報酬額の制限

基本

売買・交換の代理で宅建業者が受け取れる報酬限度額=基本公式の額×2×1.1(課税業者)または×1.04(免税業者)。

注意

代理は媒介の2倍（基本額×2×1.1）。媒介と同額とする誤りに注意。

覚え方：代理(ダイリ)の限度は基本×二(×2)、媒介のダブル、それに消費税乗せ

基本

貸借の代理で宅建業者が依頼者から受け取れる報酬限度額は1カ月分の借賃（プラス消費税相当額）。

注意

貸借の代理でも受領できるのは借賃1カ月分（＋消費税）まで。媒介の2倍にはならない点が罠。

覚え方：貸借代理は依頼者から借賃いっ(1カ月)ヶ月分プラス消費税、これが上限

基本

貸主・借主から受け取れる合計限度額は1カ月分の借賃×1.1（課税業者）または×1.04（免税業者）。

注意

貸借の媒介は貸主・借主合計で借賃1カ月分×1.1が上限。「各1カ月ずつ」の誤りに注意。

覚え方：貸借媒介、貸主借主の合計はいっ(1カ月)ヶ月×1.1、どちらからいくらは自由

基本

居住用建物以外（宅地・事業用建物・店舗等）の賃貸借で、返還されない権利金の設定がある場合、その権利金を売買代金とみなして報酬額を計算できる。

注意

権利金を売買代金とみなせるのは「居住用建物以外」。居住用でも可とする誤りに注意。

覚え方：権利金(ケンリキン)返らぬなら売買代金とみなし計算、通常額と権利金換算の高いほうを限度に

基本

売買代金額（または交換の宅地・建物の価額、消費税相当額を含まない）が800万円以下の宅地・建物が対象で使用の状態は問わない。

注意

低廉な空家の対象は800万円以下、媒介上限は33万円（30万×1.1）。金額のすり替えに注意。

覚え方：低廉(テイレン)空家はっ(800万)以下、媒介はさんざん(33万＝30万×1.1)まで、代理はその倍

基本

現に長期間（少なくとも1年を超える期間）居住・事業等の用に供されていない、または将来居住等の見込みがない宅地・建物が対象。

注意

上乗せできるのは「長期の空家等の貸主から」のみ。借主から上乗せできるとする誤りに注意。

覚え方：長期(チョウキ)空家、一年超放置なら双方合計借賃の二・二(2.2)倍、上乗せは空家の貸主からのみ

基本

課税業者は報酬額に10%の消費税を上乗せできる(×1.1)。

注意

課税業者は×1.1、免税業者は×1.04。この率のすり替えが狙われる。免税でも4%上乗せ可。

覚え方：課税業者は報酬に十(×1.1)乗せ、免税(メンゼイ)業者は上乗せ不可だが仕入分よん(×1.04)まで乗せられる

基本

消費税率10%(消費税7.8%・地方消費税2.2%)。

注意

土地は売買・貸借とも非課税、建物の売買は課税、建物貸借は居住用のみ非課税。組合せのすり替えに注意。

覚え方：消費税(ショウヒゼイ)十(10%)、土地は非課税、建物売買は課税、建物貸借は住居非課税・店舗課税

基本

宅建業者は原則、報酬とは別に必要経費(広告費・出張費等)を請求できない。

注意

依頼者が依頼した広告料・特別依頼の実費は別途請求可。「一切請求できない」とする誤りに注意。

覚え方：必要経費、原則報酬別取り禁止、依頼された広告料と事前承諾の特別費用だけ別途OK

基本

報酬基本額(税抜き価額ベース)=代金額200万円以下は代金×5%、200万円超400万円以下は代金×4%+2万円、400万円超は代金×3%+6万円。

注意

「+2万円」「+6万円」の加算額や区分（200万・400万）のすり替えに注意。税抜き価額で計算。

覚え方：速算式、二百以下ご(5%)、二〜四百はよん(4%)＋二万、四百超はさん(3%)＋六万、額は税抜き

基本

宅建業者は事務所ごとに公衆の見やすい場所に、国土交通大臣が定めた報酬額を掲示しなければならない。

注意

報酬額の制限は宅建業者間の取引にも適用。「業者間なら適用なし」の誤りに注意。

覚え方：報酬(ホウシュウ)は事務所ごと見やすく掲示、この制限は業者間取引にも効く