宅建の不動産鑑定評価｜3手法・価格形成要因を比較【2026年度試験対応】

鑑定評価方式は原価法・取引事例比較法・収益還元法の3つ。手法の適用は複数の手法を適用すべきとされる。

覚え方原価・事例・収益の三(3)手法、一つに頼らず合わせ技

ひっかけ注意3手法(原価法・取引事例比較法・収益還元法)。複数手法の適用が原則である点に注意

価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、減価修正を加えて試算価格(積算価格)を求める方法。建物・建物&敷地に有効。土地のみでも再調達原価を適切に求められれば適用可。減価額を求める方法は耐用年数にもとづく方法と観察減価法があり、原則2つを併用する。

覚え方原価(原価法)のゲンさん『今造ったらいくら?(再調達原価)』、古びた分を引いて(減価修正)積算価格ズドン

ひっかけ注意「土地のみには適用不可」と断定させる罠。再調達原価を求められれば土地にも適用可。

似た取引事例を参考に、事情補正・時点修正を加えて試算価格(比準価格)を求める方法。多数の事例収集が必要。取引事例は原則として近隣地域または同一需給圏内の類似地域の不動産から選択(やむを得ない場合は近隣地域の周辺地域から選択可)。

覚え方取引(取引事例)の兄貴、ご近所の実例集めて事情と時点を直し、比準価格をはじき出す

ひっかけ注意求める試算価格の名称すり替え（比準価格を積算価格等に）や補正の種類のすり替え。

対象不動産が将来生み出す純収益(収益−費用)と最終的な売却価格から試算価格(収益価格)を求める方法。賃貸用・事業用不動産の価格を求めるときに特に有効。市場性のない不動産以外には基本的にすべて適用すべき。収益価格を求める方法に直接還元法とDCF法がある。

覚え方収益(収益還元法)の姉さん『家賃で稼ぐわよ』、純収益と売値を割り戻し収益価格ゲット

ひっかけ注意「賃貸・事業用のみ」「市場性のない不動産にも適用」等の適用範囲すり替え。

原則は正常価格(市場性を有する不動産の通常の取引で成立する市場価値)。特殊な場合として、限定価格(市場が相対的に限定される場合。隣接地の併合目的等)、特定価格(法令等の社会的要請を背景とし正常価格の前提を満たさない場合)、特殊価格(市場性を有しない不動産。文化財等)。

覚え方基本は正常価格、隣を買うなら限定、法令要請は特定、文化財は特殊

ひっかけ注意4価格の定義入替え。原則は正常価格、隣接地併合は限定価格、文化財は特殊価格

不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を標準として形成される。

覚え方サイコー(最有効)に使ってやると鼻息荒く、効用マックスの前提で値がつくのだ

ひっかけ注意「最高度に発揮される使用を前提」を「現在の使用が前提」等にすり替える罠。

取引事例は次の要件をすべて備える必要がある。①取引事情が正常と認められること(投機的取引は不可)、②時点修正が可能なこと、③地域要因の比較および個別的要因の比較が可能なこと。

覚え方事例(取引事例)3兄弟の条件は、正常・時点直せる・地域個別くらべOKの3つ揃い

ひっかけ注意「投機的取引でも可」など正常性要件の逆転、要件の一部欠落。

直接還元法は一期間の純収益を還元利回りで還元する方法。DCF法は保有期間中の複数年の純収益と最終的な売却価格を現在価値に割り戻して価格を求める方法。

覚え方直接(直接還元法)さんは一期でパッと、DCFさんは複数年と売値を現在価値に割り戻す

ひっかけ注意直接還元法とDCF法の説明を入れ替える罠（一期間か複数年か）。