法令上の制限

宅建の用途地域をわかりやすく解説｜建てられる建物の覚え方【2026年度試験対応】

宅建の用途地域13種類を、住居系・商業系・工業系で整理。住宅・学校・病院・ホテル等の建築可否をどう読むか、規模条件や工業専用地域の注意点を解説します。

要点 8件・基本問題 8問・解説の確認問題 3問読む → 覚える → 解くまでこのページで完結

2026年度試験対応。法令基準日：2026-04-01。

まず押さえるポイント

用途地域は、住環境の保護や商業・工業の利便のために、建築物の用途等を制限する都市計画です。13種類を住居系8・商業系2・工業系3に分け、建物の用途と規模の両方を確認します。「工業系なら住宅は建てられない」など、系統だけで一括判断しないことが大切です。

法令基準日：2026-04-01 ／解説更新日：2026-09-08

13種類の用途地域｜まず3系統に分ける

用途地域は住居系・商業系・工業系の目的を整理し、用途と規模の条件を確認する。
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住居系は住宅地としての環境、商業系は商業の利便、工業系は工業の利便という目的から整理します。住居系には低層・中高層・住居・準住居に加えて田園住居地域があり、古い「12種類」の表をそのまま使わないようにします。

同じ系統の中でも規制の強さと内容は異なります。第一種・第二種という名称だけで、どの建物も二種の方が全面的に自由になると考えず、法別表第二の用途ごとの条件を確認します。

13種類の用途地域｜まず3系統に分ける
系統	数	含まれる用途地域
住居系	8	第一・第二種低層、第一・第二種中高層、第一・第二種住居、準住居、田園住居
商業系	2	近隣商業、商業
工業系	3	準工業、工業、工業専用

根拠：e-Gov：都市計画法8条 e-Gov：建築基準法48条・別表第二国土交通省：用途地域による建築物の用途制限

覚え方は住宅・学校・病院を基準にする

通常の住宅は、工業専用地域では原則として建築できません。一方、準工業地域や工業地域では建築できるため、名称に「工業」とあるだけで住宅を禁止としないことがポイントです。

学校も一括りにしません。小学校等と大学等では扱いが違います。病院と診療所も別の用途区分であり、医療施設という大きな名称だけでは結論が決まりません。問題の正式な用途を表の行に対応させます。

覚え方は住宅・学校・病院を基準にする
取り違えやすい組合せ	確認すること
工業地域／工業専用地域	住宅の可否が異なる
病院／診療所	法律上の用途区分を分ける
小学校等／大学等	学校という総称で判断しない
独立した店舗／兼用住宅	住宅との兼用と面積条件を確認

根拠：e-Gov：建築基準法48条・別表第二国土交通省：用途地域による建築物の用途制限

○×表の数字・階数・備考を落とさない

店舗などは、床面積や階数の範囲によって可否が変わります。「店舗が建てられる用途地域」と覚えていても、問題の規模が範囲を超えていれば同じ結論にはなりません。兼用住宅も非住宅部分の面積と割合、用途に条件があります。

公式の一覧表では、○×以外の記号や備考が条件を表しています。許される例だけを丸暗記するのではなく、何㎡まで、何階まで、どの種類の店舗か、という限定を残した形でノートにまとめます。

根拠：e-Gov：建築基準法48条・別表第二国土交通省：用途地域による建築物の用途制限

用途地域に適合すれば必ず建築できる？

Q. 用途が○の欄なら、その土地には必ず建てられますか。A. 用途制限は建築の要件の一部です。建蔽率・容積率、道路、地区計画等の別の制限も確認します。また、用途規制には許可による例外等があるため、「原則」の判断と特例を分けます。

令和6年度問15では、準住居地域が道路沿道の業務の利便と住環境の調和を図る地域であることが判断材料になっています。用途地域の名称だけでなく目的から整理し、具体的な建築可否は国土交通省の一覧表と法別表第二で照合します。

根拠：e-Gov：建築基準法48条・別表第二国土交通省：用途地域による建築物の用途制限不動産適正取引推進機構：過去の試験問題

出題例の原本・年度別問題

過去の出題を手がかりに、判断する条件を整理します。このページの説明と確認問題は合トレのオリジナルです。

令和6年度問15
準住居地域の目的と用途地域の都市計画上の位置付けを確認する
公式の公表資料を確認する

オリジナル確認問題で判断する

○か×かを選び、理由を確認してください。実際の過去問を転載したものではありません。

問1　工業地域では、工業専用地域と同様に通常の住宅は原則として建築できない。
根拠：資料1 資料2
問2　用途地域は田園住居地域を含めて13種類である。
根拠：資料1
問3　店舗の建築可否は、用途地域名だけでなく床面積や階数などの条件も確認する。
根拠：資料1 資料2

この解説の一次資料

用途地域13種類の内訳を住居系・商業系・工業系で整理した暗記画像 — 図で覚える
住居系8種類、商業系2種類、工業系3種類の計13種類。住宅を建てられないのは工業専用地域だけで、ここが問われます。

最重要ポイント

地域地区の区分

地域地区は土地の利用目的を決めて街づくりをする都市計画で、用途地域(基本的地域地区)と補助的地域地区に区分される。

覚え方地域地区は土地の使い道を決める計画、用途地域（基本）と補助的の二本立て

最重要・比較表

用途地域13種類・建築用途

「住居8・商業2・工業3、目的、建築可否、必須事項」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。

用途地域13種類・建築用途
事由	基本ルール	例外・ひっかけ	理由・判断ポイント
用途地域13種類最重要	用途地域とは建物の用途・建蔽率・容積率などを規制する地域。住居系・商業系・工業系を合わせて13種類ある(住居系8・商業系2・工業系3)。	用途地域は13種類(住居8・商業2・工業3)。数の内訳すり替えに注意。	覚え方：用途地域は建蔽・容積まで縛る13種、住8・商2・工3でおなじみの割り振り
住居系用途地域の種類	第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、田園住居地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域の8種類。田園住居地域は低層住居専用をベースに農業用施設の立地を限定的に可能とする地域。	田園住居地域は低層住居専用ベースで農業用施設を限定的に可能とする地域。	覚え方：住居系8種『低低・田園・中中・住住・準住』、田園は低層ベースに農業施設もチョイ足しOK
地域地区の区分	地域地区は土地の利用目的を決めて街づくりをする都市計画で、用途地域(基本的地域地区)と補助的地域地区に区分される。	地域地区は用途地域と補助的地域地区に区分。基本知識。	覚え方：地域地区は土地の使い道を決める計画、用途地域（基本）と補助的の二本立て
用途地域を定める区域	市街化区域には必ず用途地域を定める。市街化調整区域には原則として用途地域を定めない。非線引き区域には用途地域を定めることができる。準都市計画区域には用途地域を定めることができる。	市街化区域は必ず用途地域、調整区域は原則定めない。可否の逆転に注意。	覚え方：市街化区域は用途地域マスト、調整区域は原則ナシ、非線引きと準都計は『定められる』の任意
用途地域に必ず定める事項	建築物の容積率=すべての用途地域で必ず定める。建築物の建蔽率=商業地域以外で必ず定める。建築物の高さの限度=第一種・第二種低層住居専用地域・田園住居地域のみ。	容積率は全用途地域、建蔽率は商業地域以外。「必ず定める」対象のすり替えに注意。	覚え方：容積は全地域マスト、建蔽は商業以外でマスト、高さ制限は低低・田園の低層御三家だけ
用途地域に必要に応じ定める事項	敷地面積の最低限度=すべての用途地域。外壁の後退距離の限度=第一種・第二種低層住居専用地域・田園住居地域のみ。	外壁後退距離は低層住専・田園住居のみ。対象地域の拡大すり替えに注意。	覚え方：敷地面積の下限は全地域で任意、外壁後退は低低・田園の低層御三家だけのお家芸

用途地域13種類

最重要

基本ルール: 用途地域とは建物の用途・建蔽率・容積率などを規制する地域。住居系・商業系・工業系を合わせて13種類ある(住居系8・商業系2・工業系3)。
例外・ひっかけ: 用途地域は13種類(住居8・商業2・工業3)。数の内訳すり替えに注意。

判断ポイント

覚え方：用途地域は建蔽・容積まで縛る13種、住8・商2・工3でおなじみの割り振り

住居系用途地域の種類

基本ルール: 第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、田園住居地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域の8種類。田園住居地域は低層住居専用をベースに農業用施設の立地を限定的に可能とする地域。
例外・ひっかけ: 田園住居地域は低層住居専用ベースで農業用施設を限定的に可能とする地域。

判断ポイント

覚え方：住居系8種『低低・田園・中中・住住・準住』、田園は低層ベースに農業施設もチョイ足しOK

地域地区の区分

基本ルール: 地域地区は土地の利用目的を決めて街づくりをする都市計画で、用途地域(基本的地域地区)と補助的地域地区に区分される。
例外・ひっかけ: 地域地区は用途地域と補助的地域地区に区分。基本知識。

判断ポイント

覚え方：地域地区は土地の使い道を決める計画、用途地域（基本）と補助的の二本立て

用途地域を定める区域

基本ルール: 市街化区域には必ず用途地域を定める。市街化調整区域には原則として用途地域を定めない。非線引き区域には用途地域を定めることができる。準都市計画区域には用途地域を定めることができる。
例外・ひっかけ: 市街化区域は必ず用途地域、調整区域は原則定めない。可否の逆転に注意。

判断ポイント

覚え方：市街化区域は用途地域マスト、調整区域は原則ナシ、非線引きと準都計は『定められる』の任意

用途地域に必ず定める事項

基本ルール: 建築物の容積率=すべての用途地域で必ず定める。建築物の建蔽率=商業地域以外で必ず定める。建築物の高さの限度=第一種・第二種低層住居専用地域・田園住居地域のみ。
例外・ひっかけ: 容積率は全用途地域、建蔽率は商業地域以外。「必ず定める」対象のすり替えに注意。

判断ポイント

覚え方：容積は全地域マスト、建蔽は商業以外でマスト、高さ制限は低低・田園の低層御三家だけ

用途地域に必要に応じ定める事項

基本ルール: 敷地面積の最低限度=すべての用途地域。外壁の後退距離の限度=第一種・第二種低層住居専用地域・田園住居地域のみ。
例外・ひっかけ: 外壁後退距離は低層住専・田園住居のみ。対象地域の拡大すり替えに注意。

判断ポイント

覚え方：敷地面積の下限は全地域で任意、外壁後退は低低・田園の低層御三家だけのお家芸

01用途地域の重要暗記項目

重要度 A / 収録過去問 6回

地域地区の区分

地域地区は土地の利用目的を決めて街づくりをする都市計画で、用途地域(基本的地域地区)と補助的地域地区に区分される。

覚え方地域地区は土地の使い道を決める計画、用途地域（基本）と補助的の二本立て

ひっかけ注意地域地区は用途地域と補助的地域地区に区分。基本知識。

重要度 S / 収録過去問 6回

用途地域を定める区域

市街化区域には必ず用途地域を定める。市街化調整区域には原則として用途地域を定めない。非線引き区域には用途地域を定めることができる。準都市計画区域には用途地域を定めることができる。

覚え方市街化区域は用途地域マスト、調整区域は原則ナシ、非線引きと準都計は『定められる』の任意

ひっかけ注意市街化区域は必ず用途地域、調整区域は原則定めない。可否の逆転に注意。

重要度 A / 収録過去問 6回

用途地域の種類と数

用途地域は建物の用途に一定の制限が付けられた地域で、全部で13種類。住居系8種類・商業系2種類・工業系3種類に分けられる。

覚え方用途地域は全13種、住8・商2・工3で『じゅうさん』きっちり割り勘

ひっかけ注意用途地域は全13種類（住居8・商業2・工業3）。数の内訳すり替えに注意。

重要度 A / 収録過去問 6回

用途地域13種類

用途地域とは建物の用途・建蔽率・容積率などを規制する地域。住居系・商業系・工業系を合わせて13種類ある(住居系8・商業系2・工業系3)。

覚え方用途地域は建蔽・容積まで縛る13種、住8・商2・工3でおなじみの割り振り

ひっかけ注意用途地域は13種類(住居8・商業2・工業3)。数の内訳すり替えに注意。

重要度 A / 収録過去問 6回

用途地域に必ず定める事項

建築物の容積率=すべての用途地域で必ず定める。建築物の建蔽率=商業地域以外で必ず定める。建築物の高さの限度=第一種・第二種低層住居専用地域・田園住居地域のみ。

覚え方容積は全地域マスト、建蔽は商業以外でマスト、高さ制限は低低・田園の低層御三家だけ

ひっかけ注意容積率は全用途地域、建蔽率は商業地域以外。「必ず定める」対象のすり替えに注意。

重要度 B / 収録過去問 6回

補助的地域地区とは

用途地域をベースとして、これに地域の特性を出すために定められる地域。

覚え方補助的地域地区は用途地域に色を足す名脇役、ベースの上でその地域らしさを演出

ひっかけ注意基本知識。用途地域を補完する地域地区であることを押さえる。

重要度 B / 収録過去問 6回

用途地域に必要に応じ定める事項

敷地面積の最低限度=すべての用途地域。外壁の後退距離の限度=第一種・第二種低層住居専用地域・田園住居地域のみ。

覚え方敷地面積の下限は全地域で任意、外壁後退は低低・田園の低層御三家だけのお家芸

ひっかけ注意外壁後退距離は低層住専・田園住居のみ。対象地域の拡大すり替えに注意。

重要度 B / 収録過去問 6回

用途地域未指定区域の建蔽率等の制限指定

都道府県知事は用途地域の定められていない区域の開発行為について開発許可をする場合、当該区域の土地について建蔽率・建築物の高さ・壁面の位置・その他(敷地・構造・設備の制限)を定めることができる。この制限に違反する建築物は知事の許可がなければ建築できない。

覚え方用途地域ナシ区域の開発なら、知事が建蔽・高さ・壁面をキメられる、破る建物は知事の許可なしじゃ建たぬ

ひっかけ注意用途地域未指定区域では知事が建蔽率等を定められる。主体・対象のすり替えに注意。

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誤答が集中する引っかけ

6件

ひっかけ用途地域を定める区域
市街化区域は必ず用途地域、調整区域は原則定めない。可否の逆転に注意。

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03この論点の根拠

関連法令: 都市計画法
情報確認日: 2026年4月1日施行法令基準
復習方法: 要点を確認した後、○×一問一答で条件の違いを見分ける

法改正により扱いが変わる場合があります。試験日程や申込みに関する情報は、必ず公式案内も確認してください。

問題演習

用途地域の○×一問一答

1/8問解答 0・正解 0

法令上の制限重要度 A頻出度 6／24（編集部の目安）

用途地域の種類と数

用途地域は全部で13種類あり、住居系8種類・商業系2種類・工業系3種類に分けられる。

用途地域の○×一問一答12問｜問題と解説

この論点で収録している12問を、正誤と解説つきで通して読めます。上の演習で迷った問題を見直すときに使ってください。

問1
用途地域の種類と数重要度A
用途地域は全部で13種類あり、住居系8種類・商業系2種類・工業系3種類に分けられる。
答え：○（正しい）
解説
正しい。用途地域は13種類で住居系8・商業系2・工業系3。
問2
住居系用途地域8種類重要度A
住居系用途地域には田園住居地域が含まれ、全部で8種類である。
答え：○（正しい）
解説
正しい。田園住居地域を含め住居系は8種類。
問3
商業系・工業系用途地域重要度A
工業系用途地域は、準工業地域・工業地域・工業専用地域の3種類である。
答え：○（正しい）
解説
正しい。工業系は準工業・工業・工業専用の3種類。
問4
補助的地域地区とは重要度B
補助的地域地区は、用途地域をベースとして地域の特性を出すために定められる。
答え：○（正しい）
解説
正しい。補助的地域地区は用途地域をベースに特性を出すため定める。
問5
地域地区の区分重要度A
地域地区は、用途地域(基本的地域地区)と補助的地域地区に区分される。
答え：○（正しい）
解説
正しい。地域地区は用途地域と補助的地域地区に区分される。
問6
用途地域13種類重要度A
用途地域は住居系8・商業系2・工業系3を合わせて13種類ある。
答え：○（正しい）
解説
正しい。用途地域は住居8・商業2・工業3で計13種類。
問7
住居系用途地域の種類重要度B
田園住居地域は、低層住居専用をベースに農業用施設の立地を限定的に可能とする住居系の地域である。
答え：○（正しい）
解説
正しい。田園住居地域は低層住居専用ベースで農業用施設を限定的に認める。
問8
用途地域を定める区域重要度S
市街化調整区域には、原則として用途地域を必ず定めなければならない。
答え：×（誤り）
解説
誤り。市街化調整区域には原則として用途地域を定めない。必ず定めるのは市街化区域。
問9
商業系・工業系用途地域重要度B
工業専用地域は工業の利便増進のための地域で、住宅を建てることができない。
答え：○（正しい）
解説
正しい。工業専用地域では住宅を建てられない。
問10
用途地域に必ず定める事項重要度A
建築物の建蔽率は、商業地域を含むすべての用途地域で必ず定めなければならない。
答え：×（誤り）
解説
誤り。建蔽率は商業地域以外で必ず定める。商業地域では定めない。
問11
用途地域に必要に応じ定める事項重要度B
外壁の後退距離の限度は、第一種・第二種低層住居専用地域と田園住居地域においてのみ必要に応じ定める。
答え：○（正しい）
解説
正しい。外壁後退距離は低層住居専用2種と田園住居地域のみ。
問12
用途地域未指定区域の建蔽率等の制限指定重要度B
都道府県知事は、用途地域の定められていない区域の開発許可をする場合、建蔽率や建築物の高さ等の制限を定めることができる。
答え：○（正しい）
解説
正しい。用途地域未指定区域では知事が建蔽率・高さ等を定められる。

次の学習

用途地域の問題を続けて解く

この論点に対応する12問を絞り込んで出題します。

○×一問一答へ