用収益できなくなったとき、賃料は割合に応じて減額される。

ひっかけ注意611条1項は減額されると規定する。減額割合の確定の問題と法的効果の発生を区別する。

通常の使用収益による損耗や経年変化は、原則として借主の原状回復義務から除かれる。 確認例：借主の原状回復義務では、通常損耗と経年変化は原則として除外される。 正しい。621条の原則である。特約の有効性等は別に確認し、全ての汚れを借主負担にしない。

覚え方原状回復：通常の使用収益による損耗や経年変化は、原則として借主の原状回復義務から除かれる。

ひっかけ注意621条の原則である。特約の有効性等は別に確認し、全ての汚れを借主負担にしない。

建物賃貸借は登記がなくても、建物の引渡しを受ければ、その後の物権取得者に対抗できる。 確認例：建物の引渡しを受けた借家人は、借地借家法31条の対抗力を持つ場合がある。 正しい。建物賃貸借の登記に代わる対抗力の制度である。敷金の支払いだけを対抗要件にしない。

覚え方対抗力：建物賃貸借は登記がなくても、建物の引渡しを受ければ、その後の物権取得者に対抗できる。

ひっかけ注意建物賃貸借の登記に代わる対抗力の制度である。敷金の支払いだけを対抗要件にしない。

普通借家の貸主からの更新拒絶・解約申入れには正当事由が必要になる。 確認例：普通借家の貸主は、理由を問わず6か月前に伝えれば必ず借主を退去させられる。 誤り。借地借家法28条の正当事由を欠かせない。期間の通知だけで更新拒絶・解約が常に成立するわけではない。

覚え方正当事由：普通借家の貸主からの更新拒絶・解約申入れには正当事由が必要になる。

ひっかけ注意借地借家法28条の正当事由を欠かせない。期間の通知だけで更新拒絶・解約が常に成立するわけではない。

定期建物賃貸借には所定の契約形式に加え、更新がなく期間満了で終了する旨の事前説明が必要である。 確認例：定期借家の契約書に更新なしと書けば、38条所定の事前説明は常に不要である。 誤り。借地借家法38条の契約形式と事前説明は別の要件である。電子的方法を用いる場合も所定の手続を守る。

覚え方定期借家：定期建物賃貸借には所定の契約形式に加え、更新がなく期間満了で終了する旨の事前説明が必要である。

ひっかけ注意借地借家法38条の契約形式と事前説明は別の要件である。電子的方法を用いる場合も所定の手続を守る。

原状回復義務から通常の使用による損耗と経年変化は除かれる。 確認例：有効な特約等はない。通常の生活で生じた壁紙の経年変化は、621条により当然に借主の原状回復義務の対象となる。 誤り。621条は通常損耗・経年変化を除外する。汚れという外見だけで故意過失による損傷と同じ負担にしない。

覚え方通常損耗：原状回復義務から通常の使用による損耗と経年変化は除かれる。

ひっかけ注意621条は通常損耗・経年変化を除外する。汚れという外見だけで故意過失による損傷と同じ負担にしない。

借主に帰責事由のない一部使用不能では、その割合に応じ賃料が減額される。 確認例：借主の責任によらず住戸の一部が使用不能となった場合、611条1項の賃料減額は貸主の承諾がなければ一切生じない。 誤り。同項は割合に応じて減額されると規定する。発生原因と使えなくなった範囲を確認する。

覚え方一部使用不能と賃料：借主に帰責事由のない一部使用不能では、その割合に応じ賃料が減額される。

ひっかけ注意同項は割合に応じて減額されると規定する。発生原因と使えなくなった範囲を確認する。