宅建のクーリング・オフ｜8日間の数え方・場所・できない場合を整理【2026年度試験対応】

宅建業法37条の2は、宅建業者が自ら売主となる売買についての制度です。業者が仲介しているだけで売主は一般の個人である場合や、賃貸借契約に、そのままこの制度を当てはめることはできません。

買主も宅建業者である取引には適用されません。試験では物件や場所に目を向ける前に、「業者が自ら売主」「買主は宅建業者ではない」という前提を確認します。

事務所等で購入を申し込み、その後に喫茶店などで契約した場合、場所を変えただけでクーリング・オフの対象にはなりません。反対に事務所等以外で申し込んだ後、事務所で契約したというだけでは、対象から外れません。

買主が自分から、自宅や勤務先で説明を受けたいと申し出た場合、その場所は事務所等に含まれます。業者が訪問を提案した場合とは区別します。テントの案内所は、土地に定着する建物内の案内所と同じには扱いません。

期間の起算点は、単に売買契約をした日ではありません。法令に沿った書面で、クーリング・オフができる旨や方法などを告げられた日です。その日を1日目として数えます。口頭で説明しただけでは、この告知をしたことになりません。

例えば9月1日に適法な告知書面を受け取った場合、9月8日が8日目です。書面を発した時に撤回等の効力が生じるため、8日目に発送し、到着がその翌日になったというだけでは遅れたことになりません。

8日間の経過以外にも、買主が物件の引渡しを受け、かつ代金の全部を支払った場合は撤回等ができません。「かつ」が重要で、手付金を払っただけ、引渡しを受けただけで直ちにこの例外を満たすわけではありません。

適法な撤回等が行われると、売主は損害賠償や違約金を請求できず、受け取った手付金その他の金銭を速やかに返還します。買主に不利な特約は無効です。手付解除のように手付金を放棄する仕組みと混同しないでください。

令和7年度問40は、申込みと契約をした場所、書面の告知内容、発送日などを組み合わせた問題です。一つの「自宅」という語だけで判定せず、誰がそこで説明を受けることを申し出たのかまで読みます。

2026年度試験対応の復習では、①当事者の立場、②申込み場所、③適法な告知の日、④撤回書面の発信日、⑤引渡しと全額支払い、の順でメモします。特定商取引法など他の制度の期間や通知方法を、そのまま宅建業法へ移さないことも大切です。