宅建の8種制限｜一覧・適用条件・5％と10％の違い【2026年度試験対応】

問題を読んだら、①売主が宅建業者か、②その業者が自分を売主として売るのか、③買主が宅建業者ではないか、の順で確認します。仲介業者がいるというだけでは、8種制限の取引になりません。

買主が法人でも、宅建業者でなければ保護の対象です。また、宅建士という個人の資格を持つことと、宅建業の免許を受けた業者であることは別です。宅建士資格があるだけの買主を業者間取引として除外しないでください。

国・地方公共団体には宅建業法の適用除外があり、宅建業者相互間の取引では78条2項により33条の2及び37条の2〜43条が適用されません。以下は、通常の宅建業者と非業者の売買を前提に整理します。

8種制限という一つの条文があるのではなく、自己の所有に属しない物件の売買から割賦販売まで、複数の条文をまとめた呼び方です。何を防ぐ規定かと結び付けると、項目名だけの暗記より数字を選びやすくなります。

法38条の20％は、債務不履行による解除に伴う損害賠償額の予定と違約金を合算した上限です。代金3,500万円なら、合計700万円までです。「予定損害賠償700万円に加え違約金700万円」と二重に設定できるわけではありません。上限を超える特約は、超える部分が無効となります。

法39条の20％は、契約締結に際して受け取る手付の額の上限です。同じ代金3,500万円なら手付の受領上限も700万円ですが、38条とは別の規制です。手付が20％以内だから保全措置も不要、とは判断しません。

手付を受領した場合、その名目や性質にかかわらず、買主は手付放棄、売主業者は倍額の現実の提供により解除できます。ただし、相手方が履行に着手した後はできません。「売主が倍額を返すと口頭で約束すればよい」「自分が着手したら自分も解除できない」といった読み方を区別します。

手付金等の保全は、売主業者の倒産などで買主へ返せなくなることに備える仕組みです。名称が中間金や内金であっても、契約後から引渡し前に受け取る代金充当金は対象に入り、既に受領した金額との累計で判定します。

少額を理由に保全が不要になるのは、未完成物件では代金の5％以下かつ1,000万円以下、完成物件では代金の10％以下かつ1,000万円以下です。どちらか片方の条件だけでは足りません。買主への所有権の登記がある場合の例外も別にあります。

例えば未完成物件の代金が3,500万円、手付175万円ならちょうど5％です。他の条件を満たせば少額の例外に入りますが、さらに175万円の中間金を受け取ると累計350万円で10％です。追加分を受け取る前に、累計の手付金等について保全措置が必要になります。

完成物件で同じ代金・累計350万円ならちょうど10％で、1,000万円以下でもあるため少額の例外に入ります。この違いが令和7年度問32でも判断の軸です。保全が必要な場面で、受領した後に措置を取る順番は誤りです。

クーリングオフの8日は、撤回等ができることとその方法について所定の告知を受けた日から数えます。契約日から常に8日、という制度ではありません。申込みをした場所が事務所等か、買主が引渡しを受けて代金全部を支払ったかなども確認します。撤回等は書面を発した時に効力が生じます。

法40条の「2年以上」は、種類・品質の契約不適合について、民法566条の通知期間を引渡し日から2年以上とする特約の例外です。「業者の責任は必ず2年で全部消える」「2年以内に訴訟を起こさなければならない」という意味ではありません。通知期間と請求権の消滅時効を分けます。

40条に違反する買主不利の特約が無効になった場合、その特約が自動的に2年へ書き換わるのではありません。民法の規律に戻して検討します。新築住宅の構造耐力上主要な部分等に関する別法の責任も、この一覧だけで処理しないでください。

割賦販売で賦払金の支払が遅れたとき、売主業者は30日以上の相当な期間を定めて書面で支払を催告し、その期間内に支払がない場合でなければ、遅滞を理由に解除したり、まだ期限が来ていない賦払金を請求したりできません。

所有権留保は、建物を引き渡しながら売主が所有権を留める場面です。法43条は原則として引渡しまでに登記等も履行させますが、受領した金額が代金の3割を超えていない場合や、残代金の担保を得る見込みがない場合などには例外があります。3割ちょうどと3割超を区別します。

8種制限が外れる業者間取引でも、宅建業法のすべての義務がなくなるわけではありません。35条の書面交付や37条書面などは別に判断します。試験では「8種だけの適用除外」を「業法全部の適用除外」に広げないことが要点です。