建物明渡しの手続とは？解除・判決・強制執行を整理【賃貸不動産経営管理士】【2026年度試験対応】

法律上の手続によらず実力で権利を実現する自力救済は原則として禁止され、緊急やむを得ない特別の事情がある場合に必要な限度で例外的に許されるにすぎない（最判昭和40年12月7日）。無断の鍵交換、室内の動産の搬出・処分、ドアの施錠は不法行為となり、損害賠償や刑事責任を問われる。特約があっても公序良俗に反し無効と解され、明渡しは債務名義を得て強制執行によらなければならない。

覚え方実力行使はだめ、特約があってもだめ、明渡しは判決から

ひっかけ注意「特約があれば鍵交換や残置物処分ができる」は誤り。滞納の月数も理由にならない。

勝訴判決は債務名義にすぎず、それ自体で実力行使が許されるわけではない。明渡しを実現するには執行文の付与を受けて執行官に強制執行を申し立てる。執行官はまず明渡しの催告を行い、原則として催告の日から1か月を経過する日を引渡し期限として定めて公示し、期限までに任意の明渡しがなければ断行日に強制的に搬出・明渡しを行う。残置された動産は保管・売却等の手続による。

覚え方判決は紙、実現は執行官。催告から原則一か月で断行

ひっかけ注意「判決があれば自分で搬出できる」は誤り。判決後も自力救済は違法である。

内容証明郵便は差出日付・文書の内容・差出人・宛先を日本郵便が証明する制度であり、配達の事実までは証明しない。到達を証明するには配達証明を併用する。契約解除の意思表示や催告は相手方に到達して効力を生じるため、実務では内容証明郵便に配達証明を付けて発送する。催告には6か月の時効完成猶予の効力があるが、内容証明自体に強制力はなく、支払を強制するには債務名義が必要である。

覚え方内容証明は中身の証明、届いた証明は配達証明

ひっかけ注意「内容証明を出せば到達も証明される」「内容証明に強制力がある」はいずれも誤りである。

支払督促は、金銭その他の代替物又は有価証券の一定の数量の給付を目的とする請求について、債務者の住所地を管轄する簡易裁判所の裁判所書記官に申し立てる手続で、債務者の審尋を経ずに発付される。債務者が送達を受けてから2週間以内に督促異議を申し立てなければ、債権者は仮執行宣言を申し立てることができ、これが債務名義となる。異議があれば通常訴訟に移行する。建物明渡しには利用できない。

覚え方支払督促はお金だけ、異議二週間で通常訴訟へ

ひっかけ注意明渡しに支払督促を使えるとする誤り、異議期間を1週間や1か月とする誤りが狙われる。

少額訴訟は訴額60万円以下の金銭の支払を求める請求に限られ、同一の簡易裁判所で同一年に10回まで利用できる。原則として最初の期日で審理を終えて即日判決を言い渡し、証拠は即時に取り調べることができるものに限られる。判決に対して控訴はできず、同じ簡易裁判所への異議申立てのみできる。分割払や支払猶予を定めた判決もあり得る。被告は通常訴訟への移行を申述できる。建物明渡しには利用できない。

覚え方少額訴訟は六十万・年十回・一回で判決・控訴なし

ひっかけ注意建物明渡しには使えない点、控訴ができない点が狙われる。訴額の上限を30万円とする誤りも多い。

判決の効力は原則として当事者にしか及ばないため、訴訟中に賃借人が第三者へ占有を移すと、勝訴してもその者に対する訴訟をやり直すことになる。占有移転禁止の仮処分を得て執行しておけば、その後の占有者に対しても判決の効力を及ぼして明渡しの強制執行ができる（当事者恒定効）。仮処分は執行官が現地で公示書を掲示する方法で執行され、申立てには保証金の供託が必要となる。

覚え方訴える前に占有を凍結、判決を空振りさせない

ひっかけ注意「勝訴判決があれば誰に対しても執行できる」は誤り。仮処分を怠ると、占有の入替えで手続が振り出しに戻る。

民事執行法168条5項は、執行官は明渡しの目的物でない動産を取り除いて、債務者・その代理人・同居の親族や従業者で相当のわきまえのある者に引き渡さなければならないとし、引き渡すことができないときは売却できると定める。引渡しも売却もしなかった動産は執行官が保管し、その費用は執行費用となる。売却したときは売得金から費用を控除した残余を供託する。搬出・保管の費用は債権者がいったん立て替える。

覚え方残された荷物は引き渡し、だめなら売却、それでも残れば保管

ひっかけ注意「執行官が断行日にその場で全部廃棄する」は誤り。手順を無視した処分は、賃貸人の不法行為責任につながる。

訴え提起前の和解は、相手方の住所地を管轄する簡易裁判所に申し立て、期日に和解が成立すると和解調書が作成される。この調書は確定判決と同一の効力を有し、明渡しや金銭支払の債務名義となるため、明渡し合意の実効性を高める手段として用いられる。和解が成立しない場合は、当事者双方の申立てにより訴訟に移行する。公正証書は金銭債権の執行力しかなく明渡しの強制執行はできない点と区別する。

覚え方即決和解の調書は判決と同じ効き目、公正証書は金銭だけ

ひっかけ注意公正証書があれば明渡しの強制執行ができるとする誤りが狙われる。執行力があるのは金銭債権のみである。