宅建の35条書面｜記載事項の覚え方と37条書面との違い【2026年度試験対応】

重要事項説明は、取引を決める前に物件の権利関係や制限、取引条件を知るための手続です。契約が成立するまでの間に行います。「契約を済ませ、引渡しまでに説明すればよい」という時期ではありません。

宅建士は説明の際、求められなくても宅建士証を提示し、書面には記名します。現在の法律では記名押印を一律に義務付けているわけではありません。一般の従業者が宅建士の代わりに説明してよい、ということにもなりません。

交付・説明の相手は、その宅地や建物を取得・賃借しようとする者です。売買の媒介だから売主・買主へ同じ35条説明を必ず行うと覚えるのではなく、取得する側・借りる側という35条の文脈を確認します。契約当事者への37条書面とは対象が異なります。

35条書面は契約前の判断材料、37条書面は成立した契約の条件を確認する記録です。どちらも宅建士の記名が必要ですが、37条には35条と同じ内容説明の義務が置かれていません。

相手方が宅建業者なら、35条に基づく重要事項の説明は省略できます。それでも35条書面の交付と宅建士の記名は必要です。「業者同士なら書面も要らない」という省略の広げ方をしないでください。

物件側の事項は「誰の権利があるか」「どんな使い方の制限があるか」「生活に必要な設備があるか」「どのような建物か」という4つの問いで整理すると覚えやすくなります。次の表は学習上の主要な項目をまとめたものです。

項目名だけでなく、法令・省令の定める取引別の条件を確認します。例えば私道負担は建物の貸借では説明事項とされません。建物の貸借でも他の重要事項が不要になる、という意味ではありません。

お金の事項では、通常の取引の35条が「代金・交換差金・借賃以外」に授受される金銭を対象にしている点が分かれ目です。売買価格そのもの、引渡し時期、移転登記申請時期など、37条書面で確認する事項と区別します。

ただし、割賦販売では現金販売価格・割賦販売価格など35条2項の追加説明があります。「35条には代金が絶対に登場しない」と一般化するのは誤りです。対象取引の条件を付けて覚えます。

売買に関する融資のあっせんでは、その内容だけでなく、融資が成立しないときの措置も確認します。賃貸の敷金と売買の手付金、契約解除の条件と実際の解除手続きをひとまとめにしないようにします。

建物を借りるときは、台所・浴室・便所その他の設備の整備状況、契約期間・更新、用途その他の利用制限、契約終了時に精算する敷金等に関する事項、管理の委託先など、貸借に対応した省令の事項を確認します。

災害関係の説明には、宅地造成等工事規制区域、土砂災害警戒区域、津波災害警戒区域、水防法に基づく水害ハザードマップにおける対象物件の所在地などがあります。所在地を示したから将来の安全を保証したことになるわけではありません。

「区域内にあるか」「資料が保存されているか」「調査を実施したか」は別の問いです。未実施の建物状況調査を、説明のため必ず新たに実施しなければならないと読むのも誤りです。

電子交付は、相手方の承諾など法令の条件を満たして書面に代える方法です。交付を電子化したことだけで、重要事項の説明を省略できるわけではありません。IT重説を行う場合も、双方向の映像・音声、書面等の確認、宅建士証の提示など必要な条件を満たします。

相手方が書類を事前に読んでいても、それだけで宅建士による説明や宅建士証の提示が不要にはなりません。相手が宅建業者である場合など、法律の例外に当たるかを確認します。

暗記では、①契約前、②原則宅建士が説明、③取得する側・借りる側、④物件と取引の事項、⑤取引別の追加・除外、という順序に戻ります。語呂だけで並べるより、売買を貸借に入れ替えたときに何が変わるかを説明できることが大切です。

令和7年度問27・37では、35条の説明・書面交付や説明事項が扱われています。宅地か建物か、売買か貸借か、相手が宅建業者かという前提を先に固定してから選択肢を読みます。

引渡し時期などを35条の項目と混ぜた場合は「37条書面」の解説へ、売主業者の手付金等の保全を確認したい場合はその論点へ進んでください。最後の独自問題では、省略できるものの範囲を確認します。