権利関係
宅建の区分所有法【2026年改正】決議要件・共用部分を比較【2026年度試験対応】
2026年4月施行の区分所有法に対応。普通決議、規約変更、共用部分の変更、建替えについて、人数・議決権・出席者の母数を分けて解説します。
要点 8件・基本問題 8問・解説の確認問題 3問読む → 覚える → 解くまでこのページで完結
2026年度試験対応。法令基準日：2026-04-01。
まず押さえるポイント
区分所有法の決議は、何を決めるか、誰を母数にするか、何割必要かを分けます。2026年4月施行の改正では、普通決議や規約変更等に出席者を母数とする仕組みが導入されています。建替えまで同じ母数と考えないことが重要です。
法令基準日：2026-04-01 ／ 解説更新日：2026-09-08
専有部分と共用部分｜部屋単位で所有しても建物は共同管理
区分所有権の目的となる独立した住戸等が専有部分、廊下・階段など共同で用いる部分が共用部分です。性質上共用部分となるものと、規約により共用部分とするものを区別します。
共用部分の持分は、規約に別段の定めがない限り、専有部分の床面積の割合によります。「各住戸に1票」と「共用部分の持分が同じ」は同じ話ではありません。人数の数え方と議決権の割合も別に確認します。
2026年の決議要件｜出席者と全体を取り違えない
普通決議：出席者・その議決権の各過半数：法律・規約の別段の定めに注意。規約変更：出席者・その議決権の各4分の3以上：全体の人数・議決権の各過半数が出席。建替えの原則：全体の人数・議決権の各5分の4以上：法定条件を満たす緩和あり
図を大きく見る法39条の普通決議は、法律・規約に別段の定めがない限り、出席した区分所有者とその議決権の各過半数です。規約変更では、全体の区分所有者数と議決権の各過半数が出席する定足数を満たし、出席者とその議決権の各4分の3以上の賛成が基本となります。
形状・効用の著しい変更を伴う共用部分の変更も、定足数と出席者を母数とする多数決を確認します。法17条には規約による割合の設定や、瑕疵の除去・バリアフリー化に必要な変更についての3分の2への緩和があります。通常の要件だけで全事例を処理しません。
| 項目 | 押さえる内容 | 注意点 |
|---|---|---|
| 普通決議 | 出席者・その議決権の各過半数 | 法律・規約の別段の定めに注意 |
| 規約変更 | 出席者・その議決権の各4分の3以上 | 全体の人数・議決権の各過半数が出席 |
| 建替えの原則 | 全体の人数・議決権の各5分の4以上 | 法定条件を満たす緩和あり |
建替えは原則5分の4｜管理の決議と母数が違う
建替え決議は、原則として区分所有者および議決権の各5分の4以上です。出席した人だけの5分の4と読み替えないでください。耐震性等の法定条件に該当する場合には各4分の3以上へ緩和する規定があります。
また、規約変更や共用部分の変更が特定の区分所有者の権利・専有部分の使用に特別の影響を及ぼす場合は、当該所有者の承諾を要することがあります。人数さえ集めれば他の要件がすべて不要になるわけではありません。
古い過去問は当時の法令と改正後を分けて復習
令和7年度問13では、共用部分や議事録などが扱われています。書面の議事録には議長と出席した区分所有者2人の署名が必要です。本記事の決議要件は2026年4月1日時点の法令であり、2025年度以前の決議割合をそのまま暗記しないようにします。
改正前に招集手続が開始された集会には経過措置の確認も必要です。学習では問題が指定する基準日を確認し、現在のルールを当時の正誤判定に無条件で当てはめないことが大切です。
根拠：e-Gov：区分所有法（2026年4月1日施行時点）国土交通省：改正マンション関係法の施行期日試験実施団体：過去の試験問題
出題例の原本・年度別問題
過去の出題を手がかりに、判断する条件を整理します。このページの説明と確認問題は合トレのオリジナルです。
- 令和7年度 問13
共用部分・持分と議事録の規律を確認する。決議要件は2026年改正と区別する
公式の公表資料を確認する
オリジナル確認問題で判断する
○か×かを選び、理由を確認してください。実際の過去問を転載したものではありません。
この解説の一次資料
- e-Gov：区分所有法（2026年4月1日施行時点）確認日：2026-09-08
- 国土交通省：改正マンション関係法の施行期日確認日：2026-09-08
- 試験実施団体：過去の試験問題確認日：2026-09-08
令和7年改正（2026年4月1日施行）で、普通決議・規約変更・共用部分の重大変更は、区分所有者と議決権の各過半数が出席した集会における出席者基準になりました。普通決議は出席者の各過半数、規約変更と重大変更は出席者の各4分の3以上、瑕疵除去やバリアフリー化は出席者の各3分の2以上。建替えの5分の4だけは全区分所有者・全議決権を分母とする基準のままです。
共用部分の管理・変更行為の決議要件
保存行為=各区分所有者が単独でできる。管理行為・軽微な変更=定足数（区分所有者・議決権の各過半数の出席）を満たした集会で出席者の各過半数（18条1項・39条1項）。重大な変更=同じ定足数のもとで出席者の各4分の3以上（17条1項）。規約でこの4分の3を引き下げられるのは2分の1を超える範囲まで。特別の影響を受ける者の承諾は引き続き必要。
覚え方保存はひとり、管理は出席者の過半数、重大は出席者のヨンブンノサン
最重要・比較表
区分所有法の決議要件
「普通、規約、重大変更、使用禁止、滅失復旧、建替え」を同じ順番で比較し、正誤判断の条件を整理します。
| 事由 | 基本ルール | 例外・ひっかけ | 理由・判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 4分の3以上の特別決議事項最重要 | 規約の設定・変更・廃止、共用部分の重大な変更、管理組合法人の設立・解散、義務違反者への専有部分使用禁止請求は、定足数（区分所有者・議決権の各過半数の出席）を満たした集会で出席者の各4分の3以上により決定する。大規模滅失の復旧は出席者の各3分の2以上。 | 建替えの5分の4を他の特別決議に広げる誤り。改正前にあった「定数を過半数まで減らせる」という記述は削除されている。 | 覚え方：特別決議は出席者のヨンブンノサン、建替えだけ全体のゴブンノヨン |
| 規約の設定・変更・廃止 | 規約の設定・変更・廃止は、定足数（区分所有者・議決権の各過半数の出席）を満たした集会で、出席した区分所有者および議決権の各4分の3以上により行う（31条1項）。特別の影響を受ける者がいる場合はその者の承諾が必要。 | 普通決議（出席者の各過半数）と混同させる。また改正前の全区分所有者基準と取り違えさせる。 | 覚え方：規約を動かすなら、出席者のヨンブンノサン |
| 普通決議の要件 | 原則(一般的事項)は、出席した区分所有者(議決権を有しないものを除く)及びその議決権の各過半数で決定する。書面・代理人で議決権を行使した者は出席者数に算入する。 | 普通決議は出席区分所有者および議決権の各過半数。書面・代理行使者は出席に算入。基準に注意 | 覚え方：普通決議フツウは出席者と議決権の各カハンスウ(過半数)、書面・代理も出席にカウント |
| 建替え決議(5分の4以上) | 建物の建替え決議は、区分所有者及び議決権の各5分の4以上の多数で決定。ただし耐震・耐火の安全性が基準不適合等による建替え決議は各4分の3以上で決定。 | 建替え決議は各4/5以上。耐震不適合等の場合は各3/4以上。数字のすり替えに注意 | 覚え方：建替えタテカエはゴブンのヨン(4/5)、でも耐震・耐火の安全基準アウトによる建替えはヨンブンのサン(3/4) |
| 大規模滅失の復旧(3分の2以上) | 建物価格の2分の1超の滅失(大規模滅失)の復旧は、区分所有者及び議決権の各3分の2以上で決定。2分の1以下の滅失(小規模滅失)の復旧は普通決議で決定。 | 大規模滅失（価格1/2超）の復旧は各2/3以上、小規模滅失は普通決議。滅失規模と定数に注意 | 覚え方：大規模ダイキボ滅失(半分超)の復旧はサンブンのニ(2/3)、半分以下の小規模は普通決議でOK |
4分の3以上の特別決議事項
最重要- 基本ルール
- 規約の設定・変更・廃止、共用部分の重大な変更、管理組合法人の設立・解散、義務違反者への専有部分使用禁止請求は、定足数（区分所有者・議決権の各過半数の出席）を満たした集会で出席者の各4分の3以上により決定する。大規模滅失の復旧は出席者の各3分の2以上。
- 例外・ひっかけ
- 建替えの5分の4を他の特別決議に広げる誤り。改正前にあった「定数を過半数まで減らせる」という記述は削除されている。
判断ポイント
覚え方：特別決議は出席者のヨンブンノサン、建替えだけ全体のゴブンノヨン
規約の設定・変更・廃止
- 基本ルール
- 規約の設定・変更・廃止は、定足数（区分所有者・議決権の各過半数の出席）を満たした集会で、出席した区分所有者および議決権の各4分の3以上により行う（31条1項）。特別の影響を受ける者がいる場合はその者の承諾が必要。
- 例外・ひっかけ
- 普通決議（出席者の各過半数）と混同させる。また改正前の全区分所有者基準と取り違えさせる。
判断ポイント
覚え方：規約を動かすなら、出席者のヨンブンノサン
普通決議の要件
- 基本ルール
- 原則(一般的事項)は、出席した区分所有者(議決権を有しないものを除く)及びその議決権の各過半数で決定する。書面・代理人で議決権を行使した者は出席者数に算入する。
- 例外・ひっかけ
- 普通決議は出席区分所有者および議決権の各過半数。書面・代理行使者は出席に算入。基準に注意
判断ポイント
覚え方：普通決議フツウは出席者と議決権の各カハンスウ(過半数)、書面・代理も出席にカウント
建替え決議(5分の4以上)
- 基本ルール
- 建物の建替え決議は、区分所有者及び議決権の各5分の4以上の多数で決定。ただし耐震・耐火の安全性が基準不適合等による建替え決議は各4分の3以上で決定。
- 例外・ひっかけ
- 建替え決議は各4/5以上。耐震不適合等の場合は各3/4以上。数字のすり替えに注意
判断ポイント
覚え方：建替えタテカエはゴブンのヨン(4/5)、でも耐震・耐火の安全基準アウトによる建替えはヨンブンのサン(3/4)
大規模滅失の復旧(3分の2以上)
- 基本ルール
- 建物価格の2分の1超の滅失(大規模滅失)の復旧は、区分所有者及び議決権の各3分の2以上で決定。2分の1以下の滅失(小規模滅失)の復旧は普通決議で決定。
- 例外・ひっかけ
- 大規模滅失（価格1/2超）の復旧は各2/3以上、小規模滅失は普通決議。滅失規模と定数に注意
判断ポイント
覚え方：大規模ダイキボ滅失(半分超)の復旧はサンブンのニ(2/3)、半分以下の小規模は普通決議でOK
01区分所有法の重要暗記項目
共用部分の管理・変更行為の決議要件
保存行為=各区分所有者が単独でできる。管理行為・軽微な変更=定足数（区分所有者・議決権の各過半数の出席）を満たした集会で出席者の各過半数（18条1項・39条1項）。重大な変更=同じ定足数のもとで出席者の各4分の3以上（17条1項）。規約でこの4分の3を引き下げられるのは2分の1を超える範囲まで。特別の影響を受ける者の承諾は引き続き必要。
覚え方保存はひとり、管理は出席者の過半数、重大は出席者のヨンブンノサン
ひっかけ注意令和7年改正（2026年4月1日施行）で出席者基準になった点を、改正前の全区分所有者・全議決権基準と取り違えさせる。
4分の3以上の特別決議事項
規約の設定・変更・廃止、共用部分の重大な変更、管理組合法人の設立・解散、義務違反者への専有部分使用禁止請求は、定足数（区分所有者・議決権の各過半数の出席）を満たした集会で出席者の各4分の3以上により決定する。大規模滅失の復旧は出席者の各3分の2以上。共用部分の重大変更の割合は規約で2分の1を超える範囲まで引き下げられる。建替えの5分の4だけは全区分所有者・全議決権を分母とする基準のまま。
覚え方特別決議は出席者のヨンブンノサン、建替えだけ全体のゴブンノヨン
ひっかけ注意建替えの5分の4を他の特別決議に広げる誤り。改正前にあった「定数を過半数まで減らせる」という記述は削除されている。
建替え決議(5分の4以上)
建物の建替え決議は、区分所有者及び議決権の各5分の4以上の多数で決定。ただし耐震・耐火の安全性が基準不適合等による建替え決議は各4分の3以上で決定。
覚え方建替えタテカエはゴブンのヨン(4/5)、でも耐震・耐火の安全基準アウトによる建替えはヨンブンのサン(3/4)
ひっかけ注意建替え決議は各4/5以上。耐震不適合等の場合は各3/4以上。数字のすり替えに注意
専有部分と共用部分の対抗要件
専有部分の区分所有権は登記によって第三者に対抗できる。法定共用部分(エントランス・エレベーター・階段・廊下等)は登記がなくても当然に第三者に対抗できる(そもそも登記できない)。規約共用部分(集会室・倉庫等、本来専有部分となる部分を規約で共用部分としたもの)は、その旨の登記をしなければ第三者に対抗できない。
覚え方専有はトウキ(登記)で対抗、法定共用は登記なしで当然対抗、規約共用は登記せな負ける
ひっかけ注意法定共用部分は登記不要、規約共用部分は登記が対抗要件。共用部分の種類で対抗要件が異なる点に注意
敷地利用権の分離処分の禁止
区分所有者は原則として専有部分とそれに係る敷地利用権を分離して処分することはできない(規約に別段の定めがある場合には分離処分できる)。
覚え方専有と敷地利用権はブンリ(分離)処分ダメ、規約に別段あれば分けてもOK
ひっかけ注意専有部分と敷地利用権は原則分離処分禁止（規約で別段の定め可）。分離できるとする誤りに注意
規約の設定・変更・廃止
規約の設定・変更・廃止は、定足数（区分所有者・議決権の各過半数の出席）を満たした集会で、出席した区分所有者および議決権の各4分の3以上により行う（31条1項）。特別の影響を受ける者がいる場合はその者の承諾が必要。最初に専有部分の全部を所有する者は、公正証書により規約共用部分・規約敷地・分離処分可能とする定め・敷地利用権割合に限って規約を設定できる。
覚え方規約を動かすなら、出席者のヨンブンノサン
ひっかけ注意普通決議（出席者の各過半数）と混同させる。また改正前の全区分所有者基準と取り違えさせる。
規約の保管・閲覧
規約は管理者がいるときは管理者が保管する。保管場所は建物内の見やすい場所に掲示しなければならない(各区分所有者に個別通知する必要はない)。規約を保管する者は、利害関係人から閲覧請求があったときは正当な理由がある場合を除き閲覧を拒めない。正当な理由なく拒んだ場合は20万円以下の過料。
覚え方規約は管理者が保管、場所は建物内に掲示、正当理由なく閲覧拒めば20万(20万円)の過料
ひっかけ注意保管場所は建物内の見やすい場所に掲示（個別通知不要）。正当な理由なく閲覧拒否は20万円以下の過料
集会の招集
管理者は少なくとも毎年1回集会を招集しなければならない。管理者がいるとき、区分所有者および議決権の各1/5以上を有する者は管理者に集会招集を請求できる(この定数は規約で減らせる)。管理者がいないときは、1/5以上の者が自ら集会を招集できる。
覚え方管理者は毎年イッカイ(1回)招集必須、ゴブンのイチ(1/5)以上あれば招集請求、いなけりゃ自分で招集
ひっかけ注意管理者は毎年1回以上招集。招集請求権は各1/5以上（規約で減じ可）。数字のすり替えに注意
誤答が集中する引っかけ
8件ひっかけ共用部分の管理・変更行為の決議要件
令和7年改正（2026年4月1日施行）で出席者基準になった点を、改正前の全区分所有者・全議決権基準と取り違えさせる。
残り7件は論点整理プレミアムでご覧いただけます。61論点分の引っかけを、出題ランク順にまとめています。
論点整理プレミアムを見る03この論点の根拠
- 関連法令
- 建物の区分所有等に関する法律
- 情報確認日
- 2026年4月1日施行法令基準
- 復習方法
- 要点を確認した後、○×一問一答で条件の違いを見分ける
法改正により扱いが変わる場合があります。試験日程や申込みに関する情報は、 必ず公式案内も確認してください。
問題演習
区分所有法の○×一問一答
1/8問解答 0・正解 0
権利関係重要度 A頻出度 6／24（編集部の目安）
専有部分と共用部分の対抗要件
規約共用部分は、区分所有者間で規約を定めれば、登記をしなくても第三者に対抗することができる。
区分所有法の○×一問一答26問｜問題と解説
この論点で収録している26問を、正誤と解説つきで通して読めます。 上の演習で迷った問題を見直すときに使ってください。
問1
専有部分と共用部分の対抗要件重要度A規約共用部分は、区分所有者間で規約を定めれば、登記をしなくても第三者に対抗することができる。
答え：×（誤り）
解説
誤り。規約共用部分はその旨の登記をしなければ第三者に対抗できない。
問2
共用部分の共有・持分重要度B共用部分の各区分所有者の持分は、原則として専有部分の床面積の割合によって決まる。
答え：○（正しい）
解説
正しい。持分は専有部分の床面積割合による（規約で別段の定め可）。
問3
共用部分の管理・変更行為の決議要件重要度S共用部分の重大な変更は、集会において出席した区分所有者および議決権の各過半数の決議で決めることができる。
答え：×（誤り）
解説
誤り。重大な変更は、定足数を満たした集会で出席者の各4分の3以上の決議が必要である（17条1項）。
問4
共用部分の一定の変更・バリアフリー等重要度B高齢者・障害者等の身体負担軽減のため必要となる共用部分のバリアフリー化は、集会において出席した区分所有者および議決権の各過半数の決議で決めることができる。
答え：×（誤り）
解説
誤り。バリアフリー化に係る共用部分の変更は、出席者の各3分の2以上の決議による（17条5項）。
問5
敷地利用権の分離処分の禁止重要度A区分所有者は、規約に別段の定めがない限り、専有部分とそれに係る敷地利用権を分離して処分することはできない。
答え：○（正しい）
解説
正しい。原則分離処分は禁止で、規約に別段の定めがあれば分離できる。
問6
管理組合と管理者重要度Bマンションの専有部分を借りている賃借人も、管理組合の構成員として当然に組合に加入する。
答え：×（誤り）
解説
誤り。構成員は区分所有者であり、賃借人は管理組合の構成員でない。
問7
管理組合法人重要度B管理組合は、集会において出席した区分所有者および議決権の各3分の2以上の決議で法人となる旨等を定め、設立登記をすることで管理組合法人となる。
答え：×（誤り）
解説
誤り。法人化は、定足数を満たした集会で出席者の各4分の3以上の決議が必要である（47条1項）。
問8
規約の設定・変更・廃止重要度A規約の設定・変更・廃止は、集会において出席した区分所有者および議決権の各過半数の決議で行うことができる。
答え：×（誤り）
解説
誤り。規約の設定・変更・廃止は、定足数を満たした集会で出席者の各4分の3以上の決議が必要である（31条1項）。
問9
規約の保管・閲覧重要度A規約を保管する者は、利害関係人から閲覧請求があったときは、正当な理由がある場合を除き、閲覧を拒むことができない。
答え：○（正しい）
解説
正しい。正当な理由がある場合を除き閲覧を拒めない。
問10
集会の招集重要度A管理者は、少なくとも3年に1回集会を招集しなければならない。
答え：×（誤り）
解説
誤り。管理者は少なくとも毎年1回集会を招集しなければならない。
問11
集会の招集通知重要度A建替え決議を会議の目的とする集会の招集通知は、少なくとも会日の1週間前に発しなければならない。
答え：×（誤り）
解説
誤り。建替え決議の招集通知は少なくとも会日の2ヶ月前に発する。
問12
集会の招集回数・招集請求重要度A管理者は少なくとも毎年2回集会を招集しなければならない。
答え：×（誤り）
解説
誤り。管理者は少なくとも毎年1回集会を招集すればよい。
問13
集会招集手続の省略重要度B区分所有者全員の同意があるときは、集会の招集手続を省略することができる。
答え：○（正しい）
解説
正しい。全員の同意があれば招集手続を省略できる。
問14
所在等不明区分所有者の除外決定重要度C区分所有者を知ることができず又は所在を知ることができないときは、他の区分所有者等の請求により、裁判所が当該区分所有者を集会の決議の母数から除外する裁判をすることができる。
答え：○（正しい）
解説
正しい。裁判所が所在等不明区分所有者を母数から除外する裁判ができる。
問15
決議事項の制限(原則・例外)重要度A建替え決議は、規約に別段の定めを設ければ、あらかじめ招集通知で通知していない事項についても決議することができる。
答え：×（誤り）
解説
誤り。建替え決議は別段の定めができず、通知外事項は決議できない。
問16
議決権の割合と行使方法重要度A各区分所有者の議決権は、原則として共用部分の持分割合（専有部分の床面積割合）によるが、議決権は書面または代理人によって行使できる。
答え：○（正しい）
解説
正しい。議決権は床面積割合により、書面・代理人による行使も可能。
問17
占有者の意見陳述権重要度A区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する借主は、会議の目的に利害関係を有する場合、集会に出席して意見を述べ、議決権を行使することもできる。
答え：×（誤り）
解説
誤り。占有者は意見を述べられるが議決権はない。
問18
書面による決議重要度A書面または電磁的方法による決議は、区分所有者の過半数の承諾があれば、集会を開催せずに行うことができる。
答え：×（誤り）
解説
誤り。書面決議は区分所有者全員の承諾が必要である。
問19
集会の議長重要度B集会の議長は、原則として管理者または集会を招集した区分所有者の1人がなる。
答え：○（正しい）
解説
正しい。原則として管理者または招集した区分所有者の1人が議長となる。
問20
事務の報告重要度B管理者は、集会において毎年1回一定の時期に、その事務に関する報告をしなければならない。
答え：○（正しい）
解説
正しい。管理者は毎年1回一定の時期に事務報告をしなければならない。
問21
4分の3以上の特別決議事項重要度S規約の設定・変更・廃止や共用部分の重大な変更、管理組合法人の設立・解散は、区分所有者および議決権の各5分の4以上で決定する。
答え：×（誤り）
解説
誤り。これらは定足数を満たした集会で出席者の各4分の3以上により決定する。5分の4は建替え決議の要件である。
問22
建替え決議(5分の4以上)重要度S建物の建替え決議は、区分所有者および議決権の各4分の3以上の多数で決定する。
答え：×（誤り）
解説
誤り。建替え決議は各5分の4以上の多数で決定する。
問23
普通決議の要件重要度A普通決議は、出席した区分所有者およびその議決権の各過半数で決定し、書面や代理人で議決権を行使した者も出席者数に算入する。
答え：○（正しい）
解説
正しい。出席者および議決権の各過半数で決し、書面・代理行使者も出席に算入。
問24
大規模滅失の復旧(3分の2以上)重要度A建物価格の2分の1を超える大規模滅失の復旧は、区分所有者および議決権の各4分の3以上で決定する。
答え：×（誤り）
解説
誤り。大規模滅失の復旧は各3分の2以上で決定する。
問25
規約・集会決議の効力の及ぶ範囲重要度A規約および集会の決議は、中古マンションを購入した特定承継人には効力が及ばない。
答え：×（誤り）
解説
誤り。規約・集会決議は特定承継人にも効力が及ぶ。
問26
集会の議事録の署名重要度B集会の議事録には、議長及び集会に出席した区分所有者全員が署名しなければならない。
答え：×（誤り）
解説
誤り。署名するのは議長及び出席した区分所有者の2人。
区分所有法の問題を続けて解く
この論点に対応する26問を絞り込んで出題します。