災害後の建物調査は3種類｜応急危険度・被災度・罹災証明を比較【賃貸不動産経営管理士】【2026年度試験対応】

地震後の建物に表示される判定と、罹災証明書に記載される被害の程度を、同じものと扱わないでください。一つの調査結果から、修繕費やすべての支援の対象まで自動的に決まるわけではありません。

応急危険度判定は当面の安全性、被災度区分判定は復旧の必要性や方法、住家の被害認定は支援の基礎となる損害割合等を扱います。名称を暗記する前に「何のための調査か」をそろえて比較します。

応急危険度判定の表示には、危険（赤）、要注意（黄）、調査済（緑）があります。緑は、その調査時点の応急的な判定であり、長期の安全や無損傷を保証する表示ではありません。

余震や新たな損傷で状況が変わる可能性もあります。管理担当者は表示だけで再入居を断定せず、自治体や専門家の指示、立入制限、設備の状態などを併せて確認します。

災害直後は、人命・避難の確保や二次災害の防止を優先します。危険な建物へ無理に入って写真を撮る、設備を一斉に再稼働するなど、記録や復旧を先行させないことが大切です。

安全が確保された段階で、損傷箇所、確認時刻、設備停止、入居者からの申告や連絡内容を記録します。応急対応と恒久的な修繕を分け、所有者と専門業者へ判断に必要な情報を伝えます。

民法606条は原則として賃貸人の必要な修繕義務を定めています。また、借主の責めに帰せない理由で一部を使用・収益できない場合、民法611条により、その割合に応じて賃料が減額されます。災害という名称だけで全額免除か全額支払かを決めません。

令和6年度問12では、災害後の調査の種類が問われています。調査制度の区別を押さえたうえで、契約上の対応は使用不能の範囲・期間・原因などの具体的事実に基づき検討してください。