宅建の土地区画整理法｜仮換地・換地処分・減歩の違いを図解【2026年度試験対応】

減歩=公共施設整備等のため土地所有者から土地の一部を無償で提供してもらうこと。換地処分=工事終了後、従前の宅地に換えて新しい土地(換地)を交付すること。土地区画整理事業はこの2つの方法で行われる。

覚え方減歩(げんぽ)でちょっと無償で差し出し、換地で工事後に新地をハイどうぞ

ひっかけ注意減歩は『無償』提供、換地処分は工事後の交付。両者の意味の取り違えに注意

施行者になれるのは、個人施行者、土地区画整理組合(宅地所有者・借地権者が7人以上で共同設立)、区画整理会社、公的施行(地方公共団体・国土交通大臣・UR都市機構・地方住宅供給公社)。民間施行は規準・規約と事業計画を定め都道府県知事の認可を受ける。試験の出題はほとんど組合。

覚え方施行者は個人・組合(七人)・会社・お上、民間は知事の認可、試験は組合ばかり

ひっかけ注意組合設立の人数『7人以上』の数字すり替え。認可権者は都道府県知事

組合設立の認可には施行地区内の宅地所有者・借地権者の各3分の2以上の同意が必要。施行地区内の宅地所有者・借地権者は全員が組合員(強制加入)。未登記借地権者も含むが、市町村長に申告しないと権利は存しないとみなされる。総会の定足数は組合員の半数以上。賦課金は宅地の位置・地積等を考慮し公平に定める。

覚え方組合は三分の二(2/3)で認可、地主も借地も全員強制加入、未登記は申告せねば無し、賦課金は公平に

ひっかけ注意設立同意は『各3分の2以上』の数字すり替え。組合員は強制加入である点も

事業施行の認可等の公告があった日から換地処分の公告がある日までは、施行地区内で①土地の形質変更②建築物等の新築・改築・増築③重量5トンを超える物件の設置・堆積(事業障害のおそれあるもの)を行う者は、国土交通大臣(国が施行)または都道府県知事(その他)の許可が必要。組合の許可ではない。

覚え方工事中の区域、土いじり・建てる・五トン(5t)超は、大臣か知事の許可、組合じゃダメ

ひっかけ注意許可権者は国土交通大臣または都道府県知事。『組合の許可』とのすり替えが定番

施行者は換地処分前に仮換地を指定できる。仮換地の所有者と従前宅地の所有者に対し、位置・地積・効力発生日を通知して行う。区画整理会社が施行する場合は施行地区内の宅地の所有権を有するすべての者および借地権を有するすべての者の各3分の2以上の同意が必要。

覚え方仮(かり)の換地は処分前に指定、両者へ位置と日を通知、会社なら三分の二(2/3)同意

ひっかけ注意会社施行の同意『各3分の2以上』の数字。通知先は仮換地・従前宅地の双方の所有者

仮換地の指定の効力発生日から換地処分の公告日まで、従前の宅地の所有者等は仮換地を使用収益できる(従前宅地は使用収益できない)。ただし従前宅地の処分(売却・抵当権設定)は従前宅地において行う。仮換地の所有者等は当該仮換地を使用収益できないが、処分はできる。

覚え方仮換地は使えるが売れぬ、従前地は売れるが使えぬ、あべこべ覚えろ

ひっかけ注意『使用収益』と『処分』の区別。従前宅地は処分のみ可、仮換地は使用収益のみ可の逆転に注意

換地処分は原則として換地計画に係る区域の全部について工事完了後、遅滞なく行う。例外として規準・規約・定款・施行規程に別段の定めがあれば工事完了前でも行える。換地処分は施行者が関係権利者に通知して行い、都道府県知事(国土交通大臣施行なら国土交通大臣)が公告する。

覚え方換地処分は工事おわりに遅滞なく、規約あれば早めもOK、通知は施行者・公告は知事

ひっかけ注意原則は工事完了後だが定めがあれば完了前も可の例外。公告者は知事(大臣施行は大臣)

換地は公告があった日の翌日から従前の宅地とみなされる。換地を定めなかった従前宅地の権利は公告があった日が終了した時に消滅する。保留地は翌日に施行者が取得、清算金は翌日に確定。地役権は原則翌日以降も従前宅地上に存続するが、事業により行使利益がなくなった地役権は公告日終了時に消滅する。

覚え方翌日(よくじつ)から換地は我が地、消える権利は当日終わりに、保留地と清算は翌日確定

ひっかけ注意『公告日の翌日』と『公告日終了時』の起算点ずらし。換地はみなし、消滅は終了時