賃貸住宅の残置物は勝手に処分できる？死亡時の契約と相続を解説【賃貸管理士】【2026年度試験対応】

モデル契約条項は、賃借人の死亡時に契約を終了させる解除関係事務委任契約と、残置物を廃棄または指定先へ送付する残置物関係事務委託契約の二本から成る。受任者は賃借人の推定相続人のいずれかとすることが望ましく、困難な場合は居住支援法人や管理業者等の第三者とする。賃貸人を受任者とすると契約終了の判断について利益相反が生じ、条項が無効と判断されるおそれがある。賃借人は廃棄しない残置物を指定できる。

覚え方受任者は推定相続人が第一、貸主本人は利益相反で不可

ひっかけ注意「貸主が受任者なら手続が早い」は誤り。利益相反により委任条項自体が無効となるリスクを生む。

国土交通省のガイドライン（令和3年10月）は、老衰や病死などの自然死、転倒事故や誤嚥など日常生活の中での不慮の死は原則として告げなくてよいとする。ただし特殊清掃等が行われることとなった場合は、その死の発覚から概ね3年間、賃貸借取引で告げるのが原則である。他殺・自殺や日常生活の中の不慮の死に当たらない事故死等は、その事案の発生から概ね3年間が賃貸借における原則的な目安となる。3年は一律の免責期間ではなく、事件性・周知性・社会的影響が特に高い事案や、借主から事案の有無を問われた場合、借主が把握しておくべき特段の事情を認識した場合等は、経過期間にかかわらず告げる必要がある。

覚え方自然死は原則不要、特殊清掃は発覚から、その他の死は発生から三年が原則の目安

ひっかけ注意売買取引には3年という区切りがない点、借主から問われれば期間経過後も告げる必要がある点が狙われる。

単身高齢者の賃貸借は、死亡により賃借権が相続人に承継され、契約の解除や残置物の処理が困難となることが入居拒否の一因となっている。国土交通省と法務省は令和3年に「残置物の処理等に関するモデル契約条項」を公表し、賃借人が生前に受任者へ①賃貸借契約の解除、②残置物の廃棄や指定先への送付を委任する枠組みを示した。受任者は推定相続人のいずれかとすることが望ましく、賃貸人は利益相反のおそれから避けるべきとされる。

覚え方単身高齢者は、解除と残置物処理を生前に委任しておく

ひっかけ注意受任者を賃貸人や管理業者とするのは利益相反のおそれがあり望ましくない点が狙われる。

賃借人の原状回復義務は金銭債務として相続人に承継されるが、相続放棄をした者は初めから相続人でなかったものとみなされ、責任を負わない。全員が放棄した場合は相続財産の清算人の選任を経て相続財産から回収するほかない。孤独死のリスクに備え、実務では家賃債務保証会社の原状回復費用補償や、残置物処理費用・原状回復費用・空室期間の損害を対象とする保険の付保が用いられている。

覚え方放棄されれば請求先は相続財産だけ、備えは保証と保険

ひっかけ注意「相続人がいる以上必ず回収できる」は誤り。放棄の可能性を前提に、保証・保険で備えておく必要がある。