契約不適合責任の特約制限

基本

8種制限=(1)クーリングオフ、(2)担保責任特約の制限、(3)損害賠償額の予定等の制限、(4)手付の性質・額の制限、(5)手付金等の保全措置、(6)自己所有に属しない物件(他人物売買)の制限、(7)割賦販売契約の解除等の制限、(8)所有権留保等の禁止。

注意

8種制限は「売主が宅建業者・買主が一般人・自ら売買」の場合のみ。媒介・代理には適用なし。

覚え方：八(8)種制限、クー・担保・賠償・手付性・手付保全・他人物・割賦・所有権留保、業者売主で素人買主の自ら売買だけ

基本

品確法により新築住宅の売主は引渡しから10年間、構造耐力上主要な部分・雨水浸入防止部分の瑕疵について瑕疵担保責任を負う。

注意

資力確保の対象は新築住宅のみ。中古も対象とする罠、責任期間10年の数字に注意。

覚え方：履行法さん『新築は引渡し10年、構造と雨漏りは俺が持つ』、売主業者に資力確保を課す、中古は蚊帳の外

基本

宅建業者が売主となり、宅建業者以外の者（買主）に新築住宅を引き渡す場合に資力確保措置が義務付けられる。

注意

買主が宅建業者なら適用なし。媒介・代理も適用なし。売主・買主の主体の罠。

覚え方：資力確保は『自ら売主×素人買主』の時だけ、買主がプロなら免除、媒介・代理もノーカウント

基本

毎年基準日（3月31日）から3週間を経過する日までに、基準日前10年間に引き渡した新築住宅について供託する。

注意

基準日は3月31日、3週間経過日まで。基準日前10年間。数字のすり替えに注意。

覚え方：基準日3/31から3週で供託、55㎡以下は2戸で1戸に値引き、還付欠けたら2週で穴埋め＋2週で届出

基本

新築住宅を引き渡した宅建業者は、基準日ごと（毎年3月31日）に保証金の供託および保険契約の締結状況を免許権者に届け出る。

注意

届出は基準日から3週間以内、違反は翌日から50日で契約禁止。数字のずらしに注意。

覚え方：基準日3/31ごと3週以内に届出、サボると翌日から50日で新築の自ら売主契約が凍結

基本

住宅販売瑕疵担保責任保険契約の主な要件は、宅建業者（売主）が保険料を支払う（買主ではない）、瑕疵担保責任履行で生じた損害を填補する、業者が履行しない場合は買主の請求により填補する、保険金額が2,000万円以上、有効期間が引渡しから10年以上、国土交通大臣の承認を受けた場合を除き変更・解除できないこ…

注意

保険金額2,000万円以上・有効期間10年以上・保険料は売主負担。数字と主体の罠。

覚え方：保険は業者が保険料払い、金額2000万以上・期間10年以上、大臣OKなくば解約させぬ

基本

資力確保措置の方法は、保証金の供託（住宅販売瑕疵担保保証金の供託）と保険への加入（住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結）の2つがあり、いずれかを講じなければならない。

注意

供託と保険のいずれか一方でよい。両方必要とする罠に注意。

覚え方：資力確保は『供託かホケン』の二択どっちか、両刀じゃなくてどちらか一本で勝負

基本

保証金の供託をしている場合、売主である宅建業者は売買契約を締結するまでに、買主（宅建業者を除く）に対し供託所の名称・所在地等を書面を交付して説明しなければならない。

注意

説明は「契約締結まで」。引渡しまでとする期間の罠。書面交付が必要。

覚え方：供託所の在り処は『契約締結まで』に書面で素人買主へ説明、引渡しまでじゃない点に注意して