宅建の所得税｜譲渡所得の5年判定・計算・住宅ローン控除の違い【2026年度試験対応】

譲渡所得の税額=譲渡所得金額×税率。短期譲渡所得=所得税30%・住民税9%。長期譲渡所得=所得税15%・住民税5%。

覚え方短期はサンマル(30%)＋キュー(9%)、長期はイチゴ(15%)＋ゴー(5%)、短いほど高い

ひっかけ注意税率の数字入替え。短期=所得税30%・住民税9%、長期=所得税15%・住民税5%

土地・建物等の譲渡所得は、譲渡した年の1月1日時点の所有期間が5年以下=短期譲渡所得、5年超=長期譲渡所得に分類。課税方法は他の所得と分けて計算する分離課税。

覚え方元日(1/1)に五年(5年)超えてれば長期、以下なら短期、他と分けて分離課税

ひっかけ注意短期・長期の境目『5年』と起算点『譲渡年1月1日時点』の所有期間。分離課税の点も

譲渡した年の1月1日時点の所有期間が5年以下なら短期譲渡所得、5年超なら長期譲渡所得。土地・建物等の譲渡所得は分離課税。

覚え方くり返す、五年(5年)が境、超えれば長期・以下短期、土地建物は分離で計算

ひっかけ注意区分の基準『5年』と起算点『譲渡年1月1日時点』。取得日ではなく1/1で判定

譲渡所得＝総収入金額−(取得費＋譲渡費用)。取得費が不明な場合は収入金額の5%を概算取得費とできる。取得費例:購入代金・仲介手数料・登録免許税・不動産取得税等。

覚え方もうけ＝売値ひく元手と経費、元手不明なら五(5%)パーで概算取得費

ひっかけ注意取得費不明時は収入金額の『5%』を概算取得費。数字のすり替えに注意

住宅ローンを利用して住宅を取得・増改築等した場合、住宅ローンの年末残高に一定率を掛けた金額について税額控除を受けられる制度。特例対象個人(40歳未満で配偶者あり等)が認定住宅等を新築等して居住した場合は控除限度額が上乗せ(2024年以降入居)。

覚え方ローン残高に率かけ税額割引、四十(40)歳未満で配偶者ありは上乗せボーナス

ひっかけ注意住宅ローン控除は『年末残高×一定率』の税額控除。所得控除との取り違えに注意

返済期間10年以上の住宅ローン、取得日から6カ月以内に居住し各年末まで引き続き居住、合計所得金額2,000万円以下(床面積40㎡以上50㎡未満は1,000万円以下)、床面積50㎡以上(一定の場合40㎡以上)、床面積の半分以上が自己居住用、居住年・前2年・後3年に居住用財産の特別控除等を受けていないこと。

覚え方ローン十年(10年)以上・六(6)カ月内入居・所得二千万(2000万)以下・床五十(50㎡)、控除の二重取りはダメ

ひっかけ注意取得日から『6カ月以内』に居住、合計所得『2,000万円以下』、床面積50㎡以上の数字

都市計画区域内の低未利用土地等(市区町村長の確認あり)を譲渡した場合、最高100万円を控除できる。所有期間が長期のもののみ利用可。1月1日時点で所有期間5年超・都市計画区域内・譲渡価額500万円以下(一定区域は800万円以下)が要件。譲渡後にコインパーキング利用は対象外。

覚え方使ってない土地は百万(100万)控除、五年(5年)超・五百万(500万)以下、駐車場化はアウト

ひっかけ注意低未利用土地は所有期間『5年超』・譲渡価額『500万円以下』。長期のみ利用可の点も

控除率0.7%・控除期間13年(新築の場合)。年末残高限度額は認定長期優良住宅・低炭素建築物4,500万円(特例対象個人5,000万円)、ZEH水準省エネ住宅3,500万円(同4,500万円)、省エネ基準適合住宅2,000万円(同3,000万円)。

覚え方控除はゼロ七(0.7%)・十三(13)年、優良四千五(4500万)・ゼッチ三千五(3500万)・省エネ二千(2000万)

ひっかけ注意控除率0.7%・控除期間13年(新築)の数字。残高限度額の区分にも注意