宅建の37条書面｜記載事項・交付先・35条書面との違いを整理【2026年度試験対応】

35条書面は、買主や借主などが契約するかを判断するための重要事項を、契約成立前に示すものです。原則として宅建士が交付・説明します。37条書面は、成立した契約の条件を後で確認できるように残します。

どちらも宅建士の記名が必要ですが、37条には35条のような説明義務がありません。だからといって、契約内容を尋ねられても説明しなくてよいという実務上の姿勢を意味するものではありません。試験では、法律が定める義務の違いを判定します。

相手が宅建業者である場合、35条の重要事項の説明は省略できても、書面の交付は必要です。37条書面の交付も省略できません。「業者間ならすべて不要」とまとめないようにしましょう。

交付先は「常に相手方だけ」でも「常に売主・買主の双方」でもありません。自ら売買・交換の当事者になる場合、代理の場合、媒介の場合で、宅建業者の立場を先に確認します。

たとえば売買の媒介なら、売主と買主の両方へ交付します。売主を代理するなら、買主だけでなく依頼した売主にも必要です。宅建業者が自分の物件を自ら貸す行為は、宅建業法の宅建業に含まれず、その立場だけで37条の交付義務が生じるわけではありません。

必須事項は、誰が、何を、いくらで、いつ支払い、いつ引き渡し、いつ移転登記を申請するかという契約の骨格です。特に「引渡しの時期」と「移転登記の申請の時期」は分けて覚えます。

既存建物の売買では、建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者双方が確認した事項も記載します。35条の建物状況調査の実施の有無・結果の概要と、同じ名前の項目として混同しないことが大切です。

次の事項は、契約で定めていれば内容等を記載します。定めがない場合に、37条だけを根拠として一律に「定めなし」と記載する義務があるわけではありません。35条の説明事項と同じ扱いにしないようにします。

独自の例として、住宅ローンのあっせんについて定め、あっせんした融資が成立しない場合には契約を解除できると合意したなら、その不成立時の措置は記載対象です。「融資がまだ決まっていないから省略する」とは判断しません。

貸借では、当事者・物件の表示・引渡しの時期に加え、借賃の額・支払時期・方法が必須です。借賃以外の金銭、契約解除、損害賠償額の予定・違約金、不可抗力による損害負担は、定めがある場合に記載します。

所有権を移す契約ではないので、売買の代金や移転登記の申請時期をそのまま持ち込みません。また、既存建物に関する双方確認事項、代金等の融資あっせん、契約不適合責任、租税公課の各項目は、37条2項の貸借の法定記載事項として列挙されていません。契約書に書いてはいけないという意味ではなく、法定義務の範囲の話です。

37条書面を作成した宅建業者は、宅建士に記名させます。現行法では宅建士の押印までは求められていません。また、その宅建士が専任でなければならないという37条の規定もありません。

電子交付も可能ですが、交付対象者の承諾を得て、法令で定める方法や記名に代わる措置などの条件を満たす必要があります。媒介なら各当事者が交付対象であり、一方の承諾だけで相手方への手続も済むわけではありません。

契約書が必要事項や宅建士の記名、交付などの法定要件を満たしていれば、37条書面を兼ねることはできます。「契約書という名前だから足りる」「別紙でなければならない」と、名称だけでは決めません。

令和7年度問29では、宅建業者への交付、既存建物の双方確認事項、定めがない場合の扱い、融資不成立時の措置が出題されました。問33では、引渡し時期の記載や37条書面の説明義務など、35条との違いが問われています。

復習では、①売買・交換か貸借か、②自ら当事者・代理・媒介のどれか、③交付先は誰か、④必須か定めがある場合か、⑤宅建士の役割は何か、の順に条件を整理します。次は「重要事項説明（35条書面）」と比較して、契約前後の手続きをつなげましょう。