宅建の債務不履行と解除｜催告が必要な場合・不要な場合を比較【2026年度試験対応】

債務不履行(債務者が本旨に従った履行をしないこと=契約違反)には履行遅滞と履行不能がある(ほかに不完全履行)。損害賠償請求には原則として債務者の帰責事由が必要。一方、契約の解除では債務者の帰責事由は不要。

覚え方債務フリコー(不履行)は遅滞と不能、賠償は帰責事由要る、解除は帰責事由要らぬ

ひっかけ注意損害賠償は帰責事由必要／解除は帰責事由不要の対比

債務不履行による契約解除は債務者の帰責事由の有無に関係なくできる。ただし債務の不履行が債権者の帰責事由によるものであるときは解除できない。

覚え方解除は債務者の帰責事由関係なくできる、でも債権者の帰責事由なら解除できぬ

ひっかけ注意債権者の帰責事由による不履行は解除「できない」向き

原則：債権者は相当の期間を定めて履行を催告し、その期間内に履行がなければ契約を解除できる。例外：期間経過時点で債務不履行が契約・取引上の社会通念に照らして軽微なときは解除できない。

覚え方サイコク(催告)して相当期間待つ、履行なけりゃ解除、でも軽微(けいび)なら解除できぬ

ひっかけ注意軽微な不履行は催告解除「できない」例外の有無

契約成立後に当事者の一方（解除権を有する者）の一方的な意思表示で契約の効果を消滅させ、はじめから契約がなかったものにすること。

覚え方カイジョ(解除)は一方的宣言で、契約なかったことに、はじめに巻き戻す

ひっかけ注意解除は「はじめから契約がなかった」ものにする効果

①いったん解除の意思表示をしたら撤回できない。②解除権者が複数のときは原則全員で解除の意思表示をする（ただし共有物の賃貸借契約の解除は各共有者の持分価格の過半数の同意でできる）。③相手方が複数のときは相手方全員に対して意思表示する。

覚え方解除は撤回できぬ、複数なら全員で(共有賃貸借は持分過半数)、相手複数なら全員に

ひっかけ注意解除権者が複数なら「全員から」行う点。撤回不可も注意

①全部履行不能、②債務者が全部の履行を拒絶する意思を明確に表示（確定的履行拒絶）、③一部不能・一部拒絶で残存部分では契約目的達成不能、④定期行為で時期経過、⑤催告しても契約目的達成に足りる履行の見込みがないことが明らかなとき、催告なしで直ちに解除できる。

覚え方催告なしのサイコクん、全部ムリ・全部イヤ・目的果たせず・時期過ぎ・見込みゼロで即サヨナラ

ひっかけ注意解除の場面と催告要否のすり替え。全部拒絶・全部不能なら催告不要

契約解除で各当事者は原状回復義務（契約前の状態に戻す）を負う。金銭返還の場合は受領時からの利息をつけて返す。金銭以外の物返還の場合は受領時以降の果実・使用利益も返す。各当事者の原状回復義務は同時履行の関係にある。

覚え方解除で原状(元状)へ、カネは受けた時から利息付け、モノは果実も同時履行でお返し

ひっかけ注意利息の起算点のずらし。金銭は受領時からの利息を付す

債務不履行またはこれによる損害の発生・拡大に関して債権者にも過失があった場合、裁判所はそれを考慮して損害賠償の責任および額を定める（過失相殺）。

覚え方債権者にも過失(かしつ)あれば、裁判所が斟酌(しんしゃく)して責任と額を相殺(そうさい)

ひっかけ注意債務不履行の過失相殺は裁判所が「必ず」考慮する点