宅建の建築確認はどんな建物に必要？新2号・3号と2025年改正を図解【2026年度試験対応】

建築確認を申請するのは建築主です。建築主事等や指定確認検査機関が、計画について建築基準関係規定への適合を確認します。対象工事では、確認済証の交付を受けてから着手します。工事が終わった後の完了検査や検査済証とは役割が違います。

審査対象は建築基準法だけではありません。政令で指定される他法令の規定も含む「建築基準関係規定」です。建築確認が不要な建物でも、建築基準法などを守らなくてよいわけではない点も押さえましょう。

まず用途と規模を確認し、1号、2号、3号の順に分類します。「新2号・新3号」は2025年4月施行の改正後の区分を示す呼び方で、条文では建築基準法6条1項の2号・3号です。

1号の面積は、建物全体ではなく別表第一（い）欄の特殊用途に使う部分の合計です。新2号は1号を除いた建物について、階数か延べ面積のどちらかを満たせば該当します。「2階以上かつ200㎡超」と両方を要求しないようにします。

新3号で確認する区域は、都市計画区域・準都市計画区域、準景観地区、都道府県知事が指定する区域です。都市計画区域・準都市計画区域には、知事が指定して対象から除くことができる区域もあるため、問題文に除外の指定がないかを確認します。

独自の例として、特殊用途ではない2階建て延べ120㎡の住宅は、新2号です。都市計画区域の外というだけでは確認不要になりません。一方、平屋延べ180㎡の住宅は、新2号の規模に届かないため、3号の区域内かを調べます。平屋250㎡なら、区域にかかわらず新2号の規模を満たします。

面積は「200㎡を超える」です。平屋ちょうど200㎡を面積だけで新2号に含めると誤りになります。用途・階数・面積・区域をそれぞれ別の条件として読むのがコツです。

法6条2項の例外は、防火地域と準防火地域の外で行う増築・改築・移転で、その部分の床面積の合計が10㎡以内の場合です。「区域」「工事の種類」「面積」の3条件をそろえて判断します。

新築はこの例外に含まれません。たとえば新3号の区域内で、延べ8㎡の建物を新築するケースは、「10㎡以内だから」という理由では確認を省略できません。防火地域・準防火地域内での小さな増築についても、同じ例外を使わないよう注意します。

大規模の修繕・模様替は、主要構造部の1種以上について過半を修繕・模様替するものです。主要構造部には壁・柱・床・はり・屋根・階段が含まれますが、構造上重要でない間仕切壁や局部的な小階段などの除外があります。単なる設備交換と同一視しません。

2025年4月以降、木造2階建ての住宅も新2号に該当し、その大規模の修繕・模様替は確認対象です。「木造2階建てだから旧4号として大規模修繕は確認不要」という古い整理のまま解かないようにします。

建築確認が必要かどうかと、建築士が設計した場合の審査省略制度は別の問題です。新2号では従来のいわゆる4号特例の対象範囲が見直されています。省略される審査があることを、申請自体が不要という意味に読み替えてはいけません。

令和7年度問17では、建築基準関係規定の範囲と、木造2階建て住宅の大規模修繕に関する確認の要否が出題されました。改正後の年度の問題を使い、古い数値や区分をそのまま当てはめないことが大切です。

解く順序は、①特殊用途・階数・面積で区分する、②新築等か大規模修繕等かを確認する、③必要な場合に区域を調べる、④10㎡以内の例外を検討する、です。容積率・建蔽率や接道義務は、確認の要否を判断した後に、計画が満たすべき別の規制として学びます。