宅建の都市計画区域｜準都市計画区域・区域区分の違い【2026年度試験対応】

都市計画法5条により、都市計画区域は都道府県が指定するのが原則です。必要があれば市町村の境界を越えて指定でき、二以上の都府県にまたがる場合は国土交通大臣が指定します。市町村の行政区画と一致するとは限りません。

準都市計画区域は都市計画区域外に都道府県が指定します（5条の2）。既に建築等が行われ、又は見込まれる区域を含み、放置による将来の支障を防ぐための制度です。「いずれ都市計画区域にする予定地」というだけの意味ではありません。

区域区分は、無秩序な市街化を防ぎ計画的に市街化するための線引きです（7条）。市街化区域は、既に市街地を形成している区域と、おおむね10年以内に優先的・計画的に市街化する区域です。市街化調整区域は市街化を抑制する区域です。

全ての都市計画区域で必ず線引きするわけではありません。7条ただし書により区域区分が必要な区域もありますが、区域区分を定めない都市計画区域もあります。「都市計画区域」「市街化区域」「用途地域」を同じ言葉として使わないでください。

準都市計画区域にも用途地域や特別用途地区、特定用途制限地域、高度地区、景観地区、風致地区、緑地保全地域、伝統的建造物群保存地区を定めることができます（8条2項）。全ての地域地区が自由に定められるわけではありません。

高度地区は建物の高さに関する地区で、準都市計画区域では最高限度を定めます。高度利用地区とは別物です。名前が似ていても、8条2項が準用する範囲に含まれるかを条文で確認します。

令和6年度問15の公式正解は4です。準都市計画区域で市街地開発事業を定められないこと、都市計画区域外でも特に必要がある場合の都市施設などが比較されました。

市街地開発事業は都市計画区域について定めます（12条）。一方、都市施設は区域外でも特に必要がある場合に定められます（11条）。「区域外だから何も決められない」という一律の判断は避け、計画の種類まで読みます。