宅建の建ぺい率・容積率を計算例で解説｜違いと前面道路の制限【2026年度試験対応】

建ぺい率の分子は建築面積で、建物を真上から見た投影面積を基本に考えます。容積率の分子は延べ面積で、各階の床面積を合計する考え方です。どちらも分母は敷地面積です。

ただし面積の算定には、庇や地下部分、共同住宅の共用廊下等などについて個別のルールがあります。試験で算入・不算入の条件が示された場合は、その条件に従ってから割合を計算します。

敷地面積200㎡、建ぺい率の限度60％、容積率の限度200％で、他の制限や緩和を考えない例を見ます。建築面積は200㎡×60％＝120㎡、延べ面積は200㎡×200％＝400㎡がそれぞれ上限になります。

これは二つの面積制限だけを計算した値です。「延べ面積400㎡だから必ずその規模の家が建つ」という結論にはなりません。斜線・高さ・接道など他の条件も同時に満たす必要があります。

前面道路の幅員が12m未満の場合、原則として道路幅員に法定の係数を掛けた容積率制限も受けます。係数は住居系で原則0.4、その他で原則0.6ですが、区域指定等による別の係数や特例があるため、問題文の指定を確認します。

例えば指定容積率200％、幅員4m、係数0.4なら、道路による限度は4×0.4＝1.6、つまり160％です。200％と160％のうち小さい160％を用い、敷地200㎡なら延べ面積の上限は320㎡となります。複数の前面道路がある場合などは、条文の条件を追加で確認します。

角地の建ぺい率緩和は、街区の角にある敷地などで、特定行政庁が指定するものが対象です。道が二方向にあるように見えるだけで、自動的に緩和されるわけではありません。適用される場合は、例えば60％から70％へ、10パーセントポイント加算します。

防火地域・準防火地域内の建物にも、構造などに応じた建ぺい率の緩和があります。地域名だけでなく耐火・準耐火等の条件も確認します。建ぺい率の加算を、そのまま容積率にも加算することはできません。

令和7年度問18は、建築基準法の制限と例外を扱う出題例です。2026年度試験対応の学習では、基本式を先に固めたうえで、「原則の数値」「道路の制限」「指定・許可を要する特例」を分けて復習します。

計算問題では、敷地面積、建築面積、延べ面積を別々の欄に書きます。道路のセットバック部分など敷地面積の扱いに条件がある問題では、最初に分母を確定すると、最後の掛け算だけ合っていて前提が違うというミスを減らせます。