借家権

基本

民法上の賃貸借は最長50年だが、借地借家法の借地権の存続期間は30年。

注意

借地権の当初存続期間は30年。短い定めは30年に。50年と混同させる。

覚え方：借地の当初はサンレイ(30年)固定、短く決めてもサンレイ、長けりゃその期間で青天井

基本

賃貸借の存続期間は50年を超えることができない。

注意

賃貸借の上限は50年。超える定めは50年に短縮。20年と誤らせる典型。

覚え方：賃貸借はゴレイ(50)超えられぬ、越えたら削られゴレイ止まり、更新後もゴレイ天井

基本

更新方法は合意更新・請求更新・法定更新の3つ。

注意

更新後期間は最初20年・2回目以降10年。数字入替えに注意。請求/法定更新は建物必要。

覚え方：更新はゴウ・セイ・ホウ(合意・請求・法定)の三本、請求と法定は建物あってこそ、後はニレイ(20年)以上・二回目からトオ(10年)以上

基本

存続期間を50年以上とする借地権を設定する場合、(1)契約の更新がない、(2)建物滅失時の再築による存続期間延長がない、(3)建物買取請求権がない、旨の特約を定められる。

注意

一般定期借地権は存続期間50年以上・書面(公正証書に限らない)または電磁的記録。

覚え方：一般定借はゴレイ(50年)以上、更新なし・再築延長なし・買取なしの三ナシ特約、書面か電子で(公正証書までは不要)

基本

もっぱら事業用建物(居住用を除く)の所有を目的とし、存続期間を10年以上50年未満とする借地権。

注意

事業用定期借地権は10年以上50年未満・居住用不可・必ず公正証書。数字と用途に注意。

覚え方：事業用定借はトオ(10年)以上ゴレイ(50年)未満、居住はダメ、設定は必ずコウセイ(公正)証書で決めろ

基本

対抗要件:民法は賃借権の登記。

注意

借地の対抗要件は建物の登記、借家は建物の引渡し。買取請求権は借地=建物、借家=造作。組合せのすり替えに注意

覚え方：対抗は民法トウキ(登記)のみ、借地は建物登記もOK、借家は引渡しでOK、買取請求も忘れずに

基本

民法上、不動産賃借権を第三者に対抗するには登記が必要だが、借地借家法では借地権の登記がなくても、借地上に借地権者が自己を所有者として登記した建物を所有していれば第三者に対抗できる。

注意

対抗力は「借地権者名義で登記した建物の所有」。表示登記でも可。建物登記は借地権登記でなくてよい。

覚え方：登記なくても自分名義の建物建ってりゃ借地は第三者に対抗、表示の登記でも文句なし

基本

民法では不動産の賃借権を登記すれば第三者に対抗できる。

注意

民法では賃借権の登記で対抗可。ただし賃貸人に登記協力義務はない点。

覚え方：民法じゃ賃借登記で第三者に勝てる、けど貸主は協力せぬから借地借家法が助ける

基本

登記した建物が滅失した場合でも、一定の内容(滅失建物の特定・滅失日・再築予定等)をその土地の見やすい場所に掲示すれば、滅失日から2年を経過するまでは借地権の対抗力を維持できる。

注意

滅失後の掲示による対抗力維持は滅失日から2年間。数字すり替えに注意。

覚え方：建物燃えても看板掲示で対抗キープ、滅失からニ(2年)過ぎるまでは借地は生きてる

基本

民法上、建物賃借権を第三者に対抗するには建物賃借権の登記が必要だが、借地借家法では登記がなくても建物の引渡しがあれば第三者に対抗できる。

注意

借家権は建物の引渡しで対抗可。登記が必要と誤らせる。

覚え方：民法は借家も登記いるが、借地借家法なら引渡しさえありゃ第三者に対抗できる

基本

期間が1年以上の場合、期間満了の1年前から6カ月前までに賃借人へ終了の通知をしなければならない。

注意

終了通知は1年前から6カ月前まで。中途解約は200㎡未満の居住用、申入れから1カ月経過で終了。数字すり替え頻出

覚え方：定期の終了『イチロー(1年前)からロク(6カ月)まで』通知、200㎡未満は転勤でイチ(1カ月)後サヨナラ

基本

期間の定めがある建物賃貸借を、書面または電磁的記録によって契約するときに限り、契約の更新がないこととできる。

注意

事前説明書面の交付が必須。居住用に限らず事業用でも可。用途制限のひっかけに注意

覚え方：テイキちゃん更新なし、書面と事前説明が命、住居も事業も締結OK

基本

法令や契約により一定期間経過後に建物を取り壊すことが明らかな場合、その建物賃貸借に建物取壊し時に終了する旨の特約を定められる。

注意

取壊し予定建物の特約は取り壊すべき事由を記載した書面（電磁的記録）で行う。書面不要とする誤りに注意

覚え方：取壊し予定、事由を書面にコワし(壊し)て特約、更地の日に賃貸借もサヨナラ

基本

期間満了の1年前から6カ月前までの間に相手方へ「更新をしない」旨の通知をしなかったときは、従前と同一条件(期間は定めなし)で更新したとみなす。

注意

更新拒絶通知は期間満了1年前から6カ月前まで。数字と正当事由の要否に注意。

覚え方：満了イチ(1年)前からロク(6カ月)前に『更新せぬ』と言わなきゃ同条件で自動更新、貸主の通知には正当事由、それでも使用継続で異議なしなら更新扱い

基本

賃貸人からの解約申入れに必要な正当事由は、(1)賃貸人および賃借人(転借人含む)が建物使用を必要とする事情、(2)従前の経過、(3)建物の利用状況・現況、(4)立退料の申出、を総合的に考慮して判断。

注意

正当事由は諸事情を総合考慮。高額な立退料だけでは足りない点。

覚え方：正当事由はヒツヨウ・ケイカ・リヨウ・タチノキ(必要性・従前経過・利用状況・立退料)を総合判断、金だけ積んでもダメ

基本

期間の定めがない場合、賃借人から解約申入れは正当事由不要で、申入日から3カ月経過後に賃貸借が終了する。

注意

期間の定めなし借家の解約。賃借人3カ月(正当事由不要)・賃貸人6カ月(正当事由要)。

覚え方：定めなし解約、借主はサン(3カ月)で終了・事由いらず、貸主はロク(6カ月)で終了・正当事由いる