宅建の意思表示｜無効・取消し・第三者保護を比較表で整理【2026年度試験対応】

意思表示とは、売る・買う・契約を解除するなど、法律上の効果を生じさせる意思を外部へ表すことです。内心と表示が違う場合や、だまされた・脅された場合に、その表示をどこまで有効として扱うかが問題になります。

次の表では、まずAとBの契約の効力を確認し、その後に新たな利害関係を得たCが保護されるかを考えます。錯誤・詐欺・強迫の第三者については、取消し前に現れた者を整理しています。取消し後の第三者との関係は、登記などの対抗要件を別に検討する場面です。

心裡留保は、表意者が真意ではないと自分で分かってした意思表示です。例えばAが売るつもりはないのにBへ売却を申し出た場合でも、Aの内心だけを理由に無効になるわけではありません。民法93条は原則として有効に扱います。

ただし、相手方Bが真意ではないことを知っていた場合、または注意すれば知ることができた場合は無効です。「知らなかった」という善意だけでは足りず、相手方に過失があると無効の側に入ります。

この例外によって無効となっても、その無効を善意の第三者Cへは主張できません。相手方Bについての条件と、第三者Cについての条件を入れ替えないでください。

通謀虚偽表示は、当事者が示し合わせて真実と異なる表示をすることです。AとBが仮装の売買をするような場合、A・B間の意思表示は民法94条によって無効となります。一方だけが内心を隠す心裡留保とは異なります。

その仮装売買を知らずにBから土地を買ったCなど、虚偽表示による外観を前提に新たな利害関係を得た善意の第三者には、無効を対抗できません。94条2項は、第三者の保護に無過失までは要求していません。

「Cには調査不足があったから保護されない」と直ちに判断するのは、錯誤・詐欺との混同です。まず虚偽表示を知っていたか、つまり善意か悪意かを見ます。

錯誤は、表示に対応する意思を欠く場合や、契約の基礎とした事情の認識が真実と違う場合です。どんな小さな勘違いでも取り消せるのではなく、その錯誤が契約の目的や取引上の社会通念に照らして重要であることが必要です。

例えば、価格を取り違えて表示した場合と、土地について前提にした事情を誤認した場合を分けます。後者の基礎事情の錯誤では、その事情が法律行為の基礎とされていることが相手に表示されていた必要もあります。内心だけの期待が外れたことと同じではありません。

表意者に重大な過失があると、原則として取消しはできません。ただし、相手方が錯誤を知っていた・重大な過失で知らなかった場合、又は相手方も同じ錯誤に陥っていた場合は例外です。「重過失なら絶対に取消し不可」と覚えないようにします。

現在の民法95条では、錯誤の効果は要件を満たす場合の「取消し」です。古い教材の「錯誤は無効」という整理を混ぜないでください。取消しを善意無過失の第三者へ対抗できない点も確認します。

詐欺はだまされて、強迫は脅されてした意思表示です。どちらも民法96条1項によって取り消すことができます。ただし、第三者が関わる場面では規律が分かれます。

Aが第三者DにだまされてBへ売った場合、相手方Bが詐欺を知っていたか、知ることができた場合に限って取り消せます。Bが善意無過失なら、第三者による詐欺を理由とする取消しはできません。Dが強迫した場合には、この詐欺についての追加条件を適用しません。

一方、AがBとの売買を取り消す前に、BからCへ転売されていたという場面では、Cの保護を判断します。詐欺の取消しは善意無過失のCへ対抗できませんが、強迫の取消しには96条3項の保護はありません。「だました第三者D」と「取引関係に入った第三者C」は別の役割です。

効力の軸では、心裡留保を原則有効、通謀虚偽表示を無効、錯誤・詐欺・強迫を取消しと整理します。次に、第三者保護の軸で、心裡留保・虚偽表示は善意、錯誤・詐欺は善意無過失、と組にして覚えます。心裡留保の第三者保護は、例外的に無効になった場合の話です。

無効は原則として初めから効力がないのに対し、取り消すことができる行為は取消し前には有効に扱われ、取り消されると初めから無効だったものとみなされます。誰が取消しを主張できるか、第三者に主張できるかは、さらに別の判断です。

令和7年度問3は、心裡留保の相手方の過失、虚偽表示の第三者の過失、錯誤の効果、詐欺の取消し前の第三者を組み合わせた出題例です。答えの番号だけでなく、誤りのある条件を一語ずつ直せるかを確認しましょう。