令和7年度宅地建物取引士資格試験の過去問50問

令和7年度の全50問｜問題文・正解・解説

収録している50問を、正解と解説つきで通して読めます。上の演習で 間違えた問題を見直すときや、特定の論点がどう問われたかを確かめたいときに使ってください。 正解番号は不動産適正取引推進機構の公表資料に基づきます。

1. 問1

   権利関係

   所有者ＡがＢに甲土地を売却し、その後にＢがＣに甲土地を売却した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。なお、この問において、Ｃは背信的悪意者ではないものとする。

   1. 1甲土地の所有権登記がＡの名義のままであったとしても、Ｂは、Ｃに甲土地を売却した後は、Ａに対して自己に甲土地の所有権移転登記をするよう請求することはできない。
   2. 2Ｃは、甲土地の所有権移転登記を備えなければ、Ａに対して自己が所有者であることを主張することができない。
   3. 3ＡＢ間の売買契約が、ＢＣ間の売買契約締結よりも前にＡにより解除されていた場合、又は、ＢＣ間の売買契約締結後にＡにより解除された場合のいずれの場合であっても、Ｃは、甲土地の所有権移転登記を備えれば、Ａに対して自己の所有権を主張することができる。
   4. 4ＡＢ間の売買契約が、ＢＣ間の売買契約よりも前にＢの強迫を理由として取り消されていた場合、又は、ＢＣ間の売買契約締結後にＢの強迫を理由として取り消された場合のいずれの場合であっても、Ｃは、Ｂの強迫につき善意でかつ過失がなければ、Ａに対して自己の所有権を主張することができる。

   正解：3

   解説

   正解は肢3です。売買契約が解除された場合、解除前に利害関係に入った第三者は民法545条1項ただし書により、解除後の第三者は対抗関係の処理により、いずれも登記を備えていれば保護されます。したがってＣは所有権移転登記を備えればＡに所有権を主張できます。肢1のＢはＣへの売却後もＡに移転登記を請求でき、肢2のＡは前主であって対抗関係に立つ第三者に当たらずＣは登記なく主張でき、肢4の強迫による取消しは取消し前の善意無過失の第三者にも対抗できるため、いずれも誤りです。

2. 問2

   権利関係

   個人であるＡが、①賃貸人Ｂと賃借人Ｃとの間の期間を 2 年とする居住用甲建物の賃貸借契約に基づくＣの一切の債務の連帯保証契約をＢと締結した場合、②売主Ｄと買主Ｅとの間の居住用乙建物の売買契約に基づく代金支払債務の保証契約をＤと締結した場合、に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

   1. 1①の連帯保証契約は書面によってしなければ無効であるのに対し、②の保証契約は書面によらず、口頭で契約を締結しても有効である。
   2. 2①のＢがＡに対して連帯保証債務の履行を請求してきた場合には、ＡはまずＣに請求するように主張できるのに対し、②のＤがＡに対して保証債務の履行を請求してきた場合には、ＡはまずＥに請求するように主張することはできない。
   3. 3①の連帯保証契約は保証の限度額である極度額を定めなければ無効であるのに対し、②の保証契約は極度額を定める必要はない。
   4. 4①も②もＡが主たる債務者Ｃ及びＥの委託を受けて保証した場合において、Ａが債権者Ｂ及びＤに対して主たる債務の履行状況に関する情報を提供するよう請求したときは、①のＢは、これらの情報を、遅滞なく、Ａに提供しなければならないのに対し、②のＤは、守秘義務を理由にこれらの情報の提供を拒否することができる。

   正解：3

   解説

   正解は肢3です。①は賃貸借契約に基づく一切の債務を保証する個人根保証契約であり、極度額を定めなければ無効となります。②は特定の代金支払債務の保証であり、極度額を定める必要はありません。肢1は保証契約はいずれも書面（又は電磁的記録）でしなければ無効、肢2は連帯保証人には催告の抗弁権がなく通常の保証人にはあるため記述が逆、肢4の主たる債務の履行状況に関する情報提供義務は委託を受けた保証人から請求があれば①②いずれの債権者も負うため、誤りです。

3. 問3

   権利関係

   意思表示に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。ア表意者が真意でないことを知ってした意思表示は無効であるが、相手方がその意思表示が表意者の真意ではないことを知らなければ、知らないことにつき過失があっても、当該意思表示は有効となる。イ相手方と通じてした虚偽の意思表示は無効であり、第三者がその虚偽表示につき善意であっても、過失があれば、当該第三者にその無効を対抗することができる。ウ意思表示は、当該意思表示に対応する意思を欠く錯誤に基づくものであって、その錯誤が法律行為の目的及び取引上の社会通念に照らして重要なものであるときは、無効であるが、その錯誤につき善意でかつ過失がない第三者には、その無効を対抗することができない。エ詐欺による意思表示は取り消すことができるが、その詐欺につき善意でかつ過失がない取消し前の第三者には、その取消しを対抗することができない。

   1. 1一つ
   2. 2二つ
   3. 3三つ
   4. 4四つ

   正解：3

   解説

   個数問題で、誤っているものは三つ（正解は肢3）です。アの心裡留保による意思表示は、相手方が真意でないことを知らなくても、知らないことに過失があれば無効となるため誤りです。イの虚偽表示の無効は善意の第三者に対抗できず、第三者の無過失までは要求されないため誤りです。ウの錯誤の効果は無効ではなく取消しであるため誤りです。エの詐欺による取消しは、取消し前の善意無過失の第三者に対抗できないとする点で正しい記述です。

4. 問4

   権利関係

   ＡがＢから弁済の期限の定めなく金 1,000 万円を借り入れる金銭消費貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

   1. 1Ａは、本件契約におけるＡの債務を担保するために、Ａが所有する不動産に対し、Ｂのために、抵当権を設定することはできるが、質権を設定することはできない。
   2. 2Ａが本件契約に基づく債務の弁済を怠ったときに、ＢがＡから預かっている動産を占有している場合には、Ｂは当該動産の返還時期が到来しても弁済を受けるまでその動産に関して留置権を行使することができる。
   3. 3Ａが本件契約に基づく債務の弁済を怠った場合には、ＢはＡの総財産に対して先取特権を行使することができる。
   4. 4Ａが、期限が到来しているＢの悪意による不法行為に基づく金 1,000 万円の損害賠償請求債権をＢに対して有している場合、Ａは本件契約に基づく返還債務をＢに対する当該損害賠償請求債権で相殺することができる。

   正解：4

   解説

   正解は肢4です。悪意による不法行為に基づく損害賠償債権を受働債権とする相殺は禁止されますが、これは加害者側からの相殺を封じる趣旨であり、被害者であるＡが当該債権を自働債権として自己の借入金返還債務と相殺することは認められます。肢1は不動産に質権（不動産質）を設定することも可能、肢2は預かっている動産と貸金債権との間に牽連性がなく留置権は成立せず、肢3の一般の先取特権は共益費用・雇用関係・葬式費用・日用品供給の場合に限られるため、いずれも誤りです。

5. 問5

   権利関係

   Ａの子がＢであり、Ｂの子がＣであり、ＣがＡの直系卑属である場合において、民法の規定によれば、次のアからエまでの記述のうち、Ａが死亡した際にＣがＢを代襲してＡの相続人となるときを全て掲げたものはどれか。アＡが死亡する以前にＢが死亡したときイＢが相続に関するＡの遺言書を偽造して相続権を失ったときウＢがＡによって相続人から廃除されて相続権を失ったときエＢが相続放棄をしたとき

   1. 1ア、エ
   2. 2イ、ウ
   3. 3ア、ウ、エ
   4. 4ア、イ、ウ

   正解：4

   解説

   正解は肢4（ア・イ・ウ）です。代襲相続が生じるのは、相続人となるべき子が相続開始以前に死亡したとき、相続欠格に該当したとき、廃除されたときの三つの場合です。アの死亡、イの遺言書の偽造（欠格事由）、ウの廃除はいずれも代襲原因となりますが、エの相続放棄は初めから相続人とならなかったものとみなされるものの代襲原因ではないため、Ｃは代襲相続できません。

6. 問6

   権利関係

   Ａが所有している甲土地についての物権変動に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

   1. 1Ｂが甲土地をＡに無断でＣに売却し、その後、ＢがＡから甲土地を購入した場合、Ｃは、Ｂから甲土地を購入した時点に遡って甲土地の所有権を取得する。
   2. 2Ｄが甲土地につき、Ａに無断でＤへの虚偽の所有権の移転の登記をした上で、甲土地をＥに売却してその旨の登記をした場合において、その後、ＡがＦに甲土地を売却したときは、Ｆは、Ｅに対し、甲土地の所有権を主張することができる。
   3. 3Ｇが甲土地の所有権を時効取得した場合、Ｇはその後にＡを単独相続したＨに対して、登記を備えていなくても、甲土地の所有権を主張することができる。
   4. 4Ａが甲土地上の立木の所有権を留保して甲土地をＪに売却し、その後、ＪがＫに甲土地及びその上の立木を売却した場合には、Ａは、Ｋに対し、立木の所有権の留保につき登記又は明認方法を備えない限り、立木の所有権を主張することができない。

   正解：1

   解説

   誤っているのは肢1です。他人の物を売却した売主が後にその所有権を取得した場合、判例により買主は売主が所有権を取得した時に当然にその所有権を取得しますが、購入時点に遡って取得するのではありません。肢2はＡに帰責性のない無断の虚偽登記でありＥは保護されずＦが所有権を主張でき、肢3の時効取得者は相続人（包括承継人）に対し登記なくして所有権を主張でき、肢4の立木の所有権留保は登記か明認方法を備えなければ第三者に対抗できないため、いずれも正しい記述です。

7. 問7

   権利関係

   Ａは自己の所有する甲建物を事務所としてＢに賃貸し（以下この問において「本件契約」という。）、その後、本件契約の期間中に甲建物の屋根に雨漏りが生じたため、ＣがＢから甲建物の屋根の修理を請け負い、Ｃによる修理が完了した。この場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

   1. 1ＢがＣに修理代金を支払わないまま無資力となり、賃料を滞納して本件契約が解除されたことにより甲建物はＡに明け渡された。この場合、ＣはＡに対して、事務管理に基づいて修理費用相当額の支払を求めることはできない。
   2. 2ＢがＣに修理代金を支払ったとしても、本件契約において、Ａの負担に属するとされる甲建物の屋根の修理費用について直ちに償還請求することができる旨の特約がない限り、契約終了時でなければ、ＢはＡに対して償還を求めることはできない。
   3. 3ＢがＣに修理代金を支払わない場合、Ｃは、Ｂが占有する甲建物につき、当然に不動産工事の先取特権を行使することができる。
   4. 4ＢがＣに修理代金を支払わないまま無資力となり、賃料を滞納して本件契約が解除されたことにより甲建物はＡに明け渡された。本件契約において、ＢがＡに権利金を支払わないことの代償として、甲建物の修理費用をＢの負担とする旨の特約が存し、当該屋根の修理費用と権利金が相応していたときであっても、ＣはＡに対して、不当利得に基づいて修理費用相当額の支払を求めることができる。

   正解：1

   解説

   正解は肢1です。事務管理は義務なく他人のために事務を管理した場合に成立するところ、ＣはＢとの請負契約に基づく自己の債務の履行として修理をしたにすぎず、Ａのための事務管理には当たりません。したがってＣはＡに事務管理に基づく請求はできません。肢2の必要費は支出後直ちに償還請求でき、肢3の不動産工事の先取特権は工事開始前に費用の予算額を登記しなければ効力がなく当然には行使できず、肢4は判例上Ａの利得に法律上の原因があり不当利得返還請求は認められないため、いずれも誤りです。

8. 問8

   権利関係

   Ａ、Ｂ及びＣがそれぞれ 3 分の 1 の持分の割合で甲土地を共有している場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。なお、甲土地を分割しない旨の契約は存在しないものとする。

   1. 1甲土地につき無権利のＤが、自己への虚偽の所有権移転登記をした場合には、Ａは、単独で、Ｄに対し、その所有権移転登記の抹消を求めることができる。
   2. 2Ａが甲土地についての自己の持分を放棄した場合には、その持分は国庫に帰属する。
   3. 3Ａが死亡し、Ｅ及びＦが相続した場合には、Ｂ及びＣは、Ａの遺産についての遺産分割がされる前であっても、Ｅ及びＦに対して共有物分割の訴えを提起することができる。
   4. 4ＡがＢ及びＣに無断で甲土地を占有している場合であっても、Ｂは、Ａに対し、当然には自己に甲土地を明け渡すように求めることができない。

   正解：2

   解説

   誤っているのは肢2です。共有者の一人が持分を放棄したときは、その持分は他の共有者に帰属するのであって、国庫に帰属するのではありません。肢1の無権利者名義の登記の抹消請求は保存行為として各共有者が単独ででき、肢3は判例により共有者の相続人らに対し遺産分割前でも共有物分割の訴えを提起でき、肢4は判例により共有物を単独で占有する共有者に対し他の共有者は当然には明渡しを請求できないため、いずれも正しい記述です。

9. 問9

   権利関係

   連帯債務者の一人について生じた次の事由のうち、民法の規定によれば、他の連帯債務者に対して効力が生じないものとして正しいものはどれか。なお、この問において、連帯債務者の一人について生じた事由が他の連帯債務者に対して効力が生じる旨の別段の意思表示はないものとする。

   1. 1債権者がした連帯債務者の一人に対する履行の請求
   2. 2連帯債務者の一人と債権者との間の混同
   3. 3連帯債務者の一人が債権者に対して債権を有する場合において、その連帯債務者がした相殺の援用
   4. 4連帯債務者の一人と債権者との間の更改

   正解：1

   解説

   正解は肢1です。民法改正により、連帯債務者の一人に対する履行の請求は相対的効力事由とされ、別段の意思表示がない限り他の連帯債務者に対して効力を生じません。これに対し、肢2の混同、肢3の相殺の援用、肢4の更改は、いずれも絶対的効力事由として他の連帯債務者にも効力が及びます。請求・免除・時効の完成が相対効に整理された点は改正の重要ポイントです。

10. 問10

    権利関係

    Ａを売主、Ｂを買主とする甲土地の売買契約による甲土地の引渡し後に、目的物の品質に関して契約の内容に適合しない土壌汚染が見つかった場合の売主の担保の責任（以下この問において「契約不適合責任」という。）に基づく損害賠償に関する次の記述のうち、民法の規定、宅地建物取引業法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

    1. 1Ｂは、甲土地の引渡しの日から 11 年が経過した時点で甲土地の土壌汚染を発見し、発見した時点から 1 年以内にＡに通知した。Ａが当該土壌汚染があることを重大な過失なく知らなかった場合、Ａが宅地建物取引業者であるか否かにかかわらず、Ｂは損害賠償を請求することはできない。
    2. 2甲土地の引渡しの日から 3 年以内に契約不適合の通知をしなければ売主は契約不適合責任を負わない旨の特約があり、Ｂが引渡しの日から 4 年が経過した時点で土壌汚染を発見して直ちにＡに通知した。Ａが当該土壌汚染があることを重大な過失なく知らなかった場合、Ａが宅地建物取引業者であるか否かにかかわらず、Ｂは損害賠償を請求することはできない。
    3. 3甲土地の引渡しの日から 1 年以内に契約不適合の通知をしなければ売主は契約不適合責任を負わない旨の特約があり、Ａは甲土地に土壌汚染があることを売買契約締結時点で知っていて告げていなかった。Ｂが引渡しの日から 3 年が経過した時点で当該土壌汚染を発見して直ちにＡに通知した場合、Ａが宅地建物取引業者であるか否かによって、Ｂが損害賠償を請求できるか否かの結論が異なる。
    4. 4売主は契約不適合責任を一切負わない旨の特約があり、Ｂは引渡しの日から 1 年が経過した時点で土壌汚染を発見して直ちにＡに通知した。Ａが当該土壌汚染があることを重大な過失なく知らなかった場合、Ａが宅地建物取引業者であるか否かによって、Ｂが損害賠償を請求できるか否かの結論が異なる。

    正解：3

    解説

    誤っているのは肢3です。売主が目的物の契約不適合を知りながら買主に告げなかった場合には、通知期間の特約や免責特約があっても売主は責任を免れません。したがってＡが宅建業者であるか否かにかかわらずＢは損害賠償を請求でき、結論が異なるとする記述は誤りです。肢4は、Ａが宅建業者で自ら売主となる場合は責任を一切負わない特約が無効となり請求できる一方、業者でなければ特約が有効で請求できないため、結論が異なるとする点で正しい記述です。

11. 問11

    権利関係

    ＡがＢとの間で、Ａ所有の甲土地につき建物の所有を目的として一時使用目的ではない賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）を締結する場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

    1. 1甲土地にＢが賃借権の登記をしなくても、Ｂの配偶者であるＣを所有者として登記されている建物が甲土地上に存在する場合には、甲土地がＡからＤに売却されても、ＢはＤに対して甲土地に賃借権を有していることを主張できる。
    2. 2本件契約の存続期間が 50 年であり、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がない旨を定める場合、一定期間地代を減額せず、その期間は地代の減額請求ができない旨の特約を有効に定めることができる。
    3. 3本件契約が専らＢの事業の用に供する建物の所有を目的とし、存続期間が 50 年である場合、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がない旨、並びにＢが借地借家法第13 条の規定による建物の買取りの請求をしない旨の特約を書面で有効に定めることができる。
    4. 4本件契約が公正証書によって行われていれば、専らＢの居住の用に供する建物の所有を目的とし、存続期間を 20 年と定めていても、Ａは正当事由があれば、20 年が経過した時点で遅滞なく異議を述べて更新を拒絶することができる。

    正解：3

    解説

    正解は肢3です。存続期間を50年以上とする借地契約では、書面（公正証書である必要はありません）によれば、契約の更新と建物築造による存続期間の延長をせず、建物買取請求もしない旨の特約を有効に定められます（一般定期借地権）。この方式は事業用建物の所有目的でも利用できます。肢1は借地上の建物の登記が借地人自身の名義でなければ対抗力がなく、肢2の地代の減額請求権は特約によって排除できず、肢4の事業用定期借地権は居住用建物の所有目的では設定できないため、いずれも誤りです。

12. 問12

    権利関係

    Ａを賃貸人、Ｂを賃借人とする甲建物の賃貸借契約（定期建物賃貸借契約及び一時使用目的の建物の賃貸借契約を除く。以下この問において「本件契約」という。）に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

    1. 1本件契約が期間の定めがないものである場合において、Ａ又はＢから相手方に対して解約の申入れをしたときは、当該申入れの日から 6 か月を経過することによって、本件契約は終了する。
    2. 2本件契約が期間を 2 年とするものである場合において、Ａ及びＢのいずれも期間の満了の1 年前から 6 か月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知をしなかったときは、本件契約は、期間を 2 年として、従前の契約と同一の条件で更新されたものとみなされる。
    3. 3ＡＢ間において、造作買取請求権は行使しない旨の特約があった場合、この特約は有効である。
    4. 4本件契約が借地借家法第 39 条に規定する取壊し予定の建物の賃貸借であり、甲建物を取り壊すこととなる時に本件契約が終了する旨の特約を定める場合、本件契約は、公正証書によってしなければならない。

    正解：3

    解説

    正解は肢3です。造作買取請求権に関する借地借家法の規定は任意規定であり、これを行使しない旨の特約は有効です。肢1は、解約申入れから6か月の経過で終了するのは賃貸人からの申入れ（正当事由が必要）の場合で、賃借人からの申入れでは3か月であるため誤りです。肢2の法定更新では期間の定めのない賃貸借として更新されたものとみなされ、期間2年での更新ではありません。肢4の取壊し予定の建物の賃貸借の特約は書面によれば足り、公正証書に限られないため誤りです。

13. 問13

    権利関係

    建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

    1. 1共用部分は、原則として区分所有者全員の共有に属するが、規約で別段の定めをすることを妨げず、管理者であっても、規約に特別の定めがあるときは、共用部分を所有することができる。
    2. 2共用部分の持分の割合について、各共有者の共用部分の持分は、規約で別段の定めをしない限り、その有する専有部分の床面積の割合による。
    3. 3集会の議事については、議長は、書面又は電磁的記録により、議事録を作成しなければならず、当該議事録には議事の経過の要領及びその結果を記載し、又は記録しなければならないとされているが、当該議事録が書面で作成されているときは、議長及び集会に出席した区分所有者全員がこれに署名しなければならない。
    4. 4区分所有者が、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同の利益のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができる。

    正解：3

    解説

    誤っているのは肢3です。集会の議事録が書面で作成されているときに署名が必要なのは、議長及び集会に出席した区分所有者の2人であり、出席した区分所有者全員ではありません。肢1の規約の定めによる管理者の共用部分の所有（管理所有）、肢2の専有部分の床面積の割合による共用部分の持分、肢4の共同の利益に反する行為に対する停止等の請求は、いずれも区分所有法の規定どおりの正しい記述です。

14. 問14

    権利関係

    不動産の登記に関する次の記述のうち、不動産登記法の規定によれば、誤っているものはどれか。

    1. 1登記官は、一筆の土地の一部が別の地目となったときであっても、職権でその土地の分筆の登記をすることができない。
    2. 2登記事項証明書の交付の請求は、請求情報を電子情報処理組織を使用して登記所に提供する方法によりすることができる。
    3. 3権利に関する登記の申請は、法令に別段の定めがある場合を除き、登記権利者及び登記義務者が共同してしなければならない。
    4. 4建物の合併の登記は、表題部所有者又は所有権の登記名義人以外の者は、申請することができない。

    正解：1

    解説

    誤っているのは肢1です。登記官は、一筆の土地の一部が別の地目となったときは、職権でその土地の分筆の登記をすることができるため、「できない」とする記述は誤りです。肢2の登記事項証明書の交付請求は電子情報処理組織（オンライン）によることができ、肢3の権利に関する登記は登記権利者と登記義務者の共同申請が原則であり、肢4の建物の合併の登記を申請できるのは表題部所有者又は所有権の登記名義人に限られるため、いずれも正しい記述です。

15. 問15

    法令上の制限

    都市計画法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

    1. 1風致地区は、都市の風致を維持するため定める地区であり、当該地区内における建築物の建築について、政令の定める基準に従い、地方公共団体の条例で、都市の風致を維持するため必要な規制をすることができる。
    2. 2特定街区は、市街地の整備改善を図るため街区の整備又は造成が行われる地区について、その街区内における建築物の容積率並びに建築物の高さの最高限度及び壁面の位置の制限を定める街区である。
    3. 3近隣商業地域は、近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するため定める地域である。
    4. 4生産緑地地区は、農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地区である。

    正解：4

    解説

    誤っているのは肢4です。「農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める」というのは田園住居地域の定義であり、生産緑地地区の説明ではありません。肢1の風致地区における地方公共団体の条例による規制、肢2の特定街区で定める容積率・高さの最高限度・壁面の位置の制限、肢3の近隣商業地域の定義は、いずれも都市計画法の規定どおりの正しい記述です。

16. 問16

    法令上の制限

    都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。ただし、この問において条例による特別の定めはないものとし、「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び施行時特例市にあってはその長をいうものとする。

    1. 1市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域において行う、学校教育法に規定する学校の新築については、都道府県知事の許可が不要である。
    2. 2開発行為とは、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいい、ゴルフコースの建設は開発行為にはあたらない。
    3. 3区域区分が定められていない都市計画区域において、商業施設の建築の用に供する目的で行う 4,000 m2 の開発行為は都道府県知事の許可が不要である。
    4. 4自己の居住の用に供する住宅の建築を目的として行う開発行為以外の開発行為にあっては、原則として開発区域内に建築基準法に規定する災害危険区域内の土地を含んではならない。

    正解：4

    解説

    正解は肢4です。開発許可の基準では、自己の居住の用に供する住宅の建築目的以外の開発行為について、開発区域内に災害危険区域等の土地を原則として含んではならないとされています。肢1の学校は公益上必要な建築物として許可不要とされる例外に当たらず、市街化調整区域内の開発区域以外の区域では新築に許可が必要です。肢2のゴルフコースは規模を問わず第二種特定工作物であり、その建設目的の土地の区画形質の変更は開発行為に該当します。肢3の区域区分が定められていない都市計画区域では3,000m2以上の開発行為に許可が必要です。

17. 問17

    法令上の制限

    建築基準法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

    1. 1建築主は、建築確認が必要な建築物を建築しようとする場合は、当該建築物の計画を建築基準法令の規定に適合させるだけでなく、建築基準法令の規定以外の宅地造成及び特定盛土等規制法などの建築基準関係規定にも適合するものであることについて確認を受ける必要がある。
    2. 2建築主は、 2 階建ての木造住宅を新築しようとする場合は、当該工事に着手する前に、その計画が建築基準関係規定に適合するものであることについて、確認を受け、確認済証の交付を受ける措置が必要となるが、当該住宅の大規模の修繕をしようとする場合には、当該措置は不要である。
    3. 3延べ面積が 1,000 m2 を超える木造建築物は、その外壁及び軒裏で延焼のおそれのある部分を防火構造としなければならない。
    4. 4高さ 1 m 以下の階段の部分には、手すりを設けなくてもよい。

    正解：2

    解説

    誤っているのは肢2です。令和7年4月施行の改正により、階数2以上又は延べ面積200m2超の木造建築物はいわゆる新2号建築物とされ、新築だけでなく大規模の修繕・大規模の模様替をする場合にも建築確認を受ける必要があります。肢1の宅地造成及び特定盛土等規制法などの建築基準関係規定への適合の確認、肢3の延べ面積1,000m2超の木造建築物の外壁・軒裏の防火構造、肢4の高さ1m以下の階段の部分に手すりが不要である点は、いずれも正しい記述です。

18. 問18

    法令上の制限

    次の記述のうち、建築基準法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。

    1. 1都市再生特別地区内においては、建築物の容積率、建蔽率及び建築面積は当該地区に関する都市計画において定められた内容に適合するものでなければならないが、その高さは法第56 条の高さの制限に関する規定に適合させる必要がある。
    2. 22 階建てかつ床面積 1,000 m2 の飲食店は、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、工業専用地域及び田園住居地域に建築することができない。
    3. 3特定行政庁による認可を受けて公告された建築協定は、その後、当該協定の土地の所有者等の全員で合意したときに限り、その公告のあった日以後において当該建築協定区域内の土地の所有者等となった者に対しても効力が及ぶこととなる。
    4. 4建築物のエネルギー消費性能の向上のため必要な外壁等に関する工事を行う場合、公益性が高いことから特定行政庁の許可を受けることなく、法第 52 条の規定による容積率の限度を超えることができる。

    正解：2

    解説

    正解は肢2です。床面積1,000m2で2階建ての飲食店は、第一種・第二種低層住居専用地域及び田園住居地域では建築できず、第一種中高層住居専用地域では飲食店は2階以下かつ床面積500m2以内に限られるため建築できず、工業専用地域でも飲食店は建築できません。肢1の都市再生特別地区では高さも都市計画で定められた内容により法56条の高さ制限は適用されず、肢3の建築協定は公告後に土地の所有者等となった者にも原則として当然に効力が及び、肢4の容積率の特例には特定行政庁の許可が必要なため、いずれも誤りです。

19. 問19

    法令上の制限

    宅地造成及び特定盛土等規制法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問において「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市及び中核市にあってはその長をいうものとし、地方自治法に基づく施行時特例市に係る経過措置については考慮しないものとする。

    1. 1工事主は、特定盛土等規制区域内において行われる特定盛土等又は土石の堆積に関する政令で定める規模の工事の許可の申請をするときは、あらかじめ、主務省令で定めるところにより、特定盛土等又は土石の堆積に関する工事の施行に係る土地の周辺地域の住民に対し、説明会の開催その他の当該特定盛土等又は土石の堆積に関する工事の内容を周知させるため必要な措置を講じなければならない。
    2. 2宅地造成等工事規制区域内の土地の工事主又は工事施行者は、宅地造成等に伴う災害が生じないよう、その土地を常時安全な状態に維持するように努めなければならない。
    3. 3都道府県知事は、宅地造成等工事規制区域内の土地について、宅地造成等に伴う災害の防止のために必要があると認める場合においては、その土地の所有者、管理者、占有者、工事主又は工事施行者に対して、擁壁等の設置等の必要な措置をとることを勧告することができる。
    4. 4宅地造成等工事規制区域内において行われる宅地造成等に関する工事の許可を受けた工事主は、当該許可に係る土地の見やすい場所に、主務省令で定めるところにより、氏名又は名称その他の主務省令で定める事項を記載した標識を掲げなければならない。

    正解：2

    解説

    誤っているのは肢2です。宅地造成等に伴う災害が生じないようその土地を常時安全な状態に維持するよう努める義務を負うのは、土地の所有者・管理者・占有者であり、工事主や工事施行者ではありません。肢1の特定盛土等規制区域内の許可申請前の周辺住民への説明会の開催等による周知、肢3の土地所有者等や工事主等に対する擁壁等の設置等の勧告、肢4の許可を受けた工事主による標識の掲示は、いずれも法の規定どおりの正しい記述です。

20. 問20

    法令上の制限

    土地区画整理法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

    1. 1個人施行者は、その者以外に換地計画に係る区域内の宅地を所有する者（当該宅地の所有権について施行者に対抗することができない者を除く。）がある場合においては、換地計画について認可を申請しようとするときは、これらの者の同意を得なければならない。
    2. 2国又は地方公共団体の所有する土地以外であって道路の用に供している土地については、土地区画整理事業の施行により当該道路に代わるべき道路が設置され、その結果、当該道路が廃止される場合等においては、換地計画において、当該土地について換地を定めないことができる。
    3. 3従前の宅地の所有者及びその宅地について使用収益権を有する者が、仮換地について使用又は収益を開始することができる日を別に定められたため、従前の宅地について使用し、又は収益することができなくなったことにより損失を受けた場合においては、施行者は、その損失を受けた者に対して、通常生ずべき損失を補償しなければならない。
    4. 4仮換地の指定があった日後、土地区画整理事業の施行による施行地区内の土地及び建物の変動に係る登記がされるまでの間は、登記の申請人が確定日付のある書類によりその指定前に登記原因が生じたことを証明した場合を除き、施行地区内の土地及び建物に関しては他の登記をすることができない。

    正解：4

    解説

    誤っているのは肢4です。施行地区内の土地及び建物について、事業の施行による変動の登記がされるまで他の登記が制限されるのは、換地処分の公告があった日後であり、仮換地の指定があった日後ではありません。肢1の個人施行者が換地計画の認可を申請する際の宅地所有者等の同意、肢2の道路の用に供している土地について換地を定めないことができる場合、肢3の仮換地について使用収益開始日が別に定められた場合の施行者による損失補償は、いずれも正しい記述です。

21. 問21

    法令上の制限

    農地に関する次の記述のうち、農地法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、誤っているものはどれか。

    1. 1市街化区域外にある農地の転用の申請に係る事業が住宅の用に供される土地の造成だけを目的としている場合、申請に係る農地の全てを住宅の用に供することが確実と認められないときには、法第 4 条第 1 項又は法第 5 条第 1 項の許可を受けることができない。
    2. 2仮設工作物を設置するため、市街化区域外にある農地の所有権を取得しようとする場合には、法第 5 条第 1 項の許可を受けることができない。
    3. 3農地の賃貸借は、その登記がなくても、農地の引渡しがあったときは、これをもってその後その農地について所有権を取得した第三者に対抗することができる。
    4. 4法人の代表者が、その法人の業務に関し、法第 4 条第 1 項又は法第 5 条第 1 項の規定に違反して農地の転用をした場合には、その代表者が罰せられるほか、その法人も 300 万円以下の罰金刑が科せられる。

    正解：4

    解説

    誤っているのは肢4です。法人の代表者が法人の業務に関し違法な農地転用をした場合の両罰規定により法人に科されるのは1億円以下の罰金刑であり、300万円以下ではありません。肢1の住宅用地の造成のみを目的とする転用で全てを住宅の用に供することが確実と認められない場合は許可されず、肢2の仮設工作物の設置のような一時的な利用のために所有権を取得することは許可されず、肢3の農地の賃貸借は引渡しがあれば登記がなくても第三者に対抗できるため、いずれも正しい記述です。

22. 問22

    法令上の制限

    国土利用計画法第 23 条の届出（以下この問において「事後届出」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

    1. 1市街化区域内においてＡが所有する面積 3,500 m2 の土地について、Ｂが 2,000 m2、Ｃが1,500 m2 とそれぞれ分割して購入した場合、Ｂ及びＣはともに事後届出を行わなければならない。
    2. 2都市計画区域外においてＤが所有する面積 12,000 m2 の土地について、Ｅが担保権の実行による競売を通じて所有権を取得した場合、Ｅは事後届出を行わなければならない。
    3. 3Ｆが、自ら所有する市街化調整区域内の 7,000 m2 の土地について、宅地建物取引業者Ｇと売買契約を締結した場合には、Ｇは契約を締結した日から 1 か月以内に事後届出を行う必要がある。
    4. 4市街化区域内に所在する一団の土地である甲土地（面積 1,200 m2）と乙土地（面積1,300 m2）について、甲土地については売買によって所有権を取得し、乙土地については対価の授受を伴わず賃借権の設定を受けたＨは、事後届出を行う必要はない。

    正解：4

    解説

    正解は肢4です。事後届出の対象となるのは対価を得て行われる土地売買等の契約であり、対価の授受を伴わない賃借権の設定は含まれません。Ｈが対価を得て取得したのは甲土地1,200m2のみで、市街化区域の届出基準である2,000m2に満たないため、届出は不要です。肢1は1,500m2を購入したＣには届出義務がなく、肢2の競売による取得は届出不要であり、肢3の事後届出は権利取得者が契約締結日から2週間以内に行う必要があるため、いずれも誤りです。

23. 問23

    税・その他

    土地の売買による所有権の移転登記等に係る登録免許税の税率の軽減措置に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

    1. 1この税率の軽減措置は、地目が雑種地となっている土地の売買による所有権の移転登記についても適用される。
    2. 2この税率の軽減措置の適用対象となる土地は、その価額が 1,000 万円未満のものに限られる。
    3. 3この税率の軽減措置は、法人が土地の売買による所有権の移転登記を受ける場合には適用されない。
    4. 4この税率の軽減措置の適用対象となる土地は、その面積が 1,000 m2 未満のものに限られる。

    正解：1

    解説

    正解は肢1です。土地の売買による所有権の移転登記に係る登録免許税の税率の軽減措置は、売買による土地の所有権移転登記であれば適用され、地目による限定はないため、雑種地の売買にも適用されます。この軽減措置には、肢2のような土地の価額による制限も、肢4のような面積による制限もなく、肢3のように法人が受ける登記を適用対象から除外する定めもないため、肢2から肢4はいずれも誤りです。

24. 問24

    税・その他

    固定資産税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

    1. 1住宅用地のうち小規模住宅用地（200 m2 以下）に対して課する固定資産税の課税標準は、当該小規模住宅用地に係る固定資産税の課税標準となるべき価格の 3 分の 1 の額である。
    2. 2市町村長は、納税義務者等の求めに応じ、法令で定めるところにより固定資産課税台帳を閲覧に供しなければならない。ただし、当該部分に記載されている住所が明らかにされることにより人の生命又は身体に危害を及ぼすおそれがある場合、当該住所を削除する等の措置を講じたもの又はその写しを閲覧に供することができる。
    3. 3市町村は、土地、家屋又は償却資産に対して課する固定資産税額が、土地にあっては 30万円、家屋にあっては 20 万円、償却資産にあっては 150 万円に満たない場合においては、原則として固定資産税を課することができない。
    4. 4固定資産税は、固定資産の所有者として、登記簿又は土地補充課税台帳若しくは家屋補充課税台帳に所有者として登記又は登録されている者に対して課されるため、所有者として登記又は登録されている個人が賦課期日前に死亡している場合、固定資産課税台帳に新たな所有者が登録されていなければ何人に対しても固定資産税を課することはできない。

    正解：2

    解説

    正解は肢2です。市町村長は、納税義務者等の求めに応じて固定資産課税台帳を閲覧に供する義務を負いますが、記載されている住所が明らかにされることで人の生命又は身体に危害を及ぼすおそれがある場合には、住所を削除する等の措置を講じたもの又はその写しを閲覧に供することができます。肢1の小規模住宅用地の課税標準は価格の6分の1（3分の1ではない）、肢3の免税点は税額ではなく課税標準となるべき額で判定し、肢4の登記名義人が賦課期日前に死亡している場合は現に所有している者に課税されるため、いずれも誤りです。

25. 問25

    税・その他

    不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。

    1. 1価格形成要因のうち個別的要因とは、一般経済社会における不動産のあり方及びその価格の水準に影響を与える要因をいい、自然的要因、社会的要因、経済的要因及び行政的要因に大別される。
    2. 2収益還元法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効な手段であり、自用の不動産であっても賃貸を想定することにより適用される。
    3. 3原価法における減価修正の方法としては、耐用年数に基づく方法と、観察減価法の 2 つの方法があり、これらは併用するものとする。
    4. 4対象建築物に関する工事が完了していない場合でも、当該工事の完了を前提として鑑定評価を行うことがある。

    正解：1

    解説

    誤っているのは肢1です。一般経済社会における不動産のあり方及びその価格の水準に影響を与える要因で、自然的・社会的・経済的・行政的要因に大別されるのは一般的要因であり、個別的要因の説明ではありません。個別的要因は、不動産に個別性を生じさせ、その価格を個別的に形成する要因をいいます。肢2の収益還元法が自用の不動産にも賃貸を想定して適用される点、肢3の減価修正における耐用年数に基づく方法と観察減価法の併用、肢4の未竣工建物等に関する鑑定評価は、いずれも正しい記述です。

26. 問26

    宅建業法

    宅地建物取引業者Ａ（消費税課税事業者）及び宅地建物取引業者Ｂ（消費税課税事業者）が受領した報酬に関するアからウの記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものを全て掲げたものは 1 から 4 のうちどれか。なお、代理、媒介に当たり、広告の依頼は行われていないものとする。アＡが単独で貸主と借主の双方から店舗用建物の貸借の媒介の依頼を受け、 1 か月の借賃24 万円（消費税等相当額を含まない。）、権利金 1,400 万円（権利設定の対価として支払われるもので、返還されないものをいい、消費税等相当額を含まない。）の賃貸借契約を成立させ、依頼者の双方からそれぞれ 52 万 8,000 円を報酬として受領したことは、宅地建物取引業法に違反する。イ現に長期間にわたって居住の用、事業の用その他の用途に供されておらず、かつ将来にわたり居住の用、事業の用その他の用途に供される見込みがない宅地（ 1 か月の借賃 5 万円。消費税等相当額を含まない。）について、Ａは貸主から代理を依頼され、Ｂは借主から代理を依頼され、賃貸借契約が成立したので、Ａは貸主から 4 万円を、Ｂは、代理の依頼を受けるに当たって、報酬が借賃の 1.1 か月分を超えることについて借主から承諾を得たうえで、借主から 7 万円を報酬として受領したことは、宅地建物取引業法に違反しない。ウＡは売主から媒介の依頼を、Ｂは買主から媒介の依頼を、それぞれ受けて、代金 200 万円（消費税等相当額を含み、土地代金は 90 万円である。）の土地付建物の売買契約を成立させた場合に、依頼者と宅地建物取引業者との間であらかじめ報酬の額を定めていなかったときは、売主はＡに対して少なくとも 10 万 4,500 円、買主はＢに対して少なくとも 10 万 4,500円を支払わなければならない。

    1. 1ア、イ
    2. 2イ、ウ
    3. 3ア、ウ
    4. 4ア、イ、ウ

    正解：4

    解説

    正解は肢4（ア・イ・ウの全てが誤り）です。アは店舗用（居住用建物以外）の貸借であり、権利金1,400万円を売買代金とみなせば双方から各52万8,000円まで受領できるため、違反するとの記述は誤りです。イの長期間利用されていない宅地等の貸借の報酬特例で増額できるのは貸主側からの報酬に限られ、借主から借賃の1.1か月分（5万5,000円）を超える7万円の受領は承諾があっても違反です。ウの金額は受領できる上限にすぎず、依頼者が当然に支払義務を負うものではないため誤りです。

27. 問27

    宅建業法

    宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第 35 条に規定する重要事項の説明及び重要事項説明書の交付に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。ただし、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。

    1. 1宅地建物取引業者は、区分所有建物の売買の媒介を行う場合に、当該一棟の建物及びその敷地の管理が法人に委託されているときは、その委託を受けている法人の商号又は名称及び主たる事務所の所在地を説明しなければならない。
    2. 2宅地建物取引業者は、自身が売主となる場合に、重要事項説明書の交付に当たり、専任の宅地建物取引士をして当該書面に記名させなければならず、また、買主にも当該書面に記名させなければならない。
    3. 3宅地建物取引業者は、重要事項を説明する際には、宅地建物取引業者の事務所において行わなければならない。
    4. 4宅地建物取引業者は、自身が売主となる場合であっても、買主に対して、天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容を説明しなければならない。

    正解：1

    解説

    正解は肢1です。区分所有建物の売買の媒介では、一棟の建物及びその敷地の管理が委託されているときは、委託を受けている者の氏名・住所（法人にあっては商号又は名称と主たる事務所の所在地）を重要事項として説明しなければなりません。肢2の重要事項説明書への記名は専任でない宅地建物取引士でもよく、買主の記名は不要です。肢3の重要事項説明を行う場所には制限がありません。肢4の天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めは35条の説明事項ではなく、37条書面の任意的記載事項であるため誤りです。

28. 問28

    宅建業法

    宅地建物取引業者の業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはいくつあるか。ア自ら売主として販売する宅地又は建物の広告に取引態様の別を明示しなかった場合は、罰則の対象とはならないが監督処分の対象となり、宅地又は建物の規模について著しく事実に相違する表示をした場合は、罰則の対象にも監督処分の対象にもなる。イ自ら売主として土地付建物の売買契約を締結しようとする場合、当該土地上に建てようとする建物が建築確認申請前であっても、広告することはできるが、建築確認を受けるまで、契約を締結することはできない。ウ宅地建物取引業者は、自ら売主として、宅地建物取引業者である買主との間で、自ら所有しない造成前の宅地の売買契約を締結するためには、法第 41 条の規定による手付金等の保全措置を講じ、かつ、売主である宅地建物取引業者が当該宅地を取得する契約を締結しなければならない。エ宅地建物取引業者は、宅地の売買の専属専任媒介契約を締結した場合、当該媒介契約締結の日から 5 日以内（休業日を除く。）に、当該宅地について指定流通機構に所定の事項を登録しなければならない。

    1. 1一つ
    2. 2二つ
    3. 3三つ
    4. 4なし

    正解：2

    解説

    個数問題で、正しいものはアとエの二つ（正解は肢2）です。アのとおり、取引態様の別の明示義務違反は監督処分の対象ですが罰則はなく、規模について著しく事実に相違する表示（誇大広告）は監督処分と罰則の両方の対象となります。エのとおり、専属専任媒介契約では契約締結日から休業日を除く5日以内に指定流通機構への登録が必要です。イは建築確認前には契約締結だけでなく広告もできないため誤り、ウは宅建業者間の取引には手付金等の保全措置や自己の所有に属しない物件の売買契約締結の制限が適用されないため誤りです。

29. 問29

    宅建業法

    宅地建物取引業者Ａが宅地建物取引業法第 37 条の規定により交付すべき書面（以下この問において「37 条書面」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

    1. 1Ａが媒介により事業用宅地の賃貸借契約を成立させた場合、37 条書面を交付しなければならないが、契約の当事者Ｂが宅地建物取引業者であるときは、交付する必要はない。
    2. 2Ａが自ら売主としてＣと既存の建物の売買契約を締結した場合、建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項を 37 条書面に記載しなければならない。
    3. 3ＡがＤを売主としＥを買主とする宅地の売買契約を媒介した場合、天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがないときは、定めがない旨を 37 条書面に記載しなければならない。
    4. 4Ａが自ら売主としてＦと建物の売買契約を締結した場合、代金についての金銭の貸借のあっせんに関する定めがある場合における当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置については、37 条書面に記載する必要はない。

    正解：2

    解説

    正解は肢2です。既存の建物の売買では、建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項が37条書面の必要的記載事項とされています。肢1の37条書面は契約の相手方が宅建業者であっても交付が必要です。肢3の天災その他不可抗力による損害の負担は定めがあるときに記載すれば足り、定めがない旨を記載する必要はありません。肢4の代金についての金銭の貸借のあっせんに関する定めがある場合には、あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置を記載しなければならないため、誤りです。

30. 問30

    宅建業法

    いずれも宅地建物取引業者であるＡ社、Ｂ社及びＣ社（以下この問において「売主ら」という。）が、分譲マンションを共同で建築、販売することとなり、建築確認を受けた後、工事完了前にその一室を 5,000 万円で宅地建物取引業者ではない個人である買主に売却しようとする場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）に違反するものはいくつあるか。ア売主らは、共同する全社が各個に重要事項説明を実施すると、かえって買主を混乱させると考え、買主の了解を得た上で、Ａ社 1 社を幹事社とし、Ａ社の宅地建物取引士が単独で重要事項説明書に記名のうえ、買主に交付し説明を行った。イ売主らは、Ａ社の事務所において買主から買受けの申込みを受け、売買契約を締結したが、売主らは当該売買契約には法第 37 条の 2 の規定に基づくいわゆるクーリング・オフの適用はないと判断し、クーリング・オフについて買主に告げる書面の交付は行わなかった。ウ売主らは、当該物件については、重要事項説明の時点では共用部分に関する規約が案であるので、買主の了解を得た上で、契約締結後に決定した規約を交付することとし、重要事項説明書への記載は省略した。エ売主らは買主から手付金 500 万円を受領することとしたが、手付金の保全措置を講じる必要はないと判断し、手付金保全措置の概要について重要事項説明書への記載は省略した。

    1. 1一つ
    2. 2二つ
    3. 3三つ
    4. 4四つ

    正解：3

    解説

    個数問題で、法に違反するものはア・ウ・エの三つ（正解は肢3）です。アは、複数の宅建業者が共同で売主となる場合、重要事項説明書には各業者の宅地建物取引士の記名が必要で、1社のみの記名では足りません。ウは、規約が案の段階でもその案の内容を記載して説明する必要があります。エは、未完成物件で代金の5%（250万円）を超える手付金500万円を受領するため保全措置の概要の記載・説明を省略できません。イは、事務所での買受けの申込みでクーリング・オフの適用がなく、告知書面の交付義務もないため違反しません。

31. 問31

    宅建業法

    次の記述のうち、宅地建物取引業法により禁止されている行為が含まれているものはいくつあるか。ア宅地建物取引士が、マンション販売の勧誘を電話で行うにあたり、まず、契約締結について勧誘する目的である旨を告げたうえで、自分の名前は名乗らず、自身の勤務する宅地建物取引業者の名称及び免許番号を伝えたうえで勧誘を行った。イ宅地建物取引業者が、賃貸マンションの媒介で入居申込者から申込みを受け付けたところ、当該マンションのオーナーからの審査回答待ちとなった。その後、入居申込者が、申込みを撤回したい旨電話で伝えたところ、当該宅地建物取引業者の従業員から声を荒げ「撤回をするなら、とりあえず事務所まで来てくれないと困る」と怒鳴られ、面会を強要された。申込者はその言動に不安を覚えたため、事務所に赴いて、申込みの撤回を申し出たところ、申込みの撤回が了承された。ウ宅地建物取引業者が、一時的にアルバイトを雇って、マンション販売の広告チラシの配布を行わせることとしたほか、契約書の作成業務も補助的に行わせるため、従業者証明書をその者に発行し、それらの業務を行わせた。ただし、そのアルバイトはマンション販売の広告チラシの配布の際には、従業者証明書を携帯していなかった。エマンションの販売の勧誘における説明において、宅地建物取引士は、日当たりのよいマンションの購入希望者に対して、「マンション南側の月極駐車場は出来たばかりであり、将来にわたりそこにマンションなどの高層の建物が建つ予定は全くない」と説明し、購入希望者から購入申込みを受け付けた。

    1. 1一つ
    2. 2二つ
    3. 3三つ
    4. 4四つ

    正解：4

    解説

    正解は肢4（四つ全てに禁止行為が含まれます）です。アは、勧誘に先立って宅建業者の商号・名称、勧誘を行う者の氏名、契約締結の勧誘目的である旨を告げる必要があり、自分の氏名を名乗らずに行った勧誘は禁止行為に当たります。イは、申込みの撤回を妨げるため相手方を威迫する行為であり禁止されます。ウは、従業者に従業者証明書を携帯させなければ業務に従事させてはならないため、携帯させないままチラシ配布等を行わせた点が違反です。エは、将来の環境について誤解させるべき断定的判断を提供する行為であり禁止されます。

32. 問32

    宅建業法

    宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないＢとの間でマンション（代金 4,000 万円）の売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定に違反しないものはどれか。

    1. 1Ａは、建築工事完了前のマンションの売買契約を締結する際にＢから手付金 200 万円を受領し、さらに建築工事中に 200 万円を中間金として受領した後、当該手付金と中間金について法第 41 条に定める保全措置を講じた。
    2. 2Ａは、建築工事完了後のマンションの売買契約を締結する際に、法第 41 条の 2 に定める保全措置を講じることなくＢから手付金 400 万円を受領した。
    3. 3Ａは、建築工事完了前のマンションの売買契約を締結する際にＢから手付金 500 万円を受領したが、Ｂに債務不履行がないにもかかわらず当該手付金 500 万円を返還して、契約を一方的に解除した。
    4. 4Ａは、建築工事完了後のマンションの売買契約を締結する際に、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を 1,000 万円とする特約を定めた。

    正解：2

    解説

    正解は肢2です。建築工事完了後（完成物件）の売買では、代金の10%以下かつ1,000万円以下の手付金等は保全措置が不要です。代金4,000万円に対する手付金400万円はちょうど10%であり、保全措置を講じずに受領しても違反しません。肢1は、未完成物件では手付金と中間金の合計が代金の5%を超える場合、その受領前に保全措置を講じる必要があります。肢3の売主からの手付解除には手付の倍額の現実の提供が必要です。肢4の損害賠償の予定額は代金の2割（800万円）を超えて定めることができないため、いずれも違反します。

33. 問33

    宅建業法

    宅地建物取引業者Ａが行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。なお、この問において「37 条書面」とは、同法第 37 条の規定により交付すべき書面をいうものとする。ア建物の賃貸借の媒介をするＡは、当該建物の引渡しの時期について、重要事項説明書に記載して説明する必要はないが、37 条書面には記載しなければならない。イＡは、自ら売主として建物を売却する場合、重要事項説明書に記載しなければならない契約の解除に関する事項については、契約に定めがなくても 37 条書面に全て記載しなければならない。ウＡは、売主を代理して、抵当権が登記されている建物を売却する場合、買主に交付する37 条書面だけでなく、売主に交付する 37 条書面についても、当該抵当権の内容を記載しなければならない。エ建物の賃貸借の媒介をするＡは、37 条書面を交付するに当たり、宅地建物取引士をして、その内容を説明させなければならない。

    1. 1一つ
    2. 2二つ
    3. 3三つ
    4. 4四つ

    正解：3

    解説

    個数問題で、誤っているものはイ・ウ・エの三つ（正解は肢3）です。イの契約の解除に関する事項は、重要事項説明では定めの有無にかかわらず説明が必要ですが、37条書面では定めがあるときに記載すれば足ります。ウの抵当権の内容は重要事項説明の対象であり、37条書面の記載事項ではありません。エの37条書面は宅地建物取引士の記名のうえ交付すれば足り、内容を説明させる義務はありません。アは、建物の引渡しの時期が重要事項説明の対象ではなく、37条書面の必要的記載事項であるとする点で正しい記述です。

34. 問34

    宅建業法

    宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。アＡ社の政令で定める使用人Ｂは、刑法第 234 条（威力業務妨害）の罪により、懲役 2 年、執行猶予 2 年の刑に処せられた後、Ａ社を退任し、新たにＣ社の政令で定める使用人に就任した。Ｂの執行猶予期間が満了していない場合に、Ｃ社が免許を申請しても、免許を受けることができない。イＤ社は、不正の手段により免許を取得したことによる免許の取消処分に係る聴聞の期日及び場所が公示された日から当該処分がなされるまでの間に、宅地建物取引業法第 11 条の規定による廃業の届出をした。その廃業に相当の理由がなかった場合、当該公示の日の 40 日前にＤ社の取締役を退任したＥは、当該届出から 5 年経過しなければ、免許を申請しても免許を受けることができない。ウ営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者であるＦの法定代理人であるＧが、刑法第 206 条（現場助勢）の罪により罰金の刑に処せられていた場合、その刑の執行が終わった日から 5 年を経過していなくても、Ｆは免許を申請すれば免許を受けることができる。エＨ社の政令で定める使用人Ｊは、裁判所へＪ自身の破産申し立てを行った後、Ｈ社を退任し、裁判所から破産手続の開始決定を受けるまでの間に、新たにＫ社の政令で定める使用人に就任した。その後、Ｊが復権を得た場合、その日から 5 年を経過しなくても、Ｋ社が免許を申請すれば、免許を受けることができる。

    1. 1一つ
    2. 2二つ
    3. 3三つ
    4. 4四つ

    正解：3

    解説

    個数問題で、正しいものはア・イ・エの三つ（正解は肢3）です。アの懲役刑に処せられ執行猶予中の者は欠格であり、その者を政令で定める使用人とするＣ社は免許を受けられません。イの、免許取消処分の聴聞の公示日前60日以内に役員であった者は、相当の理由のない廃業の届出から5年間は免許を受けられません。エの破産者は復権を得れば直ちに欠格でなくなります。ウは、現場助勢罪による罰金刑は欠格事由であり、法定代理人Ｇが欠格である未成年者Ｆは免許を受けられないため誤りです。

35. 問35

    宅建業法

    宅地建物取引業者Ａ（甲県知事免許）の営業保証金に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、Ａは宅地建物取引業保証協会の社員ではないものとする。

    1. 1免許の有効期間満了の際、Ａが営業保証金を取り戻そうとする場合には、供託した営業保証金につき還付を受ける権利を有する者に対し、 6 か月を下らない一定期間内に申し出るべき旨を官報に公告しなければならない。
    2. 2Ａが営業保証金を供託する場合において、金銭と有価証券を併用して供託することができるが、従たる事務所を設置したときの営業保証金については、金銭のみをもって供託しなければならない。
    3. 3Ａは、事業の開始後新たに乙県に従たる事務所を設置したときは、従たる事務所の最寄りの供託所に営業保証金を供託し、その供託物受入の記載のある供託書の写しを添付して、その旨を甲県知事に届け出なければならない。
    4. 4Ａの設置した支店においてＡと宅地建物取引業に関する取引をした者は、その取引により生じた債権に関し、500 万円を限度としてその債権の弁済を受ける権利を有する。

    正解：1

    解説

    正解は肢1です。免許の有効期間満了により営業保証金を取り戻すときは、還付請求権者に対し、6か月を下らない一定期間内に申し出るべき旨を公告し、その期間内に申出がなかった場合でなければ取り戻すことができません。肢2は従たる事務所分の営業保証金も金銭と有価証券を併用して供託でき、肢3は従たる事務所を新設した場合も供託先は主たる事務所の最寄りの供託所であり、肢4の還付は供託された営業保証金の額の範囲で受けられ、支店分の500万円が限度となるのではないため、いずれも誤りです。

36. 問36

    宅建業法

    宅地建物取引業者Ａの業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、禁止されているものはいくつあるか。アＡの従業者は、電話によりＢに投資用マンションの購入の勧誘を行った際、Ｂから「Ａから購入する意思は一切無いので、今後電話を含め勧誘はしないでほしい。」と告げられたが、その翌日、Ｂに対し、再度の勧誘を行った。イ建物の購入希望者から「契約の締結についてしばらく考えさせてほしい。」という申し出があったので、Ａの従業者は、他に買い手がいないにもかかわらず、「他に買い手がいるので、今日中しか契約の締結はできない。」と当該購入希望者に告げた。ウＡの従業者は、建物の購入希望者に対して、長時間にわたり契約の締結をするための勧誘を行い、当該購入希望者を困惑させた。エ建物の売買を媒介しているＡの従業者は、手持ち資金がない購入希望者に対して「手付金は当社が貸し付けるので後から返してくれれば構わない。」と告げて、契約の締結を誘引したが、契約には至らなかった。

    1. 1一つ
    2. 2二つ
    3. 3三つ
    4. 4四つ

    正解：4

    解説

    正解は肢4（四つ全てが禁止されています）です。アは、契約を締結しない旨の意思を表示した相手方に対する勧誘の継続（再勧誘）であり禁止されます。イは、事実と異なることを告げて契約締結を急がせる行為であり、禁止される勧誘行為に当たります。ウの長時間にわたる勧誘により相手方を困惑させる行為も禁止されています。エの手付の貸付けその他信用の供与による契約締結の誘引は、実際に契約の締結に至らなくても誘引行為自体が禁止の対象となります。

37. 問37

    宅建業法

    宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第 35 条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。

    1. 1建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が都市計画法の準防火地域内にあり、建築基準法第 61 条第 1 項に基づく建物の構造に係る制限があるときは、その概要を説明しなければならない。
    2. 2マンションの分譲を行う場合、建物の区分所有等に関する法律第 2 条第 3 項に規定する専用部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めが案の段階であるときは、説明する必要はない。
    3. 3建物の貸借の媒介を行う場合、借賃以外に授受される金銭の額、授受の目的及び保管方法を説明しなければならない。
    4. 4鉄筋コンクリート造の既存の共同住宅の販売を行う場合、宅地建物取引業法第 34 条の 2第 1 項第 4 号に規定する建物状況調査を 1 年 6 か月前に実施したときは、建物状況調査を実施したこと、その結果の概要について説明しなくてはならない。

    正解：4

    解説

    正解は肢4です。既存建物の売買では、建物状況調査の実施の有無と、実施している場合はその結果の概要の説明が必要で、「実施している」に当たるのは調査から1年（鉄筋コンクリート造等の共同住宅では2年）以内のものです。1年6か月前に実施された鉄筋コンクリート造の共同住宅の調査は該当するため説明が必要です。肢1の建物の貸借では建物の構造に係る建築基準法上の制限の説明は不要、肢2の規約は案の段階でもその案の説明が必要、肢3は額と授受の目的で足り保管方法は説明事項でないため、いずれも誤りです。

38. 問38

    宅建業法

    宅地建物取引業者Ａが行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。アＡは、宅地又は建物の売買に関する広告をする際に取引態様の別を明示した場合、当該広告を見た者から売買に関する注文を受けたときは、改めて取引態様の別を明示する必要はない。イＡは、宅地の売買に関する広告をするに当たり、当該宅地の形質について、実際のものよりも著しく優良であると人を誤認させる表示をした場合、当該宅地に関する注文がなく、売買が成立しなかったときであっても、監督処分及び罰則の対象となる。ウＡは、複数の区画がある宅地の売買について、数回に分けて広告をする予定でいる場合、最初に行う広告に取引態様の別を明示すれば足り、それ以降は明示する必要はない。エＡは、建物の貸借の媒介において、依頼者の依頼によらない広告をした場合、国土交通大臣の定める報酬限度額となる媒介報酬のほか、当該広告の料金に相当する額を受領できる。

    1. 1一つ
    2. 2二つ
    3. 3三つ
    4. 4四つ

    正解：3

    解説

    個数問題で、誤っているものはア・ウ・エの三つ（正解は肢3）です。アは、広告時に取引態様の別を明示していても、注文を受けたときは遅滞なく改めて明示しなければなりません。ウは、数回に分けて広告をするときはその都度取引態様の別の明示が必要です。エの広告料金に相当する額は、依頼者の依頼によって行った広告に限り受領でき、依頼によらない広告の料金は受領できません。イは、著しく優良であると誤認させる表示をすれば、注文がなく売買が成立しなかったときでも監督処分及び罰則の対象となるとする点で正しい記述です。

39. 問39

    宅建業法

    宅地建物取引業者Ａが、ＢからＢ所有の中古住宅の売却について媒介の依頼を受けた場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。

    1. 1ＡがＢとの間で専属専任媒介契約を締結し、Ｂから「売り出し中であることを秘密にしておきたいので指定流通機構への登録はしないでほしい」旨の申出があった場合、Ａは、そのことを理由に登録をしなかったとしても法に違反しない。
    2. 2Ａは、Ｂとの間で有効期間を 1 か月とする専属専任媒介契約を締結する際、「Ｂが媒介契約を更新する旨を申し出ない場合は、有効期間満了により自動更新するものとする」旨の特約は有効である。
    3. 3ＡがＢと一般媒介契約を締結したときは、法第 34 条の 2 第 1 項の規定に基づき交付すべき書面に、宅地建物取引士をして記名させなければならない。
    4. 4ＡがＢとの間で専属専任媒介契約を締結した場合、Ａは、当該中古住宅の取引の申込みの受付に関する状況を指定流通機構に登録しなければならない。

    正解：4

    解説

    正解は肢4です。令和7年1月施行の改正により、専任媒介契約・専属専任媒介契約を締結した宅建業者は、指定流通機構に登録した物件について、取引の申込みの受付に関する状況を指定流通機構に登録しなければならないこととされました。肢1の専属専任媒介契約では、依頼者からの申出があっても指定流通機構への登録を省略することはできません。肢2の有効期間の自動更新の特約は、更新に依頼者の申出が必要であるため無効です。肢3の媒介契約書面に必要なのは宅建業者の記名であり、宅地建物取引士の記名ではないため誤りです。

40. 問40

    宅建業法

    宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者Ｂの媒介により、宅地建物取引業者ではない買主Ｃとの間で宅地の売買契約を締結した場合、宅地建物取引業法第37 条の 2 の規定に基づくいわゆるクーリング・オフに関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。アＣは、Ｂの事務所で買受けの申込みを行い、その 3 日後に、Ｃの自宅近くの喫茶店で売買契約を締結した場合、クーリング・オフによる契約の解除はできない。イＡとＣの間で、クーリング・オフによる契約の解除に関し、Ｃは契約の解除の書面をクーリング・オフの告知の日から起算して 8 日以内にＡに到達させなければ契約を解除することができない旨の特約を定めた場合、当該特約は無効である。ウＣは、Ｂからの提案によりＣの自宅で買受けの申込みを行ったが、クーリング・オフについては告げられず、その 10 日後に、Ａの事務所で売買契約を締結した場合、クーリング・オフによる契約の解除はできない。エクーリング・オフについてＣに告げる書面には、Ａの商号又は名称及び住所並びに免許証番号を記載しなければならないが、Ｂの商号又は名称及び住所並びに免許証番号の記載は必要ない。

    1. 1一つ
    2. 2二つ
    3. 3三つ
    4. 4なし

    正解：3

    解説

    個数問題で、正しいものはア・イ・エの三つ（正解は肢3）です。アは、媒介業者Ｂの事務所も「事務所等」に含まれ、そこで買受けの申込みをした以上クーリング・オフはできません。イの、解除の書面の8日以内の到達を要求する特約は、発信時に効力が生じるとする規定より買主に不利で無効です。エの告知書面に記載すべきなのは売主Ａの商号等・住所・免許証番号で、媒介業者Ｂのものは不要です。ウは、自宅での申込みが業者側の提案による場合は適用が排除されず、告知もないため解除できる場面であり、誤りです。

41. 問41

    宅建業法

    宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

    1. 1宅地建物取引業者Ａ（甲県知事免許）が免許を受けてから 1 年以内に事業を開始しないときは、甲県知事は免許を取り消さなければならない。
    2. 2宅地建物取引業者Ｂ（甲県知事免許）が株主総会の決議により解散した場合、Ｂを代表する役員であった者は、その旨を当該解散の日から 60 日以内に甲県知事に届け出なければならない。
    3. 3宅地建物取引業者ではないＣが甲県に本店を、乙県に支店をそれぞれ有する場合で、乙県の支店のみで新たに宅地建物取引業を営もうとするときは、Ｃは乙県知事の免許を受けなければならない。
    4. 4宅地建物取引業者Ｄ（甲県知事免許）は、甲県の事務所を廃止し、乙県内で新たに事務所を設置して宅地建物取引業を営もうとする場合、甲県知事へ廃業の届出を行うとともに、乙県知事への免許換えの申請を行わなければならない。

    正解：1

    解説

    正解は肢1です。宅建業者が免許を受けてから1年以内に事業を開始しないとき、又は引き続いて1年以上事業を休止したときは、免許権者は免許を取り消さなければなりません（必要的な免許取消事由）。肢2の法人の解散の届出は清算人が30日以内に行う必要があります。肢3は、宅建業を営まない本店も事務所に当たるため、甲県と乙県に事務所を有することとなり国土交通大臣の免許が必要です。肢4は乙県知事に免許換えの申請をすれば足り、甲県知事への廃業の届出は不要であるため誤りです。

42. 問42

    宅建業法

    宅地建物取引士に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。なお、この問において、宅地建物取引士は、事務の禁止の処分を受けていないものとする。ア二つ以上の都道府県において宅地建物取引士資格試験に合格した者は、当該試験を行った都道府県のうち試験日が遅い都道府県知事の登録以外を受けることができない。イ宅地建物取引士は、その登録している勤務先の名称に変更があった場合、登録を受けている都道府県知事に、変更の登録の申請とあわせて、宅地建物取引士証の書換え交付を申請しなければならない。ウ宅地建物取引士は、宅地建物取引士証が効力を失ったときは、速やかに、宅地建物取引士証をその交付を受けた都道府県知事に返納しなければならない。エ宅地建物取引士は、登録を受けている都道府県知事の管轄する都道府県以外の都道府県に所在する宅地建物取引業者の事務所の業務に従事しているときは、登録の移転の申請をすることができる。

    1. 1一つ
    2. 2二つ
    3. 3三つ
    4. 4四つ

    正解：2

    解説

    個数問題で、正しいものはウとエの二つ（正解は肢2）です。ウのとおり、宅地建物取引士証が効力を失ったときは、速やかに交付を受けた知事に返納しなければなりません。エのとおり、登録先の知事の管轄外の都道府県に所在する宅建業者の事務所の業務に従事しているときは、登録の移転を申請できます（任意）。アは、二つ以上の都道府県で試験に合格した場合はいずれの知事の登録も受けられるため誤りです。イは、勤務先の名称は宅建士証の記載事項でないため、変更の登録の申請は必要でも書換え交付の申請は不要であり、誤りです。

43. 問43

    宅建業法

    宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第 35 条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。ア自らを委託者とする宅地又は建物に係る信託の受益権の売主となる場合、相手方に金融商品取引法第 2 条第 10 項に規定する目論見書を交付し、宅地建物取引業法第 35 条第 3 項の規定に基づき説明すべき事項のすべてが当該目論見書に記載されているときは、重要事項説明書の交付及び説明を省略することができる。イ建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が建築工事の完了前のものであるときは、その完了時における当該建物の主要構造部、内装及び外装の構造又は仕上げ並びに設備の設置及び構造について説明しなければならない。ウ建物の貸借の媒介を行う場合、敷金その他いかなる名義をもって授受されるかを問わず、契約終了時において精算することとされている金銭の精算に関する事項を説明しなければならない。エ宅地の売買の媒介を行う場合、当該宅地が津波防災地域づくりに関する法律第 21 条第 1項により指定された津波防護施設区域内にあるときは、同法第 23 条第 1 項の規定による制限の概要について説明しなければならない。

    1. 1一つ
    2. 2二つ
    3. 3三つ
    4. 4四つ

    正解：4

    解説

    正解は肢4（ア〜エの四つ全てが正しい）です。アのとおり、自ら委託者となる信託の受益権の売主となる場合に、説明すべき事項の全てが記載された金融商品取引法上の目論見書を交付したときは、重要事項説明書の交付・説明を省略できます。イの建築工事完了前の建物の貸借では、完了時の主要構造部・内装外装の構造又は仕上げ、設備の設置及び構造の説明が必要です。ウの貸借では契約終了時に精算することとされている敷金等の金銭の精算に関する事項の説明が必要です。エの津波防護施設区域内の宅地の売買では、その制限の概要の説明が必要です。

44. 問44

    宅建業法

    宅地建物取引業者は、犯罪による収益の移転防止に関する法律第 2 条第 2 項の特定事業者に該当するが、宅地建物取引業者Ａの行為に関する次の記述のうち、同法に違反するものはどれか。

    1. 1Ａは、土地付建物の売買を行うに際して、当該売買契約の相手方である買主が自然人であったので、氏名、住居、生年月日、取引を行う目的及び職業について、確認した。
    2. 2Ａは、価額が 5,000 万円の土地付建物の売買を行ったとき、直ちに、一定の方法により、当該売買契約の相手方である買主の確認記録を検索するための事項、当該取引の期日及び内容その他の事項に関する記録を作成して保存していたが、当該取引の行われた日から 5 年経過したので、当年度末に当該記録を廃棄した。
    3. 3Ａは、土地付建物の売買契約の相手方である買主から収受した代金について犯罪により得た収益であるとの疑いがあったので、速やかに、所定の事項を行政庁に届け出た。
    4. 4Ａは、取引時確認、取引記録等の保存、疑わしい取引の届出等の措置を的確に行うため、顧客と実際に接する営業担当者に対する教育訓練を実施した。

    正解：2

    解説

    違反するのは肢2です。犯罪による収益の移転防止に関する法律では、取引記録等は当該取引の行われた日から7年間保存しなければならないため、5年の経過をもって廃棄することは同法に違反します。肢1の自然人である買主に対する本人特定事項（氏名・住居・生年月日）、取引を行う目的、職業の確認は取引時確認として適切です。肢3の疑わしい取引の行政庁への速やかな届出、肢4の取引時確認等の措置を的確に行うための従業者への教育訓練の実施も、同法の定めに沿った対応です。

45. 問45

    宅建業法

    特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金（以下この問において「保証金」という。）の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約（以下この問において「保険契約」という。）の締結に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

    1. 1宅地建物取引業者は、基準日から 3 週間を経過する日までの間において、当該基準日前15 年間に自ら売主となる売買契約に基づき宅地建物取引業者ではない買主に引き渡した新築住宅（保険契約に係る新築住宅を除く。）について、保証金の供託をしていなければならない。
    2. 2宅地建物取引業者は、自ら売主となる売買契約に基づき新築住宅を引き渡す場合だけでなく、新築住宅の売買の媒介をする場合においても、保証金の供託又は保険契約の締結をしなければならない。
    3. 3保険契約を締結している宅地建物取引業者は、新築住宅を引き渡した時から 10 年間、構造耐力上主要な部分の瑕疵によって生じた損害についてのみ当該保険契約に係る保険金を請求することができる。
    4. 4保険契約を締結している宅地建物取引業者及び当該業者が売主となっている新築住宅の買主は、指定住宅紛争処理機関に特別住宅紛争処理の申請をすることにより、当該新築住宅の売買契約に関する宅地建物取引業者と買主との間の紛争について、あっせん、調停又は仲裁を受けることができる。

    正解：4

    解説

    正解は肢4です。住宅販売瑕疵担保責任保険契約が締結された新築住宅については、売主である宅建業者と買主のいずれも、指定住宅紛争処理機関に売買契約に関する紛争のあっせん・調停・仲裁（特別住宅紛争処理）を申請できます。肢1の保証金の供託義務の対象は基準日前10年間に引き渡した新築住宅であり15年間ではなく、肢2の資力確保措置の義務は自ら売主となる場合のみで媒介では不要、肢3の保険の対象は構造耐力上主要な部分に加え雨水の浸入を防止する部分の瑕疵も含むため、いずれも誤りです。

46. 問46

    税・その他登録講習修了者は免除

    独立行政法人住宅金融支援機構（以下この問において「機構」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

    1. 1機構は、災害により住宅が滅失した場合におけるその住宅に代わるべき住宅の建設又は購入に係る貸付金について、一定の元金返済の据置期間を設けることができる。
    2. 2機構は、証券化支援事業（買取型）において、債務者又は債務者の親族が居住する住宅のみならず、賃貸住宅の建設又は購入に必要な資金の貸付けに係る金融機関の貸付債権についても譲受けの対象としている。
    3. 3機構は、高齢者が自ら居住する住宅に対して行うバリアフリー工事に係る貸付けについて、貸付金の償還を高齢者の死亡時に一括して行うという制度を設けている。
    4. 4機構は、市街地の土地の合理的な利用に寄与する一定の建築物の建設に必要な資金の貸付けを業務として行っている。

    正解：2

    解説

    誤っているのは肢2です。証券化支援事業（買取型）で機構が譲受けの対象とするのは、債務者本人又はその親族が居住する住宅の建設・購入に必要な資金の貸付けに係る貸付債権であり、賃貸住宅の建設・購入資金の貸付債権は対象外です。肢1の災害により滅失した住宅に代わる住宅の建設・購入に係る貸付金の元金据置期間、肢3の高齢者のバリアフリー工事に係る死亡時一括償還制度、肢4の市街地の土地の合理的な利用に寄与する建築物の建設資金の貸付けは、いずれも機構の業務として正しい記述です。

47. 問47

    税・その他登録講習修了者は免除

    宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、不当景品類及び不当表示防止法（不動産の表示に関する公正競争規約を含む。）の規定によれば、正しいものはどれか。

    1. 1団地（一団の宅地又は建物をいう。）と駅との間の道路距離は、取引する区画のうち駅から最も近い区画（マンション及びアパートにあっては、駅から最も近い建物の出入口）を起点として算出した数値又は駅から最も遠い区画（マンション及びアパートにあっては、駅から最も遠い建物の出入口）を起点として算出した数値のいずれかを表示しなければならない。
    2. 2新築分譲マンションを販売するに当たり、住戸により管理費の額が異なる場合であって、その全ての住宅の管理費を表示することが困難であるときは、最高額のみで表示することができる。
    3. 3物件の近くに新設される予定の駅等又はバスの停留所については、当該路線の運行主体が公表していれば、現に利用できるものではなくても新設予定時期を明示して表示することができる。
    4. 4道路距離 80 m につき 1 分間を要するものとして、賃貸物件から最寄りの駅までの徒歩による所要時間を算出したところ 15 分 50 秒であった。この場合、当該所要時間を 15 分と表示してよい。

    正解：3

    解説

    正解は肢3です。新設予定の駅等又はバスの停留所は、当該路線の運行主体が公表したものに限り、新設予定時期を明示して表示することができます。肢1の団地と駅との間の道路距離は、駅から最も近い区画を起点として算出した数値とともに、最も遠い区画を起点として算出した数値も表示する必要があり、いずれか一方では足りません。肢2の管理費は、全ての住戸の表示が困難なときは最低額及び最高額を表示します。肢4の徒歩所要時間は1分未満の端数を切り上げるため、15分50秒は16分と表示しなければならず、いずれも誤りです。

48. 問48

    税・その他登録講習修了者は免除

    次の記述のうち、正しいものはどれか。

    1. 1年次別法人企業統計調査（令和 5 年度。令和 6 年 9 月公表）によれば、令和 5 年度における不動産業の営業利益は 7 兆円を超えているが、前年度に比べ減少した。
    2. 2建築着工統計調査報告（令和 6 年計。令和 7 年 1 月公表）によれば、令和 6 年の新設住宅着工戸数は、持家、分譲住宅のいずれにおいても前年に比べ減少した。
    3. 3令和 7 年地価公示（令和 7 年 3 月公表）によれば、令和 6 年 1 月以降の 1 年間の地価変動率は、三大都市圏平均では住宅地、商業地ともに上昇となったものの、地方圏平均では住宅地、商業地ともに下落となった。
    4. 4令和 7 年版土地白書（令和 7 年 5 月公表）によれば、土地取引について、売買による所有権の移転登記の件数でその動向を見ると、令和 6 年の全国の土地取引件数は 200 万件を超えており、前年に比べ大きく増加した。

    正解：2

    解説

    正解は肢2です。建築着工統計調査報告（令和6年計）によれば、令和6年の新設住宅着工戸数は持家・分譲住宅のいずれも前年に比べ減少しており、肢2の記述は公表統計と整合します。これに対し、他の肢は営業利益の増減の方向、地方圏平均の地価変動率の方向、土地取引件数の水準や増減の方向がそれぞれ公表統計と一致しません。統計問題は、直近の公表資料について増減の方向とおおよその水準を確認しておくことが得点のポイントになります。

49. 問49

    税・その他登録講習修了者は免除

    土地に関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。

    1. 1川沿いの低地に堆積している川が運んだ土砂は、重い構造物を支持できる。
    2. 2砂州や砂丘には、粒径のそろった砂が堆積しており、地下水位が浅い箇所では、液状化しやすくなる。
    3. 3丘陵地は、山地ほど斜面の勾配がきつくなく、山地に比べ斜面崩壊は生じ難いといえる。
    4. 4台地は低地より古い時代に形成された地盤であり、一般に構造物を支持できる強度を有している。

    正解：1

    解説

    最も不適当なのは肢1です。川沿いの低地に川が運んで堆積した土砂による地盤は、堆積してからの年代が浅く軟弱であることが多いため、重い構造物の支持には適しません。肢2の砂州・砂丘は粒径のそろった砂が堆積し地下水位が浅い箇所では液状化しやすいという点、肢3の丘陵地は山地ほど斜面の勾配がきつくなく斜面崩壊が生じにくいという点、肢4の台地は低地より古い時代に形成され一般に構造物を支持できる強度を有するという点は、いずれも適当な記述です。

50. 問50

    税・その他登録講習修了者は免除

    建物の構造と材料に関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。

    1. 1鋼材の素材の鋼は、鉄や炭素などの成分を含んでおり、炭素量が多いものほど、軟質で強度が小さい。
    2. 2鋼材は、熱に弱く、さびやすいので、耐火や防錆の処理を施す必要がある。
    3. 3鋼材は、強度が高く、粘りがあり、比較的小さな断面部材で荷重に耐えることができる。
    4. 4鋼材の素材の鋼の密度は、木材やコンクリートに比べて大きい。

    正解：1

    解説

    最も不適当なのは肢1です。鋼は炭素量が多いものほど硬質となり引張強度は大きくなる一方、粘り（じん性）や伸びは小さくなります。炭素量が多いほど軟質で強度が小さいとする記述は逆であり不適当です。肢2の鋼材が熱に弱くさびやすいため耐火・防錆の処理を要する点、肢3の鋼材が強度が高く粘りがあり比較的小さな断面部材で荷重に耐えられる点、肢4の鋼の密度が木材やコンクリートより大きい点は、いずれも適当な記述です。