宅建の登録免許税をわかりやすく解説｜税率・軽減措置・覚え方【2026年度試験対応】

登録免許税は、登記や登録等を受ける者に課される国税です。不動産だけでなく会社や資格の登録等も対象になりますが、このページでは宅建で学ぶ土地・建物の登記を中心に整理します。

所有権の保存は、所有権について初めて登記する場面、所有権の移転は、売買や相続等で所有者が変わる場面です。同じ不動産でも、どの登記を受けるか、取得原因が何かによって税率が変わります。まず問題文の「土地／建物」「保存／移転」「売買／相続」を分けて読みます。

主な所有権の登記について、本則税率と代表的な軽減税率を並べます。軽減は自動的にすべての登記へ使えるものではありません。土地売買の期限と、住宅用家屋の主体・用途・床面積等の条件は、後の節で確認してください。

1,000分の20は2%、1,000分の15は1.5%、1,000分の4は0.4%です。住宅用家屋の保存登記の1,000分の1.5は0.15%であり、土地売買の1.5%とは10倍違います。百分率と千分率の表記を混ぜないことが大切です。

上の所有権の登記は、課税標準となる「不動産の価額」に税率を掛けて計算します。固定資産課税台帳に登録された価格がある場合は原則としてその価格、ない場合は登記官が認定した価額です。契約書の売買代金を当然に使うわけではありません。

例えば、売買代金3,000万円、固定資産課税台帳の登録価格2,000万円の土地を購入し、2026年9月に売買による所有権移転登記を受けるとします。土地売買の軽減税率を使う計算は「2,000万円×1.5%＝30万円」です。売買代金に掛けた45万円ではありません。これは課税標準と税率の選び方を確認する独自の計算例です。

最初に価格の種類を確かめ、次に登記の種類と軽減の適用を判断します。税率だけ正しくても、掛ける価格を取り違えると税額は合いません。

土地売買の移転登記は、2029年3月31日までに登記を受ける場合に1.5%となります。この特例を、宅地だけ、個人だけ、一定の価額や面積以下だけに限定して覚えないでください。雑種地や法人の取得という理由だけでは対象外になりません。

住宅用家屋の代表的な軽減は、個人が自己の居住に使う家屋を対象にします。保存登記は新築または未使用家屋の取得、移転登記は売買・競落による取得など、登記ごとの条件があります。床面積50㎡以上、新築・取得後1年以内の登記等が必要で、中古住宅には耐震性等の追加条件もあります。

住宅用家屋の新築・取得の期限は2027年3月31日です。土地売買の「登記を受ける期限」と、住宅用家屋の「新築・取得の期限＋1年以内の登記」を同じものとして扱いません。登記申請には市区町村等の証明書の添付が必要で、登記後に提出しても軽減を受けられません。

ここでは一般の住宅用家屋の保存0.15%・移転0.3%を取り上げています。認定長期優良住宅等には別の税率・要件があるため、問題で特定の住宅が指定された場合は、一般の住宅用家屋と分けて確認します。

税率は、登記の名前と一緒に覚えます。上の表の本則なら「売買の移転2%、相続の移転と建物の保存0.4%」。次に軽減を「土地売買1.5%、住宅の保存0.15%、住宅の売買移転0.3%」と対象別に重ねます。数字だけの語呂合わせではなく、対象と税率を一組にする整理方法です。

不動産取得税は土地や家屋の取得にかかる地方税、登録免許税は登記等にかかる国税です。取得と登記という場面の違いを先に押さえ、別の税目の軽減条件を持ち込まないようにします。

問題を読むときは「登記→価格→本則→軽減」の4語を余白に書き、条件が書かれている箇所を対応させてみてください。面積や金額が出ても、その数字が何の税目・特例の条件かまで確かめます。

ここまでの区別を、土地売買の軽減が問われた令和7年度問23で確かめます。公式正解は1です。雑種地を対象とするか、価額に上限があるか、法人を除外するか、面積に上限があるかという4つの条件を判断する問題でした。

この問題で正しいのは、雑種地も土地売買の軽減対象になるという判断です。価額1,000万円未満、個人限定、面積1,000㎡未満という条件は、この特例にはありません。住宅用家屋の「個人・自己居住・床面積」の条件を土地へ移してしまうと、判断を誤ります。

全文を再掲する代わりに、判断の要点を整理しています。下の出題例へのリンクで原問題と各肢の解説を確認し、その後に条件を変えた独自問題を解いてみてください。

令和7年度の問題冊子は2025年4月1日現在の規定に基づきます。当時の国税庁資料では土地売買の軽減期限は2026年3月31日でしたが、2026年4月1日現在の税額表では2029年3月31日まで延長されています。古い問題や資料の期限を、そのまま2026年度の学習に使わないでください。

土地の地目・価額上限・法人・面積上限の判断と、期限の改正は別々に確認します。このページは2026年9月8日に確認した2026年4月1日基準の資料を使っています。過去の公式正解番号を現在の期限で書き換えるものではありません。