宅建の共有｜保存・管理・変更の違いと持分の数え方【2026年度試験対応】

保存行為(修繕、不法占拠者への明渡・損害賠償請求)は各共有者が単独でできる(ただし損害賠償は自己の持分割合を超えて請求できない)。管理行為・軽微な変更は持分価格の過半数で決定。変更行為(重大な変更)・処分行為は共有者全員の同意が必要。短期賃貸借(土地5年・建物3年以内)の設定は管理行為に含まれる。

覚え方保存は単独、管理と軽微変更はカハンスウ(過半数)、重大変更・処分は全員、短期賃借(土地5・建物3)は管理だ

ひっかけ注意保存は単独、管理・軽微変更は過半数、重大変更・処分は全員同意。短期賃貸借は管理行為。要件の混同に注意

共有=1つの物を2人以上で共同所有すること。持分=各共有者の共有物に対する所有権割合。持分は各共有者の合意で決まるが、合意がない・不明な場合は均等と推定される。各共有者は自己の持分を自由に処分でき、他の共有者の同意は不要。

覚え方共有キョウユウ、持分は合意、不明なら均等と推定、自分の持分は同意なしで自由に処分

ひっかけ注意自己の持分は自由に処分でき他の共有者の同意不要。持分不明なら均等と推定。同意の要否に注意

共有者が持分を放棄したとき、または共有者の1人が死亡し相続人等がいないときは、その者の持分は他の共有者に帰属する(国庫には帰属しない)。

覚え方持分ホウキ(放棄)や相続人なし死亡、その分は国庫でなく他の共有者にドッキング

ひっかけ注意持分放棄や相続人不存在の持分は他の共有者に帰属（国庫でない）。帰属先のすり替えに注意

各共有者は原則としていつでも共有物の分割を請求できる。共有者全員の意思で5年間を限度に分割しない特約を結べる。分割方法は現物分割・賠償分割・競売分割の3つ。協議が調わない・できないときは裁判所に分割を請求でき、裁判所の分割は現物分割または賠償分割が原則で、いずれもできないときは競売分割とできる。

覚え方分割ブンカツいつでも請求OK、ゴ(5年)まで不分割特約、現物・賠償・競売の3方法、裁判は競売が最後

ひっかけ注意分割禁止特約は5年が限度。裁判所の分割は現物・賠償が原則で最後に競売。期間と方法に注意

共有者は共有物の全体を持分に応じて使用できる。ただし別段の合意がある場合を除き、自己の持分を超えて共有物を使用する共有者は、他の共有者にその使用の対価を支払わなければならない。

覚え方共有物は全体を持分に応じて使える、でも持分超えて使うなら他の仲間に対価を払え

ひっかけ注意持分を超えて使用する共有者は別段の合意がない限り対価支払義務。無償で使えるとする誤りに注意

所在等不明の共有者がいる場合は、裁判所の決定を得て、その共有者以外の持分価格の過半数で管理し、重大な変更は残り全員の同意で行えます（民法251条2項・252条2項1号）。所在が分かるのに賛否を明らかにしない共有者は、相当期間を定めて催告しても賛否を明らかにしない場合に、裁判所の決定を得て管理の決定から除外できます（252条2項2号）。この賛否不明者の除外を重大な変更へ広げることはできません。

覚え方所在不明は裁判所の決定で管理・重大変更、賛否不明は催告等を経た管理だけ

ひっかけ注意賛否不明者を除外する制度は管理の決定。重大な変更についてまで除外できるわけではない。

共有者は持分価格の過半数で共有物の管理者を選任・解任できる。共有物の管理費等は各共有者が持分に応じて負担し、ある共有者が管理費等を1年以上滞納した場合、他の共有者は相当の償金を支払って滞納共有者の持分を取得できる。

覚え方管理者はカハンスウ(過半数)で選任解任、管理費イチ(1年)以上滞納なら償金払って持分ゲット

ひっかけ注意管理者選任は持分過半数。管理費1年以上滞納で償金を払い持分取得可。期間の数字に注意

共有者の請求により裁判所が、所在等不明共有者の持分を請求者に取得させる、または第三者へ譲渡する権限を付与する裁判ができる。ただし持分が相続財産に属し遺産分割すべき場合で相続開始から10年を経過していないときは、これらの裁判を求められない。

覚え方所在不明の持分、裁判所が請求者に取得か第三者に譲渡、でも遺産分割でトウ(10年)未満は求められん

ひっかけ注意相続財産の持分は相続開始から10年未満だと持分取得・譲渡の裁判を求められない。期間の数字に注意