民法・登記
物権変動・共有・登記｜原則・例外と判断の手順【2026年度試験対応】
当事者間で権利が動く時点と、第三者に主張するための登記を切り分けます。物権の設定・移転は、当事者の意思表示のみによって効力を生ずる。
要点 8件・基本問題 8問・解説の確認問題 7問読む → 覚える → 解くまでこのページで完結
2026年度試験対応。法令基準日：2026-04-01。
まず押さえるポイント
当事者間で権利が動く時点と、第三者に主張するための登記を切り分けます。物権の設定・移転は、当事者の意思表示のみによって効力を生ずる。
法令基準日：2026-04-01 ／ 解説更新日：2026-09-09
設例を解く判断手順
条件をこの順に確認してから、各記述の正誤を判断します。
- 一般共有と区分所有の共用部分を区別する
- 管理なら持分価格、保存なら単独行為を検討する
- 物権変動の成立と登記による対抗を分ける
意思主義
物権の設定・移転は、当事者の意思表示のみによって効力を生ずる。
確認例：不動産売買の当事者間では、登記がなければ所有権移転の効力が生じることは絶対にない。
誤り。176条の意思主義と177条の対抗要件は別である。契約で移転時期を定めた場合はその内容も読む。
根拠：民法
不動産の対抗
不動産の物権変動は、登記がなければ第三者に対抗できないのが原則である。
確認例：不動産を買った者が第三者に所有権取得を主張する場面では、原則として登記が必要となる。
正しい。177条の対抗要件である。当事者間の効力まで登記が成立要件だとはしない。
根拠：民法
共有物の保存
民法上、共有物の保存行為は各共有者が行うことができる。
確認例：共有物の保存行為には、民法上常に共有者全員の同意が必要である。
誤り。252条5項は各共有者の保存行為を認める。区分所有建物では区分所有法と規約の特則も確認する。
根拠：民法
共有物の管理
民法上の共有物管理は、原則として各共有者の持分価格の過半数で決める。
確認例：民法252条の共有物管理は、原則として共有者の頭数の過半数で決める。
誤り。基準は持分の価格である。区分所有法の人数と議決権の二重多数決をそのまま当てはめない。
根拠：民法
申請の原則
権利に関する登記は、法に別段の定めがある場合を除き、登記権利者と登記義務者が共同して申請する。
確認例：所有権移転登記など権利の登記は、原則として登記権利者と登記義務者の共同申請である。
正しい。不動産登記法60条の原則である。相続登記などの単独申請の例外は別に整理する。
根拠：不動産登記法
相続による申請
相続による権利移転登記は登記権利者が単独で申請できる。
確認例：相続登記も被相続人との共同申請が必須なので、被相続人死亡後は申請できない。
誤り。不動産登記法63条2項が単独申請を認める。共同申請原則の例外である。
根拠：不動産登記法
共有の管理計算
民法の共有物管理は持分価格の過半数が基準である。
確認例：Aの持分が6分の4、B・Cが各6分の1の一般共有で、管理事項についてAだけが賛成した。人数が1人なので持分価格の過半数を満たさない。
誤り。Aは価格の4/6を持ち過半数を満たす。民法252条は人数の過半数を基準にしない。変更・保存の区別は別途必要である。
根拠：民法
二重譲渡と登記
不動産物権変動の当事者間の成立と第三者への対抗は別である。
確認例：住戸の売買が当事者間で成立していても、登記なく177条の第三者に所有権取得を対抗できるとは限らない。
正しい。176条の意思表示による変動と177条の登記による対抗を二段階で確認する。契約日が先というだけで結論を出さない。
根拠：民法
一般共有の著しい変更
民法251条の著しい変更は原則として他の共有者の同意が必要である。
確認例：民法上の一般共有物に著しい形状・効用変更を加える場合も、持分価格の過半数だけで原則として足りる。
誤り。251条の変更は原則として他の共有者の同意が必要である。252条の管理の多数決や区分所有法17条の特則と区別する。
根拠：民法
不明共有者と裁判
他の共有者又はその所在を知ることができない場合、251条2項の裁判の制度がある。
確認例：一般共有物の変更で共有者の所在が不明なら、裁判なしに残りの者が多数決で251条1項の同意を省略できる。
誤り。251条2項は裁判所の裁判により不明共有者以外の同意で変更できる制度である。単なる多数決への変更でも管理者の独断でもない。
根拠：民法
設例の結論と判断を分けた条件
同じ論点でも、判断に使う条件を取り違えると結論が変わります。問題の数字や前提はこの教材の独自設例です。
| 設例 | 記述の判定 | 判断を決めた条件 |
|---|---|---|
| 共有の管理計算 | 誤り | Aは価格の4/6を持ち過半数を満たす。民法252条は人数の過半数を基準にしない。変更・保存の区別は別途必要である。 |
| 二重譲渡と登記 | 正しい | 176条の意思表示による変動と177条の登記による対抗を二段階で確認する。契約日が先というだけで結論を出さない。 |
| 一般共有の著しい変更 | 誤り | 251条の変更は原則として他の共有者の同意が必要である。252条の管理の多数決や区分所有法17条の特則と区別する。 |
| 不明共有者と裁判 | 誤り | 251条2項は裁判所の裁判により不明共有者以外の同意で変更できる制度である。単なる多数決への変更でも管理者の独断でもない。 |
根拠：民法
オリジナル確認問題で判断する
○か×かを選び、理由を確認してください。実際の過去問を転載したものではありません。
問1 不動産売買の当事者間では、登記がなければ所有権移転の効力が生じることは絶対にない。
根拠：資料1
問2 不動産を買った者が第三者に所有権取得を主張する場面では、原則として登記が必要となる。
根拠：資料1
問3 共有物の保存行為には、民法上常に共有者全員の同意が必要である。
根拠：資料1
問4 Aの持分が6分の4、B・Cが各6分の1の一般共有で、管理事項についてAだけが賛成した。人数が1人なので持分価格の過半数を満たさない。
根拠：資料1
問5 住戸の売買が当事者間で成立していても、登記なく177条の第三者に所有権取得を対抗できるとは限らない。
根拠：資料1
問6 民法上の一般共有物に著しい形状・効用変更を加える場合も、持分価格の過半数だけで原則として足りる。
根拠：資料1
問7 一般共有物の変更で共有者の所在が不明なら、裁判なしに残りの者が多数決で251条1項の同意を省略できる。
根拠：資料1
この解説の一次資料
物権変動・共有・登記｜意思主義
物権の設定・移転は、当事者の意思表示のみによって効力を生ずる。 確認例：不動産売買の当事者間では、登記がなければ所有権移転の効力が生じることは絶対にない。 誤り。176条の意思主義と177条の対抗要件は別である。契約で移転時期を定めた場合はその内容も読む。
覚え方意思主義：物権の設定・移転は、当事者の意思表示のみによって効力を生ずる。
01物権変動・共有・登記の重要暗記項目
物権変動・共有・登記｜意思主義
物権の設定・移転は、当事者の意思表示のみによって効力を生ずる。 確認例：不動産売買の当事者間では、登記がなければ所有権移転の効力が生じることは絶対にない。 誤り。176条の意思主義と177条の対抗要件は別である。契約で移転時期を定めた場合はその内容も読む。
覚え方意思主義：物権の設定・移転は、当事者の意思表示のみによって効力を生ずる。
ひっかけ注意176条の意思主義と177条の対抗要件は別である。契約で移転時期を定めた場合はその内容も読む。
物権変動・共有・登記｜不動産の対抗
不動産の物権変動は、登記がなければ第三者に対抗できないのが原則である。 確認例：不動産を買った者が第三者に所有権取得を主張する場面では、原則として登記が必要となる。 正しい。177条の対抗要件である。当事者間の効力まで登記が成立要件だとはしない。
覚え方不動産の対抗：不動産の物権変動は、登記がなければ第三者に対抗できないのが原則である。
ひっかけ注意177条の対抗要件である。当事者間の効力まで登記が成立要件だとはしない。
物権変動・共有・登記｜共有物の保存
民法上、共有物の保存行為は各共有者が行うことができる。 確認例：共有物の保存行為には、民法上常に共有者全員の同意が必要である。 誤り。252条5項は各共有者の保存行為を認める。区分所有建物では区分所有法と規約の特則も確認する。
覚え方共有物の保存：民法上、共有物の保存行為は各共有者が行うことができる。
ひっかけ注意252条5項は各共有者の保存行為を認める。区分所有建物では区分所有法と規約の特則も確認する。
物権変動・共有・登記｜共有物の管理
民法上の共有物管理は、原則として各共有者の持分価格の過半数で決める。 確認例：民法252条の共有物管理は、原則として共有者の頭数の過半数で決める。 誤り。基準は持分の価格である。区分所有法の人数と議決権の二重多数決をそのまま当てはめない。
覚え方共有物の管理：民法上の共有物管理は、原則として各共有者の持分価格の過半数で決める。
ひっかけ注意基準は持分の価格である。区分所有法の人数と議決権の二重多数決をそのまま当てはめない。
物権変動・共有・登記｜申請の原則
権利に関する登記は、法に別段の定めがある場合を除き、登記権利者と登記義務者が共同して申請する。 確認例：所有権移転登記など権利の登記は、原則として登記権利者と登記義務者の共同申請である。 正しい。不動産登記法60条の原則である。相続登記などの単独申請の例外は別に整理する。
覚え方申請の原則：権利に関する登記は、法に別段の定めがある場合を除き、登記権利者と登記義務者が共同して申請する。
ひっかけ注意不動産登記法60条の原則である。相続登記などの単独申請の例外は別に整理する。
物権変動・共有・登記｜相続による申請
相続による権利移転登記は登記権利者が単独で申請できる。 確認例：相続登記も被相続人との共同申請が必須なので、被相続人死亡後は申請できない。 誤り。不動産登記法63条2項が単独申請を認める。共同申請原則の例外である。
覚え方相続による申請：相続による権利移転登記は登記権利者が単独で申請できる。
ひっかけ注意不動産登記法63条2項が単独申請を認める。共同申請原則の例外である。
物権変動・共有・登記｜共有の管理計算
民法の共有物管理は持分価格の過半数が基準である。 確認例：Aの持分が6分の4、B・Cが各6分の1の一般共有で、管理事項についてAだけが賛成した。人数が1人なので持分価格の過半数を満たさない。 誤り。Aは価格の4/6を持ち過半数を満たす。民法252条は人数の過半数を基準にしない。変更・保存の区別は別途必要である。
覚え方共有の管理計算：民法の共有物管理は持分価格の過半数が基準である。
ひっかけ注意Aは価格の4/6を持ち過半数を満たす。民法252条は人数の過半数を基準にしない。変更・保存の区別は別途必要である。
物権変動・共有・登記｜二重譲渡と登記
不動産物権変動の当事者間の成立と第三者への対抗は別である。 確認例：住戸の売買が当事者間で成立していても、登記なく177条の第三者に所有権取得を対抗できるとは限らない。 正しい。176条の意思表示による変動と177条の登記による対抗を二段階で確認する。契約日が先というだけで結論を出さない。
覚え方二重譲渡と登記：不動産物権変動の当事者間の成立と第三者への対抗は別である。
ひっかけ注意176条の意思表示による変動と177条の登記による対抗を二段階で確認する。契約日が先というだけで結論を出さない。
覚える数字と、狙われる引っかけ
- ひっかけ176条の意思主義と177条の対抗要件は別である。契約で移転時期を定めた場合はその内容も読む。
- ひっかけ252条5項は各共有者の保存行為を認める。区分所有建物では区分所有法と規約の特則も確認する。
- ひっかけ基準は持分の価格である。区分所有法の人数と議決権の二重多数決をそのまま当てはめない。
- ひっかけ不動産登記法63条2項が単独申請を認める。共同申請原則の例外である。
- ひっかけAは価格の4/6を持ち過半数を満たす。民法252条は人数の過半数を基準にしない。変更・保存の区別は別途必要である。
- ひっかけ251条の変更は原則として他の共有者の同意が必要である。252条の管理の多数決や区分所有法17条の特則と区別する。
- ひっかけ251条2項は裁判所の裁判により不明共有者以外の同意で変更できる制度である。単なる多数決への変更でも管理者の独断でもない。
02試験で正誤を分けるチェック順
- 1物権の設定・移転は、当事者の意思表示のみによって効力を生ずる。
問題文の限定語を先に拾い、上の暗記項目と照合してから結論を出します。
- 2不動産の物権変動は、登記がなければ第三者に対抗できないのが原則である。
問題文の限定語を先に拾い、上の暗記項目と照合してから結論を出します。
- 3民法上、共有物の保存行為は各共有者が行うことができる。
問題文の限定語を先に拾い、上の暗記項目と照合してから結論を出します。
- 4民法上の共有物管理は、原則として各共有者の持分価格の過半数で決める。
問題文の限定語を先に拾い、上の暗記項目と照合してから結論を出します。
- 5権利に関する登記は、法に別段の定めがある場合を除き、登記権利者と登記義務者が共同して申請する。
問題文の限定語を先に拾い、上の暗記項目と照合してから結論を出します。
- 6相続による権利移転登記は登記権利者が単独で申請できる。
問題文の限定語を先に拾い、上の暗記項目と照合してから結論を出します。
- 7民法の共有物管理は持分価格の過半数が基準である。
問題文の限定語を先に拾い、上の暗記項目と照合してから結論を出します。
- 8不動産物権変動の当事者間の成立と第三者への対抗は別である。
問題文の限定語を先に拾い、上の暗記項目と照合してから結論を出します。
- 9民法251条の著しい変更は原則として他の共有者の同意が必要である。
問題文の限定語を先に拾い、上の暗記項目と照合してから結論を出します。
- 10他の共有者又はその所在を知ることができない場合、251条2項の裁判の制度がある。
問題文の限定語を先に拾い、上の暗記項目と照合してから結論を出します。
03この論点の根拠
- 内容の基準日
- 2026-04-01
- 復習方法
- 要点を確認した後、○×一問一答で条件の違いを見分ける
法改正により扱いが変わる場合があります。試験日程や申込みに関する情報は、 必ず公式案内も確認してください。
問題演習
物権変動・共有・登記の○×一問一答
1/8問解答 0・正解 0
民法・登記重要度 B
物権変動・共有・登記｜意思主義
不動産売買の当事者間では、登記がなければ所有権移転の効力が生じることは絶対にない。
物権変動・共有・登記の○×一問一答10問｜問題と解説
この論点で収録している10問を、正誤と解説つきで通して読めます。 上の演習で迷った問題を見直すときに使ってください。
問1
物権変動・共有・登記｜意思主義重要度B不動産売買の当事者間では、登記がなければ所有権移転の効力が生じることは絶対にない。
答え：×（誤り）
解説
誤り。176条の意思主義と177条の対抗要件は別である。契約で移転時期を定めた場合はその内容も読む。 要点：物権の設定・移転は、当事者の意思表示のみによって効力を生ずる。 根拠：民法 第176条。
問2
物権変動・共有・登記｜不動産の対抗重要度B不動産を買った者が第三者に所有権取得を主張する場面では、原則として登記が必要となる。
答え：○（正しい）
解説
正しい。177条の対抗要件である。当事者間の効力まで登記が成立要件だとはしない。 要点：不動産の物権変動は、登記がなければ第三者に対抗できないのが原則である。 根拠：民法 第177条。
問3
物権変動・共有・登記｜共有物の保存重要度B共有物の保存行為には、民法上常に共有者全員の同意が必要である。
答え：×（誤り）
解説
誤り。252条5項は各共有者の保存行為を認める。区分所有建物では区分所有法と規約の特則も確認する。 要点：民法上、共有物の保存行為は各共有者が行うことができる。 根拠：民法 第252条。
問4
物権変動・共有・登記｜共有物の管理重要度B民法252条の共有物管理は、原則として共有者の頭数の過半数で決める。
答え：×（誤り）
解説
誤り。基準は持分の価格である。区分所有法の人数と議決権の二重多数決をそのまま当てはめない。 要点：民法上の共有物管理は、原則として各共有者の持分価格の過半数で決める。 根拠：民法 第252条。
問5
物権変動・共有・登記｜申請の原則重要度B所有権移転登記など権利の登記は、原則として登記権利者と登記義務者の共同申請である。
答え：○（正しい）
解説
正しい。不動産登記法60条の原則である。相続登記などの単独申請の例外は別に整理する。 要点：権利に関する登記は、法に別段の定めがある場合を除き、登記権利者と登記義務者が共同して申請する。 根拠：不動産登記法 第60条。
問6
物権変動・共有・登記｜相続による申請重要度B相続登記も被相続人との共同申請が必須なので、被相続人死亡後は申請できない。
答え：×（誤り）
解説
誤り。不動産登記法63条2項が単独申請を認める。共同申請原則の例外である。 要点：相続による権利移転登記は登記権利者が単独で申請できる。 根拠：不動産登記法 第63条。
問7
物権変動・共有・登記｜共有の管理計算重要度BAの持分が6分の4、B・Cが各6分の1の一般共有で、管理事項についてAだけが賛成した。人数が1人なので持分価格の過半数を満たさない。
答え：×（誤り）
解説
誤り。Aは価格の4/6を持ち過半数を満たす。民法252条は人数の過半数を基準にしない。変更・保存の区別は別途必要である。 要点：民法の共有物管理は持分価格の過半数が基準である。 根拠：民法 第252条。
問8
物権変動・共有・登記｜二重譲渡と登記重要度B住戸の売買が当事者間で成立していても、登記なく177条の第三者に所有権取得を対抗できるとは限らない。
答え：○（正しい）
解説
正しい。176条の意思表示による変動と177条の登記による対抗を二段階で確認する。契約日が先というだけで結論を出さない。 要点：不動産物権変動の当事者間の成立と第三者への対抗は別である。 根拠：民法 第176条／民法 第177条。
問9
物権変動・共有・登記｜一般共有の著しい変更重要度B民法上の一般共有物に著しい形状・効用変更を加える場合も、持分価格の過半数だけで原則として足りる。
答え：×（誤り）
解説
誤り。251条の変更は原則として他の共有者の同意が必要である。252条の管理の多数決や区分所有法17条の特則と区別する。 要点：民法251条の著しい変更は原則として他の共有者の同意が必要である。 根拠：民法 第251条。
問10
物権変動・共有・登記｜不明共有者と裁判重要度B一般共有物の変更で共有者の所在が不明なら、裁判なしに残りの者が多数決で251条1項の同意を省略できる。
答え：×（誤り）
解説
誤り。251条2項は裁判所の裁判により不明共有者以外の同意で変更できる制度である。単なる多数決への変更でも管理者の独断でもない。 要点：他の共有者又はその所在を知ることができない場合、251条2項の裁判の制度がある。 根拠：民法 第251条。
収録している全問から、分野・重要度で解く
区分所有法・再生158問、民法・登記88問、規約・管理実務80問、建物・設備118問、管理適正化法58問を収録。