民法・登記
物権変動・共有・登記｜原則・例外と判断の手順【2026年度試験対応】
当事者間で権利が動く時点と、第三者に主張するための登記を切り分けます。物権の設定・移転は、当事者の意思表示のみによって効力を生ずる。
要点 8件・基本問題 8問・解説の確認問題 8問読む → 覚える → 解くまでこのページで完結
2026年度試験対応。法令基準日：2026-04-01。
まず押さえるポイント
当事者間で権利が動く時点と、第三者に主張するための登記を切り分けます。物権の設定・移転は、当事者の意思表示のみによって効力を生ずる。
法令基準日：2026-04-01 ／ 解説更新日：2026-09-11
設例を解く判断手順
条件をこの順に確認してから、各記述の正誤を判断します。
- 一般共有と区分所有の共用部分を区別する
- 管理なら持分価格、保存なら単独行為を検討する
- 物権変動の成立と登記による対抗を分ける
意思主義
物権の設定・移転は、当事者の意思表示のみによって効力を生ずる。
確認例：不動産売買の当事者間では、登記がなければ所有権移転の効力が生じることは絶対にない。
誤り。176条の意思主義と177条の対抗要件は別である。契約で移転時期を定めた場合はその内容も読む。
根拠：民法
不動産の対抗
不動産の物権変動は、登記がなければ第三者に対抗できないのが原則である。
確認例：不動産を買った者が第三者に所有権取得を主張する場面では、原則として登記が必要となる。
正しい。177条の対抗要件である。当事者間の効力まで登記が成立要件だとはしない。
根拠：民法
共有物の保存
民法上、共有物の保存行為は各共有者が行うことができる。
確認例：共有物の保存行為には、民法上常に共有者全員の同意が必要である。
誤り。252条5項は各共有者の保存行為を認める。区分所有建物では区分所有法と規約の特則も確認する。
根拠：民法
共有物の管理
民法上の共有物管理は、原則として各共有者の持分価格の過半数で決める。
確認例：民法252条の共有物管理は、原則として共有者の頭数の過半数で決める。
誤り。基準は持分の価格である。区分所有法の人数と議決権の二重多数決をそのまま当てはめない。
根拠：民法
申請の原則
権利に関する登記は、法に別段の定めがある場合を除き、登記権利者と登記義務者が共同して申請する。
確認例：所有権移転登記など権利の登記は、原則として登記権利者と登記義務者の共同申請である。
正しい。不動産登記法60条の原則である。相続登記などの単独申請の例外は別に整理する。
根拠：不動産登記法
相続による申請
相続による権利移転登記は登記権利者が単独で申請できる。
確認例：相続登記も被相続人との共同申請が必須なので、被相続人死亡後は申請できない。
誤り。不動産登記法63条2項が単独申請を認める。共同申請原則の例外である。
根拠：不動産登記法
共有の管理計算
民法の共有物管理は持分価格の過半数が基準である。
確認例：Aの持分が6分の4、B・Cが各6分の1の一般共有で、管理事項についてAだけが賛成した。人数が1人なので持分価格の過半数を満たさない。
誤り。Aは価格の4/6を持ち過半数を満たす。民法252条は人数の過半数を基準にしない。変更・保存の区別は別途必要である。
根拠：民法
二重譲渡と登記
不動産物権変動の当事者間の成立と第三者への対抗は別である。
確認例：住戸の売買が当事者間で成立していても、登記なく177条の第三者に所有権取得を対抗できるとは限らない。
正しい。176条の意思表示による変動と177条の登記による対抗を二段階で確認する。契約日が先というだけで結論を出さない。
根拠：民法
一般共有の著しい変更
民法251条の著しい変更は原則として他の共有者の同意が必要である。
確認例：民法上の一般共有物に著しい形状・効用変更を加える場合も、持分価格の過半数だけで原則として足りる。
誤り。251条の変更は原則として他の共有者の同意が必要である。252条の管理の多数決や区分所有法17条の特則と区別する。
根拠：民法
不明共有者と裁判
他の共有者又はその所在を知ることができない場合、251条2項の裁判の制度がある。
確認例：一般共有物の変更で共有者の所在が不明なら、裁判なしに残りの者が多数決で251条1項の同意を省略できる。
誤り。251条2項は裁判所の裁判により不明共有者以外の同意で変更できる制度である。単なる多数決への変更でも管理者の独断でもない。
根拠：民法
共有建物の短期賃貸
共有建物では、更新がなく期間内の終了が確保される3年以内の定期建物賃貸借等を、民法252条の要件の下で持分価格の過半数により設定できる。
確認例：民法252条4項3号により、共有建物に更新のない期間5年の定期建物賃貸借を設定することも、期間3年の場合と同じ規定で常に処理できる。
誤り。252条4項の建物の上限は3年。期間3年以内でも、法定更新のある普通建物賃貸借は期間内の終了が確保されず、原則として共有者全員の同意が必要になる。定期建物賃貸借の成立要件や、共有者間の決定で使用中の共有者に特別の影響を及ぼす場合の承諾も確認する。
設例の結論と判断を分けた条件
同じ論点でも、判断に使う条件を取り違えると結論が変わります。問題の数字や前提はこの教材の独自設例です。
| 設例 | 記述の判定 | 判断を決めた条件 |
|---|---|---|
| 共有の管理計算 | 誤り | Aは価格の4/6を持ち過半数を満たす。民法252条は人数の過半数を基準にしない。変更・保存の区別は別途必要である。 |
| 二重譲渡と登記 | 正しい | 176条の意思表示による変動と177条の登記による対抗を二段階で確認する。契約日が先というだけで結論を出さない。 |
| 一般共有の著しい変更 | 誤り | 251条の変更は原則として他の共有者の同意が必要である。252条の管理の多数決や区分所有法17条の特則と区別する。 |
| 不明共有者と裁判 | 誤り | 251条2項は裁判所の裁判により不明共有者以外の同意で変更できる制度である。単なる多数決への変更でも管理者の独断でもない。 |
| 共有建物の短期賃貸 | 誤り | 252条4項の建物の上限は3年。期間3年以内でも、法定更新のある普通建物賃貸借は期間内の終了が確保されず、原則として共有者全員の同意が必要になる。定期建物賃貸借の成立要件や、共有者間の決定で使用中の共有者に特別の影響を及ぼす場合の承諾も確認する。 |
オリジナル確認問題で判断する
○か×かを選び、理由を確認してください。実際の過去問を転載したものではありません。
問1 不動産売買の当事者間では、登記がなければ所有権移転の効力が生じることは絶対にない。
根拠：資料1
問2 不動産を買った者が第三者に所有権取得を主張する場面では、原則として登記が必要となる。
根拠：資料1
問3 共有物の保存行為には、民法上常に共有者全員の同意が必要である。
根拠：資料1
問4 Aの持分が6分の4、B・Cが各6分の1の一般共有で、管理事項についてAだけが賛成した。人数が1人なので持分価格の過半数を満たさない。
根拠：資料1
問5 住戸の売買が当事者間で成立していても、登記なく177条の第三者に所有権取得を対抗できるとは限らない。
根拠：資料1
問6 民法上の一般共有物に著しい形状・効用変更を加える場合も、持分価格の過半数だけで原則として足りる。
根拠：資料1
問7 一般共有物の変更で共有者の所在が不明なら、裁判なしに残りの者が多数決で251条1項の同意を省略できる。
根拠：資料1
問8 民法252条4項3号により、共有建物に更新のない期間5年の定期建物賃貸借を設定することも、期間3年の場合と同じ規定で常に処理できる。
この解説の一次資料
- 民法確認日：2026-09-09
- 不動産登記法確認日：2026-09-09
- 借地借家法確認日：2026-09-09
- 法務省 民法改正と共有私道ガイドラインの改訂（短期賃借権等・資料6頁）確認日：2026-09-11
「誰に主張するか」を確認！ 民法176・177・252条／管理・変更の区別や登記申請の例外も確認
物権変動・共有・登記｜意思主義
物権の設定・移転は、当事者の意思表示のみによって効力を生ずる。 確認例：不動産売買の当事者間では、登記がなければ所有権移転の効力が生じることは絶対にない。 誤り。176条の意思主義と177条の対抗要件は別である。契約で移転時期を定めた場合はその内容も読む。
覚え方当事者間は合意、第三者へは登記を確認。
比較して覚える
物権変動と登記申請
権利移転の効力、第三者への主張、申請者の組合せを分けます。
| 事由 | 原則 | 例外・別問題 | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 当事者間の物権変動 | 意思表示で効力 | 登記の対抗要件とは別 | 物権の設定・移転は、当事者の意思表示のみによって効力を生ずる。 不動産の物権変動は、登記がなければ第三者に対抗できないのが原則である。 |
| 権利の登記申請 | 権利者・義務者の共同申請 | 法に別段の定めがある場合を除く | 権利に関する登記は、法に別段の定めがある場合を除き、登記権利者と登記義務者が共同して申請する。 |
| 相続の移転登記 | 登記権利者の単独申請が可能 | 売買の共同申請と混同しない | 相続による権利移転登記は登記権利者が単独で申請できる。 |
当事者間の物権変動
- 原則
- 意思表示で効力
- 例外・別問題
- 登記の対抗要件とは別
判断ポイント
物権の設定・移転は、当事者の意思表示のみによって効力を生ずる。 不動産の物権変動は、登記がなければ第三者に対抗できないのが原則である。
権利の登記申請
- 原則
- 権利者・義務者の共同申請
- 例外・別問題
- 法に別段の定めがある場合を除く
判断ポイント
権利に関する登記は、法に別段の定めがある場合を除き、登記権利者と登記義務者が共同して申請する。
相続の移転登記
- 原則
- 登記権利者の単独申請が可能
- 例外・別問題
- 売買の共同申請と混同しない
判断ポイント
相続による権利移転登記は登記権利者が単独で申請できる。
01物権変動・共有・登記の重要暗記項目
物権変動・共有・登記｜意思主義
物権の設定・移転は、当事者の意思表示のみによって効力を生ずる。 確認例：不動産売買の当事者間では、登記がなければ所有権移転の効力が生じることは絶対にない。 誤り。176条の意思主義と177条の対抗要件は別である。契約で移転時期を定めた場合はその内容も読む。
覚え方当事者間は合意、第三者へは登記を確認。
ひっかけ注意権利が移る時点と、第三者へ主張できる条件を分ける。
物権変動・共有・登記｜不動産の対抗
不動産の物権変動は、登記がなければ第三者に対抗できないのが原則である。 確認例：不動産を買った者が第三者に所有権取得を主張する場面では、原則として登記が必要となる。 正しい。177条の対抗要件である。当事者間の効力まで登記が成立要件だとはしない。
物権変動・共有・登記｜共有物の保存
民法上、共有物の保存行為は各共有者が行うことができる。 確認例：共有物の保存行為には、民法上常に共有者全員の同意が必要である。 誤り。252条5項は各共有者の保存行為を認める。区分所有建物では区分所有法と規約の特則も確認する。
覚え方共有物を守る保存は、各共有者から。
ひっかけ注意保存行為にも必ず持分過半数の合意が要る、と混同しない。
物権変動・共有・登記｜共有物の管理
民法上の共有物管理は、原則として各共有者の持分価格の過半数で決める。 確認例：民法252条の共有物管理は、原則として共有者の頭数の過半数で決める。 誤り。基準は持分の価格である。区分所有法の人数と議決権の二重多数決をそのまま当てはめない。
物権変動・共有・登記｜申請の原則
権利に関する登記は、法に別段の定めがある場合を除き、登記権利者と登記義務者が共同して申請する。 確認例：所有権移転登記など権利の登記は、原則として登記権利者と登記義務者の共同申請である。 正しい。不動産登記法60条の原則である。相続登記などの単独申請の例外は別に整理する。
物権変動・共有・登記｜相続による申請
相続による権利移転登記は登記権利者が単独で申請できる。 確認例：相続登記も被相続人との共同申請が必須なので、被相続人死亡後は申請できない。 誤り。不動産登記法63条2項が単独申請を認める。共同申請原則の例外である。
物権変動・共有・登記｜共有の管理計算
民法の共有物管理は持分価格の過半数が基準である。 確認例：Aの持分が6分の4、B・Cが各6分の1の一般共有で、管理事項についてAだけが賛成した。人数が1人なので持分価格の過半数を満たさない。 誤り。Aは価格の4/6を持ち過半数を満たす。民法252条は人数の過半数を基準にしない。変更・保存の区別は別途必要である。
物権変動・共有・登記｜二重譲渡と登記
不動産物権変動の当事者間の成立と第三者への対抗は別である。 確認例：住戸の売買が当事者間で成立していても、登記なく177条の第三者に所有権取得を対抗できるとは限らない。 正しい。176条の意思表示による変動と177条の登記による対抗を二段階で確認する。契約日が先というだけで結論を出さない。
覚える数字と、狙われる引っかけ
- ひっかけ権利が移る時点と、第三者へ主張できる条件を分ける。
- ひっかけ保存行為にも必ず持分過半数の合意が要る、と混同しない。
02試験で正誤を分けるチェック順
- 1物権の設定・移転は、当事者の意思表示のみによって効力を生ずる。
問題文の限定語を先に拾い、上の暗記項目と照合してから結論を出します。
- 2不動産の物権変動は、登記がなければ第三者に対抗できないのが原則である。
問題文の限定語を先に拾い、上の暗記項目と照合してから結論を出します。
- 3民法上、共有物の保存行為は各共有者が行うことができる。
問題文の限定語を先に拾い、上の暗記項目と照合してから結論を出します。
- 4民法上の共有物管理は、原則として各共有者の持分価格の過半数で決める。
問題文の限定語を先に拾い、上の暗記項目と照合してから結論を出します。
- 5権利に関する登記は、法に別段の定めがある場合を除き、登記権利者と登記義務者が共同して申請する。
問題文の限定語を先に拾い、上の暗記項目と照合してから結論を出します。
- 6相続による権利移転登記は登記権利者が単独で申請できる。
問題文の限定語を先に拾い、上の暗記項目と照合してから結論を出します。
- 7民法の共有物管理は持分価格の過半数が基準である。
問題文の限定語を先に拾い、上の暗記項目と照合してから結論を出します。
- 8不動産物権変動の当事者間の成立と第三者への対抗は別である。
問題文の限定語を先に拾い、上の暗記項目と照合してから結論を出します。
- 9民法251条の著しい変更は原則として他の共有者の同意が必要である。
問題文の限定語を先に拾い、上の暗記項目と照合してから結論を出します。
- 10他の共有者又はその所在を知ることができない場合、251条2項の裁判の制度がある。
問題文の限定語を先に拾い、上の暗記項目と照合してから結論を出します。
- 11共有建物では、更新がなく期間内の終了が確保される3年以内の定期建物賃貸借等を、民法252条の要件の下で持分価格の過半数により設定できる。
問題文の限定語を先に拾い、上の暗記項目と照合してから結論を出します。
03この論点の根拠
- 内容の基準日
- 2026-04-01
- 復習方法
- 要点を確認した後、○×一問一答で条件の違いを見分ける
法改正により扱いが変わる場合があります。試験日程や申込みに関する情報は、 必ず公式案内も確認してください。
問題演習
物権変動・共有・登記の○×一問一答
1/8問解答 0・正解 0
民法・登記重要度 S
物権変動・共有・登記｜意思主義
不動産売買の当事者間では、登記がなければ所有権移転の効力が生じることは絶対にない。
物権変動・共有・登記の○×一問一答11問｜問題と解説
この論点で収録している11問を、正誤と解説つきで通して読めます。 上の演習で迷った問題を見直すときに使ってください。
問1
物権変動・共有・登記｜意思主義重要度S不動産売買の当事者間では、登記がなければ所有権移転の効力が生じることは絶対にない。
答え：×（誤り）
解説
誤り。176条の意思主義と177条の対抗要件は別である。契約で移転時期を定めた場合はその内容も読む。 要点：物権の設定・移転は、当事者の意思表示のみによって効力を生ずる。 根拠：民法 第176条。
問2
物権変動・共有・登記｜不動産の対抗重要度S不動産を買った者が第三者に所有権取得を主張する場面では、原則として登記が必要となる。
答え：○（正しい）
解説
正しい。177条の対抗要件である。当事者間の効力まで登記が成立要件だとはしない。 要点：不動産の物権変動は、登記がなければ第三者に対抗できないのが原則である。 根拠：民法 第177条。
問3
物権変動・共有・登記｜共有物の保存重要度S共有物の保存行為には、民法上常に共有者全員の同意が必要である。
答え：×（誤り）
解説
誤り。252条5項は各共有者の保存行為を認める。区分所有建物では区分所有法と規約の特則も確認する。 要点：民法上、共有物の保存行為は各共有者が行うことができる。 根拠：民法 第252条。
問4
物権変動・共有・登記｜共有物の管理重要度S民法252条の共有物管理は、原則として共有者の頭数の過半数で決める。
答え：×（誤り）
解説
誤り。基準は持分の価格である。区分所有法の人数と議決権の二重多数決をそのまま当てはめない。 要点：民法上の共有物管理は、原則として各共有者の持分価格の過半数で決める。 根拠：民法 第252条。
問5
物権変動・共有・登記｜申請の原則重要度S所有権移転登記など権利の登記は、原則として登記権利者と登記義務者の共同申請である。
答え：○（正しい）
解説
正しい。不動産登記法60条の原則である。相続登記などの単独申請の例外は別に整理する。 要点：権利に関する登記は、法に別段の定めがある場合を除き、登記権利者と登記義務者が共同して申請する。 根拠：不動産登記法 第60条。
問6
物権変動・共有・登記｜相続による申請重要度S相続登記も被相続人との共同申請が必須なので、被相続人死亡後は申請できない。
答え：×（誤り）
解説
誤り。不動産登記法63条2項が単独申請を認める。共同申請原則の例外である。 要点：相続による権利移転登記は登記権利者が単独で申請できる。 根拠：不動産登記法 第63条。
問7
物権変動・共有・登記｜共有の管理計算重要度SAの持分が6分の4、B・Cが各6分の1の一般共有で、管理事項についてAだけが賛成した。人数が1人なので持分価格の過半数を満たさない。
答え：×（誤り）
解説
誤り。Aは価格の4/6を持ち過半数を満たす。民法252条は人数の過半数を基準にしない。変更・保存の区別は別途必要である。 要点：民法の共有物管理は持分価格の過半数が基準である。 根拠：民法 第252条。
問8
物権変動・共有・登記｜二重譲渡と登記重要度S住戸の売買が当事者間で成立していても、登記なく177条の第三者に所有権取得を対抗できるとは限らない。
答え：○（正しい）
解説
正しい。176条の意思表示による変動と177条の登記による対抗を二段階で確認する。契約日が先というだけで結論を出さない。 要点：不動産物権変動の当事者間の成立と第三者への対抗は別である。 根拠：民法 第176条／民法 第177条。
問9
物権変動・共有・登記｜一般共有の著しい変更重要度S民法上の一般共有物に著しい形状・効用変更を加える場合も、持分価格の過半数だけで原則として足りる。
答え：×（誤り）
解説
誤り。251条の変更は原則として他の共有者の同意が必要である。252条の管理の多数決や区分所有法17条の特則と区別する。 要点：民法251条の著しい変更は原則として他の共有者の同意が必要である。 根拠：民法 第251条。
問10
物権変動・共有・登記｜不明共有者と裁判重要度S一般共有物の変更で共有者の所在が不明なら、裁判なしに残りの者が多数決で251条1項の同意を省略できる。
答え：×（誤り）
解説
誤り。251条2項は裁判所の裁判により不明共有者以外の同意で変更できる制度である。単なる多数決への変更でも管理者の独断でもない。 要点：他の共有者又はその所在を知ることができない場合、251条2項の裁判の制度がある。 根拠：民法 第251条。
問11
物権変動・共有・登記｜共有建物の短期賃貸重要度S民法252条4項3号により、共有建物に更新のない期間5年の定期建物賃貸借を設定することも、期間3年の場合と同じ規定で常に処理できる。
答え：×（誤り）
解説
誤り。252条4項の建物の上限は3年。期間3年以内でも、法定更新のある普通建物賃貸借は期間内の終了が確保されず、原則として共有者全員の同意が必要になる。定期建物賃貸借の成立要件や、共有者間の決定で使用中の共有者に特別の影響を及ぼす場合の承諾も確認する。 要点：共有建物では、更新がなく期間内の終了が確保される3年以内の定期建物賃貸借等を、民法252条の要件の下で持分価格の過半数により設定できる。 根拠：民法 第252条／借地借家法 第38条／法務省 民法改正と共有私道ガイドラインの改訂（短期賃借権等・資料6頁） 短期賃借権等の設定・更新による終了不確保の例外（資料6頁）。
物権変動・共有・登記の問題を続けて解く
この論点に対応する11問を絞り込んで出題します。